【正文】 資料，估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層），建成于1991年，1996年到1999年進(jìn)行了局部的裝修改造，2000年到2001年進(jìn)行了大范圍的裝修更新改造。因此估價(jià)對(duì)象交通十分便利。北京項(xiàng)目座落在街和路交叉路口立交橋的角。辦公樓部分建筑面積7390平方米，共13層，位于416層，公寓部分建筑面積7410平方米，共13層，位于416層，設(shè)有74套房間，并配有門廳及相應(yīng)的管理設(shè)備。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托單位：北京項(xiàng)目有限公司法人代表：聯(lián)系電話：詳細(xì)地址：北京市區(qū)號(hào)二、估價(jià)方受托單位：北京國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)咨詢中心法人代表：聯(lián)系電話：詳細(xì)地址：北京市西城區(qū)號(hào)三、估價(jià)對(duì)象北京項(xiàng)目位于區(qū)，是集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公、酒店和高檔公寓于一體的綜合性公共建筑項(xiàng)目。十一、估價(jià)對(duì)象在2000年和2001年進(jìn)行大范圍裝修改造，本次評(píng)估中已考慮了這部分成本投入。八、本次估價(jià)中估價(jià)師是采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)格會(huì)有一定的影響，在此我們不予考慮。 五、根據(jù)委托方提供的資料，北京項(xiàng)目主要包括酒店、寫(xiě)字樓和公寓三部分，其中酒店部分經(jīng)國(guó)家旅游局評(píng)審，定為五星級(jí)涉外酒店，寫(xiě)字樓部分的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際水平具備頂級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，公寓部分的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)定位是按照酒店式高檔公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)施配置及管理的，本次估價(jià)中我們分別按照五星級(jí)涉外酒店、頂級(jí)寫(xiě)字樓和酒店式高檔公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市澳臺(tái)字第號(hào)]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為項(xiàng)目有限公司，房屋座落在區(qū)號(hào)，地號(hào)為,產(chǎn)別為港澳臺(tái)產(chǎn)，北京項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，總層數(shù)為17層。根據(jù)委托方提供的國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于在京修建項(xiàng)目的復(fù)函》[計(jì)資號(hào)] 文件中的記載內(nèi)容，北京項(xiàng)目用地被批準(zhǔn)為建造客房、出租辦公樓、以及俱樂(lè)部和信息中心等。上述價(jià)格不包括劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納給政府的地價(jià)款。32北京項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告 報(bào)告摘要此報(bào)告是為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個(gè)綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營(yíng)。土地產(chǎn)權(quán)為劃撥，土地用途為綜合（酒店、辦公、公寓），在扣除應(yīng)上繳政府地價(jià)款后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)格為人民幣： ， 大寫(xiě)金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整。 估價(jià)師聲明（同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》[京市澳臺(tái)國(guó)用號(hào)]中的記載內(nèi)容，北京項(xiàng)目位于區(qū)，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合(旅游業(yè))，土地使用者為項(xiàng)目有限公司。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，項(xiàng)目有限公司擁有該土地的使用權(quán)，但不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，只有在與有關(guān)土地管理部門簽訂土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金后才能擁有對(duì)上述土地的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。地價(jià)款應(yīng)由政府部門核定，本報(bào)告中的數(shù)據(jù)來(lái)源于該區(qū)域市場(chǎng)情況，僅供參考。利率（r）為安全利率（一年期銀行貸款利率）加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3%，%。在此次評(píng)估中，我們假設(shè)委托方還需向政府補(bǔ)交土地出讓金才能取得出讓土地使用權(quán)，在此取為樓面毛地價(jià)的40%。十四、本次估價(jià)結(jié)果自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。