【導讀】據(jù)英國《金融時報》最近報道，在歐美市場，很多精裝豪宅項目開始流行。手繪地板——即先設計好圖案，等地板鋪好以后，再把圖案手繪到地板上。產(chǎn)品，如北京、上海、廣州、深圳等地，精裝修已發(fā)展到較成熟的地步。北京市居民愿意購買精裝修房的比例超過60%。大多選擇精裝，就連一些中檔樓盤也開始嘗試精裝。可以說，目前精裝住宅已經(jīng)。成為北京樓市的發(fā)展趨勢。上海：上海新建裝修住宅占到其總量的35%。上海市中心裝修比例從2020. 區(qū)域的全裝修房的比例也基本超過40%。房比例達到70%以上，郊縣區(qū)域的裝修房比例為15%-20%之間。海中高檔住宅的發(fā)展方向，是上海房地產(chǎn)走向成熟的標志。

　　

【正文】 臺包柱 / 1 根 乙供 169 設備陽臺地漏 匯泰龍 1 只 170 陽臺石膏板吊頂 可耐福系列 m2 171 拖把池 圣妮拉 / 1 套 甲供 172 砌體墻面膩子找平 / / m2 乙供 173 砂加氣門洞扁鐵加固 / / 6 樘 合計： 設 備 174 中央空調(diào)機組 /新風 大金 160m2 甲供 175 地熱 芬蘭 ensto 176 水電工程 160m2 乙供 177 防水處理 1 項 合計： 40 工程直接費： 元 綜合費 15%： 元 工程總造價： 元 每平方造價： 元 說明： 1. 新綠園 廣場無熱水器項目，其實際為城市供熱管網(wǎng)，在 新綠園 項目 項目的測算中需要增加鍋爐的費用，以 新綠園 smith 口徑計算： 5368 元(含安裝輔材所有費用 )。 5368/160= 元 /m2。 2. 地熱的成本為 新綠園 三期映霞苑的費用， 新綠園 項目 的費用中已明確無此項費用； 3. 水電工程的費用為 新綠園 放大的費用，其在 新綠園 項目 中應該無此項內(nèi)容； 4. 中央空調(diào)機組 /新風 DAKIN 因為 新綠園 為日本原裝進口機，其數(shù)據(jù)偏大，按照 新綠園 口徑，應該在 185 元 /m2（銷售面積）； 即：做到 新綠園 廣場標準： 2923＋ （熱水器） － 1174/160（ 新綠園 的數(shù)據(jù)） － 15（空調(diào)的差價）－ 150（水電安裝工程在總承包中列支） ＝ 元。 (五 ) 本案精裝修工程的的 實施和管理 通過調(diào)研，我們也了解了一些精裝修個案工程實施、施工以及工程管理等方面的情況，借鑒其他項目的經(jīng)驗和教訓，提出以下建議： 1. 關于設計 ? 土建設計宜選用凈模制，用模數(shù)空間包容部品群； ? 土建設計宜選用定型門窗洞口系列。盡量避免使用刀把門，為后裝房門、做門套提供便利條件； ? 水、暖、氣等設施管道系統(tǒng)應集中定型定位布置， 豎向管道宜綜合設計應固定在輕鋼龍骨支架上，形成定型的預制管束，逐層吊裝對接后包敷。水41 平管道可利用地坪墊層、吊頂布置，或采用布管矮墻連接管束中的豎管和后水箱潔具； ? 強、弱電線路，最好采用獨立的布線系統(tǒng)，以便維護、更新線路和增加、改變用電點位置，從而避免影響其他部品和裝修面層的完好。 2. 關于圖紙 設計圖紙完成后，應向裝修施工單位進行交底，說明施工中應注意的問題和技術要求。 1) 設計單位應向開發(fā)單位和施工單位提供以下圖紙資料： ? 裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業(yè)圖）； ? 設備部品清單； ? 概算。 2) 開發(fā)單位應向購房者提供以下 竣工圖： ? 套型（套內(nèi)）平面圖及使用面積； ? 選材和設備配置使用說明書； 設備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積； 裝修設計圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進行驗收； 設備產(chǎn)品使用說明書及精裝修過程圖片光盤。 