【正文】 主管需對(duì)項(xiàng)目租賃顧問(wèn)進(jìn)行定期督導(dǎo)以及跟進(jìn)工作，對(duì)每一個(gè)意向客戶每一階段的意向進(jìn)行跟蹤，及時(shí)了解客戶對(duì)項(xiàng)目在不同階段的想法。 ? 強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 在現(xiàn)場(chǎng)不僅需要 關(guān)注客戶的基本資料，并且需要迅速、有效的進(jìn)行決策判斷?？焖俚姆智蹇蛻粼谧赓U行為中的不同角色關(guān)系，針對(duì)決策性的關(guān)鍵人物進(jìn)行有效的推介和公關(guān)。 ? 實(shí)現(xiàn)快速移動(dòng)租賃 對(duì)不同客戶，除去在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行接待外，仍然需要進(jìn)行上門推薦，對(duì)于有意向的大客戶、優(yōu)質(zhì)資源，需要采用上門租賃、公關(guān)服務(wù)以及各種活動(dòng)方面的營(yíng)銷手段來(lái)更好的創(chuàng)造機(jī)會(huì)。 ? 強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)與各個(gè)部門之間的有效協(xié)調(diào) 在租賃過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)與其他部門的有效溝通，并不斷了解更深層次的寫字樓相關(guān)知識(shí)是推動(dòng)租賃工作不可或缺的部分。 ? 排查式、地毯式的推進(jìn)將是最直接接觸終端的方式 之一 對(duì)于租賃寫字樓的客戶資源，通過(guò)多途徑的獲知相關(guān)信息資源，大范圍地毯式的排查也是最直接的獲取客戶方式之一。但是，在對(duì)客戶的溝通中，方式、方法同樣非常重要，既不能影響項(xiàng)目檔次，也需讓客戶知道項(xiàng)目基本情況所在，并進(jìn)行快速有效的判斷。 提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn) ? 前期需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期不斷的跟蹤，徹底摸清區(qū)域現(xiàn)狀的租金價(jià)格情況、市場(chǎng)的未來(lái)放量，現(xiàn)存量等有效市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并明確目標(biāo)客戶 。 ? 結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展，初期在項(xiàng)目雛形具備的情況下進(jìn)行相應(yīng)形象宣傳推廣，告知外界信息，提升項(xiàng)目對(duì)外的知名度 。 ? 通過(guò)發(fā)布會(huì)等形式有效的挖掘中介資源進(jìn) 行聯(lián)動(dòng)租賃，并且對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行直接推薦工作的展開(kāi) 。 北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 42 頁(yè) ? 對(duì)不同需求面積的客戶進(jìn)行面積分類、類型分類，并且進(jìn)行各種拆分組合，梳理客戶的檔次，將主 力大單客戶以及高租金小單客戶進(jìn)行區(qū)分，權(quán)衡項(xiàng)目整體租金收益情況。 ? 在對(duì)外租金均報(bào)價(jià)的情況下，對(duì)于不同客戶進(jìn)行單獨(dú)多次談判，在了解到客戶的意向程度以后，從免租期、租期、年遞增、車位、昭示牌等等多方面進(jìn)行談判，根據(jù)租賃公司的品牌需求規(guī)模等各方面進(jìn)行最終平衡。 1 項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位營(yíng)銷工作 從最后的實(shí)際成交情況以及客戶積累情況來(lái)看，前期的市場(chǎng)定位是具有指導(dǎo)意義的。通過(guò)前期有效的市 場(chǎng)定位，我們明確了租賃客戶群所在；摸清了周邊樓盤的租賃價(jià)格；尋找出了項(xiàng)目的差異化特質(zhì)所在；清楚了各階段應(yīng)進(jìn)行的工作。最后，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期有效的營(yíng)銷工作，取得了最后的成績(jī)。 【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度概況 項(xiàng)目自 2022 年 6 月 30 日簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，至 2022 年 1 月，項(xiàng)目完成拆遷。 2022年 2 月項(xiàng)目正式開(kāi)工， 2022 年 12 月 25 日項(xiàng)目竣工備案，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年竣工備案，結(jié)算利潤(rùn)的控制目標(biāo)。并于 2022 年 11 月和中國(guó)工商銀行股份有限公司簽訂為期三年的租賃合同，項(xiàng)目正式入伙。 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行情況 ? 