【正文】 配電及控制系統(tǒng)；電氣照明系統(tǒng)；防觸電安全保護(hù)系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；綜合布線(xiàn)系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)；事故廣播系統(tǒng)；電視系統(tǒng)；安保監(jiān)控系統(tǒng)；1樓宇自控系統(tǒng)。三、供電設(shè)計(jì)該工程包含高層一類(lèi)項(xiàng)目，在地下室設(shè)一高壓開(kāi)閉所。該高壓開(kāi)閉所除負(fù)責(zé)項(xiàng)目變壓器的配電，故開(kāi)閉所共采用四路 10KV 電源，以電纜引入本工程。四、照明系統(tǒng)本工程采用高顯色日光燈，均加裝高效電子鎮(zhèn)流器。辦公室照度為300LX，餐廳為 200LX，多功能廳為 300LX，客房為 75LX。應(yīng)急照明系統(tǒng)所有疏散口均有安全出口指示燈，走廊及疏散樓梯間設(shè)置標(biāo)有疏散方向的誘導(dǎo)指示燈，走廊、樓梯、人員密集場(chǎng)所及一些重要的機(jī)房等均設(shè)有一定數(shù)量的事故照明。五、防雷接地系統(tǒng)本工程為一類(lèi)防雷建筑，用聯(lián)合接地，接地電阻不大于 1 歐姆。凡正常不帶電而當(dāng)絕緣發(fā)生破壞時(shí)能呈現(xiàn)電壓之電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地。六、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)采用本系統(tǒng)進(jìn)行語(yǔ)音及數(shù)據(jù)的傳輸。電話(huà)機(jī)房及計(jì)算機(jī)房設(shè)于物業(yè)管理用房，相鄰設(shè)置。根據(jù)各處功能的不同要求放置不相應(yīng)數(shù)量的墻上型雙也或單孔住處插座。七、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)本工程為一級(jí)保護(hù)對(duì)象，采用集中報(bào)警系統(tǒng)。消防控制室設(shè)于一層，有直接對(duì)外的出口。本工程選用智能型火災(zāi)控制系統(tǒng)。消防控制室內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及滅火控制柜，及緊急電話(huà)，緊急廣播系統(tǒng)。它可以接收火災(zāi)報(bào)警，發(fā)出火災(zāi)的聲光信號(hào)，事故廣播和安全疏散指令，控制各種消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備等功能。另外，在每層電梯廳或走廊等公共場(chǎng)所，設(shè)有火警顯示盤(pán)，可顯示本層火警情況。八、廣播系統(tǒng)本工程設(shè)有背景音樂(lè)，廣播機(jī)房設(shè)在物業(yè)管理用房，與電話(huà)機(jī)房相鄰。背景音樂(lè)根據(jù)功能分區(qū)控制，消防時(shí)，強(qiáng)制切換為緊急廣播，在每層配電小間內(nèi)設(shè)控制箱。九、電視系統(tǒng)本工程電視系統(tǒng)由當(dāng)?shù)赜芯€(xiàn)電視網(wǎng)、衛(wèi)星電視信號(hào)及自辦節(jié)目組成。在機(jī)房每層設(shè)電視機(jī)房，屋頂設(shè)電視天線(xiàn)，用于接收衛(wèi)星節(jié)目。根據(jù)各處功能的不同要求放置相應(yīng)數(shù)量的電視插孔。十、安保監(jiān)控系統(tǒng)控制室設(shè)在一層，與消防控制室相鄰。系統(tǒng)采用總線(xiàn)制，在控制室內(nèi)可實(shí)現(xiàn)對(duì)任一攝像機(jī)的切換及報(bào)警點(diǎn)的控制。每層走廊、電梯轎廂及公共場(chǎng)所均設(shè)有電視攝像機(jī)。入侵報(bào)警系統(tǒng)：在重要房間設(shè)雙鑒探測(cè)器，并與視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。適當(dāng)部位設(shè)緊急報(bào)警按鈕。十一、樓宇自控系統(tǒng)控制室設(shè)在一層，與監(jiān)控機(jī)房合用。本系統(tǒng)包括對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備，熱力系統(tǒng)的熱源設(shè)備，通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備，給排水系統(tǒng)設(shè)備等運(yùn)行工況的監(jiān)視、控制、測(cè)量、記錄，對(duì)動(dòng)力設(shè)備和照明設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視及聯(lián)動(dòng)控制，對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視，對(duì)供配電系統(tǒng)、變配電設(shè)備、電梯及扶梯的運(yùn)行監(jiān)視。第六章 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996 中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 （GB309693）中二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)二、污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 （GB89781996）中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》 （GB1252390）中標(biāo)準(zhǔn)三、污染分析及治理措施本項(xiàng)目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放。