【正文】 理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算。相關(guān)費(fèi)稅(1)按照XX市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(2)自來(lái)水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬(wàn)元。(3)電集資、貼費(fèi):。(4)天然氣集資費(fèi):。以上報(bào)建、。二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他），開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期集團(tuán)代還，詳見(jiàn)附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），，截止評(píng)估基準(zhǔn)日。售房收入的測(cè)算詳見(jiàn)第四章。根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無(wú)誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：，，％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月―2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月以前為購(gòu)買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬(wàn)元；2001年8月―2002年12月為房屋主體建設(shè)期，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。四、有關(guān)說(shuō)明本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件：建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào)整；企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。第六章償債能力評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定，銷售期為2001年12月至2004年9月。，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按XX市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見(jiàn)第四章。(1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本。(2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按33%計(jì)提。(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見(jiàn)第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。(1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。(2)XX市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷售完畢。因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開(kāi)發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別為表61靜態(tài)效益指標(biāo)表指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值單位備注%%二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見(jiàn)評(píng)估主表2)：：%；(還原利率10%)：；(還原利率10%)：；由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)第五章投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見(jiàn)評(píng)估主表1。四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估項(xiàng)目還款資金來(lái)源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表：；。五、項(xiàng)目敏感性分析(一)盈虧平衡分析因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)：開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用虧平衡點(diǎn)=[1(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]平均單價(jià)%就可收回靜態(tài)投資?；蛘咴陧?xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價(jià)為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)單因素敏感性分析本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。從“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本均為“”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。表63單因素敏感變化表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目敏感因素變化幅度敏感因素分析結(jié)果總收入項(xiàng)目總投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值變化率內(nèi)部收益率收益率變化率動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期償債保證比%項(xiàng)目總投資+10%%%%項(xiàng)目總投資10%%%%售價(jià)+10%%%%售價(jià)10%%%%第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)分析一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(一)定量分析經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。%。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。(二)定性分析借款人方面借款人XX房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)的全資子公司，集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國(guó)具有較高的知名度。依托于集團(tuán)，XX房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“”項(xiàng)目是該公司在XX的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)XX的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)XX地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。投資方面“”，，其剩余部分資金依靠銷售回款。，至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。市場(chǎng)方面本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，在其所在區(qū)域定位較高，售價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時(shí)“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒(méi)有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。工程進(jìn)度方面該項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我規(guī)定通過(guò)按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià)XX房地產(chǎn)有限公司已在行開(kāi)設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項(xiàng)目在銷售期的資金歸入我，將起到“以貸增存”作用。%，期限以1年計(jì)算，（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生）。如該項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為。（此頁(yè)以下無(wú)正文）聯(lián)排別墅比較案例簡(jiǎn)況表評(píng)估主表3實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D名稱萬(wàn)科城市花園XX花園中華園杜甫花園地理位置成龍路8號(hào)青羊大道8號(hào)人民南路四段二環(huán)路外西交易時(shí)間200211252002112120025282001424付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易價(jià)格（元/m2）5800520058304000交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通便捷度一般，有17路等公交車一般，有25路公交車通達(dá)，有1306路公交車通達(dá)，有577路公交車自然環(huán)境無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般人文環(huán)境一般一般較好稍差基礎(chǔ)設(shè)施完善完善完善完善生活設(shè)施有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)個(gè)別因素成新率100％100％100％100％建筑結(jié)構(gòu)框架框架磚混、框架框架比較樓層均價(jià)均價(jià)均價(jià)均價(jià)綠化率50％62%45%60％容積率11．10．981．物業(yè)管理專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管裝修情況外墻涂料室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水配套設(shè)施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶聯(lián)排別墅比較案例修正表（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素ABCD5800520058304000交易情況修正100/100100/100100/100100/90交易時(shí)間修正100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/96100/95100/104100/92個(gè)別因素修正100/99100/102100/102100/105復(fù)式別墅比較案例簡(jiǎn)況表評(píng)估主表4實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名稱春天花園風(fēng)格雅園御都花園地理位置一、二環(huán)路之間西段新希望路羊西線交易時(shí)間2001042020021242001518付款方式一次性付款一次性付款一次性付款交易價(jià)格（元/m2）430041804100交易情況正常正常正常區(qū)域因素交通便捷度百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路通達(dá)，有596路公交車自然環(huán)境無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般無(wú)污染，景觀一般人文環(huán)境一般一般一般基礎(chǔ)設(shè)施完善完善完善生活設(shè)施有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)個(gè)別因素成新率100％100％100％建筑結(jié)構(gòu)框架框架磚混、框架比較樓層均價(jià)均價(jià)均價(jià)綠化率58％45%70%容積率1．．9物業(yè)管理專業(yè)物管專業(yè)物管專業(yè)物管裝修情況外墻面磚室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水外墻涂料，室內(nèi)清水配套設(shè)施通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶復(fù)式別墅比較案例修正表（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素ABC430041804100交易情況修正100/100100/100100/100交易時(shí)間修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/104100/98100/98個(gè)別因素修正100/100100/98100/103附件目錄一、企業(yè)資料二、項(xiàng)目資料