項(xiàng) 目前期階段計(jì)劃與實(shí)際對(duì)比見(jiàn)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成對(duì)比表： 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成對(duì)比表（初期） 項(xiàng) 目 計(jì)劃完成時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間 評(píng) 估 土地簽約 2022630 2022630 一致 拆遷 2022930 2022122 滯后 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2022329 2022330 基本按計(jì)劃完成 方案報(bào)建 202277 2022730 略有滯后 施工圖設(shè)計(jì) 20221130 20221130 一致 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2022922 2022930 基本按計(jì)劃完成 總包招標(biāo) 2022115 2022120 基本按計(jì)劃完成 北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 42 頁(yè) 施工許可證 2022130 2022228 滯后 開(kāi)工時(shí)間 202231 2022220 有所提前 竣工備案 20221230 20221225 有所提前 入 伙 2022830 20221123 滯后 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成對(duì)比表（最終） 項(xiàng) 目 完成時(shí)間 （配合住宅） 完成時(shí)間（寫字樓） 備注 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2022330 20221226 定位調(diào)整 施工圖設(shè)計(jì) 20221130 2022617 第二版施工圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2022930 2022728 立面方案調(diào)整及自身定位變化 ? 2022 年 6 月 30 日我司收購(gòu)了北京市新地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二龍路項(xiàng)目的二期，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，同期為配合中海凱旋住宅項(xiàng)目報(bào)規(guī)開(kāi)始進(jìn)行設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作。 ? 2022 年 8 月至 2022 年 4 月間與集團(tuán)往來(lái)進(jìn)行了多輪的修改與優(yōu)化，隨后委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行前期的規(guī)劃、外立面等一系列設(shè)計(jì)工作，并取得了中海凱旋住宅部分的各項(xiàng)前期手續(xù)。 ? 2022 年 5 月，正式開(kāi)始對(duì)中海地產(chǎn)大廈寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì) 工作， 2022 年 4 月 20日，立面方案得到集團(tuán)確認(rèn)，開(kāi)始出正式施工圖，隨后在 2022 年 2 月項(xiàng)目正式開(kāi)工，并在施工周期中間進(jìn)行第二次規(guī)劃報(bào)建，由于后期的立面調(diào)整，在施工過(guò)程中于 2022 年 7 月完成第二次規(guī)劃報(bào)建工作。 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證在 2022年 11月 18日取得，在申報(bào)此證之前已經(jīng)開(kāi)始征求人防、消防以及園林部門意見(jiàn)，并于 2022 年 9 月取得了各相關(guān)部門的審核意見(jiàn)，但這些工作都是圍繞著住宅項(xiàng)目展開(kāi)的，真正在 2022 年 12 月 26 日中海地產(chǎn)大廈寫字樓審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)取得后，重新委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行立面設(shè)計(jì)，并于 2022 年 4 月 20日立面方案得到集團(tuán)認(rèn)可， 2022 年 6 月 17 日完成第二版施工圖，在 2022 年 2 月正式開(kāi)工后，重新申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并于 2022 年 7 月 28 日取得中海地產(chǎn)大廈寫字樓項(xiàng)目的規(guī)劃許可證。 ? 在 2022 年“當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，整個(gè)施工周期為實(shí)現(xiàn)此發(fā)展目標(biāo)大大的壓縮，并且工程周期中經(jīng)歷了“兩會(huì)”、“中非論壇”，項(xiàng)目又處于金融街商圈，對(duì)工程產(chǎn)生了較大的影響，但項(xiàng)目仍按計(jì)劃在 2022 年 12 月 25 日順利竣北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 42 頁(yè) 工備案，保證項(xiàng)目后期的順利推廣及入伙。 項(xiàng)目施工進(jìn)度執(zhí)行情況： ? 