【正文】 水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)“”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由XX道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)XX市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開(kāi)發(fā)，不存在拆遷問(wèn)題。XX市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門(mén)為高級(jí)防盜門(mén)，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門(mén)，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 % % % % % % 合計(jì)403100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和XX建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下：“”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。同時(shí)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。XX市政府通過(guò)對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開(kāi)展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。綠化率53%。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于XX市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線?！啊庇?001年8月正式開(kāi)發(fā)，2001年12月8日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在XX市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)XX房地產(chǎn)有限公司作為集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。六、現(xiàn)金流量分析下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）： 項(xiàng)目行次金額2000年2001年2002年9月一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1 現(xiàn)金流入20644235762 現(xiàn)金流出***0 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~416002794016152二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5 現(xiàn)金流入610013 現(xiàn)金流出7013724 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~81013711三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量9 現(xiàn)金流入***0 現(xiàn)金流出110184816398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1216400815214398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額*** 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、（行業(yè)優(yōu)秀值）。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬(wàn)元，%。該公司的“”項(xiàng)目2001年3月才開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒(méi)有銷售收入，所以反映出來(lái)是利潤(rùn)總額為虧損644萬(wàn)元。單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 銷售收入06123650 利潤(rùn)總額06445852 銷售利潤(rùn)率(%)%% %% %% % % 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬(wàn)元，%。預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬(wàn)元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬(wàn)元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬(wàn)元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2000年2001年2002年9月項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335總負(fù)債***3482 流動(dòng)資產(chǎn)***1172一、流動(dòng)負(fù)債01044213482 其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000 應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款00 短期投資000其他應(yīng)付013434728 其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870 預(yù)付帳款0337 存貨01492710711 其他000 長(zhǎng)期負(fù)債***二、長(zhǎng)期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益200013567852 其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000 固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無(wú)形及遞延資產(chǎn)1454未分配利潤(rùn)06445852 變動(dòng)說(shuō)明:應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬(wàn)元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63% 流動(dòng)比率（%）255%157% 速動(dòng)比率（%）112%77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，%。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬(wàn)元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬(wàn)元，減少20%。四、資產(chǎn)負(fù)債分析：企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行支行借款7000萬(wàn)元，中行支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。XX房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平XX房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。售房率已接近50%。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。XX房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。第二章 借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況并通過(guò)了“XX房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。七、評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見(jiàn)評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1；內(nèi)部投資收益率：%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：；動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期集團(tuán)代還，詳見(jiàn)附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期）。四、投資籌資評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開(kāi)發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)成本以及XX市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他），開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。小區(qū)于2001年8月全面開(kāi)工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。綠化率53%。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行支行借款7000萬(wàn)元，中行支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：一、借款人評(píng)價(jià)XX房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。XX精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：XX房地產(chǎn)有限公司評(píng)估單位：XX精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 目錄 第一章概要一、借款人評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)四、投資籌資評(píng)價(jià)五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)七、評(píng)估結(jié)論 第二章借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評(píng)價(jià)四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評(píng)價(jià)八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)定位分析四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析五、項(xiàng)目分析 第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)四、有關(guān)說(shuō)明 第六章償債能力評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、定量分析二、定性分析三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)第一章概要根據(jù)XX房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。第三篇：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。第八部分評(píng)估結(jié)論上述分析表明，項(xiàng)目從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)角度看在經(jīng)濟(jì)上和財(cái)務(wù)上都是可行的，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)有保障，但公司自有資金不足，急需銀行貸款支持其繼續(xù)分行開(kāi)發(fā)建設(shè)。舊白云機(jī)場(chǎng)的搬遷將于明年實(shí)施，其原有用地初步規(guī)劃為起大型商住綜合居住區(qū)，現(xiàn)黃石路一帶已建成多個(gè)大型居住小區(qū)，居住人口持續(xù)增加，由此可見(jiàn)，該地段屬于政府引導(dǎo)投資建設(shè)區(qū)域，各方面資金將不斷增加投入，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)對(duì)于項(xiàng)目本身是非常有利的。開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目對(duì)投資成本的變動(dòng)相對(duì)敏感，投資成本的上升直接影響到項(xiàng)目的收益水平，為提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益建議開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位和監(jiān)理單位更好地控制開(kāi)發(fā)成本，力爭(zhēng)減小貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目資金需求量大，而企業(yè)自有資金不足，項(xiàng)目能否按計(jì)劃進(jìn)行，除目前正在開(kāi)展的第一期銷售工作能否順利按計(jì)劃進(jìn)行外，銀行貸款資金是關(guān)鍵。機(jī)場(chǎng)路、黃石路一帶已有多個(gè)大型商住小區(qū)正在建設(shè)或籌建當(dāng)中，故市場(chǎng)上存在供應(yīng)量已很大，且潛在供應(yīng)量在今后幾年內(nèi)將增加較快，因此激烈競(jìng)爭(zhēng)將難以避免。第七部分項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)分析貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自項(xiàng)目外部和項(xiàng)目自身兩個(gè)方面，主要有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，近幾年廣州市商品房市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定，住宅交易量不斷增加。三、項(xiàng)目敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)顯示(見(jiàn)表7)，項(xiàng)目對(duì)售價(jià)下調(diào)5％、10％敏感，銷售價(jià)格下調(diào)時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率；項(xiàng)目對(duì)建安成本上升5％、10％敏感，成本上升時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率，以上分析表明項(xiàng)目具有相當(dāng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，各項(xiàng)指標(biāo)詳見(jiàn)表7。以50137萬(wàn)元的