【正文】 項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表：；。五、項(xiàng)目敏感性分析(一)盈虧平衡分析因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用盈虧平衡點(diǎn)= [1(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]平均單價(jià) %就可收回靜態(tài)投資。或者在項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價(jià)為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。 從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本均為“”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。表63 單因素敏感變化表 （單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果 總收入 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率收益率變化率動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比基本方案 % 項(xiàng)目總投資+10% 80% % % 項(xiàng)目總投資10% 77% % % 售價(jià)+10% 87% % % 售價(jià)10% 88% % % 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(一)定量分析 經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。以銷售面積比例計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為 %。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。(二)定性分析 借款人方面 借款人四川房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)的全資子公司，集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國(guó)具有較高的知名度。依托于集團(tuán)，四川房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。 投資方面 “”，，其剩余部分資金依靠銷售回款。，至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。 市場(chǎng)方面 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，在其所在區(qū)域定位較高，售價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時(shí) “花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)?！皥@”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒(méi)有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。 工程進(jìn)度方面 該項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我規(guī)定通過(guò)按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司已在行開(kāi)設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項(xiàng)目在銷售期的資金歸入我，將起到“以貸增存”作用。5000萬(wàn)元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 % ，期限以1年計(jì)算，（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生）。如該項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為。（此頁(yè)以下無(wú)正文）聯(lián)排別墅比較案例簡(jiǎn)況表評(píng)估主表3實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí)例D名稱 萬(wàn)科城市花園成都花園中華園 杜甫花園地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西交易時(shí)間 20021125 20021121 2002528 2001424付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款交易價(jià)格（元/m2） 5800 5200 5830 4000交易情況 正常 正常 正常 正常區(qū)域因素 交通便捷度一般，有17路等公交車一般，有25路公交車通達(dá)，有1306路公交車通達(dá)，有577路公交車自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià)綠化率 50％ 62% 45% 60％容積率 11．1 0．98 1．5 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水配套設(shè)施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶聯(lián)排別墅比較案例修正表 （元/平方米） 案例可比單價(jià)修正因素 A B C D5800 5200 5830 4000交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 100/100區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92個(gè)別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105比準(zhǔn)單價(jià) 復(fù)式別墅比較案例簡(jiǎn)況表評(píng)估主表4實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C名稱 春天花園風(fēng)格雅園御都花園地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線交易時(shí)間 20010420 2002124 2001518付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款交易價(jià)格（元/m2） 4300 4180 4100交易情況 正常 正常 正常區(qū)域因素交通便捷度百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路通達(dá)，有596路公交車自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般人文環(huán)境 一般 一般 一般基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià)綠化率 58％ 45% 70%容積率 1．14 0．9物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水配套設(shè)施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶復(fù)式別墅比較案例修正表 （元/平方米） 案例可比單價(jià)修正因素 A B C4300 4180 4100交易情況修正 100/100 100/100 100/100交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98個(gè)別因素修正 100/100 100/98 100/103比準(zhǔn)單價(jià) 附 件 目 錄一、企業(yè)資料業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告；近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；企業(yè)基本情況介紹；已投入資金證明；6．投入資金明細(xì)表。6．土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元。6．設(shè)計(jì)費(fèi)部分，憑證14份，金額3,332,500元。6．報(bào)建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,。6．綠化工程費(fèi)部分，憑證23份，金額3,124,；6．會(huì)所設(shè)施費(fèi)部分，憑證34份，金額3,642,；6．建安之土建及水電工程費(fèi)部分，憑證34份，金額3,303,；6．預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；6．預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元；6．預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元；6．1預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元；6．1預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元；6．12002年廣告費(fèi)用部分，抽樣憑證30份。2002年9月30日開(kāi)戶銀行存款證明（銀行對(duì)帳單清單）；項(xiàng)目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；戶型明細(xì)表；地質(zhì)說(shuō)明1份；1“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；1“河濱印象”2期地勘報(bào)告各1份；1“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。二、項(xiàng)目資料可行性研究報(bào)告；計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；定點(diǎn)通知書(shū)；規(guī)劃紅線圖；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)土使用權(quán)證；土地出讓合同； 聯(lián)建協(xié)議； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工許可證；1規(guī)劃總平面圖；1中標(biāo)通知書(shū)（5份）1工程進(jìn)度計(jì)劃表；1項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實(shí)力簡(jiǎn)介；1合同清單；15．武侯人防地界圍墻合同；15．省地質(zhì)勘察院一期勘察合同；15．機(jī)械部二勘院二期勘察合同；15．中機(jī)勘設(shè)院20樓施工勘察合同；15．省地質(zhì)勘察院4349樓施工階段勘察合同；15．省地質(zhì)勘察院7樓噴錨支護(hù)合同；15．市勘察院二期測(cè)繪合同；15．市勘測(cè)院幼兒園放線測(cè)量合同；15．新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司新增修改設(shè)計(jì)合同；15．北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開(kāi)發(fā)合同；15．1新加坡/設(shè)計(jì)公司修改設(shè)計(jì)費(fèi)合同；15．1江歡成設(shè)計(jì)所方案設(shè)計(jì)合同；15．1設(shè)計(jì)事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計(jì)合同；15．1市工程咨詢公司編制可行性報(bào)告合同；15．1市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評(píng)價(jià)合同；15．1規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同；15．1新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司小區(qū)初設(shè)合同；15．1精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同；15．1成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報(bào)告；15．10KV電纜專線工程安施合同；15．210KV電纜專線工程安施合同補(bǔ)充合同；15．2成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議；15．2電器產(chǎn)品產(chǎn)品購(gòu)銷合同（變壓器）；15．2室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）；15．2弱電工程合同P01008；15．2室外弱電工程合同電裝061；15．2游泳池設(shè)備供貨合同；15．2德國(guó)PJX/T停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)及MJX/R門禁管理系統(tǒng)合同估價(jià)師心得項(xiàng)目背景：“”為集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司四川房地產(chǎn)有限公司于2001年1月起正式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)。在2001年成都市還沒(méi)有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川在項(xiàng)目選址和定位上見(jiàn)解獨(dú)到，使一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為標(biāo)志性樓盤。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”。 項(xiàng)目情況：“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在16