【正文】 取得后，重新委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行立面設(shè)計(jì)，并于 2022 年4 月 20 日立面方案得到集團(tuán)認(rèn)可，2022 年 6 月 17 日完成第二版施工圖，在 2022年 2 月正式開工后，重新申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并于 2022 年 7 月 28 日取得中海地產(chǎn)大廈寫字樓項(xiàng)目的規(guī)劃許可證。? 在 2022 年“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，整個(gè)施工周期為實(shí)現(xiàn)此發(fā)展目標(biāo)大大的壓縮，并且工程周期中經(jīng)歷了“兩會(huì)” 、 “中非論壇” ，項(xiàng)目又處于金融街商圈，對(duì)工程產(chǎn)生了較大的影響，但項(xiàng)目仍按計(jì)劃在 2022 年 12 月 25 日順利竣工備案，保證項(xiàng)目后期的順利推廣及入伙。 項(xiàng)目施工進(jìn)度執(zhí)行情況：? 項(xiàng)目施工階段計(jì)劃與實(shí)際對(duì)比：項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與完成對(duì)比表項(xiàng) 目 計(jì)劃開始 計(jì)劃完成 實(shí)際開始 實(shí)際完成 周期對(duì)比 評(píng) 估31 / 40時(shí)間 時(shí)間 時(shí)間 時(shí)間 計(jì)劃 實(shí)際開工時(shí)間 202231 202231 2022220 2022220 有所提前土方開挖及護(hù)坡202231 2022331 2022220 2022320 31 30 有所提前正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工202241 2022610 2022321 2022620 71 92滯后、工期加長(zhǎng)正負(fù)零以上結(jié)構(gòu)施工2022610 2022830 2022620 2022830 82 72一致、工期縮短外幕墻安裝 2022815 20221215 202292 20221130 123 90提前、工期縮短竣工備案 20221115 20221230 20221110 20221225 45 45 有所提前精裝修 2022421 2022720 2022625 2022928 91 96滯后、工期基本一致? 該項(xiàng)目是北京公司開發(fā)的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，在施工方面并無任何實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。在“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，項(xiàng)目制定了嚴(yán)格的施工進(jìn)度計(jì)劃，并按照計(jì)劃順利竣工。? 由于該項(xiàng)目地處繁華地段，西側(cè)和北側(cè)緊鄰主干道太平橋大街和辟才胡同，東側(cè)、南側(cè)與已建成的凱旋住宅相鄰，施工場(chǎng)地極其狹小。為此，項(xiàng)目部在施工前做了大量工作，研究和策劃場(chǎng)地的平面布置。其次，寫字樓項(xiàng)目的設(shè)備安裝較住宅復(fù)雜，同時(shí)設(shè)備訂貨和安裝質(zhì)量又是保證大廈品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，所以項(xiàng)目部施工前在管線綜合排布方面做了詳盡的工作，從而降低了后期剔鑿量，同時(shí)也加快了工程安裝進(jìn)度，保證了工程質(zhì)量。? 由于該項(xiàng)目的外立面幕墻較為復(fù)雜，鋁板挑檐和鋁型材線條較多，項(xiàng)目部提出在結(jié)構(gòu)出地面后及時(shí)穿插幕墻單位配合預(yù)留埋件，同時(shí)在結(jié)構(gòu)澆筑混凝土前校核位置尺寸，避免后期剔鑿和鉆孔，既加快工程進(jìn)度又確保安裝的牢固。? 