【正文】 004年之前的10萬(wàn)元/畝－20萬(wàn)元/畝上漲至目前的50萬(wàn)元/畝80萬(wàn)元/畝。土地價(jià)格的上漲，直接導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的上漲，目前青城山片區(qū)在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格已比去年又有了大幅上漲，區(qū)域內(nèi)的獨(dú)幢別墅的最高售價(jià)已達(dá)30000元/平方米。三、項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介“青城山房”項(xiàng)目位于都江堰市青城前山風(fēng)景區(qū)青城鎮(zhèn)桃花村，東臨106國(guó)道（東北角邊界與青山制藥和青蓉機(jī)械廠用地相臨），南臨濱江河與濱江路（排洪渠），西臨環(huán)山路與環(huán)山渠，北臨道路，區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，交通方便，地理位置較好。 （二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為暫定三級(jí)，成立于2005年6月，該項(xiàng)目是其開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。公司成立以來(lái)，無(wú)銀行借款，無(wú)對(duì)外擔(dān)保，無(wú)不良信貸信息，無(wú)訴訟事項(xiàng)。（三）項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目總體定位“青城山房”項(xiàng)目結(jié)合項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且區(qū)域內(nèi)土地稀缺的特點(diǎn)，將項(xiàng)目定位于“面向高端市場(chǎng)的第二居所度假物業(yè)”，具備高單價(jià)、低總價(jià)、高品質(zhì)的特征。 項(xiàng)目客戶(hù)群體定位從該項(xiàng)目的市場(chǎng)總定位及具備的“高單價(jià)、低總價(jià)、高品質(zhì)”的特點(diǎn)出發(fā)，項(xiàng)目的目標(biāo)目標(biāo)客戶(hù)群體的特征主要為：；年齡在3555歲之間的企事業(yè)單位高級(jí)管理人員等成功人士；少量以商務(wù)為目的置業(yè)者及區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)再置業(yè)者。具體的客戶(hù)群體為私營(yíng)企業(yè)業(yè)主，企業(yè)中、高級(jí)管理人員，金融部門(mén)中、高級(jí)管理人員，公共事業(yè)單位人員等。項(xiàng)目特點(diǎn)綜合比各樓盤(pán)的優(yōu)劣勢(shì)在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)主要有：（1）戶(hù)型適中，總價(jià)較低該項(xiàng)目的公寓的面積在3080平方米，四組院為175平方米與190平方米兩種戶(hù)型，二組院為135平方米與191平方米兩種戶(hù)型。戶(hù)型相對(duì)于該區(qū)域的其他高端產(chǎn)品較小，總價(jià)相對(duì)較低，在滿足二次置業(yè)者的消費(fèi)需求外，對(duì)于投資者也有一定的吸引力。 （2）地理位置優(yōu)越，升值潛力較大項(xiàng)目地塊位于風(fēng)景秀麗的青城前山片區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通方便。區(qū)域內(nèi)土地拍賣(mài)價(jià)格迭創(chuàng)新高，某公司的土地成交價(jià)格相對(duì)較低，其開(kāi)發(fā)成本與銷(xiāo)售價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)，物業(yè)具有較大的升值空間。（3）目標(biāo)客戶(hù)明確，但有一定的局限性該項(xiàng)目主要“面向高端市場(chǎng)的第二居所度假物業(yè)”，由于項(xiàng)目特點(diǎn)與地理位置，決定了其購(gòu)買(mǎi)群體主要為都江堰市以外的客戶(hù)，因此其消費(fèi)群體有限，且需大量的宣傳廣告給項(xiàng)目以支持，因此項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用較高，銷(xiāo)售周期可能較長(zhǎng)。推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商采用如下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略：（1）廣告宣傳策略“青城山房” 項(xiàng)目主要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、印發(fā)宣傳資料、省內(nèi)及成都市內(nèi)較有影響力的報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)等，并根據(jù)具體情況有所側(cè)重。（2）促銷(xiāo)策略①促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：A、銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段；B、首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段C、尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。根據(jù)不同銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。②銷(xiāo)售對(duì)象及時(shí)機(jī)。該項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是：私營(yíng)企業(yè)業(yè)主，企業(yè)中、高級(jí)管理人員，金融部門(mén)中、高級(jí)管理人員，公共事業(yè)單位人員等。