【正文】 理費、保險費等費用。該費用按平均水平結合項目實際情況確定為10元/平方米估算。相關費稅(1)按照XX市相關報建費標準。(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元。(3)電集資、貼費:。(4)天然氣集資費:。以上報建、。二、投資來源及籌資評價，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用）；該項目投資來源為：，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），，截止評估基準日。售房收入的測算詳見第四章。根據企業(yè)提供的財務報表和繳款單據（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構成是：，，％。符合總行關于項目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。三、項目投資計劃評價依據企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為17個月，即2001年8月―2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月―2002年12月為房屋主體建設期，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。本次評估認為該項目的建設工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。四、有關說明本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：建設期間不發(fā)生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證；初設方案無大的調整，建筑面積無大的變化國家費稅標準無大的調整；企業(yè)所提供的資料真實可靠。第六章償債能力評估一、項目財務效益預測項目財務效益評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據以判別項目的財務可行性。(一)預測數據的選定，銷售期為2001年12月至2004年9月。，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按XX市同類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。(1)按銷售比例分計算期結轉開發(fā)成本。(2)營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。(4)管理費用：各年預測數據按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。(5)財務費用：根據建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。(2)XX市房地產尤其是項目區(qū)域房地產不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。(二)靜態(tài)效益指標經測算，項目建設經營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為表61靜態(tài)效益指標表指標名稱指標數值單位備注%%二、項目財務現金流量分析經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下(詳見評估主表2)：：%；(還原利率10%)：；(還原利率10%)：；由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現率，財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內財務評價可行。三、資金來源與運用分析根據第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構成，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。四、項目償債能力評估項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強。指標如下表：；。五、項目敏感性分析(一)盈虧平衡分析因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點：開發(fā)成本+管理費用+財務費用虧平衡點=[1(稅費率+銷售費率)]平均單價%就可收回靜態(tài)投資?；蛘咴陧椖咳繉崿F銷售的情況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項目達到盈虧平衡。通過預測項目銷售均價可達到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風險能力。(二)單因素敏感性分析本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。從“項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經濟效益指標的影響因素，其每提高或降低10％，凈現值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現值將分別減少80％或增加77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發(fā)成本。從以上計算結果可以看出項目抗風險能力較強。表63單因素敏感變化表（單位：萬元）項目敏感因素變化幅度敏感因素分析結果總收入項目總投資財務凈現值凈現值變化率內部收益率收益率變化率動態(tài)投資回收期借款償還期償債保證比%項目總投資+10%%%%項目總投資10%%%%售價+10%%%%售價10%%%%第七章貸款風險分析一、貸款風險評價(一)定量分析經評估測算，本項目風險等級為AA級。%。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現值將分別減少80％或增加77％。開發(fā)項目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。(二)定性分析借款人方面借款人XX房地產有限公司是集團的全資子公司，集團是一個以房地產開發(fā)為主的大型集團公司，在全國具有較高的知名度。依托于集團，XX房地產有限公司在人員配置，財務管理等方面具有較強的實力。但是因“”項目是該公司在XX的第一個項目，對XX的房地產情況還不是特別的了解，所以，公司應對XX地區(qū)的房地產業(yè)做更深入的分析。投資方面“”，，其剩余部分資金依靠銷售回款。，至評估基準日公司銷售已接近預計銷售收入的49％（實際到賬收入為32％），公司應作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。市場方面本項目預測的經濟效益及償債能力都是在實現銷售收入的基礎上確定的，該項目償債能力較強。但一旦出現市場風險，將會直接影響銷售收入的實現，從而影響項目的成功開發(fā)，本項目的市場風險主要表現在以下幾個方面：，在其所在區(qū)域定位較高，售價較高，主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限；同時“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯排別墅，消費者選擇較多。因此預期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應關注市場，調整營銷策略以降低風險?！皥@”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。工程進度方面該項目開工時間為2001年8月，至評估基準日工程已基本完工，現在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設，工程按期完工基本不存在風險。綜上所訴，本項目貸款風險較小，但考慮到項目銷售價格為主要經濟效益指標的影響因素，建議該項目資金實行封閉運行，嚴格按照我規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。二、貸款擔保評價該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方，財務狀況良好，擔保方式可行三、貸款效應評價XX房地產有限公司已在行開設結算帳戶，并保證本項目在銷售期的資金歸入我，將起到“以貸增存”作用。%，期限以1年計算，（貸款償還期內無重大意外發(fā)生）。如該項目成功開發(fā)，預計將會為。（此頁以下無正文）聯排別墅比較案例簡況表評估主表3實例A實例B實例C實例D名稱萬科城市花園XX花園中華園杜甫花園地理位置成龍路8號青羊大道8號人民南路四段二環(huán)路外西交易時間200211252002112120025282001424付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易價格（元/m2）5800520058304000交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通便捷度一般，有17路等公交車一般，有25路公交車通達，有1306路公交車通達，有577路公交車自然環(huán)境無污染，景觀一般無污染，景觀一般無污染，景觀一般無污染，景觀一般人文環(huán)境一般一般較好稍差基礎設施完善完善完善完善生活設施有醫(yī)院、學校、商場、農貿市場有醫(yī)院、學校、商場、農貿市場有醫(yī)院、學校、商場、農貿市場有醫(yī)院、學校、商場、農貿市場個別因素成新率100％100％100％100％建筑結構框架框架磚混、框架框架比較樓層均價均價均價均價綠化率50％62%45%60％容積率11．10．981．物業(yè)管理專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管裝修情況外墻涂料室內清水外墻涂料，室內清水外墻涂料，室內清水外墻涂料，室內清水配套設施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網絡布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網絡寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網絡寬帶通水電氣視訊及網絡寬帶聯排別墅比較案例修正表（元/平方米）案例可比單價修正因素ABCD5800520058304000交易情況修正100/100100/100100/100100/90交易時間修正100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/96100/95100/104100/92個別因素修正100/99100/102100/102100/105復式別墅比較案例簡況表評估主表4實例A實例B實例C名稱春天花園風格雅園御都花園地理位置一、二環(huán)路之間西段新希望路羊西線交易時間2001042020021242001518付款方式一次性付款一次性付款一次性付款交易價格（元/m2）430041804100交易情況正常正常正常區(qū)域因素交通便捷度百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路通達，有596路公交車自然環(huán)境無污染，景觀一般無污染，景觀一般無污染，景觀一般人文環(huán)境一般一般一般基礎設施完善完善完善生活設施有醫(yī)院、學校、商場、農貿市場有醫(yī)院、學校、商場、農貿市場有醫(yī)院、學校、商場、農貿市場個別因素成新率100％100％100％建筑結構框架框架磚混、框架比較樓層均價均價均價綠化率58％45%70%容積率1．．9物業(yè)管理專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管裝修情況外墻面磚室內清水外墻涂料，室內清水外墻涂料，室內清水配套設施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網絡布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網絡寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網絡寬帶復式別墅比較案例修正表（元/平方米）案例可比單價修正因素ABC430041804100交易情況修正100/100100/100100/100交易時間修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/104100/98100/98個別因素修正100/100100/98100/103附件目錄一、企業(yè)資料二、項目資料