【正文】 項(xiàng)目自籌資金部分已落實(shí)到位，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益尚好，償還借款本息有保證，如輔之完善的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目籌資方案可行。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)定金房款。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值168萬元，%；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益下降。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)為3825元/㎡，低于目前房?jī)r(jià)的均價(jià)，符合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。六、項(xiàng)目可行性結(jié)論（一）問題與建議本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。博雅文軒”項(xiàng)目開發(fā)貸款我行將采取下列規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施或發(fā)放貸款的附加條件：對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)資金運(yùn)行進(jìn)行封閉式管理，嚴(yán)格監(jiān)控貸款的使用和銷售款的回籠，要求借款人在我行開立項(xiàng)目資金專戶及施工企業(yè)付款戶，對(duì)資金的使用在我行監(jiān)管。還款方式設(shè)定如下：項(xiàng)目銷售開始至銷售到20%（含）：30%售樓款用于償還貸款，60%用于項(xiàng)目投入；項(xiàng)目銷售進(jìn)行至21%50%（含）：60%售樓款用于償還貸款，40%用于項(xiàng)目投入；項(xiàng)目銷售進(jìn)行至51%以上：全部售樓款用于償還貸款直至還清貸款。三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)以天山博雅文軒二期項(xiàng)目所占土地使用權(quán)及在建工程進(jìn)行抵押。通過該項(xiàng)目的合作，可以進(jìn)一步擴(kuò)大我行的社會(huì)影響力和資金實(shí)力。項(xiàng)目效應(yīng)分析（1）對(duì)該項(xiàng)目注入開發(fā)貸款支持，除增加應(yīng)有的貸款收益外，項(xiàng)目的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)也將由我行辦理，對(duì)化解開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)和提高投資收益有積極的作用。（2）項(xiàng)目資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于購房者持幣觀望的低迷情況。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（一）定量分析經(jīng)測(cè)算，企業(yè)信用等級(jí)（A）；；貸款方式為資產(chǎn)抵押貸款，；，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此項(xiàng)目單位要嚴(yán)格控制好成本支出，做好周密詳實(shí)可行的銷售計(jì)劃，特別要防止兩因素向不利方向發(fā)生變化。當(dāng)兩個(gè)因素同時(shí)變化，即比基本方案減少7％時(shí)，項(xiàng)目出于臨界狀態(tài)。當(dāng)開發(fā)投資比基本方案增加16%時(shí)，項(xiàng)目處于臨界狀態(tài)。敏感性分析雖然能夠影響項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的因素很多，但就本項(xiàng)目而言，開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入對(duì)本項(xiàng)目的影響最大，因而本項(xiàng)目只選擇這兩個(gè)主要因素來進(jìn)行敏感性分析，計(jì)算模擬詳細(xì)結(jié)果見敏感性分析表。動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期=項(xiàng)目貸款償還期 項(xiàng)目貸款償還期= 借款期綜合償債保證比借款期綜合償債保證比=綜上所述，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)尚好，償還銀行借款本息有保證，項(xiàng)目實(shí)施方案基本可行。全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）設(shè)當(dāng)年Ic=10%。經(jīng)與周邊物業(yè)比較，本次評(píng)估認(rèn)為5500元/平方米.:原定方案為8萬元/個(gè),經(jīng)與周邊物業(yè)樓宇比較,定價(jià)偏高,. 按照銷售計(jì)劃，2009年計(jì)劃銷售7%、2010年銷售34%、2011年銷售46%、2012年銷售13%.銷售收入為： 收入預(yù)測(cè)表 萬元序號(hào)　2009年2010年2011年2012合計(jì)一可售住宅銷售收入（萬元）1865955413597393728953　銷售面積（平方米）51092481533573948872984　預(yù)銷售比率(％)%%%%%　平均銷售單價(jià)(萬元/平方米)二可售商業(yè)銷售收入（萬元）373826703571446　銷售面積（平方米）7469511165952481　預(yù)銷售比率(％)%%%%%　平均銷售單價(jià)(萬元/平方米)三機(jī)動(dòng)車位銷售收入（萬元）60180240160640　車位個(gè)數(shù)1030302090 預(yù)銷售比率(％)%%%%%　平均銷售單價(jià)(萬元/個(gè))66887四出租收入（萬元）337789198　出租面積（平方米）41296011092481　出租平均價(jià)格（萬元/年本項(xiàng)目的住宅期房銷售均價(jià)確定為3925元/平方米。調(diào)查內(nèi)容涉及物業(yè)性質(zhì)、用途、地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑形式、主力戶型、內(nèi)外裝修情況、設(shè)施設(shè)備情況、區(qū)內(nèi)自然環(huán)境與周邊人文環(huán)境、商服、體育娛樂、教育配套設(shè)施情況、現(xiàn)銷售均價(jià)等方面。