【正文】 道（東北角邊界與青山制藥和青蓉機(jī)械廠用地相臨），南臨濱江河與濱江路（排洪渠），西臨環(huán)山路與環(huán)山渠，北臨道路。 項(xiàng)目建設(shè)初期挖出的土方，與回填部分基本持平，無(wú)棄土外運(yùn)。項(xiàng)目建成后，產(chǎn)生的生活垃圾采取定點(diǎn)收集（袋裝化），每天由物管部門(mén)統(tǒng)一收集至垃圾收集站，再由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集后，運(yùn)往都江堰市垃圾處理場(chǎng)集中處理。室內(nèi)、外雨污分流；商業(yè)廢水同室內(nèi)污廢水均排至化糞池，經(jīng)化糞池處理后，再通過(guò)二級(jí)生化處理設(shè)施達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入項(xiàng)目南面的濱江河，最終匯入沙河溝。第四章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)，政府做出了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策，提出把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策，并先后出臺(tái)了一系列深化住房制度改革的措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住房市場(chǎng)提供了良好的政策環(huán)境。2004年以來(lái)國(guó)家進(jìn)行了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取限制發(fā)展措施，但對(duì)城市發(fā)展建設(shè)普通商業(yè)住宅（包括經(jīng)適用房）卻實(shí)行大力扶持態(tài)度。2005年，隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)并逐步貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的勢(shì)頭得到控制，過(guò)熱的購(gòu)房需求開(kāi)始降溫，房地產(chǎn)供求關(guān)系得到一定改善，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得明顯成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)，2005年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資15759億元，同比增長(zhǎng)198%，比2004年回落83個(gè)百分點(diǎn)，低于全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅74個(gè)百分點(diǎn)。2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了202%?！　。?）金融方面，截至2005年底，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)277萬(wàn)億元同比增長(zhǎng)161%，漲幅比前年末回落126個(gè)百分點(diǎn)。（4）價(jià)格方面，2005年下半年以來(lái)，各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、漲幅趨緩，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲39%、68%和93%，除經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格漲幅比前年同期高13個(gè)百分點(diǎn)普通住房和高檔住房?jī)r(jià)格漲幅分別回落了48和32個(gè)百分點(diǎn)。非住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格比前年同季上漲48%，漲幅回落26個(gè)百分點(diǎn)。（5）通過(guò)住房稅收政策和貸款利率的調(diào)整，以及期房限轉(zhuǎn)、實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制、控制拆遷規(guī)模等一系列調(diào)控措施，投機(jī)性購(gòu)房得到有效控制，自住性購(gòu)房比重開(kāi)始上升，住房供求關(guān)系得到改善，市場(chǎng)成交量逐步趨于穩(wěn)定。（2）國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點(diǎn)》，要求繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，調(diào)整完善住房消費(fèi)稅收政策，規(guī)范發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，（3）國(guó)家稅務(wù)局4月發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整。（4）國(guó)土資源部將出臺(tái)相關(guān)文件，控制低密度住房用地的供給。①重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。③合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。 ⑤加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（6）5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳以國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)方轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。②從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；③對(duì)項(xiàng)目資本金達(dá)不到35%等貸款條件的企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。