3. 關于部品集成 設計人員應了解材料部品的規(guī)格、式樣和品質(zhì)，以及生產(chǎn)廠家的加工能力和安裝方式等，通過組合先在圖紙上加以集成。尤其是廚房、衛(wèi)生間的設備配置，必須通過排列才能確定空間的各種尺寸。對于非標準裝修的部位，要進行尺寸實測。工廠加工，現(xiàn)場組裝，要求裝修設計為現(xiàn)場的快速組裝創(chuàng)造接合條件，盡可能減少手工加 工的環(huán)節(jié)。 4. 關于合同、招標 ? 施工單位的施工界面劃分及施工協(xié)調(diào)是精裝修工程管理的一個重點和難點，因此，建議在總分包合同在合同中最好能將想到的各項配合費用明確42 細化，以避免在后期管理中扯皮，減少管理協(xié)調(diào)的工作量。 ? 招投標階段的技術澄清方面應對對圖紙上面不能完全表達的施工要求給予文字的補充和明確。 ? 招標階段對精裝修材料的管理應注意：在樣板房實施階段根據(jù)設計師選型，對適合的品牌選擇 3~5 家，通過材料招標確定；對于不能確定品牌的材料在施工招標階段，采用暫定價格；投標階段的送樣應是整體材料的小樣板，施工進場階段的送樣確 認須送與使用規(guī)格接近的樣品；施工樣板材料的確認中，需要看到實際效果的裝飾材料（乙供為主），須施工單位做樣品確認。 ? 簽訂精裝修工程合同時，不可預見問題應適當放量，留有互動余地，如：材料價格上漲， 10％～ 15％幅度內(nèi)怎么處理？超出此幅度協(xié)商解決方式？詢標時應該有所涉及。在招標期間詢標盡量做到細致，如部分乙供材料請施工單位考慮漲價因素，甲方可考慮投標單位采用材料市場價格浮動接受度。 ? 在合同履約保證金中約定考察過的、合同承諾到位的項目經(jīng)理的到位率與質(zhì)量保證金掛鉤，確保工程的順利進行。 ? 關于總分包配合費用：建議提醒分 包單位在簽合同時考慮總包管理費用，作出報價；甲方指定分包時讓總包適當參與或征詢其意見。 5. 關于材料定樣和供應 室內(nèi)精裝修的材料相對“毛坯”房來說，其材料無論是從種類還是數(shù)量上，均成幾何級數(shù)的增長，而如何從數(shù)量眾多的產(chǎn)品中選擇適合本項目的產(chǎn)品，將是一個漫長的比較過程，因此，需要從設計階段對產(chǎn)品的定位檔次有一個清晰的闡述。同時，由于精裝修甲供材料眾多，材料的采購、供應時機對于工程進度影響深遠?；谝陨险J識，建議工程現(xiàn)場建議有保障的材料采供人員，予以保證工程的順利進行。 6. 關于施工 ? 從調(diào)研情況看，總體感覺國有施 工單位組織措施完善，資金實力較強，工43 作態(tài)度端正，總包單位的履約能力較強。 ? 精裝修進場后，總包單位最關注的是精裝修單位的隊伍素質(zhì)，建議在精裝修單位選擇階段，總包單位應積極與與業(yè)主方溝通，適當參與或提出建議。 ? 施工期間因場地使用極為緊湊，總包單位對土方施工、基坑施工、地下工程施工等施工階段應有專項場布方案。場平、場布一定要總體規(guī)劃，分布實施。 ? 建議工程部在項目總體實施以前建模，提前發(fā)現(xiàn)將要面對的問題并有所準備（類似于工程建設過程中的樣板，對于以后的工程管理中需要加強樣板制度的貫徹執(zhí)行力度）。 ? 以 新綠園 廣場為例， 其幕墻是大問題，施工進度嚴重滯后，嚴重影響后續(xù)精裝修工程的施工，工序顛倒，施工交叉多，返工多，扯皮多；因此應控制住施工的關鍵線路，進度控制應有側(cè)重點。從 新綠園 的經(jīng)驗來看，就是關鍵的工序出問題（幕墻材料供應及施工），導致交叉施工，協(xié)調(diào)難度增大。另外一個建議是，精裝修最好能夠在水、電通了的情況下進行，因為精裝修工作面多，施工用水、用電非常麻煩。