【正文】 ................................................. 40 1. 關于設計 ........................................................................................................ 40 2. 關于圖紙 ........................................................................................................ 41 3. 關于部品集成 ................................................................................................ 41 4. 關于合同、招標 ............................................................................................ 41 5. 關于材料定樣和供應 .................................................................................... 42 6. 關于施工 ........................................................................................................ 42 7. 關于精裝修樣板房施工部位和施工時機 .................................................... 44 附件二：齊魯 ?駿園 “完全 UNI 主義”精裝修的具體操作 ................................... 45 2 一、 精裝修住宅市場現狀機發(fā)展趨勢 （一） 國際發(fā)展現狀 精裝修住宅在西歐、日本等發(fā)達國家已經非常普遍，一般整體水平達到 70%、80%。據英國《金融時報》最近報道，在歐美市場，很多精裝豪宅項目開始流行手繪地板 —— 即先設計好圖案，等地板鋪好以后，再把圖案手繪到地板上。 （二） 國內各城市發(fā)展現狀 1. 精裝修住宅的市場占有情況 目 前國內主要城市的消費者裝修觀念已經發(fā)生很大變化，逐漸接受了精裝修產品，如北京、上海、廣州、深圳等地，精裝修已發(fā)展到較成熟的地步。北京市居民愿意購買精裝修房的比例超過 60%?？梢哉f，目前精裝住宅已經成為北京樓市的發(fā)展趨勢。上海市中心裝修比例從 2020年的 40%上升到 2020 年的 70%以上，徐匯區(qū)全裝修房的比例已經達到 80%，中心區(qū)域的全裝修房的比例也基本超過 40%。裝修已經成為上海中高檔住宅的發(fā)展方向，是上海房地產走向成熟的標志。 廣州：廣州新建裝修住宅占到其總量的 50%。 成都：成都中心城區(qū)裝修住宅占到其總量的 40％。 3 2. 精裝修的標準： 精裝修住宅是指新建房屋交付前，套內所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝和粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設施全部安裝到位， 可以簡稱全裝修住宅 。當前主要有以下幾種裝修方式： 1. 部分裝修的毛坯房：主要完成廚房、衛(wèi)生間的裝飾、裝修。其中又可劃分為套餐式、點菜式和自助式三種。 3. 一次精裝 修成品房：購房者沒有選擇的余地。 4. 全配置式成品房：配置全部家電日用生活用品這樣的住宅。 （三） 杭州發(fā)展現狀 1. 市場概況，消費者認知和接收程度 目前杭州樓市推出精裝修項目的有近 20 多個樓盤，但這些樓盤都不是純住宅概念。這些精裝房源因其戶型面積小，總價低，去化速度較快，尤其受到一些有經濟實力的年輕人和一些從事外貿、 IT、設計等智力型個私企業(yè)老總的歡迎。 而影響消費者接受度的主要為質量、價格和個性化三個方面。