④從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。⑤2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。以上出臺(tái)的政策對(duì)進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極的作用，對(duì)普通住房不會(huì)產(chǎn)生影響。綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加、住房金融配套的完善、住房消費(fèi)環(huán)境的改善，我國(guó)住房市場(chǎng)將進(jìn)一步繁榮，住房消費(fèi)有望再上臺(tái)階。四川省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由2000年的196 億元上升到2005 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)29%，增速比“九五”。今年以來(lái)，全省固定資產(chǎn)投資總量不斷擴(kuò)大，速度逐月攀升。上半年，%。%。 根據(jù)國(guó)家政策走向和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀運(yùn)行情況，我省房地產(chǎn)尚的較大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。按照四川省每年城鎮(zhèn)化水平提高1 個(gè)百分點(diǎn)，2010年全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)測(cè)算，自2005年起6年內(nèi)，四川省平均每年約需新改建住房4000萬(wàn)平方米，僅住宅建設(shè)一項(xiàng)的投資量就可達(dá)400億元。三、成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）都江堰市概況城市概況都江堰市位于成都平原西北，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段，也是成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。全市幅員面積1208平方公里，人口60萬(wàn)，城市人口20萬(wàn)，建成區(qū)面積20平方公里。這里環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)良好，％，℃，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地表水質(zhì)居全省第一，是成都地區(qū)環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)。2005年，都江堰市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)：一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，地方財(cái)力再上臺(tái)階?！笆濉保?，分別比全國(guó)、。2005年，％。三是固定資產(chǎn)投資增勢(shì)較好。，%，其中商品房竣工面積57萬(wàn)平方米，%；，%。四是物價(jià)水平溫和上揚(yáng)。 五是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展平衡，對(duì)“三農(nóng)”工作的扶持力度進(jìn)一步加大。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款保持較快增長(zhǎng)，年末各項(xiàng)存款余額為93億元，分別比上年增長(zhǎng)18%%。比上年增長(zhǎng)14%。%，%,景區(qū)門(mén)票收入9800萬(wàn)元。%。數(shù)據(jù)顯示出目前樓市的需求仍然強(qiáng)勁。另外，1~9月 ，各郊區(qū)（市），%，%。而同期五城區(qū)商品房成交均價(jià)為4445元/平方米，；其中商品住宅成交均價(jià)為4181元/平方米，比1~。可以看出，五城區(qū)房?jī)r(jià)自6月份達(dá)到 4392元/平方米的高點(diǎn)以來(lái)，五城區(qū)商品住宅約成交均價(jià)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比小幅下降，宏觀調(diào)控初見(jiàn)成效。一方面，青城山隸屬與都江堰，而又作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體存在。另一方面，從地理位置和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來(lái)講，青城山和都江堰又相互獨(dú)立，各有特點(diǎn)。因此保證了有效需求能夠支撐低密度住宅較高的土地成本及房?jī)r(jià)水平。以青城山片區(qū)內(nèi)第一個(gè)商品房項(xiàng)目青城白鷺洲的推出為標(biāo)志，片區(qū)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始于2001年。從分布的區(qū)域上看，由于青城前山是整個(gè)片區(qū)的核心區(qū)域，相關(guān)配套較為完，故70％的供應(yīng)量集中在青城前山。造成區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格整體大幅上揚(yáng)的原因之一是階段性的商品房供應(yīng)量緊縮。在2004年6月－2005年5月一年的時(shí)間里，由于編制《都江堰－青城山風(fēng)景區(qū)外圍保護(hù)帶青城山鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，當(dāng)?shù)卣畷和Ａ饲喑巧狡瑓^(qū)內(nèi)所有項(xiàng)目的規(guī)劃審批及土地供應(yīng)。形成區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格整體大幅上揚(yáng)的更深層次原因在于片區(qū)內(nèi)土地資源稀缺性的加劇。