項(xiàng)目施工階段計(jì)劃與實(shí)際對(duì)比： 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與完成對(duì)比表 項(xiàng) 目 計(jì)劃開(kāi)始 時(shí)間 計(jì)劃完成 時(shí)間 實(shí)際開(kāi)始 時(shí)間 實(shí)際完成 時(shí)間 周期對(duì)比 評(píng) 估 計(jì)劃 實(shí)際 開(kāi)工時(shí)間 202231 202231 2022220 2022220 有所提前 土方開(kāi)挖及護(hù)坡 202231 2022331 2022220 2022320 31 30 有所提前 正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工 202241 2022610 2022321 2022620 71 92 滯后、工期加長(zhǎng) 正負(fù)零以上結(jié) 構(gòu)施工 2022610 2022830 2022620 2022830 82 72 一致、工期縮短 外幕墻安裝 2022815 20221215 202292 20221130 123 90 提前、工期縮短 竣工備案 20221115 20221230 20221110 20221225 45 45 有所提前 精裝修 2022421 2022720 2022625 2022928 91 96 滯后、工期基本一致 ? 該項(xiàng)目是北京公司開(kāi)發(fā)的第 一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，在施工方面并無(wú)任何實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。在“當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，項(xiàng)目制定了嚴(yán)格的施工進(jìn)度計(jì)劃，并按照計(jì)劃順利竣工。 ? 由于該項(xiàng)目地處繁華地段，西側(cè)和北側(cè)緊鄰主干道太平橋大街和辟才胡同，東側(cè)、南側(cè)與已建成的凱旋住宅相鄰，施工場(chǎng)地極其狹小。為此，項(xiàng)目部在施工前做了大量工作，研究和策劃場(chǎng)地的平面布置。其次，寫字樓項(xiàng)目的設(shè)備安裝較住宅復(fù)雜，同時(shí)設(shè)備訂貨和安裝質(zhì)量又是保證大廈品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，所以項(xiàng)目部施工前在管線綜合排布方面做了詳盡的工作，從而降低了后期剔鑿量，同時(shí)也加快了工程安裝進(jìn)度，保證了工程 質(zhì)量。 ? 由于該項(xiàng)目的外立面幕墻較為復(fù)雜，鋁板挑檐和鋁型材線條較多，項(xiàng)目部提出在結(jié)構(gòu)出地面后及時(shí)穿插幕墻單位配合預(yù)留埋件，同時(shí)在結(jié)構(gòu)澆筑混凝土前校核位置尺北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 42 頁(yè) 寸，避免后期剔鑿和鉆孔，既加快工程進(jìn)度又確保安裝的牢固。 ? 實(shí)際的地下結(jié)構(gòu)施工時(shí)間有所延誤，原定計(jì)劃是地下結(jié)構(gòu)整體施工，考慮到現(xiàn)場(chǎng)布置、勞動(dòng)力、以及施工方案優(yōu)化情況，采取分段流水，既提高了效率，又在一定程度上減少了項(xiàng)目控制的難度，雖然工期有所加長(zhǎng)，但是最終由于工序銜接緊密，未對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工期造成影響。 ? 中海地產(chǎn)大廈寫字樓的精裝修施工，計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間是 07 年 4 月 21 日，計(jì)劃完成時(shí)間是 07 年 7 月 20 日。但由于申報(bào)過(guò)程中集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心對(duì)立面石材分割及設(shè)計(jì)風(fēng)格等進(jìn)行了重新調(diào)整，此后設(shè)計(jì)部重新調(diào)整方案并報(bào)批，使得精裝修施工圖紙到07 年 4 月底才完成，實(shí)際完成時(shí)間有所滯后。圖紙完成后合約部進(jìn)行工程招標(biāo)，到6 月 25 日精裝施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，至 9 月底完成精裝修的施工。雖然開(kāi)工時(shí)間、完工時(shí)間較計(jì)劃延后兩個(gè)月，但絕對(duì)施工周期與計(jì)劃基本一致。并且未對(duì)整個(gè)寫字樓的租賃計(jì)劃產(chǎn)生影響。 ? 由于項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榻鹑诮稚倘Γこ淌┕て陂g經(jīng)歷“兩會(huì)”、“高考”、“中非論壇”等影響較大，幾度造成間斷停工，同 時(shí)施工周期經(jīng)歷兩個(gè)收割季節(jié)，引起勞動(dòng)力緊張以及冬、雨季施工的影響，從 2 月初開(kāi)槽到 12 月 25 日完成竣工備案，實(shí)際施工時(shí)間從 2022 年 2 月至 2022 年 12 月，僅 10 個(gè)月的時(shí)間，工程周期被大大壓縮。這對(duì)項(xiàng)目的施工組織管理和質(zhì)量控制方面是很大的考驗(yàn)，項(xiàng)目在保證質(zhì)量的前提下按期竣工備案，在進(jìn)度控制方面比較成功。 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度控制經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ? 