【正文】 配電及控制系統(tǒng)；電氣照明系統(tǒng)；防觸電安全保護系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)；火災(zāi)報警控制系統(tǒng)；事故廣播系統(tǒng)；電視系統(tǒng)；安保監(jiān)控系統(tǒng)；1樓宇自控系統(tǒng)。三、供電設(shè)計該工程包含高層一類項目，在地下室設(shè)一高壓開閉所。該高壓開閉所除負責(zé)項目變壓器的配電，故開閉所共采用四路 10KV 電源，以電纜引入本工程。四、照明系統(tǒng)本工程采用高顯色日光燈，均加裝高效電子鎮(zhèn)流器。辦公室照度為300LX，餐廳為 200LX，多功能廳為 300LX，客房為 75LX。應(yīng)急照明系統(tǒng)所有疏散口均有安全出口指示燈，走廊及疏散樓梯間設(shè)置標(biāo)有疏散方向的誘導(dǎo)指示燈，走廊、樓梯、人員密集場所及一些重要的機房等均設(shè)有一定數(shù)量的事故照明。五、防雷接地系統(tǒng)本工程為一類防雷建筑，用聯(lián)合接地，接地電阻不大于 1 歐姆。凡正常不帶電而當(dāng)絕緣發(fā)生破壞時能呈現(xiàn)電壓之電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地。六、綜合布線系統(tǒng)采用本系統(tǒng)進行語音及數(shù)據(jù)的傳輸。電話機房及計算機房設(shè)于物業(yè)管理用房，相鄰設(shè)置。根據(jù)各處功能的不同要求放置不相應(yīng)數(shù)量的墻上型雙也或單孔住處插座。七、火災(zāi)報警控制系統(tǒng)本工程為一級保護對象，采用集中報警系統(tǒng)。消防控制室設(shè)于一層，有直接對外的出口。本工程選用智能型火災(zāi)控制系統(tǒng)。消防控制室內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動報警及滅火控制柜，及緊急電話，緊急廣播系統(tǒng)。它可以接收火災(zāi)報警，發(fā)出火災(zāi)的聲光信號，事故廣播和安全疏散指令，控制各種消防聯(lián)動設(shè)備等功能。另外，在每層電梯廳或走廊等公共場所，設(shè)有火警顯示盤，可顯示本層火警情況。八、廣播系統(tǒng)本工程設(shè)有背景音樂，廣播機房設(shè)在物業(yè)管理用房，與電話機房相鄰。背景音樂根據(jù)功能分區(qū)控制，消防時，強制切換為緊急廣播，在每層配電小間內(nèi)設(shè)控制箱。九、電視系統(tǒng)本工程電視系統(tǒng)由當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)、衛(wèi)星電視信號及自辦節(jié)目組成。在機房每層設(shè)電視機房，屋頂設(shè)電視天線，用于接收衛(wèi)星節(jié)目。根據(jù)各處功能的不同要求放置相應(yīng)數(shù)量的電視插孔。十、安保監(jiān)控系統(tǒng)控制室設(shè)在一層，與消防控制室相鄰。系統(tǒng)采用總線制，在控制室內(nèi)可實現(xiàn)對任一攝像機的切換及報警點的控制。每層走廊、電梯轎廂及公共場所均設(shè)有電視攝像機。入侵報警系統(tǒng)：在重要房間設(shè)雙鑒探測器，并與視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。適當(dāng)部位設(shè)緊急報警按鈕。十一、樓宇自控系統(tǒng)控制室設(shè)在一層，與監(jiān)控機房合用。本系統(tǒng)包括對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備，熱力系統(tǒng)的熱源設(shè)備，通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備，給排水系統(tǒng)設(shè)備等運行工況的監(jiān)視、控制、測量、記錄，對動力設(shè)備和照明設(shè)備進行監(jiān)視及聯(lián)動控制，對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)進行監(jiān)視，對供配電系統(tǒng)、變配電設(shè)備、電梯及扶梯的運行監(jiān)視。第六章 環(huán)境保護與勞動安全第一節(jié) 環(huán)境保護一、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996 中二級標(biāo)準(zhǔn) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 （GB309693）中二類標(biāo)準(zhǔn)二、污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 （GB89781996）中三級標(biāo)準(zhǔn) 《建筑施工場界噪聲限值》 （GB1252390）中標(biāo)準(zhǔn)三、污染分析及治理措施本項目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。主要污染源與污染物項目建成投入運營后，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保建設(shè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧－h(huán)保治理措施本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。其主要治措施如下：（1）生活污水治理建設(shè)方將排水設(shè)計為雨污分流，污水和雨水通過不同的管道收集，雨水分段就近排入市政污水總管，生活污水在排入市政污水總管之前，經(jīng)中水設(shè)施處理，有關(guān)部門規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BOD＜10mg/L；COD＜50mg/L；SS＜10mg/L，本項目污水經(jīng)處理后能滿足該規(guī)定的要求。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。（2）生活垃圾治理本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及客人丟棄的廢棄物等。垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員；垃圾收集采用流動環(huán)衛(wèi)車定點、定時、分類統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理廠。（3）廢氣治理治理項目投入營運后，酒店廚房會產(chǎn)生少量油煙廢氣。廚房間設(shè)置排油煙豎井，將燃氣灶產(chǎn)生的油煙氣由脫排油煙機通過豎井高空排放，預(yù)計不會影響周邊空氣質(zhì)量。地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6 次/h 換氣計算，送風(fēng)量按 5 次/h 換氣計算，晚上送、排風(fēng)量均減半，排煙口設(shè)在屋頂。另由于項目遠期規(guī)劃熱源為城市集中供熱，近期熱源為區(qū)內(nèi)自備燃油鍋爐，故不存在燃煤消耗帶來的廢氣污染。（4）噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機組、各種水泵、風(fēng)機及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計中在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉地單獨房間內(nèi)，其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。施工中的環(huán)境保護本項目施工過程中，機械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機械設(shè)備需要隔聲裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。總之，在項目建設(shè)和運營過程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求，不會對區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。第二節(jié) 勞動安全一、防火防爆本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)措施見“建筑防火設(shè)計”。有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進行設(shè)計。二、電氣安全本工程采用 TNS 接地系統(tǒng)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護等級：建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護開關(guān)。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護，但消防泵不用漏電保護。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別設(shè)過負荷保護和短路保護。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。變壓器、高低壓配電屏、電容器柜、發(fā)電機控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，耐壓等級不低于 10KV。三、防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 （GB5005794）第 條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。第七章 節(jié)能一、概述隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，能源供應(yīng)日益緊張。為了實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，1997 年國家頒布了《節(jié)約能源》規(guī)定，2022 年國家建設(shè)部發(fā)布了《民用建筑節(jié)約能源規(guī)定》 。本報告的編制從工程方案設(shè)計到建筑材料、設(shè)備選型等都嚴格貫徹國家有關(guān)規(guī)定，使總體能耗水平有效下降，達到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。二、節(jié)能原則按照國家相關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求，本項目涉及中采用的規(guī)模相適應(yīng)的，先進可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料，盡量做到節(jié)能高效。三、項目能耗水。主要耗水為生活用水，擬采用 PVC 管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力，項目年耗水量為 萬噸。電。主要耗電點為照明用電，配電干線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗。并且廣場照明燈具采用太陽燈具，年耗電量為 380 萬度。折合標(biāo)煤系數(shù)表等價折合標(biāo)煤系數(shù)序號能 源 名 稱單位 系數(shù)1 電能 t/MWh 2 自來水 t/kt 根據(jù)以上數(shù)據(jù)折算為標(biāo)準(zhǔn)煤 += 噸。四、節(jié)能措施項目的主要節(jié)能措施有：體形系數(shù)建筑外形較為規(guī)則。體形系數(shù)小于規(guī)范要求。門窗房間門窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內(nèi)，且選用密閉性能高的門窗，滿足國家規(guī)范對窗戶密閉性的要求級別。屋頂屋面設(shè)隔熱保溫系統(tǒng)，傳熱系數(shù)不大于 k。樓板對于有架空層樓板下部采用保溫材料外包。電氣樓梯采用聲控開關(guān)及節(jié)能型燈具。室外路燈用光控和時空雙向控制。室內(nèi)照明燈具采用高效節(jié)能的高壓納燈、金屬鹵化物燈。建筑物設(shè)計盡最大可能采用自然光線，減少人工采光。建筑墻體使用復(fù)合墻體、符合苯板等新型保溫材料，傳熱系數(shù)不大于 k。在建筑物墻體內(nèi)留下空氣層，內(nèi)置具有防水反光特征的材料。