實(shí)際的地下結(jié)構(gòu)施工時(shí)間有所延誤，原定計(jì)劃是地下結(jié)構(gòu)整體施工，考慮到現(xiàn)場(chǎng)布置、勞動(dòng)力、以及施工方案優(yōu)化情況，采取分段流水，既提高了效率，又在一定程度上減少了項(xiàng)目控制的難度，雖然工期有所加長(zhǎng)，但是最終由于工序銜接緊32 / 40密，未對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工期造成影響。? 中海地產(chǎn)大廈寫字樓的精裝修施工，計(jì)劃開工時(shí)間是 07 年 4 月 21 日，計(jì)劃完成時(shí)間是 07 年 7 月 20 日。但由于申報(bào)過程中集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心對(duì)立面石材分割及設(shè)計(jì)風(fēng)格等進(jìn)行了重新調(diào)整，此后設(shè)計(jì)部重新調(diào)整方案并報(bào)批，使得精裝修施工圖紙到 07 年 4 月底才完成，實(shí)際完成時(shí)間有所滯后。圖紙完成后合約部進(jìn)行工程招標(biāo)，到 6 月 25 日精裝施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，至 9 月底完成精裝修的施工。雖然開工時(shí)間、完工時(shí)間較計(jì)劃延后兩個(gè)月，但絕對(duì)施工周期與計(jì)劃基本一致。并且未對(duì)整個(gè)寫字樓的租賃計(jì)劃產(chǎn)生影響。? 由于項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榻鹑诮稚倘?，工程施工期間經(jīng)歷“兩會(huì)” 、 “高考” 、 “中非論壇”等影響較大，幾度造成間斷停工，同時(shí)施工周期經(jīng)歷兩個(gè)收割季節(jié)，引起勞動(dòng)力緊張以及冬、雨季施工的影響，從 2 月初開槽到 12 月 25 日完成竣工備案，實(shí)際施工時(shí)間從 2022 年 2 月至 2022 年 12 月，僅 10 個(gè)月的時(shí)間，工程周期被大大壓縮。這對(duì)項(xiàng)目的施工組織管理和質(zhì)量控制方面是很大的考驗(yàn)，項(xiàng)目在保證質(zhì)量的前提下按期竣工備案，在進(jìn)度控制方面比較成功。 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度控制經(jīng)驗(yàn)總結(jié)? 項(xiàng)目的整個(gè)前期階段，拆遷和入伙時(shí)間滯后較多，拆遷工作主要是受到諸多不確定因素的限制，拆遷進(jìn)度有所拖延，入伙時(shí)間的滯后主要是為了營(yíng)銷推廣的需要，獲得良好的項(xiàng)目形象以及避開其它寫字樓的推廣期而獲得更高的租金收入。? 各部門配合至關(guān)重要。? 在工程施工的各個(gè)階段各相關(guān)部門及時(shí)溝通，各部門工作都以宜早不宜晚的工作思路，在前置工作完成后及時(shí)開始進(jìn)行下一步工作，而非把全部工作都集中在下道工序開始前，使得各項(xiàng)工作都有了充分的準(zhǔn)備和論證時(shí)間，最大限度的減少對(duì)后續(xù)各項(xiàng)工作的影響。? 施工過程中，項(xiàng)目部及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，更改或取消部分價(jià)值功能過剩的做法，不斷優(yōu)化，合理降低工程成本，同時(shí)也方便了施工加快了進(jìn)度。? 項(xiàng)目部、合約部和設(shè)計(jì)部之間緊密聯(lián)系，加強(qiáng)溝通，設(shè)計(jì)部及時(shí)提供樣板要求，合約部按要求開始招標(biāo)分判，項(xiàng)目部根據(jù)分判情況及時(shí)安排做施工樣板，這樣不但使得各項(xiàng)分判計(jì)劃按時(shí)完成，也使得整個(gè)建安成本有所減少，同時(shí)也保證了項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。33 / 40? 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部和合約部緊密配合在成本控制方面取得良好的效果：? 工程前期總包招標(biāo)階段，優(yōu)化一次建筑做法，對(duì)防水材料，初裝施工事先約定優(yōu)化做法。? 