調(diào)查的項(xiàng)目包括: 龍庭 第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)及償債能力分析一、評(píng)估原則與評(píng)估依據(jù)原國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和參數(shù)》項(xiàng)目單位提供的可研報(bào)告、補(bǔ)充材料、相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表《烏魯木齊地區(qū)2008年10月份建安工程價(jià)格信息》、《新疆烏魯木齊地區(qū)2008年79月建筑工種人工成本信息表》、《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》及烏魯木齊建筑網(wǎng)提供的近期高層造價(jià)。四、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)從總資金來源與運(yùn)用表可以看出，200202012012年年均資金來源大于資金運(yùn)用并有盈余，完全可以滿足工程進(jìn)度對(duì)資金需求的剛度和強(qiáng)度要求。該工程可分為擠出機(jī)地下室部分、主體部分、內(nèi)外裝修、設(shè)備安裝、室外工程及管網(wǎng)分別支付工程款。銷售收入再投入9472萬元，％。項(xiàng)目籌資情況見下表： 項(xiàng)目總投資來源表 萬元 序號(hào)　2009201020112012合計(jì)1一、總投資來源合計(jì)1308655783314344223222銀行貸款5000——————50003 其中：我行貸款5000——————50004企業(yè)自籌：7850——————7850　 其中：自有資金 7850——————7850　 股東長(zhǎng)期借款——————————5預(yù)收租售收入滾動(dòng)開發(fā)2365578331434494726其它資金來源——————————項(xiàng)目單位自籌資金7850萬元，％其中1837萬元和3406萬元的土地出讓金及拆遷費(fèi)，項(xiàng)目單位出具了納稅憑證及支付憑證。按建安費(fèi)用和市政配套費(fèi)之和的2％計(jì)?。ㄊ┢渌?172+172工程擔(dān)保費(fèi)、藍(lán)線設(shè)計(jì)費(fèi)、危房鑒定費(fèi)等二、資金來源及籌措 該項(xiàng)目總投資22322 萬元，其資金來源為：自有資金7850萬元，銀行貸款5000萬元，銷售收入再投入9472萬元。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模規(guī)劃建設(shè)用地：規(guī)劃總建筑面積： 平方米容積率：投資金額估算。博雅文軒”二期項(xiàng)目銷售前景較為樂觀。博雅文軒”二期項(xiàng)目所處地段優(yōu)越，但為保證銷售回款的順利進(jìn)行，采用低于周邊市場(chǎng)銷售價(jià)格的策略，提升項(xiàng)目的升值潛力。市場(chǎng)評(píng)估結(jié)論2008年以來受全球金融危機(jī)的影響，目前烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于購房者持幣觀望的低迷。此外，該項(xiàng)目主力戶型在80㎡至110㎡之間，符合國(guó)家“90/70”政策和市場(chǎng)剛性需求，故該項(xiàng)目市場(chǎng)定位，定價(jià)基本合理，市場(chǎng)預(yù)計(jì)較好。針對(duì)目前的“天山銷售率分析上述項(xiàng)目均為烏魯木齊市的普通住宅，從3個(gè)項(xiàng)目銷售情況分析，這些項(xiàng)目商品房的銷售均價(jià)在4150左右，銷售率均在95%以上，銷售情況良好，該區(qū)域已基本無可售的現(xiàn)房。從以上圖表數(shù)據(jù)顯示：該項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目平均價(jià)格多在4150元/平方米左右?！疤焐搅硪环矫嬖擁?xiàng)目可行性研究報(bào)告中銷售年限為兩年半，但根據(jù)目前烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，本評(píng)估報(bào)告中降低了每年的銷售額，并延長(zhǎng)了該項(xiàng)目的銷售周期，即調(diào)整為三年零兩個(gè)月。華清園新市區(qū)410046004400山水華庭新市區(qū)370044003950朗月星城新市區(qū)375044504100銷售價(jià)格分析一方面根據(jù)2008年市房產(chǎn)局公布了烏魯木齊市普通商品住房新標(biāo)準(zhǔn)，普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足2個(gè)條件：?jiǎn)翁鬃》拷ㄖ娣e在140平方米以下（含140平方米）；。在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個(gè)地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨(dú)規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來體現(xiàn)。在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。通過對(duì)社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式。其中在小區(qū)沿街及出入口處設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，在小區(qū)中部設(shè)置小高層住宅、公共綠地、主題廣場(chǎng)等各類活動(dòng)場(chǎng)地等。項(xiàng)目產(chǎn)品銷售及價(jià)格分析：（一）項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)“天山本項(xiàng)目劣勢(shì)分析：該項(xiàng)目鄰近河灘快速路，其噪音對(duì)小區(qū)居住環(huán)境有一定的影響。區(qū)域是未來規(guī)劃的主要居住區(qū)，而新市區(qū)人均收入高，收入穩(wěn)定。（二）、本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)市政道路及配套設(shè)施的不斷完善，帶動(dòng)區(qū)域人流量，地段優(yōu)勢(shì)日益增強(qiáng)，區(qū)域開發(fā)建設(shè)力度加大。各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，園林綠化已呈現(xiàn)在小區(qū)住戶眼底，臨街商業(yè)區(qū)的繁榮也為廣大消費(fèi)者帶來了便利。“天山該地塊為66101路終點(diǎn)站，有13路、19路、32路、56路公交車路經(jīng)此地，西側(cè)緊鄰河灘快速路，交通十分便利，距離友好經(jīng)濟(jì)中心區(qū)僅5分鐘路程，居民出行方便。