【正文】 高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少27％或增加27％。項目期望收益率Ia取20%。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。財務凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設定的貼現(xiàn)率，將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。（二）商鋪銷售價格商鋪部分從建設經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分三批進行，保守銷售率為80%，分別為：20%、25%，35%，價格分別為：8000、9000，10000；平均價格為9188元/平方米。② 開發(fā)計劃安排③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。三、項目投資計劃評價 （一）開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導向的高檔住宅項目，在擬定項目的開發(fā)建設計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。 第五章 投資估算和籌資評價一、投資估算（一）項目總投資的構成本項目總投資估算為44927萬元。四、市場預測分析 （一）項目基本情況 “盛華國際廣場”項目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。娛樂設施有5000多平方米的游樂中心，還有電影播放廳，同時將不少室外的游樂設施搬進了室內。集休閑、娛樂、購物于一體的廣場，有最大的室內空間及最理想的設計讓其有最大發(fā)揮的空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場無可替代的。目標客戶群定位① 目標商戶定位盛華國際廣場在目標商戶定位時堅持招“好租戶”，而不是付最高租金的租戶。使消費者對樓盤理念的形象產生認同、欣賞、追捧，激發(fā)消費者的購買欲望，進而對樓盤產生歸宿感、領域感和自豪感。東邊的主要發(fā)展方向，隨著北京路規(guī)劃有18處停車場，7處集貿市場，14處活動中心，11所學校，4個幼兒園，8家社區(qū)醫(yī)院等的開工建設。%，%，%。%。土地發(fā)展規(guī)劃根據(jù)（1997—2010）《A市土地利用總體規(guī)劃》和《A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃及2010年遠景目標綱要》確定，從2001年到2010年，我市土地開發(fā)整理總體目標為：以提高國土資源對經(jīng)濟、社會可持續(xù)發(fā)展的保障能力為根本出發(fā)點，在保護和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，宜農未利用土地資源得到適度開發(fā)；土地整理全面、有序開展；土地利用效率和產出率明顯提高，促進土地資源集約、合理利用和社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟條件比較好。人均消費性支出情況作為西部區(qū)域發(fā)展的一個重要支點，A市的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支持。l 恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，已接近30%～40%的富裕水平圖：A市歷年恩格爾系數(shù) （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）從2002年至2006年5年間，%%，已達到30%～40%的富裕標準。（二）A市經(jīng)濟發(fā)展水平經(jīng)濟總量水平l 國民經(jīng)濟持續(xù)增長，GDP年平均增幅超過10%，按可比價格計算，%。l 交通成熟——五位一體交通網(wǎng)點盛華國際廣場位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。 三、項目實施進程評價略。綠化率達30%以上。擬建大型商業(yè)廣場和6棟22層的住宅樓。 在人行查詢系統(tǒng)查詢，盛華投資公司無任何不良記錄，信譽良好。二、經(jīng)營者素質及管理水平盛華投資公司產權明晰，制度完善，對內對外經(jīng)濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。 通過定量計算，本項目風險等級為AA級。通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照“房地產開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2007年12月30日完成評估工作。第一章 概 要根據(jù)盛華投資公司開發(fā)“盛華國際廣場”工程申請貸款的需要，于2007年12月22日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2008年1月2日）。企業(yè)無不良信用記錄。四、投資籌資評價根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的規(guī)劃方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及A市同類建設項目經(jīng)濟技術標準，并結合項目自身情況進行計算。 六、貸款風險評價通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。在A市激烈的市場競爭中，“紅山新城一期工程”累計開發(fā)門面房、倉儲、。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2007年度信用等級為未評級。（）。