2005年5月《都江堰－青城山風(fēng)景區(qū)外圍保護(hù)帶青城山鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》通過(guò)建設(shè)部備案后，由于按照新的規(guī)劃要求片區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模被嚴(yán)格限制，因此直接導(dǎo)致市場(chǎng)土地價(jià)格的攀升。土地價(jià)格的上漲，直接導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的上漲，目前青城山片區(qū)在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格已比去年又有了大幅上漲，區(qū)域內(nèi)的獨(dú)幢別墅的最高售價(jià)已達(dá)30000元/平方米。公司成立以來(lái)，無(wú)銀行借款，無(wú)對(duì)外擔(dān)保，無(wú)不良信貸信息，無(wú)訴訟事項(xiàng)。 項(xiàng)目客戶群體定位從該項(xiàng)目的市場(chǎng)總定位及具備的“高單價(jià)、低總價(jià)、高品質(zhì)”的特點(diǎn)出發(fā)，項(xiàng)目的目標(biāo)目標(biāo)客戶群體的特征主要為：；年齡在3555歲之間的企事業(yè)單位高級(jí)管理人員等成功人士；少量以商務(wù)為目的置業(yè)者及區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)再置業(yè)者。項(xiàng)目特點(diǎn)綜合比各樓盤(pán)的優(yōu)劣勢(shì)在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)主要有：（1）戶型適中，總價(jià)較低該項(xiàng)目的公寓的面積在3080平方米，四組院為175平方米與190平方米兩種戶型，二組院為135平方米與191平方米兩種戶型。 （2）地理位置優(yōu)越，升值潛力較大項(xiàng)目地塊位于風(fēng)景秀麗的青城前山片區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通方便。（3）目標(biāo)客戶明確，但有一定的局限性該項(xiàng)目主要“面向高端市場(chǎng)的第二居所度假物業(yè)”，由于項(xiàng)目特點(diǎn)與地理位置，決定了其購(gòu)買(mǎi)群體主要為都江堰市以外的客戶，因此其消費(fèi)群體有限，且需大量的宣傳廣告給項(xiàng)目以支持，因此項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用較高，銷(xiāo)售周期可能較長(zhǎng)。廣告媒體包括：售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、印發(fā)宣傳資料、省內(nèi)及成都市內(nèi)較有影響力的報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)等，并根據(jù)具體情況有所側(cè)重。一般按以下階段促銷(xiāo)：A、銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段；B、首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段C、尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。②銷(xiāo)售對(duì)象及時(shí)機(jī)。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況以及市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)而定。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：廣告宣傳、人員直銷(xiāo)、舉辦展銷(xiāo)會(huì)、靈活多樣的付款方式、售樓部樣板房等促銷(xiāo)手段?？陀^上導(dǎo)致這一階段土地一級(jí)市場(chǎng)和商品房供應(yīng)均陷入階段性緊縮。2005年5月《都江堰－青城山風(fēng)景區(qū)外圍保護(hù)帶青城山鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》通過(guò)建設(shè)部備案后，由于按照新的規(guī)劃要求片區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模被嚴(yán)格限制，因此直接導(dǎo)致市場(chǎng)土地價(jià)格的攀升。目前該區(qū)域的高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格公寓已達(dá)8000元/平方米，別墅的銷(xiāo)售價(jià)格在1000030000元/平方米之間。青城美墅，該樓盤(pán)位于青城前山，開(kāi)發(fā)商為成都大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。戶型為公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)幢別墅，面積多為80150平方米。（2）高山流水，項(xiàng)目位于青城外山山腳，開(kāi)發(fā)商為成都同景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。純別墅社區(qū)，面積多3132500平方米。二期為量身定制的高端別墅，位于環(huán)山渠內(nèi)側(cè)，面積800至2500平方米，銷(xiāo)售價(jià)格為1400萬(wàn)元至4000余萬(wàn)元。項(xiàng)目占地76畝，總建筑面積18500㎡，規(guī)模較小。 該項(xiàng)目是目前在售項(xiàng)目中唯一一個(gè)與中國(guó)青城（2期）同樣處于環(huán)山路以西的項(xiàng)目。評(píng)估方法市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。