項(xiàng)目包括酒店、寫(xiě)字樓和公寓三個(gè)部分，其中，地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層），地上1～3層為公共裙樓，4～16層為標(biāo)準(zhǔn)客房，第17層設(shè)有豪華客房，第18層為設(shè)備及水箱間；共有客房504間，另設(shè)有中西餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫(kù)等。北京項(xiàng)目位于北京市區(qū)，西臨環(huán)路北大街，東鄰街，南接大廈，北臨路。對(duì)外交通，由于估價(jià)對(duì)象緊鄰二環(huán)路，故去京開(kāi)公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都機(jī)場(chǎng)高速路都極為方便。周邊已形成北京目前最成熟的高檔商業(yè)區(qū)，也是京城高檔的生活區(qū)，周圍有外交部、文化部、司法部、農(nóng)業(yè)部等國(guó)家部委機(jī)關(guān)大院和外國(guó)使館區(qū)，有富華大廈、北海萬(wàn)泰大廈、保利大廈、東環(huán)廣場(chǎng)等著名商務(wù)、辦公標(biāo)志性建筑，還有工人體育場(chǎng)、工人體育館、全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館、朝陽(yáng)公園、團(tuán)結(jié)湖公園和東岳廟等文化體育旅游設(shè)施，該地區(qū)道路寬敞，交通便利，地理位置極為優(yōu)越。⑵樓地面首層、大廳、公共區(qū)域地面鋪貼進(jìn)口大理石，客房、寫(xiě)字樓和公寓房間為水泥地面上鋪高級(jí)純羊毛地毯。電梯間墻面為高級(jí)進(jìn)口大理石，櫻桃木墻裙，鑲大理石門套。⑼屋面水泥方磚上人地面，配有衛(wèi)星天線、擦窗機(jī)軌道和霓紅燈。⒀供電系統(tǒng)采用雙回路供電系統(tǒng)，確保24小時(shí)供電。⒃其它還設(shè)有內(nèi)部電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：超五類綜合布線、每個(gè)房間3個(gè)點(diǎn)，樓宇自控系統(tǒng)：控制空調(diào)、熱交換、監(jiān)控鍋爐、冷庫(kù)、水位和室外照明等，摩托羅拉尋呼系統(tǒng)等。④通暖：配有中央空調(diào)系統(tǒng)和集中供暖系統(tǒng)，現(xiàn)有供暖設(shè)備能滿足需要。北京A項(xiàng)目建筑物功能分布明細(xì)表 表4－1 序號(hào)部 位功 能層高（米）建筑面積（平方米）1地下三層箱式基礎(chǔ)、泵池、人防工程2地下二層停車場(chǎng)、設(shè)備用房、后勤用房3地下一層設(shè)備用房、自行車庫(kù)、廚房、管理用房4首層大堂、中餐廳、咖啡廳、酒吧、商品部、中國(guó)銀行5二層行政辦公室、商務(wù)中心、宴會(huì)廳、日本餐廳、畫(huà)廊6三層多功能廳、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、會(huì)議室7四層客房、寫(xiě)字間、公寓8五層客房、寫(xiě)字間、公寓9六層客房、寫(xiě)字間、公寓10七層客房、寫(xiě)字間、公寓11八層客房、寫(xiě)字間、公寓12九層客房、寫(xiě)字間、公寓13十層客房、寫(xiě)字間、公寓14十一層客房、寫(xiě)字間、公寓15十二層客房、寫(xiě)字間、公寓16十三層客房、寫(xiě)字間、公寓17十四層客房、寫(xiě)字間、公寓18十五層客房、寫(xiě)字間、公寓19十六層客房、西餐廳20十七層客房、設(shè)備機(jī)房21屋頂層設(shè)備機(jī)房合 計(jì)四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值，提供客觀、公正、科學(xué)、合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格依據(jù)。（詳見(jiàn)附件）。具體估價(jià)通過(guò)兩種途徑。1. 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似案例加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似案例價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。本次估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途為綜合，是有投資收益的房地產(chǎn)，并且可以收集到類似物業(yè)的客觀收益水平，因此可以采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)( 同結(jié)果報(bào)告)( 同結(jié)果報(bào)告)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析（一）北京市旅店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析北京是中國(guó)的首都，有著幾千年的悠久的歷史，是全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心、旅游城市和國(guó)際交往中心、交通、通訊、信息的集散中心，旅游資源非常發(fā)達(dá)。盡管正在經(jīng)營(yíng)的和在建的大飯店越來(lái)越多，但實(shí)際上目前的市場(chǎng)已經(jīng)飽和，隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很可能有的大飯店會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉。1998年北京三星級(jí)以上飯店的價(jià)格普遍降低。北京早期建設(shè)的外交人員公寓是較典型的功能專一的住宅式公寓樓。賓館飯店公寓大多為各飯店位滿足常住商務(wù)客戶的需求而設(shè)計(jì)的附樓或?qū)ｉT劃定的長(zhǎng)包房區(qū)域，它們的收入長(zhǎng)期穩(wěn)定，較少受到飯店業(yè)淡旺季的影響，是各大飯店的一棵“常青樹(shù)”。北區(qū)：以亞運(yùn)村為中心呈放射狀向周邊地區(qū)延伸。北京市公寓的消費(fèi)群體主要分為以下三類：第一類是國(guó)外眾多公司、商社駐京辦事機(jī)構(gòu)及“三資”企業(yè)的高層管理人員。他們大多有著明顯的文化趨向，如日本客人首選建國(guó)門外具有東瀛色彩的長(zhǎng)富宮，而韓國(guó)人則看好韓國(guó)風(fēng)格的京友公寓。