基礎(chǔ)施工前項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部又對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位重新計(jì)算并將大直徑鋼筋由原設(shè)計(jì)的Ⅱ級(jí)鋼調(diào)整為Ⅲ鋼，從而降低鋼筋用量，減少鋼筋接頭，降低鋼筋成本。? 結(jié)算中項(xiàng)目部嚴(yán)格統(tǒng)計(jì)施工中的減項(xiàng)清單，給合約部提供減項(xiàng)依據(jù)。 項(xiàng)目的工程特質(zhì)和難點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有別于以往開發(fā)的住宅項(xiàng)目，可概括為以下幾個(gè)特點(diǎn)：? 工期合理計(jì)劃是寫字樓項(xiàng)目的難點(diǎn)之一。本項(xiàng)目工期被嚴(yán)重壓縮，項(xiàng)目從開工到竣工備案僅有 10 個(gè)月的時(shí)間，是項(xiàng)目的最大難點(diǎn)。北京地區(qū)每年的 “兩會(huì)” 、高考期間學(xué)校周邊項(xiàng)目不允許澆筑混凝土；“中非論壇”期間 24 小時(shí)禁止貨車進(jìn)五環(huán)；一年兩次農(nóng)民工回家收割都是影響工期的重要并且是不可避免的因素。再者，項(xiàng)目地處繁華地段，施工場(chǎng)地狹小，鋼筋加工和民工住宿均在郊區(qū)，工人上下班的路上耗時(shí)就需兩個(gè)小時(shí)，勞動(dòng)效率大打折扣，這些因素在工期計(jì)劃中應(yīng)合理考慮。? 外立面幕墻是寫字樓的難點(diǎn)之一。地產(chǎn)大廈寫字樓的外立面設(shè)計(jì)了較多的鋁板水平挑板和鋁型材豎向線條，使安裝進(jìn)度和安裝質(zhì)量均面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。? 幕墻安裝按照原計(jì)劃安排時(shí)間應(yīng)在 2022 年 12 月 15 日完成，同時(shí)腳手架落完，而竣工備案必須在 12 月底完成，期間驗(yàn)收時(shí)間非常之短，項(xiàng)目部必須在很短的時(shí)間內(nèi)完成規(guī)劃、空氣檢測(cè)、電梯、消防等驗(yàn)收，直至質(zhì)檢站驗(yàn)收并出具竣工備案證明，難度相當(dāng)之大。項(xiàng)目部通過充分論證，精心組織施工，并采取了多種搶工辦法，對(duì)幕墻深化設(shè)計(jì)的時(shí)間計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、施工安裝計(jì)劃、總包配合計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)制定并逐項(xiàng)落實(shí)，搶工期間每天落實(shí)計(jì)劃的完成情況，遇到重大問題及時(shí)找施工單位的高層領(lǐng)導(dǎo)研究解決。根據(jù)外立面的特點(diǎn)，集中兵力優(yōu)先對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行搶工，合理甩掉次要的不影響驗(yàn)收的部位。通過與政府部門進(jìn)行溝通，甩掉工程量大，冬季難以保證質(zhì)量的打膠工作，留待來年解決。從而使幕墻安裝工程在 2022 年 11 月 30 日完成，比原計(jì)劃提前 15 天，從而保證了竣工備案的時(shí)間，使得項(xiàng)目于 12 月 25 日34 / 40完成竣工備案，比計(jì)劃提前 5 天。? 由于工期緊張，對(duì)施工質(zhì)量控制帶來了一定的影響，07 年進(jìn)行了一些整改工作。特別是幕墻工程，由于大量的安裝打膠工作都在冬季施工，加上驗(yàn)收時(shí)必須拆除腳手架，對(duì)幕墻工程冬季施工產(chǎn)生的質(zhì)量問題的整改成為 07 年的重要工作之一。? 竣工后整改和完善工作量大。07 年春節(jié)后開始整改 06 年搶工期間的遺留問題，其中包括幕墻鋁板整改、部分打膠返工、零星補(bǔ)片、土建質(zhì)量缺陷中消防樓梯間的返工、空調(diào)安裝完善和調(diào)試以及設(shè)備管線整改、刷漆、電梯調(diào)試和轎箱裝修、室外電信、雨污水、上水管線施工等，4 月下旬完成項(xiàng)目的正式發(fā)電。至 8 月初完成地下室及地上各設(shè)備及相應(yīng)用房的移交物業(yè)。 “十一”前配合合約部完成對(duì)總包的結(jié)算工作；其次，首、二層大堂、電梯廳和三至六層以及地下室、電梯廳、衛(wèi)生間的裝修單位于 6 月底進(jìn)場(chǎng)，至 9 月 28 日全面完成水、電拆改和飾面裝修施工。? 