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況以及市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)而定。③促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：廣告宣傳、人員直銷(xiāo)、舉辦展銷(xiāo)會(huì)、靈活多樣的付款方式、售樓部樣板房等促銷(xiāo)手段。（四）項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格分析市場(chǎng)總體狀況項(xiàng)目位于都江堰市青城鎮(zhèn)桃花村，該區(qū)域的土地價(jià)值近年來(lái)不斷上漲，在2004年6月－2005年5月一年的時(shí)間里，由于編制《都江堰－青城山風(fēng)景區(qū)外圍保護(hù)帶青城山鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，當(dāng)?shù)卣畷和Ａ饲喑巧狡瑓^(qū)內(nèi)所有項(xiàng)目的規(guī)劃審批及土地供應(yīng)。客觀上導(dǎo)致這一階段土地一級(jí)市場(chǎng)和商品房供應(yīng)均陷入階段性緊縮。 與2004年相比，青城山片區(qū)土地價(jià)格的上漲幅度超過(guò)了100％。2005年5月《都江堰－青城山風(fēng)景區(qū)外圍保護(hù)帶青城山鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》通過(guò)建設(shè)部備案后，由于按照新的規(guī)劃要求片區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模被嚴(yán)格限制，因此直接導(dǎo)致市場(chǎng)土地價(jià)格的攀升。地價(jià)已從2004年之前的10萬(wàn)元/畝－20萬(wàn)元/畝上漲至目前的50萬(wàn)元/畝80萬(wàn)元/畝。目前該區(qū)域的高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格公寓已達(dá)8000元/平方米，別墅的銷(xiāo)售價(jià)格在1000030000元/平方米之間。目前在售的中高檔項(xiàng)目有：（1）中國(guó)青城二期青城美墅，該樓盤(pán)位于青城前山，開(kāi)發(fā)商為成都大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。項(xiàng)目占地面積為170539平方米，，綠地率80%,總戶(hù)數(shù)209戶(hù)。戶(hù)型為公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)幢別墅，面積多為80150平方米。目前公寓的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/平方米，聯(lián)體別墅約為1000元/平方米，獨(dú)幢別墅（目前余4幢）的銷(xiāo)售價(jià)格為20000元/平方米30000元/平方米。（2）高山流水，項(xiàng)目位于青城外山山腳，開(kāi)發(fā)商為成都同景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？偨ㄖ娣e約為80000平方米，綠地率76%,總戶(hù)數(shù)103戶(hù)。純別墅社區(qū)，面積多3132500平方米。目前一期尚余七幢別墅，面積為438平方米與450平方米，銷(xiāo)售價(jià)格為375萬(wàn)元至380萬(wàn)元，約為8600元/平方米。二期為量身定制的高端別墅，位于環(huán)山渠內(nèi)側(cè)，面積800至2500平方米，銷(xiāo)售價(jià)格為1400萬(wàn)元至4000余萬(wàn)元。（3）青城皓庭，該項(xiàng)目位于青城前山區(qū)域，開(kāi)發(fā)商為青城建信投資有限公司。項(xiàng)目占地76畝，總建筑面積18500㎡，規(guī)模較小。該項(xiàng)目主力產(chǎn)品類(lèi)型為聯(lián)排別墅（103㎡，戶(hù)型3室2廳3衛(wèi)）和雙拼別墅（138㎡，戶(hù)型4室2廳3衛(wèi)）。 該項(xiàng)目是目前在售項(xiàng)目中唯一一個(gè)與中國(guó)青城（2期）同樣處于環(huán)山路以西的項(xiàng)目。目前聯(lián)排別墅均價(jià)已超過(guò)5000元/平方米，雙拼別墅均價(jià)已超過(guò)6000元/平方米。評(píng)估方法市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種適用范圍較廣的估價(jià)方法。住宅測(cè)算結(jié)果項(xiàng)目的位置與配套設(shè)施與前述可比實(shí)例相當(dāng)，均位106道西側(cè)，中國(guó)青城的位置最好，青城皓庭次之，高山流水由于位于青城外山前，因此其位置最差。青城皓庭由于盤(pán)小，因此其定位比另三個(gè)項(xiàng)目偏低。項(xiàng)目的四組院與二組院的花園相對(duì)于中國(guó)青城較小，因此項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)低于中國(guó)青城，高城青城皓庭，與高山流水相當(dāng)（別墅價(jià)格）。項(xiàng)目中公寓的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)高于5000元，四組院的價(jià)格應(yīng)在7000元/平方米以上，四組院的價(jià)格應(yīng)在7500元/平方米以上，獨(dú)棟別墅的價(jià)格應(yīng)在1萬(wàn)元以上，水療會(huì)所的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)在12500元/平方米以上。 根據(jù)謹(jǐn)慎原則，將公寓的價(jià)格定為4750元/平方米，四組院的價(jià)格確定為6300元/平方米，雙組院價(jià)格確定為6750元/平方米，獨(dú)幢別墅確定為8500元/平方米，水療會(huì)所確定為10600元/平方米。