平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始走出低谷。（三）北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（1） 市場(chǎng)供應(yīng)從2000年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始從97年的低迷狀態(tài)走了出來(lái)，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的飆升，加大了開(kāi)發(fā)商對(duì)投資辦公用房的信心。北京辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖（1）北京寫(xiě)字樓需求量將繼續(xù)放大，主要因?yàn)椋海尤胧蕾Q(mào)組織將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用。（2）北京市寫(xiě)字樓未來(lái)幾年新增供應(yīng)量預(yù)測(cè)當(dāng)前許多國(guó)內(nèi)外投資者看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，準(zhǔn)備在近期大規(guī)模投資興建寫(xiě)字樓，而許多以前由于種種原因擱置的物業(yè)目前也有重新開(kāi)工的跡象，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)在2003年投入市場(chǎng)，屆時(shí)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓供應(yīng)不可避免地出現(xiàn)激增。從估價(jià)對(duì)象往西3公里內(nèi)為北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街東四和王府井大街；、外大街；往東緊鄰北京市總體規(guī)劃中的CBD商務(wù)中心區(qū)，目前已經(jīng)有了相當(dāng)大的規(guī)模。其它同估價(jià)結(jié)果報(bào)告。最后，確定估價(jià)對(duì)象的綜合還原利率，確定估價(jià)對(duì)象的待開(kāi)發(fā)投資額，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的剩余有效收益年限，利用科學(xué)的計(jì)算公式測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。（二）價(jià)格定義；；：40元/工日(市場(chǎng)價(jià)為35—42元/工日)；：55元/工日(市場(chǎng)價(jià)為45—55元/工日)；、材料費(fèi)用執(zhí)行現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)中尋不到價(jià)格的設(shè)備，根據(jù)合同價(jià)按現(xiàn)行外匯牌價(jià)折算；：材料、設(shè)備的預(yù)算價(jià)(市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)+運(yùn)費(fèi)+關(guān)稅+采購(gòu)保管費(fèi))、安裝調(diào)試費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、上交國(guó)家的稅費(fèi)等；：采用使用年限法和觀察法綜合確定。該工程位于路立交橋的東南側(cè)，；，地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層）。（五）估價(jià)方法本工程估價(jià)方法采用重置成本法。 根據(jù)現(xiàn)在在施相似工程的情況，結(jié)構(gòu)部分的工程造價(jià)為1500元/平方米，但未考慮商品混凝土差價(jià)、鋼筋調(diào)增量、技術(shù)措施費(fèi)用，施工過(guò)程中的變更洽商費(fèi)用等因素，綜合考慮的單價(jià)為2000元/平方米；地下室部分的施工難度較大，包括了挖填土方，對(duì)基礎(chǔ)地基的處理，和防水施工，綜合考慮的單價(jià)為2500元/平方米。每平方米造價(jià)為綜合價(jià)格，包含門窗(不含外窗)、天棚、內(nèi)墻、地面、衛(wèi)生間水管和潔具、燈具、插座、開(kāi)關(guān)和連接的電線及管、通風(fēng)風(fēng)口及連接的短管家具電氣設(shè)施、廚房灶具的工程總造價(jià)。⑶2層：有上海餐廳、宴會(huì)廳、高職餐廳、主餐廳等，高職餐廳和主餐廳的裝修檔次稍差，燈具選型價(jià)格低一些，餐桌椅的用料為木質(zhì)，綜合市場(chǎng)價(jià)考慮造價(jià)：4000元/平方米；上海餐廳綜合造價(jià)：6000元/平方米；大堂酒吧綜合造價(jià)：5000元/平方米。50＝8000元。$/平方米，折合人民幣532元/平方米。⑴概況空調(diào)系統(tǒng)工程開(kāi)工時(shí)間為：1988年8月10日，竣工時(shí)間為：1991年3月28日，2001年進(jìn)行了部分改造。冬季空調(diào)方式為：采用三臺(tái)板式熱交換器，以市政一次熱水為熱源，換出的60度二次熱水為空調(diào)采暖用水，因?yàn)榫频甑娘L(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管均采用雙管制，設(shè)備運(yùn)行情況與夏季相同。鍍鋅板：35000平方米195＝；H .保溫：材料采用南韓產(chǎn)品，全部為玻璃棉外層有加固鋁紙面保護(hù)，風(fēng)管使用25MM厚，水管使用50MM厚；保溫用于：送回風(fēng)管，廚房排風(fēng)管，排煙風(fēng)管、送回空調(diào)水管、冷凝水管；管材：875立方米＝；板材：33000平方米＝；：5635臺(tái)400＝； 風(fēng)口：8000臺(tái)500＝400萬(wàn)元； 冷柜：約300萬(wàn)元；(根據(jù)委托方提供的設(shè)備表)：約150萬(wàn)元(同上)（以下略）（七）建安工程費(fèi)計(jì)算明細(xì)表（表5－1）表5－1 建安工程費(fèi)計(jì)算明細(xì)表 序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)（萬(wàn)元）合價(jià)