【導(dǎo)讀】項(xiàng)目已成為國內(nèi)知名的低密度高端精裝樓盤。的全精裝修高端物業(yè)項(xiàng)目，錘煉了翡翠城團(tuán)隊建設(shè)高端品牌的經(jīng)驗(yàn)。作，對后續(xù)項(xiàng)目拓展和營建具有重大的參考價值。限公司，應(yīng)董事會要求，由翡翠城團(tuán)隊負(fù)責(zé)營造開發(fā)。交付入伙，2020年8月基本完成稅務(wù)清算工作。期報建三條主線，成功樹立項(xiàng)目在同類型產(chǎn)品的標(biāo)志性地位。精裝修差異化產(chǎn)品，充分挖掘項(xiàng)目價值，以高端項(xiàng)目支撐高房價。產(chǎn)回暖之際，果斷決策提前開盤，快速回籠資金。期規(guī)劃報建壁壘，為項(xiàng)目順利開展掃清障礙。同時由于項(xiàng)目土地成本較高，在成本控制方面加大了管控力度，注重投入產(chǎn)出效益比，以確保項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益。等各方面的表現(xiàn)，留莊項(xiàng)目應(yīng)該是圓滿成功的。制大綱，完善成本預(yù)警體系,提高成本控制水平。訂等大方向來看，留莊項(xiàng)目整體運(yùn)營及操作較為成功。稅務(wù)籌劃先期介入的重要性。但從簽訂土地出讓合同到一期正式開工長達(dá)18個月，較大影響。由于中途綠城集團(tuán)因結(jié)轉(zhuǎn)利潤的要求提出希望項(xiàng)目于2020年底

　　

【正文】 8 月，經(jīng)公開招標(biāo)，確定中天建設(shè)二分公司為總包單位。該施工項(xiàng)目 部經(jīng)理主要管理人員的到位率基本能夠保證每周 5 天以上，機(jī)械設(shè)備的到位率 100%。 外立面裝飾工程管理 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 53 ? 8 號樓外立面石材完成面 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 54 ? 會所連廊 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 55 ? 會所西立面 透過嚴(yán)格的立面色差和細(xì)部管理， 留莊外墻石材工程獲 08 年浙江省優(yōu)秀建筑裝飾工程獎。 室內(nèi)精裝修管理 留莊的官邸大 宅硬裝飾按照裝修風(fēng)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)定為四種做法，制作了四套樣板戶型。 最終確定大戶型采用 B 和 H 風(fēng)格，小戶型統(tǒng)一 一種 風(fēng)格。 1）留莊大戶型硬質(zhì)裝修主要用材： 主臥地毯，書房及客臥為黑胡桃或沙比利地暖實(shí)木復(fù)合地板，墻面均為藝優(yōu)墻紙，紅沙尼絲、麥丹娜木門套線及踢腳線；廚 房部分為冠軍牌墻地磚，其它為大理石墻面地面； 室內(nèi)客廳餐廳等公共區(qū)域地面 H 風(fēng)格為 諾亞米黃 大理石 、啡網(wǎng) 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 56 紋走邊 ， B風(fēng)格為 白宮米黃 大理石 、啡網(wǎng)紋走邊 ， 墻面均為墻紙，白沙石材門套線、踢腳線及實(shí)心柱； 2）精裝修設(shè)施設(shè)備的選擇和管理 廚柜、廚房器具、潔具、龍頭花灑、人造石臺板、地板、開關(guān)插座等是目標(biāo)客戶除精裝修風(fēng)格外關(guān)注的焦點(diǎn)。 留莊項(xiàng)目平層官邸部品及一次裝修的應(yīng)用情況 序號 部品情況 應(yīng)用情況 1 門窗、墻體材料 高級鋁包木美式門窗、蒸壓加氣混凝土砌塊、干掛天 然石材； 2 保溫、防水材料 硬泡聚氨脂噴涂保溫層 、擠塑板、合成高分子 JS 防水、高聚物改性瀝青卷材、聚氨酯防水涂料； 3 廚衛(wèi)設(shè)備 每戶設(shè)有一～二個廚房（中廚或中、西廚）和四～六個衛(wèi)生間，均裝修到位；櫥體：德國 POGGENPOHL成品廚房櫥柜，帶靜音阻尼回吸金屬抽屜軌道； 德國 GAGGENAU及 SIEMENS品牌組合廚房電器（包括抽油煙機(jī)、微波爐、洗碗機(jī)、冰箱等）：留莊配置的 Gaggenau 電器都是最新最先進(jìn)的產(chǎn)品； 多米諾灶組合（包括燃?xì)庠睢㈦姶艩t），既美觀時尚，又充分滿足中國爆炒的火力要求。