當然，安全要管好。 ? 相對于其它專業(yè)施工的標段劃分，精裝修工程的標段劃分更具靈活性。理論上講只要是個相對封閉的功能區(qū)域，就可以作為一個標段的劃分，可以把一個樓分成幾個標段。 施工標段和界面的劃分應在招標前明確。 ? 據(jù)精裝修室內(nèi)及公共部位六面體裝飾面層對總包單位作專項施工做法明確，如木鋪裝地面、地磚地面與花崗巖地面可對總包地坪工作界面作不同明確，在建安招標前進行調(diào)研，明確工作界面，盡量在精裝修單位進駐前提供較完整的工作界面。比較重要的時間節(jié)點作書面專項明確，如垂直施工運輸機械拆除時間可能與大尺寸建筑材料（吊頂面板等）運輸有直接關系。 ? 主體施工界面：做精裝修前的工作應盡可能往前趕，最大程度的避免工作界面的交叉。 ? 工種配合：建議確定精裝修單位后，由其負責精裝修施工圖，出圖后，分解各單位 工作界面和工作內(nèi)容，安裝單位按圖紙施工。 新綠園 目前情況，理論上精裝修單位出綜合吊頂圖紙，安裝公司按點位做，實際情況是實際44 土建、安裝等施工后形成較大偏差，按圖紙施工有難度。 ? 成品保護：在招標前按照公司頒布的條例應予以明確，費用請施工單位考慮好，在合同中體現(xiàn)，作為專項費用列支。在招標過程中成品保護請投標單位作專項報價，按照集團精裝修部《精裝修成品保護實施細則》作為招標文件附件；要求精裝修投標單位對現(xiàn)場工作面作詳細踏勘（如部分工作面須搭設架子等），以減少后期現(xiàn)場協(xié)調(diào)及后期工程管理難度。合理安排工序及組織措施確保成 品保護 ? 穿樓板洞、電器開關：建議不要預埋，規(guī)避實際施工風險。穿梁管、結(jié)構柱可預埋，管線盒預留位置應有一定余地。穿樓板洞、電器開關：建議全部不預埋，避免后續(xù)施工問題，電氣盡量減少預埋。 ? 室內(nèi)安裝： 新綠園 目前室內(nèi)管線安裝做到表箱，由精裝修設計單位負責，進戶門外安裝工程由杭州市安裝公司負責。建議按這種方式操作。 ? 關于土建主體與精裝修施工圖的問題應注意圖紙和施工速度的問題，考慮一定的提前量。 ? 監(jiān)理公司：建議監(jiān)理公司要找熟悉的，愿意配合工作的，能夠較好發(fā)揮資料做好、現(xiàn)場旁站、文明施工，現(xiàn)場有問題及時匯報。 ? 建議腳手架 做挑架。（要求在招投標及施工單位進場的施工組織設計中予以明確） ? 弱電、新風：建議由精裝修單位給出管線盒尺寸、位置，由專業(yè)單位負責。建議做成送風、回風管路處理不當，層高受影響，需要在土建施工前決策，避免以后梁的影響對吊頂層高的限制。配置新風系統(tǒng)對于沿路的房子尤為實用，降躁需要關窗，新風的作用尤為重要。 ? 地熱：應慎重考慮，因為施工是帶壓施工，后期問題較多，而且不易區(qū)分質(zhì)量還是其他原因造成。（該系統(tǒng)需要了解性價比構成、做的范圍、交付客戶使用后的客戶反饋意見，是電熱還是水熱？，需調(diào)查），就調(diào)研情況看，上海、杭州大部 分高檔精裝修樓盤中，并未考慮地熱。 7. 關于精裝修樣板房施工部位和施工時機 本案精裝修作為交付標準，建議精裝修樣板房設于建筑主體內(nèi)，并考慮樣板45 段的景觀、參觀通道等，與樣板房建設同步進行，盡可能與銷售節(jié)奏相協(xié)調(diào)，使樣板房的促銷作用和效益最大化。 應首先指導施工單位做出樣板間，以引導裝修工程按一個標準全面展開。樣板間應以交付給購房者時的實景為主，以帶個性化裝飾為輔，真實地反映裝修一次到位的商品房的內(nèi)在質(zhì)量。 附件：齊魯 ? 駿園“完全 uni 主義”精裝修的具體操作 一、操作流程 １、裝修流程：裝修一次到位。 ２、裝 修時間：由開發(fā)商統(tǒng)一組織，時間在土建完成以后購房者入住之前，不對購房者形成干擾。 ３、裝修設計及裝修施工組織： （１）過招標方式選擇兩家有資質(zhì)、有實力、有信譽的家裝公司（萬德福、德泰）就雙方約定簽定合同，委托其作出每一種戶型的幾套可供住戶選擇的室內(nèi)裝飾方案，每個方案包括一系列可供住戶選擇的地面、墻面、頂棚、燈飾等裝飾分項、方案預算，設計施工采用全包制。 （２）同時聘請一家飾顧問為業(yè)主和發(fā)展商提供全過程咨詢服務和技術支持。 （３）業(yè)主參與設計，即挑選裝修方案，并在結(jié)構安全允許和管線布局合理的前提下，由家裝公司 對方案作局部修改或另提裝修方案并提供施工圖，然后確定各裝修分項的材料、色彩、紋樣、預算，匯總成一份裝修定單。 將裝修和裝飾分開為兩個階段，裝修風格簡潔大方實用，著重解決功能問題。裝修設計造價應和住宅本身的定位相適應，反映裝修最新進展，使用新材料。 ４、裝修材料采購：由開發(fā)商統(tǒng)一組織對裝修材料進行采購，避免選用對人體有危害的材料?？善刚垖I(yè)機構對材料進行簽定、監(jiān)測。裝修材料現(xiàn)場展示。 ５、裝修施工：建造全裝修住宅，加快施工速度，保證裝修質(zhì)量。施工工期無特殊原因最多 1 個月。 ６、裝修監(jiān)理：由開發(fā)商選定監(jiān)理公司進 行裝修監(jiān)理。物業(yè)公司配合現(xiàn)場監(jiān)督。 ７、質(zhì)量驗收：由開發(fā)商、家裝公司、客戶、物業(yè)公司和監(jiān)理單位聯(lián)合驗收。 46 ８、保修和維護：由開發(fā)商和選定的裝修公司對所有購房者實行統(tǒng)一的質(zhì)量保證和保修制度，并可和物業(yè)公司協(xié)商維護。合理界定開發(fā)商和購房者間的責任。 二、設計步驟與思路 （ 1）確定標準 配合開發(fā)商通過市場調(diào)查研究，結(jié)合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應達到購房者所期望的檔次和標準。裝修的多樣化，可表現(xiàn)在不同套型平面采用不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強調(diào)在同一檔次上的 統(tǒng)一性和均好性，同時通過設計引導消費者向裝飾個性化方向發(fā)展。 （ 2）提供圖紙 設計圖紙完成后，應向裝修施工單位進行交底，說明施工中應注意的問題和技術要求。 家裝公司應向開發(fā)商提供以下圖紙資料： ■裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業(yè)圖）； ■概算。 開發(fā)商應向購房者提供以下竣工圖： ■套內(nèi)平面圖及使用面積； ■選材和設備配置使用說明書； ■設備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積。 裝修設計圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進行驗收。 （ 3）指導施工 首先指導施工單位做出樣板間，樣板間應以實際交付為標準，以 帶個性化裝飾為輔，真實地反映裝修一次到位的商品房的內(nèi)在質(zhì)量。設計人員要配合開發(fā)單位、監(jiān)理單位、施工隊伍，對材料進行把關，現(xiàn)場解決在安裝集成過程中的問題，確保裝修按圖紙施工。 三、裝修標準 裝修標準根據(jù)公司決定，暫定為四種不同價格，每種標準有不同的材料、風格設計的方案 2— 3 款。 四、裝修施工三部曲 47 第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時作隱蔽、暗藏式管道設計、設置管井等； 第二步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、