二、項目建設內容、規(guī)模和建設方案（表：項目主要技術經(jīng)濟指標）序 號項 目指 標備 注1總用地面積（平方米） 2總建筑面積（平方米） 3地上建筑面積（平方米） 其中商場 高層住宅 車庫 4地下建筑面積 其中商場 停車場 5建筑層數(shù)地上13層，422層地下4層6建筑總高80米7建筑層高地上—4米地下4米8總戶數(shù)　8369建筑容積率 10綠地率　30％以上11車位828個本次評估計算項目分為住宅、商業(yè)及車庫三部分，其中考慮商業(yè)和車庫含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約18000平方米，可銷售車庫約20000平方米，具體見下表：編號項目分類項目總建筑面積（㎡）合計（㎡）1住宅住宅 2商業(yè)商場 商鋪 3車庫（位）車位（出售） 停車場 合計 該項目建筑設計方案由深圳市ABC建筑師事務所有限公司設計，并報A市規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下： “盛華國際廣場”項目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場和六棟高層及會所等組成。整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。盛華國際廣場處于目前A市第一大商圈核心地，位于廣場前的城市主干道人民路車流量日均達一萬輛以上，人流量在30萬以上，在以其為中心5公里半徑內人口達50余萬人，2公里內半徑內有20萬人的強大消費群體支持。廣場地下二層至負四層，設有700個停車位的大型停車場，全面滿足廣場和居住自駕車的停車需求。人民生活水平l 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快，2005年以后已經(jīng)突破萬元大關圖：A市歷年城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）在2005年以前，A市人均可支配收入都在一萬元以內，2004年以后開始突破萬元大關。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，%，%，%，%，%，%，%，食品、飲料、%，%，%，%。人民路是A市商住密集區(qū)，據(jù)了解現(xiàn)總人口約20余萬人，遠遠超過一般大型購物中心市場份額，覆蓋面必須不少于20萬人的固定消費群的標準。圖：A市歷年房地產開發(fā)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報）l 2005~2006年房地產投資急劇增加l 宏觀調控，2006年房地產開發(fā)投資增幅理性回落，與國民經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調進入2006年以來，A市土地開發(fā)投資開始減少，同時在國家宏觀調控房產新政的指導下，房地產市場運行進入了合理調整期，主要表現(xiàn)為：房地產投資增幅理性回落，開始低速增長，與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調。具有資質等級的建筑企業(yè)121家。%，%。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張，同時也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產開發(fā)新熱點，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進的態(tài)勢。n 切合消費者心理為消費者營造理想的生活方式和居住環(huán)境。盛華國際廣場率先引進世界先進的體驗經(jīng)濟模式，將購物與“體驗”融合，并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。規(guī)模定位建筑面積：純商業(yè)面積61000平方米，住宅約11萬平方米。借鑒國外購物中心成功的經(jīng)驗，增加了很多休閑配套設施，其購物設施的比例只占廣場總面積的60%，剩下的40%為娛樂及餐飲場所。所以，購物中心首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。 銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，總收入為9928萬元。（五）分段周期設定① 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時，設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。住宅分期銷售分別為20%、25%、35%、20%，價格分別為：2600、2800、3000、3200，銷售率100%；經(jīng)計算，平均銷售價格為2910元/平方米。本項目選定的基準收益率為10%。（三）項目財務現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，%，基準收益率Ic取為10%。二、單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。（二）定性分析借款人方面借款人盛華投資公司是一個以房地產開發(fā)為主的大型公司，在房地產開發(fā)經(jīng)營方面有著較強的專業(yè)能力，同時，盛華投資公司在人員配置，財務管理等方面具有較強的實力。附件：借款人應提交的材料清單材料名稱有或無證書號一、企業(yè)基本資料公司章程及公司成立批復文件公司成立驗資報告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證法人代碼證貸款證（卡）法定代表人身份證借款人近三年經(jīng)審計的財務報表及審計報告資質登記證書二、項目資料項目立項文件項目可行性研究報告建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證國有土地出讓合同國有土地使用證商品房預（銷）售許可證投資估算調整表投資計劃與資金籌措表貸款申請書還款計劃表貸款行認為需要的其他項目建設文件三、擔保資料抵押人同意抵押證明（附抵押物清單）抵押物權屬證明抵押物資產評估報告出質人同意質押證明（附質押財產清單）質押財產權屬證明質押財產評估報告保證人同意擔保證明保證人營業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計的財務報表及審計報告保證人公司章程、合同及公司成立批復文件擔保人貸款證（卡）四、銀行評審所需的其他資料