【正文】 2011上半年1總收入 2總成本費(fèi)用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5所得稅（6*25%） 6利潤總額 7稅后利潤 8盈余公積金(7*10%) 9可分配利潤（78） 　投資利潤率（6/2）%　投資利稅率（3+4+6）/2%　資金本利潤率（6/20000）%靜態(tài)盈利分析結(jié)論本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，項(xiàng)目有較為強(qiáng)的盈利能力可以接受，故項(xiàng)目可行。（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。注：① 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，%，基準(zhǔn)收益率Ic取為10%。項(xiàng)目期望收益率Ia取20%。住宅全部投資現(xiàn)金流量表表：全部投資現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）　貼現(xiàn)率i　12345　%合計(jì)20072008200920102011（上半年）1現(xiàn)金流人 銷售收入 其他收入　2現(xiàn)金流出 開發(fā)產(chǎn)品投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3凈現(xiàn)金流量（12） 累計(jì)凈現(xiàn)金流量　4所得稅前凈現(xiàn)金流量 　累計(jì)所得稅前凈流量　　　　計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后備注　內(nèi)部收益率（FIRR）%%　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）　動態(tài)投資回收期（年）　期望收益率（Ic）20%20%動態(tài)盈利分析結(jié)論經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下： A) 內(nèi)部投資收益率：%（所得稅后）； B) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10%）：（所得稅后）； C) 動態(tài)投資回收期（還原利率10%）：（所得稅后）； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評價(jià)可行。二、利息保障倍數(shù)計(jì)算利息保障倍數(shù)＝（利潤總額+利息費(fèi)用）/利息費(fèi)用＝（+）/＝利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)大于1，因此，項(xiàng)目貸款償還能力較強(qiáng)。三、貸款償還期計(jì)算 貸款本金的償還及利息支付長期借款共15000萬元，償還期為3年，采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。詳見下表：貸款還本付息表。（貸款利率：%）序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2008年初2008年中2008年末2009年末2010年末1借款還本付息　　　　　　年初借款累計(jì)　　第一筆借款本年借款50005000 　　5351 本年應(yīng)計(jì)利息 　351 年底還本付息 　　 年末借款累計(jì)　　 　　　　　　　　　年初借款累計(jì)第二筆借款本年借款4000 5000 5176 本年應(yīng)計(jì)利息 年底還本付息 年末借款累計(jì)　 　　　　　　　　年初借款累計(jì)　　　第三筆借款本年借款5000 　5000 　本年應(yīng)計(jì)利息 　　351 年底還本付息 　　 年末借款累計(jì)　　 　　　　　　　　　年初借款累計(jì)　　　借款匯總本年借款15000 50005000 5000 　　本年應(yīng)計(jì)利息 　 年底還本付息 　　　　 年末借款累計(jì)　　2借款還本付息的資金來源　　　投資回收 第八章 項(xiàng)目不確定性分析 一、盈虧平衡分析 因開發(fā)項(xiàng)目為以銷售為主的項(xiàng)目，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)： 總投資額=449276405元項(xiàng)目綜合銷售均價(jià)=實(shí)際銷售收入／實(shí)際銷售面積=786415742／=盈虧平衡點(diǎn)=449276405／=106714（平方米）通過計(jì)算當(dāng)銷售面積達(dá)到106714平方米時(shí)，%就可收回靜態(tài)投資。因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對評估結(jié)果的影響程度。具體因素分析見下表： 表：單因素敏感變化表 （單位：萬元）總收入項(xiàng)目總投資投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期變化率凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率基本方案%%　　項(xiàng)目總投資+10%%%%%項(xiàng)目總投資10%%%%%售價(jià)+10%%%%%售價(jià)10%%%%%從“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為本開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中：銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加37%或減少37％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少27％或增加27％。結(jié)論：銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 第九章 銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評估一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) （一）定量分析經(jīng)評估測算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為AA級。%。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加32%或減少32％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少22％或增加22％。開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。（二）定性分析借款人方面借款人盛華投資公司是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型公司，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面有著較強(qiáng)的專業(yè)能力，同時(shí)，盛華投資公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“盛華國際廣場”項(xiàng)目是該公司在A市的第二個(gè)項(xiàng)目，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對A市地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。 投資方面“盛華國際廣場”，本次測算其貸款額度為15000萬元，企業(yè)自籌資金合計(jì)為20000萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。公司應(yīng)作好房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。市場方面 本項(xiàng)目預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目償債能力較強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險(xiǎn)，將會直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： A、項(xiàng)目市場定位較高，如何保證產(chǎn)品質(zhì)量及其高端性是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵。因此，需要做好產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，做出具有前瞻性，高端性和高性價(jià)比的產(chǎn)品，方能抵御市場方面的風(fēng)險(xiǎn)。B、本項(xiàng)目有一定量的大型商業(yè)廣場，招商先行是本項(xiàng)目的一個(gè)重要因素，做好本項(xiàng)目的招商是商業(yè)廣場運(yùn)作成功的基本條件，目前已有多家商業(yè)機(jī)構(gòu)有意向入駐本項(xiàng)目，前景看好。附件：借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱有或無證書號一、企業(yè)基本資料公司章程及公司成立批復(fù)文件公司成立驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證法人代碼證貸款證（卡）法定代表人身份證借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告資質(zhì)登記證書二、項(xiàng)目資料項(xiàng)目立項(xiàng)文件項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地出讓合同國有土地使用證商品房預(yù)（銷）售許可證投資估算調(diào)整表投資計(jì)劃與資金籌措表貸款申請書還款計(jì)劃表貸款行認(rèn)為需要的其他項(xiàng)目建設(shè)文件三、擔(dān)保資料抵押人同意抵押證明（附抵押物清單）抵押物權(quán)屬證明抵押物資產(chǎn)評估報(bào)告出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單）質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證明質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評估報(bào)告保證人同意擔(dān)保證明保證人營業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件擔(dān)保人貸款證（卡）四、銀行評審所需的其他資料