（五）銷(xiāo)售期分析目前青城山片區(qū)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況表明，其銷(xiāo)售期均在2年左右，如高山流水開(kāi)盤(pán)于2005年4月，至今一年半，目前只余7套別墅；中國(guó)青城二期開(kāi)盤(pán)于2005年12月，至今約一年，目前只余少量公寓，獨(dú)棟別墅只余四幢。 其余開(kāi)盤(pán)一年左右的項(xiàng)目，銷(xiāo)售率也在50%以上。本項(xiàng)目計(jì)劃的建設(shè)期為13月（2006年至2007年9月），從目前的施工進(jìn)度出發(fā)，項(xiàng)目已落后于計(jì)劃工期約一個(gè)半月，因此其竣工交房日期約為2007年11月。預(yù)計(jì)取得預(yù)售許可證的時(shí)間為2007年5月（原計(jì)劃為2007年4月），按兩年的銷(xiāo)售期計(jì)算，銷(xiāo)售完成的時(shí)間約為2009年5月。本次評(píng)估按謹(jǐn)慎原則出發(fā)，確定其開(kāi)發(fā)周期為三年（從評(píng)估基準(zhǔn)日算起，含建設(shè)期與銷(xiāo)售期），實(shí)際銷(xiāo)售期約為二年半，具體測(cè)算見(jiàn)財(cái)務(wù)分析章節(jié)與收入測(cè)算表。 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算概述（一）估算范圍“青城山房”。交房標(biāo)準(zhǔn)：入戶(hù)門(mén)高檔鋼制三防門(mén)；采用高檔斷橋隔熱鋁合金窗配中空玻璃；外墻作保溫，刷高級(jí)質(zhì)感涂料；室內(nèi)預(yù)留門(mén)洞，廚房、衛(wèi)生間預(yù)留排水洞口；水、電、氣、電話、光纖、寬帶預(yù)埋到戶(hù)；墻面混合砂漿抹灰膩?zhàn)庸伟?，地面水泥砂漿找平，頂棚膩?zhàn)庸伟?；預(yù)計(jì)室內(nèi)采暖管路；戶(hù)內(nèi)設(shè)非可視對(duì)講系統(tǒng)及緊急報(bào)警裝置；小區(qū)配置設(shè)周界安防監(jiān)視、報(bào)警裝置。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。（二）評(píng)估依據(jù) “青城山房”投資估算是依據(jù)某公司提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總平方案，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、相關(guān)合同、協(xié)議、已投入費(fèi)用憑證等，依據(jù)《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD12000、《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD22000、《四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD362000、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD72000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格與材料預(yù)算價(jià)格按現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，本著“客觀、公正、審慎”的原則測(cè)算的。 二、項(xiàng)目總投資構(gòu)成 （一）土地費(fèi)用：“青城山房”項(xiàng)目土地用地共三個(gè)地塊，其中一、二號(hào)地塊為某公司2004年11月，通過(guò)司法拍賣(mài)取得；三號(hào)地塊為公司于今年6月在都江堰市2006年第二次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)中，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍方式取得的（㎡）。 其價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用如下：（1）拍賣(mài)價(jià)格根據(jù)某公司提供的（2004）成執(zhí)字第960號(hào)四川省成都市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū)的內(nèi)容，該部分土地的成交價(jià)款為2792萬(wàn)元。（2）拍賣(mài)傭金根據(jù)民居公司提供的支付憑證與相關(guān)發(fā)票。（3）契稅（5）補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)某公司與青城山鎮(zhèn)政府簽訂的有關(guān)協(xié)議，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)共支付2510萬(wàn)元。（6）青苗費(fèi)。（1）土地總價(jià)款根據(jù)某公司提供的（2006）出讓合同第235號(hào)《國(guó)有土地出讓合同》第八條。（2）契稅根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及目前都江堰市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，契稅按成交價(jià)的3%計(jì)，則：契稅 = 3% = （萬(wàn)元）（3）拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)該宗地是通過(guò)拍賣(mài)方式出讓的，按都江堰市的規(guī)定應(yīng)支付的拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)為：拍賣(mài)手續(xù)費(fèi) = % =（萬(wàn)元）該公司按60萬(wàn)元/（該部分土地位于一號(hào)、三號(hào)地之間，）。根據(jù)以上測(cè)算,。 （二）前期工程費(fèi)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。 