【正文】 大規(guī)模聯(lián)排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設計、專業(yè)的物管及集團的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業(yè)有成者、在XX經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。四、市場預測分析項目基本情況位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近公園。周邊有大學、XX中、XX七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設計小區(qū)設有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團之間形成環(huán)行道路，實現(xiàn)人車分流。根據(jù)XX市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，綠化率53%。項目規(guī)劃設計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復式別墅84套。售價的確定本次項目評估預期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選取A城市花園、B花園、C園、D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：5391元/平方米（2）復式別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：4183元/平方米３、預期售價測算結(jié)果，具體銷售情況明細如下表： 銷售預測表序號項目或費用名稱建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注 銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月 百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10% 實現(xiàn)銷售計劃風險評價要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。五、項目分析1．“”項目有如下優(yōu)勢：A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學，文化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。B．“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨特的賣點。C.“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復式別墅居住小區(qū)，這在目前XX市房地產(chǎn)市場上比較少見，相對與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。房地產(chǎn)有限公司是集團股份有限公司的下屬企業(yè)，集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務及專業(yè)的物業(yè)管理。的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經(jīng)有關專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。2．“”項目有如下劣勢： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選擇較多。“”項目規(guī)模較大，共403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應加大營銷力度。第五章投資估算和籌資評價一、投資估算(一)投資估算的范圍及依據(jù)估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地245畝，,，其中：，另外修建少量的社區(qū)配套設施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨立基礎。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設計方案、經(jīng)規(guī)劃批準的總平方案、產(chǎn)權監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《XX市城區(qū)土地級別與基價標準》、《XX省建筑工程計價定額》SGD12000、《XX省裝飾工程計價定額》SGD22000、《XX省安裝工程計價定額》SGD3－62000、《XX省工程費用定額》SGD72000等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。（二）項目總投資的構(gòu)成，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用）。；其中：、費稅(主要為綜合報建費、集資費)、。投資估算明細見附表。投資估算明細表 單位：萬元；平方米序號費用名稱投資額萬元單位經(jīng)濟技術指標占總投資%備注 工程量單位指標%(該指標不含營業(yè)稅費）%凈地 %凈地 %按10年交，不含代征地3契稅、%按實際支出 %按合同 % %按合同%按合同及補充資料計%按合同及補充資料計 %參照XX地區(qū)目前的收費標準%參照XX地區(qū)目前的收費標準 %按實際發(fā)生額 % %按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算 %按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算%按設計圖紙和交房標準估算 %按設計圖紙和交房標準估算%按XX市行業(yè)標準 %%%%%%按同期國庫券利率加融資費率計1其中：%%從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務費用）%%按房屋開發(fā)費用的3%計% %按目前XX市有關規(guī)定%供水表口徑150，按目前XX市有關規(guī)定。%戶表工程。%按目前XX市有關規(guī)定。(三)投資估算說明土地費用按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算。截止評估基準日實際繳納土地費用為16186萬元。前期工程費根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設計費、房屋開發(fā)費(1)建安工程費建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以2000年《XX省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額XX省估算表》為基礎，參照XX地區(qū)同類建筑技術水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復式別墅84套。，，、、。(2)室外工程費按照XX行業(yè)標準,參照企業(yè)規(guī)劃設計方案，、、。管理費用包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取。銷售費用系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取。財務費用 主要為建設項目占用全部資金(扣除財務費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設這期間資金為均勻投入。不可預見費用是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用,按XX市行業(yè)標準以房屋開發(fā)費用的3%計取,。其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查費、招投標管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為10元/平方米估算。相關費稅(1)按照XX市相關報建費標準。(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元。(3)電集資、貼費:。(4)天然氣集資費:。以上報建、。二、投資來源及籌資評價 ，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用）；該項目投資來源為：，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），，截止評估基準日。售房收入的測算詳見第四章。根據(jù)企業(yè)提供的財務報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：，，％。符合總行關于項目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。三、項目投資計劃評價依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為17個月，即2001年8月―2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月―2002年12月為房屋主體建設期，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。本次評估認為該項目的建設工期適度、分投資計劃合理，該項目投融資可行。四、有關說明本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：建設期間不發(fā)生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證；初設方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化國家費稅標準無大的調(diào)整；企業(yè)所提供的資料真實可靠。第六章償債能力評估一、項目財務效益預測項目財務效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務可行性。(一)預測數(shù)據(jù)的選定，銷售期為2001年12月至2004年9月。，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按XX市同類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。(1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。(2)營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。(4)管理費用：各年預測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。(5)財務費用：根據(jù)建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。(2)XX市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。(二)靜態(tài)效益指標 經(jīng)測算，項目建設經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為 表61靜態(tài)效益指標表 指標名稱指標數(shù)值單位備注 % %二、項目財務現(xiàn)金流量分析經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下(詳見評估主表2)：：%；(還原利率10%)：； (還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設定的折現(xiàn)率，財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)財務評價可行。三、資金來源與運用分析根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構(gòu)成，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。第四篇