因此，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。主要污染源與污染物項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保建設(shè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，避免對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生不良影響，對(duì)上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響較小。其主要治措施如下：（1）生活污水治理建設(shè)方將排水設(shè)計(jì)為雨污分流，污水和雨水通過(guò)不同的管道收集，雨水分段就近排入市政污水總管，生活污水在排入市政污水總管之前，經(jīng)中水設(shè)施處理，有關(guān)部門(mén)規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BOD＜10mg/L；COD＜50mg/L；SS＜10mg/L，本項(xiàng)目污水經(jīng)處理后能滿(mǎn)足該規(guī)定的要求。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。（2）生活垃圾治理本項(xiàng)目固體廢棄物主要來(lái)自生活垃圾及客人丟棄的廢棄物等。垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專(zhuān)職衛(wèi)生保潔人員；垃圾收集采用流動(dòng)環(huán)衛(wèi)車(chē)定點(diǎn)、定時(shí)、分類(lèi)統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理廠(chǎng)。（3）廢氣治理治理項(xiàng)目投入營(yíng)運(yùn)后，酒店廚房會(huì)產(chǎn)生少量油煙廢氣。廚房間設(shè)置排油煙豎井，將燃?xì)庠町a(chǎn)生的油煙氣由脫排油煙機(jī)通過(guò)豎井高空排放，預(yù)計(jì)不會(huì)影響周邊空氣質(zhì)量。地下車(chē)庫(kù)設(shè)有汽車(chē)尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6 次/h 換氣計(jì)算，送風(fēng)量按 5 次/h 換氣計(jì)算，晚上送、排風(fēng)量均減半，排煙口設(shè)在屋頂。另由于項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃熱源為城市集中供熱，近期熱源為區(qū)內(nèi)自備燃油鍋爐，故不存在燃煤消耗帶來(lái)的廢氣污染。（4）噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)計(jì)中在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉地單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)巳汉铜h(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需要隔聲裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵?？傊?，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求，不會(huì)對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。第二節(jié) 勞動(dòng)安全一、防火防爆本項(xiàng)目為一類(lèi)建筑物，耐火等級(jí)為一級(jí)，有關(guān)措施見(jiàn)“建筑防火設(shè)計(jì)”。有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。二、電氣安全本工程采用 TNS 接地系統(tǒng)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周?chē)雀鲄^(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護(hù)等級(jí)：建筑物內(nèi)一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線(xiàn)制，并加裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。對(duì)餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線(xiàn)制，并加裝漏電保護(hù)，但消防泵不用漏電保護(hù)。本工程電氣線(xiàn)路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別設(shè)過(guò)負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門(mén)等的距離均滿(mǎn)足規(guī)范要求。變壓器、高低壓配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，耐壓等級(jí)不低于 10KV。三、防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005794）第 條規(guī)定，本工程為二類(lèi)民用防雷建筑物。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。第七章 節(jié)能一、概述隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，能源供應(yīng)日益緊張。為了實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，1997 年國(guó)家頒布了《節(jié)約能源》規(guī)定，2022 年國(guó)家建設(shè)部發(fā)布了《民用建筑節(jié)約能源規(guī)定》 。