有微波爐、烤箱等多種靈活組合； 廚房洗滌槽、龍頭：德國 BLANCO （德國 “鉑浪高 ”）； 衛(wèi)生間臺盆：德國唯寶； 座便器：德國唯寶； 浴缸：德國唯寶； 衛(wèi)生間龍頭及花灑：德國漢斯格雅品牌； 熱水器：菲斯曼品牌燃?xì)獗趻鞝t及水箱；專用洗衣間：配送洗衣機(jī)和干衣機(jī)； 4 住宅內(nèi)外裝修材料 公共空間 （ 1）單元門廳：石材地面， 墻紙及木飾面、石材組合墻面； （ 2）電梯門廳及轎廂：石材地面，木飾面、不銹鋼鏡面、石材組合墻面； （ 3）樓梯間：地面地磚與石材，墻面、頂棚為乳膠漆； 戶內(nèi)空間 （ 1）入戶門：高級防火防盜門；采用韓國 “技高KEICO”進(jìn)戶門指紋、密碼、 IC 卡、 緊急鑰匙四合一鎖； （ 2）室內(nèi)門：黑胡桃或影木飾面成品定制門； 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 57 （ 3）墻面開關(guān)與插座：德國吉徠； （ 4）各功能區(qū)裝修用材： 室內(nèi) 頂棚 : 輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，乳膠漆飾面； 墻面 : 石材、墻磚和墻紙 ； 地面：石材、地板和地毯； 地面：地板或地毯； 5 供熱、采暖、制冷設(shè)備 大金 VRVⅢ 中央空調(diào)系統(tǒng)； 霍尼韋爾全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)； 低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)； BEAM 中央吸塵系統(tǒng)； 戶內(nèi)燈光控制系統(tǒng)：可對照明燈進(jìn)行開關(guān)控制，對部分燈具進(jìn)行調(diào)光控制，主臥內(nèi)還可以對電動窗簾進(jìn)行控制，并可實(shí)現(xiàn)出門 “一鍵總關(guān) ”功 能，避免了離家時要每個房間逐一檢查是否關(guān)燈的麻煩； 6 消防、報警保安裝置 消防：設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)和防排煙系統(tǒng)； 報警安防：室內(nèi)一層設(shè)置紅外線防護(hù)裝置，周界圍墻、主要出入口等部位設(shè)置紅外報警及視頻監(jiān)控系統(tǒng)。每戶設(shè)置可視對講及門禁系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)采用國際標(biāo)準(zhǔn)的 TCP/IP 網(wǎng)絡(luò)接口，能夠適應(yīng)以太網(wǎng)傳輸，便于管理。室內(nèi)機(jī)與單元門口機(jī)、消控中心管理機(jī)等可視通話；室內(nèi)機(jī)可連接緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警器、門磁、窗戶紅外幕簾等線路，住戶能對報警防區(qū)進(jìn)行布、撤防操作； 7 給排水管 材及設(shè)備 排水管道采用同層排水方式：排水管材管件均為吉博力 HDPE優(yōu)質(zhì)材料，給水管道采用國標(biāo) 304不銹鋼水管，強(qiáng)度高，延展性和韌性好，抗沖撞、抗震和抗沖擊性能強(qiáng)。并可保持水質(zhì)純凈衛(wèi)生，杜絕管路二次污染和 “紅水 ”， “綠水 ”問題，衛(wèi)生安全性得到有效保護(hù)； 8 進(jìn)戶門鎖 韓國技高 “KEICO”進(jìn)戶門鎖：該鎖可采用密碼、 IC卡、指紋、緊急鑰匙四種方式開啟入戶門，除應(yīng)急鑰匙外，其他三種開門方式可以自行組合，以選擇合適的開門方式。該鎖具有劫持報警功能； 9 供配電線路及設(shè)備 每戶進(jìn)戶電線 ≥16mm2，空調(diào)設(shè)備獨(dú)立線 路 ≥10mm2；“順特 ”干式變壓器 、施耐德開關(guān)； 10 電梯及室內(nèi)外公共活動 設(shè)施 各單元均配備一臺日立無機(jī)房電梯，該無機(jī)房電梯采用日立全新的無機(jī)房產(chǎn)品技術(shù)，安全可靠、平穩(wěn)舒適、節(jié)能高效。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童游樂設(shè)施和健身設(shè)施（包括室內(nèi)外泳池、室內(nèi)健身房等）； 留莊的廚房電器是在杭城樓盤首次使用嘉格納 （ GAGGENAU） ，從性價比角度 選擇 嘉格納 +西門子組合（洗衣機(jī)、干衣機(jī)、洗碗機(jī)、 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 58 冰箱為 SIEMENS，其它為 GAGGENAU） ，也帶動了杭州頂級精裝樓盤選用嘉格納奢侈品牌的風(fēng)潮。 