【正文】 小。233% 32% 479% 目 2000年 2001年 2002年9月資產(chǎn)增長絕對(duì)數(shù) 16390 9798 5463增長百分比 2686%公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。第二章　借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日。,。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。 成都精至誠房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 專業(yè)整理分享 某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目企業(yè)名稱：四川房地產(chǎn)有限公司評(píng)估單位：成都精至誠房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 錄第一章要一、借款人評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)三、市場評(píng)價(jià)四、投資籌資評(píng)價(jià)五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)七、評(píng)估結(jié)論第二章 借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評(píng)價(jià)四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評(píng)價(jià)八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)第四章 市場評(píng)估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、城東房地產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預(yù)測分析五、項(xiàng)目分析第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算二、投資來源及籌資評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)四、有關(guān)說明第六章 償債能力評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運(yùn)用分析四、項(xiàng)目償債能力評(píng)估五、項(xiàng)目敏感性分析第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、定量分析二、定性分析三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)第一章 概 要根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。四、 投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過評(píng)估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1；內(nèi)部投資收益率：%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：；動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。法人代表，注冊資本2000 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：，男，28歲。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析項(xiàng)企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。目 2000年 2001年 2002年9月項(xiàng)存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，%。該公司的“”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。 額2000年 2001年 2002年9月一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5現(xiàn)金流入 6 10 0 13現(xiàn)金流出 7 0 137 24投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)四川房地產(chǎn)有限公司作為集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。第三章　項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。綠化率 53%。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)樱孛鏋榛旌仙皾{找平。四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和成都建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表41：成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表表41單位：萬平米名房屋竣工面積815萬平方米，％，比上年增加 ％。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。 成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。二、城東房地產(chǎn)市場分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢： 樓盤品質(zhì)高檔化。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。三、市場定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。 由于能購買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，綠化率53%。采用簡單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米 （2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場資料中選取Ｅ花園、Ｆ雅園、Ｇ花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。2．“”項(xiàng)目有如下劣勢：A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