【導(dǎo)讀】陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建浦發(fā)廣場。浦發(fā)廣場項(xiàng)目占地公頃，總建筑面積。近光新路和中山北路，地理位置優(yōu)越。距離3、4、7號線鎮(zhèn)坪路站800米，3、4. 號線中潭路站650米，交通便利。建設(shè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，商務(wù)辦公用。地上不計(jì)容積面積平方米，地下不計(jì)容積面積平方米。建筑高度控制24米，綠化率不得小于20%。項(xiàng)目目前兩證已拿到。海市普陀區(qū)中山北路1715號2501室，法定代表人：張鵬。工業(yè)股份有限公司的全資子公司，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。該項(xiàng)目為我行重點(diǎn)爭取的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。米，3、4號線中潭路站650米，直達(dá)市內(nèi)各核心商圈。員工均有購買意向，再綜合其它社會客戶，需求看好。浦發(fā)廣場G樓，開工時間2020年，竣工和銷售時間2020. 完工風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，但風(fēng)險(xiǎn)總體基本可控。我們將密切關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)程，定期實(shí)。實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策。但房產(chǎn)稅可能需先立法，推出需一定的時間。2）更著重增加供應(yīng)和

　　

【正文】 價 投資估算評價依據(jù) 根據(jù)《 浦發(fā)廣場 F 地塊 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》進(jìn)行估算。 投資估算表 單位：萬元 7 二、總投資支出合 計(jì) 8 （一）土地費(fèi)用 9 其中：土地出讓金 10 購房安置費(fèi) 11 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12 其他 13 （二）前期開發(fā)費(fèi) 14 其中：勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 15 可行性研究費(fèi) 16 三通一平費(fèi) 人防建設(shè)費(fèi) 17 其他 18 （三）建筑安裝工程費(fèi)用 19 其中：土建工程費(fèi) 20 設(shè)備購置及安裝工程費(fèi) 裝修工程費(fèi) 21 其他 22 （四）配套費(fèi)用 其中：市政大配套 小區(qū)配套成本 （五）維修基金 23 （六）銷售費(fèi)用 24 （七）管理費(fèi)用 25 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 27 26 （九）不可預(yù)見費(fèi) 27 （十）其他 項(xiàng)目開發(fā)成本 期間費(fèi)用 二、 項(xiàng)目籌資評價 本 項(xiàng)目總投資中，自籌資金 10052 萬元，占比 45%， 剩余 12020 萬元通過 銀行 貸款籌集 。 項(xiàng)目 自籌資金已經(jīng)全部到位， 其中 支付 土地 費(fèi) 用 1 億 元， 包括動遷安置費(fèi) 9407 萬元和土地出讓金 593 萬元； 前期費(fèi)用 99萬元。 三、 項(xiàng)目投資計(jì)劃評價 本項(xiàng)目總投資 22052 萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本 18953 萬元、期間費(fèi) 用 3099 萬元；項(xiàng)目總成本 22052 萬元。預(yù)計(jì)銷售收入 28815 萬元， 其中住宅 24686萬元、商鋪 4165 萬元。項(xiàng)目完成后預(yù)計(jì) 實(shí)現(xiàn)凈利潤 3444 萬元， 靜態(tài)投資回報(bào)率%，具有較好的投資回報(bào)和項(xiàng)目操作可行性。 第七 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)及償債能力分析 一、 評估原則和評估依據(jù) 項(xiàng)目 可研報(bào)告、政府 批文、權(quán)證及相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同 ： 28 序號 批復(fù)文件 批復(fù)文號 /狀態(tài) 1 規(guī)劃審批 滬普規(guī)土許設(shè)（ 2020）第 7號 2 項(xiàng)目 審核 普發(fā)改投（ 2020） 11號 3 環(huán)評 審核 普環(huán)保審（ 2020） 58號 4 用地審批 滬普府土 [2020]8 號 5 房地產(chǎn)權(quán)證（土地證） 滬房地普字（ 2020）第 008945 號 6 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 滬普地 [2020]EA31010720200109 號 7 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 8 建設(shè)工程施工許可證 二、 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測： 根據(jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃，項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入如下： 序號 2020年 2020年 2020年 合計(jì) 一 