安裝設(shè)施設(shè)備管理 1）電梯 工程 采用廣州 “日立 ”無機(jī)房電梯，總計 28 臺電梯，其中 19樓平層公寓為單梯， 1013單身公寓為并聯(lián)梯，梯速均為 1m/s。 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，在條件允許的前提下選擇凈高較高、面積較大的電梯轎廂，留莊的電梯轎廂在裝修完成后仍保證凈高達(dá)到 ，提升了空間感。 2）會所區(qū)域中央空調(diào)工程 留莊會所中央空調(diào)系統(tǒng)，冷熱源選用 2 臺 100 冷噸的 “特靈 ”螺桿式風(fēng)冷熱泵機(jī)組 ,室內(nèi)末端采用 “特靈 ”風(fēng)機(jī)盤管及吊裝式空調(diào)機(jī)組。大堂、餐廳、室內(nèi)泳池等大空間采用吊裝式空調(diào)機(jī)組送風(fēng)形式，其余區(qū)域設(shè)計為 風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的空調(diào)送風(fēng)形式。中央空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)計為兩 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 59 管制供、回水方式，立管設(shè)計為異程式系統(tǒng)。 3）戶式中央空調(diào)工程 留莊官邸大宅共每戶均配置大金 VRVⅢ 空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)機(jī)選擇吊頂內(nèi)暗藏式風(fēng)管機(jī)，空調(diào)外機(jī)安裝位置經(jīng)過專門設(shè)計，統(tǒng)一安裝在設(shè)備陽臺，室內(nèi)末端均采用線控方式控制。 4）新風(fēng)工程 采用霍尼韋爾全熱交換系統(tǒng)。每戶配置 2 臺，室內(nèi)采用集中回風(fēng)方式，送風(fēng)口單獨(dú)送入各功能區(qū)域；風(fēng)量保證室內(nèi)每小時換氣一次。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 60 5）中央吸塵系統(tǒng) 官邸大宅每戶在洗衣房或設(shè)備陽臺位置安裝 1 臺美國原裝進(jìn)口“BEAM”中央吸塵 主機(jī)，通過由 DN50 UPVC 管材及彎頭組成的管網(wǎng)在各分隔區(qū)域設(shè)置吸塵閥門。 6）地板采暖系統(tǒng) 官邸 大宅采用低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)，配置德國 “菲斯曼 ”壁掛鍋爐， “沃茨 ”地暖溫控中心、分集水器及室內(nèi)溫控面板，同時配置德國菲斯曼 150L 換熱水箱，兼顧室內(nèi)生活熱水系統(tǒng)。室內(nèi)地暖盤管采用喬治 .費(fèi)歇爾的 PB管 (聚丁烯 )。 酒店式公寓衛(wèi)生間采用電地暖，配置芬蘭恩斯托 進(jìn)口發(fā)熱電纜，電地?zé)岬臏囟瓤刂破鬟x用 北京 ”高標(biāo) ”智能 化溫控器，這種溫控器可以根據(jù)業(yè)主需要分四個時段進(jìn)行不同溫度設(shè)定。 7）給水系統(tǒng) 采用市政直供水，室內(nèi)管道采用溫州正康不銹管管材和管件，并采用卡凸連接方式，施工相對比較簡便。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 61 采用不銹鋼管件卡凸式連接， 支架固定顯的尤為重要 8）排水系統(tǒng) 室內(nèi)排水采用污、廢水分流，且采用同層排水的形式，材料采用瑞士吉博力 HDPE 管，室外雨水管同樣采用瑞士吉博力 HDPE 管。 室外景觀管理 留莊景觀工程做工精細(xì)，特點(diǎn)突出，突出歐式園林的規(guī)整和儀式感，在業(yè)界受到高度評價。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 62 1）、硬質(zhì)部分 A、欄桿、景觀擋墻、花壇小品飾面材料與建筑一體化，都采用砂巖。 B、地面鋪裝主要是黃、棕、灰、黑和綠 5 個 系列。 