三、 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：（一）區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)周邊醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)、銀行、公園等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。開發(fā)建設(shè)一定規(guī)模的多層住宅，以滿足現(xiàn)有人群住房需求的同時(shí)，適當(dāng)開發(fā)建設(shè)部分小高層、變維等類型的住宅，以滿足該區(qū)域內(nèi)人們隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展而日益提高的住房需求，并且還將開發(fā)建設(shè)一定規(guī)模的商業(yè)建筑，以適應(yīng)將來區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。博雅文軒”項(xiàng)目品牌的親和力，并通過該項(xiàng)目提升企業(yè)品牌的知名度與美譽(yù)度。樹立“天山 形象定位：“天山博雅文軒”項(xiàng)目的客戶群定位是多層次的。并結(jié)合該區(qū)域未來的發(fā)展方向和城市規(guī)劃，利用交通便利、周邊配套齊全的有利條件，開發(fā)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。然而從發(fā)展的角度看，根據(jù)《烏魯木齊市住房建設(shè)規(guī)劃(2008年～2012年)》以及“2009年全市地區(qū)生產(chǎn)總值1160億元，增長(zhǎng)13%”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，政府及各個(gè)相關(guān)部門都在力保發(fā)展、促進(jìn)發(fā)展，同時(shí)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也在此次的金融危機(jī)中得到提高，因此，烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊存在較大的空間，并向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。但烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)和城市化依舊保持快速增長(zhǎng)和發(fā)展，烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在很大空間，在經(jīng)過此次調(diào)整和回歸后，市場(chǎng)將在2010年至2012年內(nèi)逐步回暖，并更加趨于理性和健康。其主要原因是房產(chǎn)火爆時(shí)期，支撐樓市繁榮的是盲目的市場(chǎng)需求，而從今年開始，那些盲目攀比、盲目投資的購房行為已經(jīng)日趨減少，房產(chǎn)需求已有回歸理性的態(tài)勢(shì)。2008年，彌漫在中國(guó)房市上空的觀望氣氛一直很濃，正是濃烈的觀望氣氛令房產(chǎn)商不寒而栗。保障性住房建設(shè)規(guī)模和保障范圍逐步擴(kuò)大。一是城市新增人口的住房需求，二是外來人口對(duì)住房的需求。新開發(fā)的中小套型普通商品住房建設(shè)量占住房建設(shè)總量的比重不小于70%；包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房在內(nèi)的保障性住房的建設(shè)量所占住房建設(shè)總量的比重不低于10%。根據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，和去年相比，增幅放緩：“從1至7月份以來，烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)受到一些影響，但是對(duì)新疆，特別是對(duì)烏魯木齊市來講，房地產(chǎn)開發(fā)我們感覺到還是一個(gè)平穩(wěn)的過渡，它不是大起大落，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展影響并不是特別明顯。隨著經(jīng)濟(jì)水平及消費(fèi)者生活水平的提高，未來房地產(chǎn)產(chǎn)品將代表的是一種生活居住意識(shí)，好的產(chǎn)品會(huì)引導(dǎo)一種和諧、健康的生活模式。從上半年城區(qū)樓盤銷售分析，可以看到市場(chǎng)上的大多資金集中流向了那些有資源優(yōu)勢(shì)的樓盤。其中的購買用途中，自住比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資比例，較去年有較大增長(zhǎng)，而商鋪、別墅、寫字樓等投資型物業(yè)相關(guān)指標(biāo)則均有明顯下滑；這些充分說明上半年自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，投資需求下降明顯。（3）、自住需求成主導(dǎo)，投資需求下降明顯，投資性物業(yè)受挫較大。截止6月,市場(chǎng)總供應(yīng)量達(dá)到694萬平方米,已經(jīng)計(jì)達(dá)到了烏市計(jì)劃的總供應(yīng)量,上半年市場(chǎng)供應(yīng)充分，但市場(chǎng)總體成交低迷。（2）、供應(yīng)持續(xù)增加，可售存量積壓給后市帶來的消化壓力越來越大。而下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)量雖然比較充分，但受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響，下半年的土地成交量有所下降。90平方米以下套型銷售成為主力，累計(jì)銷售16681套，市民購房心態(tài)趨于實(shí)際需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)情況11月份，較上月環(huán)比上升13%，%。%，；，%。%?！兑庖姟肥状纬雠_(tái)將購房和戶口掛鉤的政策，這對(duì)鼓勵(lì)外地個(gè)人、單位購買烏魯木齊市商品房有很大促進(jìn)作用?！兑庖姟芬?guī)定：投資在5000萬元以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或關(guān)系到城市建設(shè)重大發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，列入烏魯木齊市年度重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目范圍，享受市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策。由此，緊縮的信貸政策逐步松動(dòng)。2007年至2008年初人民銀行也多