外窗采用具有有熱反射功能的新型中空玻璃或無色熱反射玻璃，建筑門窗全周邊采用高性能密封技術(shù)，降低空氣滲透熱損失。在變配電方面，各高壓室均設(shè)置電容補償裝置，并對大功率用電設(shè)備空調(diào)機、水泵就地安裝電容補償裝置，以提高功率因數(shù)。為了節(jié)約用水，管道設(shè)施采用節(jié)能型陶瓷芯龍頭。給水系統(tǒng)采用優(yōu)質(zhì)管材、管件（包括管接頭、彎頭、三通和四通）及附件（包括法蘭、閥門和水龍頭） ，防止跑、冒、滴、漏，減少輸送過程的水資源消耗。1采用太陽能制熱供應(yīng)熱水。1衛(wèi)生潔具均選用節(jié)水型產(chǎn)品。1項目承辦單位有完善的能源管理機構(gòu)及能耗統(tǒng)計系統(tǒng)。各用能環(huán)節(jié)做到用能單獨計量和經(jīng)濟核算。能源管理人員配備完全符合國家有關(guān)法律、法規(guī)、條例規(guī)定及要求。第八章 項目組織管理一、組織機構(gòu)工程部財務(wù)部營銷部預(yù)算部計劃部綜合部副總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理二、管理體系實行總經(jīng)理負責(zé)制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵機制和制約機制，堅持自主管理，以人為本，以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的管理之路。三、人力資源配置勞動定員數(shù)量本項目勞動定員為 18 人，均為管理人員，工作人員根據(jù)項目運作情況招聘。職工工資福利職工的工資待遇參照國家有關(guān)規(guī)定，由公司確定，并在勞動合同中體現(xiàn)。根據(jù)公司的發(fā)展和職工個人的業(yè)務(wù)能力、技術(shù)水平可以適當(dāng)?shù)奶岣呗毠さ墓べY。員工來源及招聘方案項目所需的部分高級管理人員由承辦單位調(diào)派任命，其余管理人員和技術(shù)人員從應(yīng)屆大中專畢業(yè)生中招聘。員工培訓(xùn)計劃本項目的培訓(xùn)對象主要是新招收的服務(wù)人員。培訓(xùn)時間一般為 3 個月，以確保項目運營后能正常運行。第九章 工程實施進度計劃本項目可行性研究報告正式批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進行前期準(zhǔn)備工作，及時委托規(guī)劃設(shè)計單位對擬建場地進行規(guī)劃，并編制初步設(shè)計，進行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。整個工程建設(shè)期于 2022 年 12 月開始，于2022 年 3 月進行土建施工至 2022 年 11 月底全部竣工，期間完成項目的土建工程、設(shè)備安裝及調(diào)試、裝飾裝修工程。項目實施進度計劃表見附表 91。第十章 投資估算和資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ；山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；煙臺地區(qū)材料預(yù)算價格；類似工程造價；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、估算范圍本項目投資估算范圍包括：建設(shè)高檔級酒店、商鋪和職工公寓等所需的工程費用、其他費用、預(yù)備費。三、估算說明 土 地 費 用 ： 根 據(jù) 建 設(shè) 單 位 提 供 的 資 料 ， 土 地 基 準(zhǔn) 地 價 為 40 萬 元/畝 ， 土 地 出 讓 金 為 2500 萬 元 ； 開 發(fā) 間 接 費 用 ， 由 于 開 發(fā) 企 業(yè) 不 設(shè) 立 現(xiàn) 場 機 構(gòu) ， 由 開 發(fā) 企 業(yè) 定 期或 不 定 期 派 人 到 開 發(fā) 現(xiàn) 場 組 織 開 發(fā) 建 設(shè) 活 動 ， 故 所 發(fā) 生 的 費 用 可 直 接 計入 建 設(shè) 單 位 的 管 理 費 用 ， 本 項 不 再 重 復(fù) 計 算 ； 建 設(shè) 單 位 管 理 費 ： 按 建 筑 安 裝 工 程 費 用 的 1%計 取 ； 勘 察 設(shè) 計 費 、 咨 詢 費 ： 根 據(jù) 國 家 物 價 局 和 建 設(shè) 部 (1992)價 費 字375 號 文 《 關(guān) 于 工 程 勘 察 和 工 程 設(shè) 計 收 費 標(biāo) 準(zhǔn) 的 通 知 》 規(guī) 定 計 取 ； 招標(biāo)費：按建筑安裝工程費用的 %計??； 銷售費用按銷售收入的 1%計?。?新 型 墻 體 材 料 專 項 基 金 ： 8 元 /平 方 米 ； 勞 保 統(tǒng) 籌 費 ： 按 建 筑 安 裝 工 程 費 用 的 %計 取 ； 工 程 監(jiān) 理 費 ： 按 建 筑 安 裝 工 程 費 用 的 %計 取 ； 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 費 ： 按 建 筑 面 積 每 平 方 米 230 元 計 算 ；1 人 防 易 地 建 設(shè) 費 ： 按 2022 年 9 月 1 日 實 行 的 新 標(biāo) 準(zhǔn) ， 對 10 層（含）以上民用建筑，按地面建筑的首層建筑面積，每平方米 2500 元計算。1 不 可 預(yù) 備 費 ： 按 土 地 費 用 ， 前 期 工 程 費 ， 建 筑 、 安 裝 工 程 費 用幾 項 之 和 的 10%計 取 。四、投資估算經(jīng)測算，本項目總投資估算為 萬元。開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成分析表 單位：萬元序號 名稱 投資額 占總投資比例%1 開發(fā)建設(shè)投資 2 土地費用 3 前期工程費 4 配套建設(shè)費 5 安裝費 6 建筑工程費 7 管理費用 8 財務(wù)費用 9 其他費用 10 不可預(yù)見費 第二節(jié) 資金籌措一、籌措資金方案本項目總投資為 萬元，全部投資蓬萊八仙置業(yè)有限公司自籌解決。第十一章 財務(wù)評價第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、考慮到旅游項目經(jīng)營期長，市場不確定性因素較多，其經(jīng)