而這 1532 戶中，未售套數近 1000 戶（實際數據為 997）。隨著陽光海岸的推出及錢塘江岸部分江景房頂層改作精裝修，精裝修豪宅在未來二年內的競爭態(tài)勢將會愈演愈烈。盛世錢塘 196（精裝小戶型） 196/1 朝北，見不到陽光） 1700018000 50 — 80㎡ 7 幢中的一幢為LOFT 小戶型精裝修 通策 2. 精裝修房發(fā)展成為市場主流的內外動因 1） 國家政策 早在 2020 年，國家建設部就提出要在全國范圍內推廣住宅裝修一體化， 2020年左右全國將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。 2020 年《上海市住宅產業(yè)現代化發(fā)展“十五”計劃》等相關政策的指示，本市全裝修住宅的建設目標是： 2020 年 3 萬 套 (己落實 32100 套 )， 2020 年 10萬套，“十五”期末，新建住宅基本實現全裝修。 2） 行業(yè)趨勢 有關資料顯示，精裝修房在北京、上海、深圳及廣州等城市的樓市產品中所占比重正以每年 10％的增幅遞增。 作為走在中國房地產發(fā)展前列的長三角城市，杭州的樓市近年來出現了成品裝修房，并呈現出大受市場歡迎的良好局面。從市場反應來看，這種不同于毛坯房的精裝修房，得到了廣泛的支持和大部分購房者的青睞。 3） 市場認同 各方面的調查數據均顯示在北京、上海、廣州、深圳的經濟發(fā)達城市，全裝修房已被市場普遍接受（上海的接受程度已經直逼 80%）。 4） 客戶需求 從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時間，減少精力和財力的浪費；對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質材料，為業(yè)主提7 供最佳性價比；從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現即買即住即收益，省卻 了毛坯房裝修期的空置。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路，才是開發(fā)企業(yè)所追求的發(fā)展目標。 7） 發(fā)展時機 縱覽當今發(fā)達國家的住宅產業(yè)，基本都是全裝修交樓；現在， 國內經濟發(fā)達的大城市 消費者對精裝修住宅的市場認知度和消費能力的不斷提高，精裝修市場產業(yè)鏈、本身生產要素的逐漸具備和成熟等因素，已使 住宅 市場具備了推進全面家居解決方案的條件 和環(huán)境 。房地產開發(fā)行業(yè)由單純的開發(fā)建設轉向開發(fā)、建設、服務并重的局面，產品也由初級向高級提升，產業(yè)服務也由基礎性向增值性不斷深化。隨著毛坯房裝修顯現出的種種弊端及部分消費者對毛坯房裝修的厭倦，市場存在一定的需求變化。 8 2） 它的區(qū)域性會進一步擴散，會由集中于中心城區(qū)向外發(fā)散，由發(fā)達城市向內地城市發(fā)展、向二線、三線城市發(fā)展。 4） 隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標準化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發(fā)展，消費者參與度越來越高。 在新建住宅中，精裝修的比重會不斷上升，在這種發(fā)展過程中，市場應該說會形成三類主要的企業(yè)：第一類企業(yè)就是有比較大品牌的企業(yè)，主攻方向配合房地產開發(fā)商做一次精裝修。 二、 個案調研和分析（精裝修樓盤配置） (一 ) 杭州項目 樓盤名稱 精裝修成本（元 /㎡ ） 室內部分 公共部分 點評 精裝純住宅 金色海岸 6000 ? 吊頂：英國 BPB 雙層石膏板； ? 門窗：德國旭格斷橋隔熱門窗系統(tǒng)； ? 廚房：原裝進口西門子 SIEMENS 嵌入電梯：原裝進口OTIS 電梯； 定位國際江景豪宅，裝修用材品牌明確，強調精裝修工藝，用造名車的標準9 式廚房電器，原裝進口德國西曼帝克Siematic 廚柜； ? 空調：日本大金戶式帶新風中央空調； ? 熱水： A． O史密斯中央熱水爐； ? 潔具：德國唯寶、漢斯格雅興、福絡雙人 按摩浴缸、雅生龍頭花灑； ? 