可售住宅銷售收入（萬元） 24686 銷售面積（平方米） 3336 3336 6672 預(yù)銷售比率 (％ ) % % 平均銷售單價 (萬元 /平方米 ) 二 可售商業(yè)銷售收入（萬元） 1250 2915 4165 銷售面積（平方米） 250 583 預(yù)銷售比率 (％ ) % % 平均銷售單價 (萬元 /平方米 ) 5 5 三 合計(jì) 項(xiàng)目盈利情況預(yù)測 根據(jù) 該 收入預(yù)測，項(xiàng)目盈利水平測算如下 （單位：萬元） ： 單位：萬元 序號 1 一、經(jīng)營收入 28851 2 減：經(jīng)營成本 18953 3 銷售費(fèi)用 1127 4 經(jīng)營稅金 1630 29 及附加 5 二、經(jīng)營利潤 7141 6 減：管理費(fèi) 300 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1672 9 三、營業(yè)利潤 5169 11 土地增值稅 577 12 四、利潤總額 4592 13 減：所得稅 1148 14 五、凈利潤 3444 15 加：年初未分配利潤 18 六、可供分配利潤 3444 20 減：提取盈余公積 21 公益金 22 分配股利 24 七、年末未分配利潤 3444 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測 ： 項(xiàng)目 總投資 現(xiàn)金流狀況如下（單位：萬元）： 單位：萬元 序號 2020年 2020 年 2020 年 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 0 13593 15258 28851 2 租售收入 0 13593 15258 28851 3 其它現(xiàn)金流入 0 4 現(xiàn)金流出 15613 7956 2314 25883 5 建設(shè)期開發(fā)成本 14965 3988 0 18953 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 528 1080 540 2148 7 銷售費(fèi)用 0 1127 0 1127 8 管理費(fèi) 120 180 0 300 9 經(jīng)營稅金及附加 0 768 862 1630 30 10 所得稅 0 541 607 1148 11 土地增 值稅 0 272 305 577 12 其他現(xiàn)金流出 0 13 凈現(xiàn)金流量 15613 5637 12944 2968 14 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 15613 9976 2968 19653 15 凈現(xiàn)值 14194 4659 9725 190 16 累計(jì)凈現(xiàn)值 14194 9535 190 23348 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 根據(jù)上節(jié)各基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算表，測得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 基準(zhǔn) 償債保證比 內(nèi)部收益率 % 投資回收期 貸款償還期 2 盈虧平衡點(diǎn) % 四、 償債能力評價 項(xiàng)目貸款償還預(yù)測表： 單位：萬元 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 租售收入 0 13593 15258 28851 企業(yè)自籌 10000 0 0 10000 銀行貸款 7053 4947 0 12020 其中：我行貸款 12020 4947 0 16947 其它負(fù)債 0 0 0 0 其他還貸來源 0 資金來源合計(jì) 17053 18540 15258 50851 31 總投資支出 15613 6351 88 22052 經(jīng)營稅金及附加 0 768 862 1630 所得稅 0 541 607 1148 土地增值稅 0 272 305 577 其他支出 0 資金運(yùn)用合計(jì) 15613 7932 1862 25407 當(dāng)年可還貸資金 1440 10608 13396 25444 年初資金 912 464 可用于還貸資金 1440 11520 13860 年初貸款余額 0 12020 2020 其中：我行貸款 0 12020 2020 本年還款額 (含利息） 528 11056 2088 其中：我行貸款 528 11056 2088 年末貸款余額 12020 12020 0 其中：我行貸款 12020 12020 0 當(dāng)年償債保證比 年末還貸資金結(jié)余 912 464 11772 五、 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目敏感性分析表： 基準(zhǔn) 項(xiàng)目總投資增加 5% 租售收入下降 5% 償債保證比 內(nèi)部收益率 % % % 投資回收期 貸款償還期 2 2 2 盈虧平衡點(diǎn) % % % 32 六、 評價結(jié)論 綜上，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價總結(jié)如下： 單位：萬元、 平方米 項(xiàng)目總建筑面積 可售面積 出租面積 0 開發(fā)期限 24 擬建 項(xiàng)目總投資 22052 申請我行貸款 12020 項(xiàng)目自籌資金 10000 其他資金來源 項(xiàng)目 項(xiàng)目租售收入 28851 項(xiàng)目利潤總額 4592 平均單價 平均單位成本 主要 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 190 動態(tài)投資回收期 盈虧平衡點(diǎn) % 指標(biāo) 貸款償還期 綜合償債保證比 安全邊際