室外園林鋪裝是工作的難點(diǎn)之一。由于是改造鋪裝紅線外的人行步道，而且太平橋大街的市政管理權(quán)移交市里，開工占路手續(xù)歷經(jīng)三個(gè)月得不到批準(zhǔn)，致使園林人行步道的施工一度陷于停滯，給項(xiàng)目的及時(shí)完工造成了很大壓力。無奈只能強(qiáng)行施工，于 9 月下旬安排夜間后半夜強(qiáng)行施工，經(jīng)歷半個(gè)月的晝伏夜出， “十一”前做到項(xiàng)目整體對(duì)外亮相。 項(xiàng)目的工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)? 制定合理的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期；項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期直接影響整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施方案，而項(xiàng)目的實(shí)施方案又影響著項(xiàng)目的成本。因此，一個(gè)合理的項(xiàng)目建設(shè)周期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用。除特殊情況外一味壓縮施工周期會(huì)引起成本的增加和質(zhì)量的降低。? 在工程前期和工程施工過程中加大各部門的配合對(duì)工程進(jìn)展十分重要，在項(xiàng)目前期工作當(dāng)中，項(xiàng)目部應(yīng)當(dāng)充分介入、參與項(xiàng)目各種方案論證、圖紙審核和總包、分包的考察工作，使項(xiàng)目部員工在開始施工過程中可以較快的融入項(xiàng)目、順利的開展工作。本項(xiàng)目在施工過程中，由于項(xiàng)目經(jīng)理同時(shí)兼任設(shè)計(jì)部經(jīng)理，在以項(xiàng)目為主體的情況下，項(xiàng)目和設(shè)計(jì)融為一體，項(xiàng)目部在充分把握設(shè)計(jì)思路和要求的情況下指導(dǎo)施工，從而促進(jìn)了項(xiàng)目和設(shè)計(jì)的良好、快速對(duì)接，不但保證了項(xiàng)目的順利進(jìn)行同時(shí)還使得寫字樓的功能和效果較好的滿足了設(shè)計(jì)要求。35 / 40? 在定標(biāo)前對(duì)總包單位的考察包括項(xiàng)目人員構(gòu)成以及對(duì)主要分包單位的考察工作一定要細(xì)致認(rèn)真，充分準(zhǔn)備。否則容易增加施工管理的難度。? 總包招標(biāo)過程中對(duì)各種甲供、甲指乙供和乙供報(bào)批的產(chǎn)品名錄規(guī)定非常重要，尤其是對(duì)這些產(chǎn)品的詳盡規(guī)定包括價(jià)格、生產(chǎn)商家甚至到貨日期的規(guī)定是確保及時(shí)供貨、確保產(chǎn)品質(zhì)量、避免扯皮的關(guān)鍵點(diǎn)。? 索賠是施工單位獲得利潤(rùn)的手段之一，通過地產(chǎn)大廈寫字樓的結(jié)算，反映出項(xiàng)目部應(yīng)隨著工程的進(jìn)展及時(shí)、全面的收集、整理和保存工程的影像資料是非常重要的。甲方人員對(duì)這些工作的細(xì)致和認(rèn)真能夠最大程度地避免不必要的索賠，尤其是隱蔽工程和現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具方面等往往是施工單位向我們索賠的重點(diǎn)。同樣及時(shí)收集我們的設(shè)計(jì)減項(xiàng)、及時(shí)要求設(shè)計(jì)單位確認(rèn)并最終作為合約結(jié)算的依據(jù)也是我們反索賠工作的重點(diǎn)。這些方面尚有潛力可挖?！卷?xiàng)目成本管理評(píng)估】 項(xiàng)目發(fā)展成本總量及構(gòu)成分析? 中海地產(chǎn)大廈寫字樓項(xiàng)目發(fā)展成本減少的主要原因是未發(fā)生任何營(yíng)銷費(fèi)用；利息、開發(fā)直接費(fèi)、建安成本也均有所下降，雖然前期費(fèi)用以及土地成本有不同程度的增加但增加絕對(duì)值不多，總體來看項(xiàng)目發(fā)展成本實(shí)際數(shù)較可研數(shù)有較大幅度減少。? 