【正文】 務(wù)部經(jīng)理：，男，28歲。財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。錄第一章 成都精至誠房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。,。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小。其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的15000萬元收回。 項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。 2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。 ％，％。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等但是目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。前期工程費(2) 自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元。(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強(qiáng)。 從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。 綜上所訴，本項目貸款風(fēng)險較小，但考慮到項目銷售價格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項目資金實行封閉運行，嚴(yán)格按照我規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。 項目情況：“”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 而該項目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。以銷售面積比例計算的盈虧平衡點為 %。[1(稅費率+銷售費率)]平均單價 %就可收回靜態(tài)投資。注利潤總額 萬元凈利潤 萬元總成本利潤率 %銷售凈利潤率 %二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下(詳見評估主表2)：：%；(還原利率10%)：；(還原利率10%)：；由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。第六章 償債能力評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。不可預(yù)見費用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費用的3%計取,。3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）： （1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選取A城市花園、B花園、C園、D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。 隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。 成都市房地產(chǎn)價格水平表1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982從成房價格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖：（略）成都市商業(yè)用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖：（略）（三）成都市2002年110月房地產(chǎn)市場狀況： 2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。 。 宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。因此四川根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “”項目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。233% 32% 479% 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。第二章　借款人評價一、借款人概況并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 專業(yè)整理分享 某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告報告摘要本報告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告。要一、借款人評價二、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務(wù)評價六、貸款風(fēng)險評價七、評估結(jié)論第二章 借款人評價一、借款人概況二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評價四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評價八、企業(yè)前景評價第三章 項目建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)的必要性二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項目實施進(jìn)程評價四、項目建設(shè)條件評價五、設(shè)計單位資質(zhì)評價六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價七、環(huán)境保護(hù)評價第四章 市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、城東房地產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預(yù)測分析五、項目分析第五章 投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有關(guān)說明第六章 償債能力評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔(dān)保評價第一章 概 要根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。法人代表，注冊資本2000 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。目 2000年 2001年 2002年9月項從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。第三章　項目建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)必要性“”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。二、城東房地產(chǎn)市場分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米 （2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。2．“”項目有如下劣勢：A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。4 天然氣集資費 戶 403 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。其他費用 主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、審查費、招投標(biāo)管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。(一)預(yù)測數(shù)據(jù)的選定，銷售期為2001年12月至2004年9月。三、資金來源與運用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，保證項目的順利實施。或者在項目全部實現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項目達(dá)到盈虧平衡。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。 工程進(jìn)度方面該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。（元/平方米） （元/平方米） 該項目開工時間為2001年8月，至評估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險。(二)定性分析 借款人方面(二)單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分