【正文】 中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 兩種經(jīng)營(yíng)模式利弊分析 ● 會(huì)員制模式簡(jiǎn)介 會(huì)員制是一種營(yíng)銷模式，指由某個(gè)組織發(fā)起，并在該組織管理運(yùn)作下，吸引客戶自愿加入，定期與會(huì)員聯(lián)系，為他們提供具有較高感知價(jià)值的利益包。一般情況下，會(huì)員制組織是企業(yè)、機(jī)構(gòu)及非贏利組織維系其客戶的方式之一。 1996年，沃爾瑪在中國(guó)首個(gè)實(shí)行會(huì)員制。 養(yǎng)老項(xiàng)目中的會(huì)員制模式，是指以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式。入住者通常需要交納一定數(shù)額的租金，每月再交納少量的管理費(fèi)。國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將租金進(jìn)行投資以獲取利潤(rùn)。 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 ｜會(huì)員制模式運(yùn)作分析｜ 贏利方式 ： （ 1）常規(guī)收入：會(huì)員費(fèi)（一次性支付的長(zhǎng)期租金） +年費(fèi)（每年支付的服務(wù)費(fèi)） （ 2）后期開發(fā)資金來(lái)源：持有物業(yè)抵押貸款 +會(huì)員費(fèi) 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 優(yōu)劣勢(shì)分析 ： 優(yōu)勢(shì) —— 可同時(shí)獲得兩方面增值（物業(yè)的增值和會(huì)員費(fèi)的提升）； 能維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng) 劣勢(shì) —— 資金回籠速度慢，拉長(zhǎng)開發(fā)周期 ● 會(huì)員制模式的基本運(yùn)作思路 經(jīng)營(yíng)模式 ：會(huì)員制 +服務(wù) 根據(jù)學(xué)院式養(yǎng)老項(xiàng)目的特殊性，即園區(qū)內(nèi)設(shè)有一定規(guī)模的頤樂(lè)學(xué)院，需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，我們認(rèn)為采用以下運(yùn)營(yíng)模式較為可行： 出售 +出租（會(huì)員制） +服務(wù) 銷售收入 （會(huì)員費(fèi)） （年費(fèi)） ｜學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式的選擇｜ 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 會(huì)員制租金收入 可用于實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)初期的迅速回籠資金，支持項(xiàng)目后期開發(fā) 可用于滿足同類項(xiàng)目在異地的滾動(dòng)開發(fā) 可用于項(xiàng)目公共配套設(shè)施的折舊損耗 可用于支撐物業(yè)、園區(qū)服務(wù)（包含頤樂(lè)學(xué)員）的運(yùn)營(yíng) 會(huì)員費(fèi) （一次性交納的租金） ：根據(jù)不同的入住房型付費(fèi)。 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 會(huì)員費(fèi)的定價(jià)原則 ： （ 1）會(huì)員費(fèi)的設(shè)定要考慮與銷售價(jià)格的差異度 （ 2）項(xiàng)目開發(fā)初始，為實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，銷售價(jià)格不宜過(guò)高，應(yīng)與租金保持較小差距，以便促進(jìn)快速銷售。在開發(fā)后期，資金壓力減輕后，可適當(dāng)抬高銷售價(jià)額，與租金拉開距離，促進(jìn)物業(yè)的出租。 服務(wù)費(fèi) （年費(fèi)） ：根據(jù)不同的入住年限付費(fèi)。 促進(jìn)客戶選擇會(huì)員制的辦法 ：會(huì)員費(fèi)計(jì)息，在入住年限期滿后可退還本金，利息部分可抵扣年費(fèi)。 上海親和源 地 址：上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn) 性 質(zhì)：民辦營(yíng)利 占地面積： （每床 ㎡ ） 建筑面積：約 10萬(wàn)㎡ （每床 ㎡ ,公寓每床 ㎡ ） 床 位 數(shù)：養(yǎng)老公寓 834套， 1668床；頤養(yǎng)院 300床 設(shè)施配置：健康會(huì)所 8000 ㎡ ,商業(yè)街 1450 ㎡ , 配餐中心 2575 ㎡ ,辦公 15620 ㎡ 總 投 資：一期 床均投資： 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 ｜現(xiàn)實(shí)案例｜ 卡費(fèi) 年費(fèi) 項(xiàng)目開發(fā)成本 服務(wù)運(yùn)營(yíng)成本 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 親和源社區(qū)運(yùn)營(yíng)以會(huì)員制模式為載體，老人購(gòu)買會(huì)員卡獲得親和源老年公寓的 使用權(quán) （親和源用地性質(zhì)為公益用地，使用年限 50年），根據(jù)不同的卡種和房型支付年費(fèi)。 入會(huì)卡種 不記名卡（ A卡） 永久使用權(quán) 可指定符合條件 老人入住 入會(huì)時(shí)一次性 支付入會(huì)費(fèi) 根據(jù)選擇的房型大小 每年支付不同的年費(fèi) 可繼承、可轉(zhuǎn)讓 記名卡（ B卡） 終身使用權(quán) 未住滿 15年，按年限退還 住滿 15年后， 只需繼續(xù)繳納年費(fèi) 根據(jù)選擇的房型大小 支付入會(huì)費(fèi) 每年支付同樣金額 不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 卡種 年限 房型 卡費(fèi) 年費(fèi) 設(shè)備押金 A卡 永久 可繼承轉(zhuǎn)讓 大 120 75 無(wú) 中 72 小 58 B卡 終身 15年內(nèi)可退 大 120 88 無(wú) 中 72 55 小 58 45 ? 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) — 會(huì)員卡 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 親和源社區(qū)采用會(huì)員制模式進(jìn)行銷售及管理，目前已銷售 450張卡，入住 630人。 （ 《 烏鎮(zhèn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 》 ） 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 |商業(yè)模式 | 集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 〖 管理架構(gòu) 〗 學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 戰(zhàn)略拓展工作模塊 開發(fā)建設(shè)工作模塊 市場(chǎng)銷售工作模塊 頤樂(lè)教育工作模塊 園區(qū)服務(wù)工作模塊 老年研究中心 【 三 】 運(yùn)營(yíng)模式 | 管理架構(gòu) 〖 綠城優(yōu)勢(shì) 〗 〖 發(fā)展愿景 〗 〖 規(guī)劃時(shí)序 〗 【 四 】 愿景規(guī)劃 【 四 】 愿景規(guī)劃 〖 綠城優(yōu)勢(shì) 〗 經(jīng)過(guò) 17年的耕耘，綠城已發(fā)展為以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、教育、體育、酒店、文化、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的企業(yè)集團(tuán)，員工人數(shù)超過(guò) ，包括綠城房地產(chǎn)集團(tuán)、綠城控股集團(tuán)、綠城建設(shè)管理公司、綠城發(fā)展公司 4大運(yùn)營(yíng)主體。 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 綠城優(yōu)勢(shì) 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 綠城優(yōu)勢(shì) 成熟優(yōu)秀的企業(yè)理念 定位：以商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)的社會(huì)公益企業(yè) 核心價(jià)值觀：真誠(chéng)、善意、精致、完美 使命：為員工創(chuàng)造平臺(tái)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為城市創(chuàng) 造美麗，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富 愿景：創(chuàng)造城市的美麗，做理想主義的實(shí)踐者 信念：講正義，走正道，得正果。人品即產(chǎn)品，生命 多精彩，產(chǎn)品多精彩 倡導(dǎo)：與人為善，仁愛求真；追求認(rèn)真，追求精致， 同道共識(shí)，方謂同仁 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 綠城優(yōu)勢(shì) 行業(yè)領(lǐng)先的房產(chǎn)開發(fā)實(shí)力 ▲歷經(jīng) 17年的發(fā)展，已擁有 100多家成員企業(yè)，開發(fā)足跡遍及國(guó)內(nèi) 50多個(gè)城市。 ▲截止 2022年 6月底，土地儲(chǔ)備總用地面積 2400多萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積 4200多萬(wàn)平方米。 ▲品牌價(jià)值達(dá) ，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二；連續(xù) 7年名列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值和中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10。 ▲專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成別墅、平層官邸、多層公寓、高層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)等高品質(zhì)產(chǎn)品系列。 ▲與眾多企業(yè)建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 綠城優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)大全面的服務(wù)支撐 ▲國(guó)內(nèi)首創(chuàng)“園區(qū)生活服務(wù)體系” ，為業(yè)主提供健康、教育和生活等全方位的服務(wù)，全面提升居住品質(zhì)。 ▲綠城控股集團(tuán)屬下的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)已是行業(yè)三甲，綠城教育、綠城足球、綠城醫(yī)院、綠城設(shè)計(jì)等也占據(jù)業(yè)內(nèi)高點(diǎn)，綠郡公司、頤樂(lè)公司開始實(shí)踐、探索專業(yè)化老年服務(wù)。 ▲秉承“理念相通、資源互補(bǔ)、利益共贏”的理念，綠城建設(shè)管理公司和綠城發(fā)展公司攜手合作伙伴，“共同創(chuàng)造城市的美麗”。 【 四 】 愿景規(guī)劃 〖 發(fā)展愿景 〗 我們有信心，可以把頤樂(lè)學(xué)堂做成老年人的精神家園。 中國(guó)有一億多城市老人，頤樂(lè)學(xué)堂總有一天會(huì)與幼兒園一樣普及推廣，變成社會(huì)公共產(chǎn)品。 —— 宋衛(wèi)平 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 發(fā)展愿景 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 發(fā)展愿景 綠城 頤樂(lè)學(xué)院將打造成 一個(gè)專業(yè)化、國(guó)際化和現(xiàn)代化的老年教育頂尖品牌。 專業(yè)化 頤樂(lè)學(xué)院成為擁有完善教育體系和發(fā)展模式的 國(guó)內(nèi)專業(yè)老年教育機(jī)構(gòu)。 國(guó)際化 與全世界優(yōu)秀的老年教育機(jī)構(gòu)充分合作， 全方位接軌，成為其中優(yōu)秀的一員。 現(xiàn)代化 走在老年教育最前沿，以發(fā)展的眼光開展工作， 緊跟時(shí)代，滿足不斷變化的需求。 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 發(fā)展愿景 學(xué)院式養(yǎng)老模式 經(jīng)過(guò)不斷的自我完善和市場(chǎng)驗(yàn)證， 成為最能滿足中國(guó)老人不斷變化的各類需求的養(yǎng)老模式， 為中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走出一條持續(xù)發(fā)展的路。 最具完整價(jià)值 最具人文關(guān)懷 最具發(fā)展前景 【 四 】 愿景規(guī)劃 〖 規(guī)劃時(shí)序 〗 【 四 】 愿景規(guī)劃 | 發(fā)展愿景 2022－ 13年 學(xué)習(xí)探索期 10－ 20家 學(xué)習(xí)優(yōu)秀典型 探索綠城模式 2022－ 17年 推廣完善期 30－ 40家 推廣相對(duì)成熟的模式、逐步改進(jìn)完善 2022－ 20年 快速發(fā)展期 50－ 60家 選擇合適的城市、加快建設(shè) 匯報(bào)完畢 請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正 謝 謝