本報(bào)告的編制從工程方案設(shè)計(jì)到建筑材料、設(shè)備選型等都嚴(yán)格貫徹國(guó)家有關(guān)規(guī)定，使總體能耗水平有效下降，達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。二、節(jié)能原則按照國(guó)家相關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求，本項(xiàng)目涉及中采用的規(guī)模相適應(yīng)的，先進(jìn)可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料，盡量做到節(jié)能高效。三、項(xiàng)目能耗水。主要耗水為生活用水，擬采用 PVC 管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力，項(xiàng)目年耗水量為 萬(wàn)噸。電。主要耗電點(diǎn)為照明用電，配電干線(xiàn)均采用銅電纜，不采用鋁膠線(xiàn)架空的方案，以減少線(xiàn)路損耗。并且廣場(chǎng)照明燈具采用太陽(yáng)燈具，年耗電量為 380 萬(wàn)度。折合標(biāo)煤系數(shù)表等價(jià)折合標(biāo)煤系數(shù)序號(hào)能 源 名 稱(chēng)單位 系數(shù)1 電能 t/MWh 2 自來(lái)水 t/kt 根據(jù)以上數(shù)據(jù)折算為標(biāo)準(zhǔn)煤 += 噸。四、節(jié)能措施項(xiàng)目的主要節(jié)能措施有：體形系數(shù)建筑外形較為規(guī)則。體形系數(shù)小于規(guī)范要求。門(mén)窗房間門(mén)窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內(nèi)，且選用密閉性能高的門(mén)窗，滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)范對(duì)窗戶(hù)密閉性的要求級(jí)別。屋頂屋面設(shè)隔熱保溫系統(tǒng)，傳熱系數(shù)不大于 k。樓板對(duì)于有架空層樓板下部采用保溫材料外包。電氣樓梯采用聲控開(kāi)關(guān)及節(jié)能型燈具。室外路燈用光控和時(shí)空雙向控制。室內(nèi)照明燈具采用高效節(jié)能的高壓納燈、金屬鹵化物燈。建筑物設(shè)計(jì)盡最大可能采用自然光線(xiàn)，減少人工采光。建筑墻體使用復(fù)合墻體、符合苯板等新型保溫材料，傳熱系數(shù)不大于 k。在建筑物墻體內(nèi)留下空氣層，內(nèi)置具有防水反光特征的材料。外窗采用具有有熱反射功能的新型中空玻璃或無(wú)色熱反射玻璃，建筑門(mén)窗全周邊采用高性能密封技術(shù)，降低空氣滲透熱損失。在變配電方面，各高壓室均設(shè)置電容補(bǔ)償裝置，并對(duì)大功率用電設(shè)備空調(diào)機(jī)、水泵就地安裝電容補(bǔ)償裝置，以提高功率因數(shù)。為了節(jié)約用水，管道設(shè)施采用節(jié)能型陶瓷芯龍頭。給水系統(tǒng)采用優(yōu)質(zhì)管材、管件（包括管接頭、彎頭、三通和四通）及附件（包括法蘭、閥門(mén)和水龍頭） ，防止跑、冒、滴、漏，減少輸送過(guò)程的水資源消耗。1采用太陽(yáng)能制熱供應(yīng)熱水。1衛(wèi)生潔具均選用節(jié)水型產(chǎn)品。1項(xiàng)目承辦單位有完善的能源管理機(jī)構(gòu)及能耗統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。各用能環(huán)節(jié)做到用能單獨(dú)計(jì)量和經(jīng)濟(jì)核算。能源管理人員配備完全符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、條例規(guī)定及要求。第八章 項(xiàng)目組織管理一、組織機(jī)構(gòu)工程部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷(xiāo)部預(yù)算部計(jì)劃部綜合部副總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理二、管理體系實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理、逐級(jí)考核的直線(xiàn)分層次管理體系。依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本，以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的管理之路。三、人力資源配置勞動(dòng)定員數(shù)量本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 18 人，均為管理人員，工作人員根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況招聘。職工工資福利職工的工資待遇參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，由公司確定，并在勞動(dòng)合同中體現(xiàn)。根據(jù)公司的發(fā)展和職工個(gè)人的業(yè)務(wù)能力、技術(shù)水平可以適當(dāng)?shù)奶岣呗毠さ墓べY。員工來(lái)源及招聘方案項(xiàng)目所需的部分高級(jí)管理人員由承辦單位調(diào)派任命，其余管理人員和技術(shù)人員從應(yīng)屆大中專(zhuān)畢業(yè)生中招聘。員工培訓(xùn)計(jì)劃本項(xiàng)目的培訓(xùn)對(duì)象主要是新招收的服務(wù)人員。培訓(xùn)時(shí)間一般為 3 個(gè)月，以確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后能正常運(yùn)行。