【導讀】蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司地址：學士街25號胥門大廈403—405電話：65108808傳真：65108838. 項目周邊區(qū)域規(guī)劃…………我們的需求者在哪里?

　　

【正文】 盤當日只銷售了 30 余套房，不及預定目標的 10％。 蘇州房地產(chǎn)自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡。 7 月份，蘇州市規(guī)定 2021 年 7 月蘇州商品房銷售正式進行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如 “打折 ”、 “優(yōu)惠 ”等字樣。大多項目也紛紛下調價格，跌幅 300 元～ 500 元 /㎡不等。但市場反應依舊平淡無奇，其中有兩個項目更是出現(xiàn)一連近三周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车亍２糠謽潜P開發(fā)商干脆將項目做出 “封盤不賣 ”的舉措，解散銷售隊伍，關閉售樓處，市場異常慘淡。 宏觀調控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場自 9 月開始復蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。 樓市促客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 34 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個月有了 30％左右的增幅。 十月的 2645套、十一月的 3364 套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。 從供應看， 2021年前蘇州房地產(chǎn)市場的供應明顯偏小，土地巨大的供應量并沒有傳導到樓盤供應上來，結果導致有效供應遠遠小于市場需求。 加之金融政策十分寬松，進一步支持了蘇州房價地價爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。而 從 2021年開始 ，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放， 蘇州 房地產(chǎn)市場 完全 ． ． 由供小于求向 供大于求． ． ． ． 轉變、由賣方市場向買方市場． ． ． ． 轉變 ——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調整。 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 35 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 蘇州房地產(chǎn) 2021 年發(fā)展態(tài)勢總結及預測 2021 年度的宏觀調控，基本過濾和打壓了蘇州房地產(chǎn)市場的泡沫，目前市場是比較真實的市場，但是蘇州市場的低迷和房價的下滑不代表蘇州房地產(chǎn)市場會崩潰，蘇州的經(jīng)濟發(fā)展的強勁勢頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產(chǎn)市場仍然擁有較大潛力。 由于目前市場業(yè)已形成的供大于求和錯誤的供應結構，決定了蘇州的房價不可能再度爆漲。隨著年內供應量的繼續(xù)放大， 蘇州的房價將會呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內，蘇州房地產(chǎn)想恢復到 2021 年的發(fā)展狀態(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出 “寒冬 ”逐步回暖，關鍵只能看宏觀調控的解凍時間和解凍程度。 (1) 2021 年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價格下降 兩個方面：一方面，蘇州樓市競爭激烈，區(qū)域價格相差不是很大，消費客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務設施等因素齊全品質高的小區(qū)為首選，消費更為理性。另一方面，開發(fā)商的利潤實現(xiàn)，以房地產(chǎn)銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時市場競爭壓力的不斷增加（對樓盤空置的恐懼，供大 于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會有部分樓盤以價格這張最后的王牌來刺激消費客戶，實現(xiàn)去化加速。 (2) 2021 年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域 ——吳中區(qū) 2021 年蘇州土地儲備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開發(fā)時間較短，開發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會成為新年樓市的熱點。 (3)成熟區(qū)域房價熱中有升、房價上漲 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機能十分完善。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤一經(jīng)推出 ，短期內即可銷售一空，因此，也是受國家宏觀政策調控影響最小的區(qū)域版塊。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊） 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 36 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場調查分析 蘇州市區(qū)一級市場（土地市場）概況及分析 房地產(chǎn)一級市場，蘇州土地供應量充足，土地供應價格相對平穩(wěn)，開發(fā)商更為理智。據(jù)我司資料統(tǒng)計， 2021 年蘇州市共舉行公開土地拍賣會四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地 32 宗，出讓面積： 1723106 ㎡，出讓總價： 億元。 (1)從園區(qū)的出讓情況來看 園區(qū)地價在 04 年 4 月達到了高峰后，現(xiàn)在已逐年穩(wěn)定，開發(fā)商對于園區(qū)市場的信心和未來預期已開始有所減退，在獲取高容積率項目時對土地成本的控制已經(jīng)非常嚴格。而對低密度項目的獲取也開始轉為理性態(tài)度， 04 年包括 04 年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。 從今年園區(qū)出讓地塊的位置來看， 環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主； 其他區(qū)域住宅容積率要求均在 以上，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。 從今年土地拍賣現(xiàn)場的情況可以了解到，開發(fā)商的競爭激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開 發(fā)商在競價過程中沒有遇到任何競爭對手而以底價成交的情況。 園區(qū)出讓土地的價格較去年相比也有明顯下降： 2021 年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價為 2021 元 /㎡，較 2021 年相比下降了 961 元 /㎡，降幅達 ％。 