主要用材為黃銹、 加州金麻、將軍紅 、 貴妃紅 、 魯灰 、 福鼎黑 和 承德綠。石材表面 分 火燒面、荔枝面和粗糙面三種。 C、水景石材選用的 是黃銹定加工，采用噴砂面。 D、水景馬賽克采用了陶瓷馬賽克與玻璃馬賽克，都采用藍(lán)色系列進(jìn)行組合。 E、地面鋪裝控制根據(jù)不同部位有密縫與離縫兩種形式，一般關(guān)鍵部位采用密縫鋪設(shè)，次要部位采用離縫鋪設(shè)。局部位置采用水刀切割，提高加工質(zhì)量。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 63 ? 會所內(nèi)庭院水刀切割拼花效果 1）、水景：留莊水景是一大特色，水景都形成水幕效果。 ? 會所東面水景效果 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 64 ? 會所內(nèi)庭院水景效果 ? 游泳池邊海螺噴水效果 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 65 ? 8北面噴水獅子效果 ? 1北面水幕效果 2）、臺階做法：留莊臺階是一大特色，采用黃銹切割成席紋狀，很精致。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 66 ? 臺階效果 ? 3大臺階效果 2）、水電安裝部分 （ 1）、七頭特色燈具 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 67 ? 景觀燈效果 3）、綠化部分 留莊灌木種植，主要規(guī)則式種植，局部空間相對較大部位采用了規(guī)則式與自由式相結(jié)合的形式，如游泳池周邊。草皮采用果嶺草，是黑麥草和百慕大混播性草皮。 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 68 六、項(xiàng)目成本管理 留莊項(xiàng)目在成本方面是一個先天不足的項(xiàng)目：首先是地價較高 ，其次是由于要提升項(xiàng)目自身的生活配套，同時解決地塊規(guī)劃條件中公建面積不低于 25%的限制，會所面積配置比例較高，導(dǎo)致成本投入增加。 最后 ,由于西溪濕地限高的原因，規(guī)劃上只能 向下拓展建筑空間，衍生 了大量的土方工程及與周邊交界處的擋墻工程，而擋墻工程又引申出了高壓電纜移位、雨水污水管移位、與周邊單位的交涉等費(fèi)用。 留莊 項(xiàng)目含稅費(fèi)的實(shí)際總成本控制在 13 億范圍內(nèi)，未突破目標(biāo)成本。由于銷售回籠資金迅速，財務(wù)成本節(jié)余 50%。相比之下，精裝修工程成本和前期費(fèi)用增加較大。 但通過投資增量效益的分析，成本的增加，對項(xiàng)目效益的增加起到了正向杠桿的撬動作用。 建議在要在后續(xù)項(xiàng)目策劃階段提前做好總成本的剛性控制和設(shè)計整體評估和優(yōu)化，爭取在產(chǎn)品準(zhǔn)確定位的前提下獲得成本及品質(zhì)雙贏的結(jié)果。 項(xiàng)目整體成本控制 留莊項(xiàng)目總成本為 129807 萬元， 含營業(yè)稅及附加， 整體受控情況良好。大戶型官邸可售面積完全單方成本 25537 元 /平米 ，單方收益為 8103 元 /平米 ；酒店式公寓可售面積完全單方成本 19158 元 /平米 ,單方收益 590 元 /平米 。 土地成本 52572 萬元，占項(xiàng)目總成本 129807 萬元的 %；其中實(shí)際支付土地出讓金總額 50100 萬元，土地契稅 1503 萬元及 延付 發(fā)展綠城留莊項(xiàng)目后評估報告 69 土地款利息等費(fèi)用 萬元。 總成本30%51%1%3%6%2%7%建安工程精裝修工程設(shè)備工程室外工程環(huán)境工程弱電工程公共配套工程 整體成本變化情況 1）由于 07 年一期官邸大宅銷售時點(diǎn)把握準(zhǔn)確，資金回籠及時，降低原預(yù)算的正常財務(wù)利息 1650 萬元。 2）因銷售收入逐步攀升，從預(yù)算的 億提高到 億，按銷售收入的 %計，營業(yè)稅繳納較原預(yù)算高 560 萬元。 3）項(xiàng)目公司作為雙方股東的資金平臺，委貸綠城的貸款利息支出 4500萬元應(yīng)予以扣減； 4) 由于留莊項(xiàng)目配置定位高，為樹立了市場標(biāo)桿的高 檔精裝修樓盤，由于選擇了優(yōu)質(zhì)高檔的材料設(shè)備和諸多住宅功能技術(shù)，相應(yīng)的工程成實(shí)施