開關：德國吉徠 ? 墻面：上等墻紙 造房。廣州星河灣原設計團隊打造。 10 龍頭； ? 空調：客廳及餐廳采用嵌入式空調，臥室采用高檔品牌掛機； ? 熱水：高檔品牌熱水器 ? 潔具：高檔洗臉盆及冷熱水龍頭，配高級馬桶 ? 開關：普通插座 ? 墻面：客廳、臥室乳膠漆、其余為面磚； 核心廣告語—— 完美生活新標桿 錢江時代 未透露 ? 門窗：德國旭格鋁合金門窗 ? 櫥柜：德國西曼蒂克 ? 潔具：德國VILLEROYamp。 邀請法國著名室內設計師尚博擔綱精裝修設計，提供 5 次與設計師面對11 法國 EUROCAVE ? 瓷器、餐具：英國皇室瓷器，英國皇室銀質餐具 ? 寢具：法國 YUES DELOVME 依芙德倫 ? 書房用品：德國MONBLANC萬寶龍書房用品。 該項目精裝修是典型的救盤手段。 戈雅公寓 設計費250 元 /㎡ ，成本2500 元 /㎡ ? 抽油煙機、燃氣爐、水槽：Boloni ? 消毒柜：安佳 ? 冰箱： LG ? 浴缸： ARTO ? 臺盆、淋蓬頭：RETONE ? 坐便器：CASSINA 、MOSO、 KOK ? 洗衣機： LG 墻面：刷乳膠漆 地面：地磚 樓梯扶手：鐵藝扶手 樣板房精裝修檔次一般，較為大眾化，設計師自用發(fā)揮的空間較大，部分細節(jié)如廚房等不太實用， 景觀、外立面做好，形成準現房開 盤對銷售的促進作12 ? 空調：科龍 用大。 南岸花城 排屋樣板房精裝修75 萬 /套（含設計費），套均面積 200㎡ ，推算單方成本3700 元左右 ? 空調： NORICA、富士通 ? 燃氣爐、冰箱：西門子 ? 抽油煙機：ARISTON ? 消毒柜： Blin ? 水槽：櫻花 ? 臺盆： DURAVIT ? 龍頭：漢斯格雅 ? 浴缸：CASCADE、 ROCA ? 坐便器：CASCADE ? 電器開關：AUPU 對精裝修較重視，投入也比較大，但裝修檔次較為大眾化，聘請杭州典尚進行精裝修設計，從樣板房看 ，水平一般的精裝修單位與國際知名的設計團隊相比，設計理念和處理手法等差距較為明顯 13 綠城 翡翠城 1800 左右 ? 臺盆、坐便器、浴缸： DURAVIT ? 熱水器：松下 ? 龍頭、淋蓬頭：Hansgrohe ? 洗衣機：西門子 ? 冰箱：華日 ? 熱水器：松下 ? 水槽： Blanco/Moen ? 抽油煙機、燃氣爐、消毒柜：Ariston/Valenti ? 微波爐：西門子 ? 櫥柜：柏麗 ? 衛(wèi)生間石材：歐亞 米黃 ? 地板：兔寶寶，實木復合地板（定做） 施工時間很緊（兩個多月）很多細節(jié)還不到位，如：主衛(wèi)臺盆大理石臺面邊角位的處理，沐浴間玻璃墻僅用玻璃膠固定等。 14 /柚木復合地板（定做） ? 電器開關：西門子 ? 空調：大金 精裝小戶型 南都 銀色港灣 未透露 門窗 :塑鋼、進戶保安門 外墻 :日本進口涂料、毛石 電梯： 芬蘭通力 裝修質量不盡如人意，多項指標與合同不符。太陽國際公寓 20203000 松下品牌產品全裝修 電梯：觀光電梯 外墻涂料：金屬氟碳漆 太陽國際太追求外觀、實用性不夠。 綠都百瑞廣場 1000 衛(wèi)生間、廚房裝修齊全，配備空調等 外墻 :赭色 梯 :上海三菱（兩梯兩戶 /三戶） 精裝修品質一般 龍禧硅谷酒店廣場 1000 以上 ? 門窗 :加厚中空玻璃 ? 廚房 :海爾整體廚房家電 ? 衛(wèi)生間 :精裝修，樂家衛(wèi)浴 /貝朗潔具 ? 空調 :大金中央空調 大堂 :酒店式大堂 該項目總投資 個億，是杭州濱江一橋輻射范圍下唯一的一個大型商貿綜合體。 新青年廣場 1000 元左右 普通木地板 品牌空調 精裝修品質一般，因臨近高 架，有噪音，銷售情況欠佳。格林 未透露 ? 衛(wèi)生間、廚房裝修齊全，需自購家具家電。 外墻：面磚 木制門下端與地面接壤處有比較大的空隙，廉價的地板，粗糙的墻壁，衛(wèi)生間的配套潔具也屬低端產品。 ? 松下小型洗衣、干衣機：松下 此樓盤只銷售 3 層（ 1921）自住房，每層20 套，共計60 套。 神州白云大廈 600 ? 內墻 :白色乳膠漆 大堂 :精裝修 門窗 :彩鋁窗 電梯 :東芝電梯 外墻 :進口涂料 非真正意義上的精裝修，顯得粗糙。沁園 2020 左右 ? 衛(wèi)生間：高級電腦馬桶，潔具（樂家） ? 空調：海爾