勘察費(fèi)：15萬(wàn)元 根據(jù)某公司與都江堰川西工程勘察施工有限責(zé)任公司簽訂的《建設(shè)工程勘察合同》。 工程設(shè)計(jì)費(fèi)：（1）根據(jù)某公司與加拿大BDCL建筑設(shè)計(jì)有限公司簽訂的CN0513號(hào)《工程設(shè)計(jì)合同書(shū)》第七條第三款的約定，設(shè)計(jì)費(fèi)為342萬(wàn)元。（2）根據(jù)某公司與北京創(chuàng)翌高峰園林工程咨詢(xún)有限責(zé)任公司簽訂的《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同（二）》第七條的約定，設(shè)計(jì)費(fèi)為130萬(wàn)元。（3）根據(jù)某公司與北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簽訂的《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》第七條的約定，設(shè)計(jì)費(fèi)為147萬(wàn)元。（4）根據(jù)某公司與四川國(guó)恒建筑設(shè)計(jì)有限公司簽訂的2611號(hào)、2612號(hào)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》第七條的約定。 工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)某公司與都江堰市城信建設(shè)監(jiān)理有限公司簽訂的三份《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》中相關(guān)條款的約定。場(chǎng)地平整費(fèi)、圍墻與臨時(shí)供水、供電：根據(jù)該工程的實(shí)際情況。測(cè)繪費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等：根據(jù)工程情況，（三）報(bào)建規(guī)費(fèi)：根據(jù)都江堰市有關(guān)文件的規(guī)定，（其中：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)85元/平方米，定額測(cè)定費(fèi)1元/平方米，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2元/平方米，墻改基金4元/平方米，防空地下室異地建設(shè)費(fèi)20元/平方米）。根據(jù)某公司提供的有關(guān)資料，公司實(shí)際投入為：報(bào)建費(fèi) = = （萬(wàn)元）,土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、出圖費(fèi)、。 （四）建筑安裝工程費(fèi)：安居公司與成都市第七建筑工程公司簽訂的三份《建設(shè)工程施工合同》，單價(jià)約為685元/平方米。該費(fèi)用不含室內(nèi)精裝工程、三方施工項(xiàng)目（全部門(mén)窗，不銹鋼、鐵藝及欄桿扶手工程，特殊結(jié)構(gòu)工程，外墻保溫工程施工，地基處理等）、三方訂貨合同供應(yīng)材料（包括：屋面瓦、雨水天溝、排風(fēng)罩、通風(fēng)百葉、外墻裝飾用防腐木材、裝飾用石材、強(qiáng)弱電配電箱、室外照明燈具、水表、電表等。根據(jù)某公司提供的資料，結(jié)合目前的材料市場(chǎng)價(jià)格，甲供材費(fèi)為306元/平方米。根據(jù)某公司提供的有關(guān)資料，基礎(chǔ)加固工程每平方米增加造價(jià)為148元/平方米。根據(jù)某公司提供的有關(guān)資料，外墻保溫工程造價(jià)約為61元/平方米。單位造價(jià) =685+306+148+61 =1200元/平方米建筑安裝工程費(fèi)=1200 = 51000600元 ≈獨(dú)幢別墅增加建安費(fèi)用約52萬(wàn)元，樣板房裝修費(fèi)用預(yù)計(jì)160萬(wàn)元。 （五）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：小區(qū)道路（包括一條由公司出資修建的長(zhǎng)415米，寬12米的市政道路）、供排水、供電、供氣、污水處理站等、景觀、綠化、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)等，（六）公用設(shè)施費(fèi)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)、%計(jì)算。（七）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：由于該工程費(fèi)進(jìn)行基礎(chǔ)加固工程，不可預(yù)見(jiàn)因素較多，因此按建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用之和的4%計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。（八）管理費(fèi)用：按項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的3%計(jì)。（九）銷(xiāo)售費(fèi)用：由于該項(xiàng)目定位于第二居所，其購(gòu)買(mǎi)者多為都江堰市以外的消費(fèi)者，需要進(jìn)行大量的廣告宣傳，%計(jì)算。（十）財(cái)務(wù)費(fèi)用：%（%上浮15%）計(jì)。第四期末將借款還清（具體還款安排，詳見(jiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算表)。 以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為18, 萬(wàn)元。三、資金籌措方案經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的總投資為18,， 萬(wàn)元，%；銀行貸款8,，%；，%。（一）評(píng)估基準(zhǔn)日投資情況分析評(píng)估人員通過(guò)分析某公司的財(cái)務(wù)帳目，截止于2006年10月31日止，項(xiàng)目已投入的資金為： 萬(wàn)元； 2； 萬(wàn)元；5；6；