房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告頁-閱讀頁
2024-12-13 23:11本頁面
【正文】 ........................................................... 40 附件：借款人應(yīng)提交的材料清單 ........................................................................................ 42 1 本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào) 告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。 第一章 概 要 根據(jù) 盛華投資公司 開發(fā)“ 盛華國際廣場 ”工程申請(qǐng)貸款的需要，于 2020 年 12 月22 日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為 2020 年 1 月 2 日）?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡要概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià) 盛華投資公司（以下簡稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。大唐 盛華 在建設(shè)銀行 A 市 支行開有基本結(jié)算帳 戶。企業(yè)無不良信用記錄。 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目位于 A 市中心位置，山東 路與江蘇路入口處，連通 1 萬余平方米的 文明廣場 ，位于城市中軸黃金核心地段。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。 項(xiàng)目總建筑面積 ㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場和 6 棟 22 層的住宅樓。 四、投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及 A 市 同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并 結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行計(jì)算。 具體見下表： （開發(fā)投資估算表） 序號(hào) 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 （元） 樓面造價(jià) （元 /㎡） 百分比 （ %） 1 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 % 5 五、管理費(fèi) 13269130 % 6 六、開發(fā)期稅費(fèi) 672670 % 7 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 % 8 八、不可預(yù)見費(fèi) 3904972 % 合計(jì) 總投資造價(jià) 449276405 % 注：詳細(xì)計(jì)算見附件：成本計(jì)算明細(xì)表 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部 分。 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過評(píng)估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下： （詳見評(píng)估主表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤 萬元； 內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％，所得稅后）：按全部投資計(jì)為 萬元； 動(dòng)態(tài)投資回收期（還原利率 10%）：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按建設(shè)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 的界限值。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬元人民幣。 2020 年 1 月起正式進(jìn) 行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 盛華投資公司 產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。 公司現(xiàn)有員工 30 人，其中碩士生 2 名、本科生 9 名，大專生 15 名，高級(jí)工程師2 名，工程師 5 名，助理工程師 2 名，高級(jí)會(huì)計(jì)師 1 名，會(huì)計(jì)師 1 名，經(jīng)濟(jì)師 2 名，房地產(chǎn)高級(jí)策劃師 2 名。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 該公司在建行 開有基本結(jié)算帳戶。公司借款均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 在人行查詢系統(tǒng)查詢， 盛華投資公司 無任何不良記錄，信譽(yù)良好。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。 因此大唐 盛華 自身具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。地理位置優(yōu)越，交通便利。擬建大型商業(yè)廣場和 6 棟 22 層的住宅樓。 盛華投資公司 多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“ 盛華國際廣場 ”是 A 市 中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場及精品住宅，也是決心在 A 市 樹立的樣板工程。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施， A 市作為西部 的重要城市，吸引了眾多前來參與投資開發(fā)的公司。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。綠化率達(dá) 30%以上。商業(yè)基本沿市府路與 文明廣場 布置，最大化利用 文明廣場 的資源來提升商業(yè)價(jià)值。人行主入口設(shè)置在南側(cè)，次入口設(shè)置在北側(cè)，減少商業(yè)及車輛對(duì)人行的干擾。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制 造一種富有動(dòng)態(tài)的空間效果。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 略。 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì) 。 人民路 是 A 市 的商業(yè)中心，由此可見， 人民路 在 A 市 商圈中占據(jù)重要的地位。 ? 盛華國際廣場 發(fā)展?jié)摿薮? 按計(jì)劃 盛華國際廣場 、人商擴(kuò)建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等，到 2020 年， 人民路 將有實(shí)力成為 A 市 “第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。 ? 交通成熟 —— 五位一體交通網(wǎng)點(diǎn) 盛華國際廣場 位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。廣場集公交車站、巴士站、停車場、的士站、直通火車站站點(diǎn)五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。 盛華國際廣場 西面是連成一體的大型 文明廣場 。 廣場負(fù)五層在商場出口設(shè)有室內(nèi)出租車，并通過負(fù)二層完全開放，挑高至負(fù)二層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務(wù)
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