項(xiàng)目的整個(gè)前期階段，拆遷和入伙時(shí)間滯后較多，拆遷工作主要是受到諸多不確定因素的限制，拆遷進(jìn)度有所拖延，入伙時(shí)間的滯后主要是為了營(yíng)銷推廣的需要，獲得良好的項(xiàng)目形象以及避開(kāi)其它寫字樓的推 廣期而獲得更高的租金收入。 ? 各部門配合至關(guān)重要。 ? 在工程施工的各個(gè)階段各相關(guān)部門及時(shí)溝通，各部門工作都以宜早不宜晚的工作思路，在前置工作完成后及時(shí)開(kāi)始進(jìn)行下一步工作，而非把全部工作都集中在下道工序開(kāi)始前，使得各項(xiàng)工作都有了充分的準(zhǔn)備和論證時(shí)間，最大限度的減少對(duì)后續(xù)各項(xiàng)工作的影響。 ? 施工過(guò)程中，項(xiàng)目部及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，更改或取消部分價(jià)值功能過(guò)剩的做法，不斷優(yōu)化，合理降低工程成本，同時(shí)也方便了施工加快了進(jìn)度。 北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 42 頁(yè) ? 項(xiàng)目部、合約部和設(shè)計(jì)部之間緊密聯(lián)系，加強(qiáng)溝通，設(shè)計(jì)部及時(shí)提供樣板要求，合約部按要求開(kāi)始招標(biāo)分判，項(xiàng)目部根 據(jù)分判情況及時(shí)安排做施工樣板，這樣不但使得各項(xiàng)分判計(jì)劃按時(shí)完成，也使得整個(gè)建安成本有所減少，同時(shí)也保證了項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。 ? 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部和合約部緊密配合在成本控制方面取得良好的效果： ? 工程前期總包招標(biāo)階段，優(yōu)化一次建筑做法，對(duì)防水材料，初裝施工事先約定優(yōu)化做法。 ? 基礎(chǔ)施工前項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部又對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位重新計(jì)算并將大直徑鋼筋由原設(shè)計(jì)的Ⅱ級(jí)鋼調(diào)整為Ⅲ鋼，從而降低鋼筋用量，減少鋼筋接頭，降低鋼筋成本。 ? 結(jié)算中項(xiàng)目部嚴(yán)格統(tǒng)計(jì)施工中的減項(xiàng)清單，給合約部提供減項(xiàng)依據(jù)。 項(xiàng)目的工程特質(zhì)和難點(diǎn) 寫字樓項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有別于以往開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，可概括為以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? 工期合理計(jì)劃是寫字樓項(xiàng)目的難點(diǎn)之一。本項(xiàng)目工期被嚴(yán)重壓縮，項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工備案僅有 10 個(gè)月的時(shí)間，是項(xiàng)目的最大難點(diǎn)。北京地區(qū)每年的“兩會(huì)”、高考期間學(xué)校周邊項(xiàng)目不允許澆筑混凝土；“中非論壇”期間 24 小時(shí)禁止貨車進(jìn)五環(huán)；一年兩次農(nóng)民工回家收割都是影響工期的重要并且是不可避免的因素。再者，項(xiàng)目地處繁華地段，施工場(chǎng)地狹小，鋼筋加工和民工住宿均在郊區(qū)，工人上下班的路上耗時(shí)就需兩個(gè)小時(shí)，勞動(dòng)效率大打折扣，這些因素在工期計(jì)劃中應(yīng)合理考慮。 ? 外立面幕墻 是寫字樓的難點(diǎn)之一。地產(chǎn)大廈寫字樓的外立面設(shè)計(jì)了較多的鋁板水平挑板和鋁型材豎向線條，使安裝進(jìn)度和安裝質(zhì)量均面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。 ? 幕墻安裝按照原計(jì)劃安排時(shí)間應(yīng)在 2022 年 12 月 15 日完成，同時(shí)腳手架落完，而竣工備案必須在 12 月底完成，期間驗(yàn)收時(shí)間非常之短，項(xiàng)目部必須在很短的時(shí)間內(nèi)完成規(guī)劃、空氣檢測(cè)、電梯、消防等驗(yàn)收，直至質(zhì)檢站驗(yàn)收并出具竣工備案證明，難度相當(dāng)之大。項(xiàng)目部通過(guò)充分論證，精心組織施工，并采取了多種搶工辦法，對(duì)幕墻深化設(shè)計(jì)的時(shí)間計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、施工安裝計(jì)劃、總包配合計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)制定并逐項(xiàng)落實(shí)，搶工期間 每天落實(shí)計(jì)劃的完成情況，遇到重大問(wèn)題及時(shí)找施工單位的高層領(lǐng)導(dǎo)研究解決。根據(jù)外立面的特點(diǎn)，集中兵力優(yōu)先對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行搶工，合理甩掉次要的不影響驗(yàn)收的部北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 42 頁(yè) 位。通過(guò)與政府部門進(jìn)行溝通，甩掉工程