2021 年園區(qū)拍賣地塊的平均漲幅僅為 ％，而去年則達到 ％，相比之下今年開發(fā)商對園區(qū)土地的關注程度明顯下降。 這一方面說明了土地評估價格比較準確，與開發(fā)商的心理價位相近，另一方面也說明了在現(xiàn)在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對高層這類在園區(qū)已 同質化很嚴重的產(chǎn)品獲取很謹慎。 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 37 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 (2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出 在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設施一般的區(qū)域。 市區(qū)環(huán)線以內，特別是護城河周邊地塊依然受到開發(fā)商的追捧。 由于商業(yè)用途的地塊對自身產(chǎn)品價值的影響很大，所以 具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場的又一發(fā)展亮點 。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)結構。 2021 年 10 月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會表現(xiàn)出一個趨勢： 宗地價格與周邊同類地塊的 價格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預期考慮在內。同時，對于周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競爭相對激烈。 這說明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價格，土地價格（開發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導致 未來的商品房價格漲幅趨緩，未來商品房價格 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．趨于平穩(wěn)。 ． ． ． ． ． 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 38 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 蘇州市區(qū)二級市場（商品房市場）分析 蘇州市房地產(chǎn)供應情況分析 表 13： 2021—2021 年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬 ㎡ ） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 施工房屋面積 2576 4600 增長幅度 1 19． 9％ ％ ％ ％ ％ 10% 竣工房屋面積 1600 增長幅度 2 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 住宅銷售面積 。 增長幅度 3 ％ ％ ％ ％ % % 圖 17：蘇州市 2021~2021 年施工 /竣工 /實銷面積柱狀比較圖（單位：萬 ㎡ ） 25764600 1600 72205001000150020212500300035004000450050002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年施工房屋面積 竣工房屋面積 住宅銷售面積 圖 18：蘇州市 2021~2021 年施工 /竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬 ㎡ ） 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 39 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 0 . 0 10 . 1110100100010000施工房屋面積 7 8 7 . 6 4 8 3 9 . 5 1 1 4 5 7 . 7 2576 3 8 4 3 . 9 4600增長幅度 1 1 9 . 9 0 % 1 0 . 2 0 % 4 6 . 5 0 % 7 5 . 6 0 % 4 4 . 4 0 % 10%竣工房屋面積 4 0 5 . 7 9 4 2 2 . 9 5 5 7 . 3 7 7 9 . 2 1 1 2 9 . 1 1600增長幅度 2 4 . 7 0 % 4 . 9 0 % 6 . 5 0 % 3 9 . 6 0 % 5 0 . 6 0 % 9 . 1 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 40 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 表 14： 2021～ 2021 年蘇州商品房 /商品住宅實銷面積比較表 （單位：萬 ㎡ ） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 商品房 實際銷售面積 327． 53 商品住宅 實際銷售面積 圖 19： 2021～ 2021 年蘇州商品房 /商品住宅實銷面積柱狀比較圖 （單位：萬 ㎡ ） 0100200300400500600700800900商品房 838商品住宅 7222021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 蘇州市房地產(chǎn)去化情況分析 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)需求因素及價格因素綜合分析 在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場進行詳細分析后可以看出， 蘇州房地產(chǎn)市場再次啟動后，需求方面主要有四方面力量： 首先，是蘇州本地的為改善居住質量的大批中高端消費者，他們屬于自發(fā)性購房； 其次，是因城市建設拆遷而產(chǎn)生的大量強制性購房； 再次，是本地和外來居民為解決居住問題產(chǎn)生的購房， 最后， 是本地和外來的炒房族的投資或投機性購房。 商品房價格上漲的主要原因： (1)土地價格上漲，從 2021 年起，蘇州推出的土地使用權出讓招標拍賣新政策以后，占商品房成本近 30%的地價相比 “九五 ”時期快速上漲，這是當前房價上漲的重要因素。 (2)近年來建筑材料價格上漲，使商品房剛性成本增加。 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 41 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 (3)新建住宅品質 (建筑材料品質、戶型及配套設施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等 )提升導致房價上漲。 (4)房地產(chǎn)市場供求結構變動，中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚。 (5)投資和投機性購房拉動。 表 17： 2021～ 2021 年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展狀況主要指標表 (單位：萬㎡ ) 圖 22： 2021～ 2021 年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標折線圖（單位：萬㎡ ) 010002021300040005000施工面積