住宅測(cè)算結(jié)果項(xiàng)目的位置與配套設(shè)施與前述可比實(shí)例相當(dāng)，均位106道西側(cè)，中國(guó)青城的位置最好，青城皓庭次之，高山流水由于位于青城外山前，因此其位置最差。項(xiàng)目的四組院與二組院的花園相對(duì)于中國(guó)青城較小，因此項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)低于中國(guó)青城，高城青城皓庭，與高山流水相當(dāng)（別墅價(jià)格）。 根據(jù)謹(jǐn)慎原則，將公寓的價(jià)格定為4750元/平方米，四組院的價(jià)格確定為6300元/平方米，雙組院價(jià)格確定為6750元/平方米，獨(dú)幢別墅確定為8500元/平方米，水療會(huì)所確定為10600元/平方米。 其余開(kāi)盤(pán)一年左右的項(xiàng)目，銷(xiāo)售率也在50%以上。預(yù)計(jì)取得預(yù)售許可證的時(shí)間為2007年5月（原計(jì)劃為2007年4月），按兩年的銷(xiāo)售期計(jì)算，銷(xiāo)售完成的時(shí)間約為2009年5月。 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算概述（一）估算范圍“青城山房”。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。 二、項(xiàng)目總投資構(gòu)成 （一）土地費(fèi)用：“青城山房”項(xiàng)目土地用地共三個(gè)地塊，其中一、二號(hào)地塊為某公司2004年11月，通過(guò)司法拍賣(mài)取得；三號(hào)地塊為公司于今年6月在都江堰市2006年第二次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)中，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍方式取得的（㎡）。（2）拍賣(mài)傭金根據(jù)民居公司提供的支付憑證與相關(guān)發(fā)票。（6）青苗費(fèi)。（2）契稅根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及目前都江堰市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，契稅按成交價(jià)的3%計(jì)，則：契稅 = 3% = （萬(wàn)元）（3）拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)該宗地是通過(guò)拍賣(mài)方式出讓的，按都江堰市的規(guī)定應(yīng)支付的拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)為：拍賣(mài)手續(xù)費(fèi) = % =（萬(wàn)元）該公司按60萬(wàn)元/（該部分土地位于一號(hào)、三號(hào)地之間，）。 （二）前期工程費(fèi)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。 工程設(shè)計(jì)費(fèi)：（1）根據(jù)某公司與加拿大BDCL建筑設(shè)計(jì)有限公司簽訂的CN0513號(hào)《工程設(shè)計(jì)合同書(shū)》第七條第三款的約定，設(shè)計(jì)費(fèi)為342萬(wàn)元。（3）根據(jù)某公司與北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簽訂的《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》第七條的約定，設(shè)計(jì)費(fèi)為147萬(wàn)元。 工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)某公司與都江堰市城信建設(shè)監(jiān)理有限公司簽訂的三份《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》中相關(guān)條款的約定。測(cè)繪費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等：根據(jù)工程情況，（三）報(bào)建規(guī)費(fèi)：根據(jù)都江堰市有關(guān)文件的規(guī)定，（其中：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)85元/平方米，定額測(cè)定費(fèi)1元/平方米，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2元/平方米，墻改基金4元/平方米，防空地下室異地建設(shè)費(fèi)20元/平方米）。該費(fèi)用不含室內(nèi)精裝工程、三方施工項(xiàng)目（全部門(mén)窗，不銹鋼、鐵藝及欄桿扶手工程，特殊結(jié)構(gòu)工程，外墻保溫工程施工，地基處理等）、三方訂貨合同供應(yīng)材料（包括：屋面瓦、雨水天溝、排風(fēng)罩、通風(fēng)百葉、外墻裝飾用防腐木材、裝飾用石材、強(qiáng)弱電配電箱、室外照明燈具、水表、電表等。根據(jù)某公司提供的有關(guān)資料，基礎(chǔ)加固工程每平方米增加造價(jià)為148元/平方米。單位造價(jià) =685+306+148+61 =1200元/平方米建筑安裝工程費(fèi)=1200 = 51000600元 ≈獨(dú)幢別墅增加建安費(fèi)用約52萬(wàn)元，樣板房裝修費(fèi)用預(yù)計(jì)160萬(wàn)元。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)、%計(jì)算。（八）管理費(fèi)用：按項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的3%計(jì)。（十）財(cái)務(wù)費(fèi)用：%（%上浮15%）計(jì)。 以上各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為18, 萬(wàn)元。（一）評(píng)估基準(zhǔn)日投資情況分析評(píng)估人員通過(guò)分析某公司的財(cái)務(wù)帳目，截止于2006年10月31日止，項(xiàng)目已投入的資金為： 萬(wàn)元； 2； 萬(wàn)元；5；6；