第九章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正式批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)擬建場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃，并編制初步設(shè)計(jì)，進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。整個(gè)工程建設(shè)期于 2022 年 12 月開(kāi)始，于2022 年 3 月進(jìn)行土建施工至 2022 年 11 月底全部竣工，期間完成項(xiàng)目的土建工程、設(shè)備安裝及調(diào)試、裝飾裝修工程。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見(jiàn)附表 91。第十章 投資估算和資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；煙臺(tái)地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格；類(lèi)似工程造價(jià)；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、估算范圍本項(xiàng)目投資估算范圍包括：建設(shè)高檔級(jí)酒店、商鋪和職工公寓等所需的工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)。三、估算說(shuō)明 土 地 費(fèi) 用 ： 根 據(jù) 建 設(shè) 單 位 提 供 的 資 料 ， 土 地 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 為 40 萬(wàn) 元/畝 ， 土 地 出 讓 金 為 2500 萬(wàn) 元 ； 開(kāi) 發(fā) 間 接 費(fèi) 用 ， 由 于 開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 不 設(shè) 立 現(xiàn) 場(chǎng) 機(jī) 構(gòu) ， 由 開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 定 期或 不 定 期 派 人 到 開(kāi) 發(fā) 現(xiàn) 場(chǎng) 組 織 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 活 動(dòng) ， 故 所 發(fā) 生 的 費(fèi) 用 可 直 接 計(jì)入 建 設(shè) 單 位 的 管 理 費(fèi) 用 ， 本 項(xiàng) 不 再 重 復(fù) 計(jì) 算 ； 建 設(shè) 單 位 管 理 費(fèi) ： 按 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) 用 的 1%計(jì) 取 ； 勘 察 設(shè) 計(jì) 費(fèi) 、 咨 詢(xún) 費(fèi) ： 根 據(jù) 國(guó) 家 物 價(jià) 局 和 建 設(shè) 部 (1992)價(jià) 費(fèi) 字375 號(hào) 文 《 關(guān) 于 工 程 勘 察 和 工 程 設(shè) 計(jì) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 的 通 知 》 規(guī) 定 計(jì) 取 ； 招標(biāo)費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)??； 銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 1%計(jì)取； 新 型 墻 體 材 料 專(zhuān) 項(xiàng) 基 金 ： 8 元 /平 方 米 ； 勞 保 統(tǒng) 籌 費(fèi) ： 按 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 工 程 監(jiān) 理 費(fèi) ： 按 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) 用 的 %計(jì) 取 ； 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 費(fèi) ： 按 建 筑 面 積 每 平 方 米 230 元 計(jì) 算 ；1 人 防 易 地 建 設(shè) 費(fèi) ： 按 2022 年 9 月 1 日 實(shí) 行 的 新 標(biāo) 準(zhǔn) ， 對(duì) 10 層（含）以上民用建筑，按地面建筑的首層建筑面積，每平方米 2500 元計(jì)算。1 不 可 預(yù) 備 費(fèi) ： 按 土 地 費(fèi) 用 ， 前 期 工 程 費(fèi) ， 建 筑 、 安 裝 工 程 費(fèi) 用幾 項(xiàng) 之 和 的 10%計(jì) 取 。四、投資估算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成分析表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 名稱(chēng) 投資額 占總投資比例%1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 2 土地費(fèi)用 3 前期工程費(fèi) 4 配套建設(shè)費(fèi) 5 安裝費(fèi) 6 建筑工程費(fèi) 7 管理費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 其他費(fèi)用 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 第二節(jié) 資金籌措一、籌措資金方案本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，全部投資蓬萊八仙置業(yè)有限公司自籌解決。第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、考慮到旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)，市場(chǎng)不確定性因素較多，其經(jīng)