從項(xiàng)目的發(fā)展成本構(gòu)成來看，項(xiàng)目的土地成本占發(fā)展成本的 ％，建安成本占％，以上兩項(xiàng)合計(jì)占發(fā)展成本的 93％。 各項(xiàng)發(fā)展成本變更原因分析? 土地成本：實(shí)際支出比可研報(bào)告預(yù)測(cè)略有增加。主要原因是算法中考慮拆遷等的分?jǐn)傆?jì)算不同的結(jié)果，但總的差別不大，差異比例僅為 ％。? 利息支出：實(shí)際支出比可研報(bào)告預(yù)測(cè)減少較多。主要是由于計(jì)息方式的不同引起的，可研報(bào)告考慮為整體出售，計(jì)息方式為全投資計(jì)息，而實(shí)際為了節(jié)約支出，計(jì)息為非全投資計(jì)息。? 管理費(fèi)用：和可研一致。? 銷售費(fèi)用：由于前期調(diào)研和目標(biāo)客戶的積累工作的充分準(zhǔn)備，后期采用正確談判方案，使得項(xiàng)目較快的并以較高的租金順利出租。未發(fā)生銷售費(fèi)用。 項(xiàng)目發(fā)展建安成本分析36 / 40? 本項(xiàng)目實(shí)際建安成本，較集團(tuán)批復(fù)指標(biāo)為及可研建安成本均有所減少。? 數(shù)據(jù)顯示，在實(shí)行限額設(shè)計(jì)的總體要求下，在設(shè)備顧問公司的招標(biāo)和合約策劃下，多次方案優(yōu)化，充分招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，加大中期控制和結(jié)算控制，最終實(shí)現(xiàn)了良好的成本控制，各分項(xiàng)均比批復(fù)指標(biāo)有不同幅度的降低，具體如下：? 巖土工程成本和集團(tuán)批復(fù)指標(biāo)一致，為 萬元，單方造價(jià)為 元/平方米。? 可售物業(yè)項(xiàng)實(shí)際成本比集團(tuán)批復(fù)指標(biāo)節(jié)約比例為 ％。主要節(jié)約項(xiàng)為鋼筋、裝修做法以及安裝工程。? 配套工程實(shí)際成本比集團(tuán)批復(fù)指標(biāo)節(jié)約 萬元，節(jié)約了 ％。配套工程成本較大幅度的節(jié)約主要原因?yàn)椋簢?yán)格按照限額設(shè)計(jì)的要求，在顧問公司的招標(biāo)咨詢下，多項(xiàng)目調(diào)查，在對(duì)重要產(chǎn)品的品牌、型號(hào)采用 5A 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置大前提下，邀請(qǐng)多家分包商進(jìn)行投標(biāo)、進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。? 室外工程實(shí)際成本比集團(tuán)批復(fù)指標(biāo)節(jié)約 萬元，差異較小，成本控制較好。 成本控制策劃和合約管理中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目是北京公司運(yùn)作的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目定位為高檔 5A 級(jí)寫字樓。為此合約工作方面多次組織參觀高檔寫字樓項(xiàng)目，搜集設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)、建安成本指標(biāo)等資料，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)顧問公司做設(shè)備系統(tǒng)配置和合約招標(biāo)策劃，加大中期招標(biāo)和后期結(jié)算控制力度，取得了良好的成果，建安成本比集團(tuán)批復(fù)指標(biāo)節(jié)約 萬元，比可研節(jié)約 240 萬元。? 合約分判成本控制合約分判情況：每一項(xiàng)合約分判工作，嚴(yán)格按照公司招投標(biāo)程序，嚴(yán)把成本控制關(guān)，分判情況總結(jié)如下：? 總承包工程分判：圖紙完備，嚴(yán)格按照集團(tuán)發(fā)展管理部總包招標(biāo)要求，采用工程量清單招標(biāo)，合同方式為合同承包范圍內(nèi)工作內(nèi)容固定總價(jià)、變更洽商等按實(shí)結(jié)算的方式，中標(biāo)單位為中建－大成建設(shè)工程有限公司。? 鋁合金幕墻工程分判：項(xiàng)目地處金融街，建筑外立面設(shè)計(jì)造型新穎獨(dú)特，節(jié)