【導讀】房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載。房商網(wǎng)-全國最低價銷售《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879

　　

【正文】 期 一期外觀基本結(jié)束 一期第二批房源的基本去化 月初 持續(xù)銷售期 一期第三批房源的基本去化 ～ 二期開 盤 二期樓盤主體落成 二期第一批房源的推出 在亮相準備期，仍以企業(yè)品牌 推廣結(jié)合產(chǎn)品（含湖濱一號、 ）推廣推進，在進行品牌推廣的過程中相應(yīng)的填充產(chǎn)品的相關(guān)信息，作為進入蓄水期之前的鋪墊。 實際項目營銷進度及銷售量 – 企業(yè)產(chǎn)品推廣過度階段 亮相準備期 參加 第二屆住博會，以兩個項目的形象亮相 市場 結(jié)合房展會開始亮相，正式打出 名字和基本概念。 產(chǎn)品推廣階段 蓄水期 7 月初宮巷接待點開放，正式積累客戶；接受電話咨詢和客戶登記； 開始以多渠道推出項目，儲備客戶并進行市場摸底分析。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 7月中旬 9月中旬 開盤準備期 7月 30日，會所正式對外開放； 8月 27日樣板區(qū)正式開放，并同期舉行產(chǎn)品說明會；后期開始進行內(nèi)部認購。 接受客戶預(yù)定，為開盤充分積累客源 開盤 中秋夜晚會，開盤儀式 一期的第一批房源推出 開盤強銷期 一期樓盤主體落成 產(chǎn)品的優(yōu)勢加上項目的創(chuàng)新營銷手法造成 的轟動效應(yīng)，塑造了項目的品牌。一期第一批房源的基本去化。 持續(xù)銷售期 一期外觀基本結(jié)束 一期第二批房源的基本去化 月初 持續(xù)銷售期 一期第三批房源的基本去化 二期開盤 一期尾盤基本消化完畢 對比一期實際營銷進度與計劃進度基本無異，基本按照計劃實行，并按照計劃在 2020年的 4月基本完成了一期的銷售。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二期營銷實際營銷進度 二期實際營銷進度與計劃進度基本無異，基本按照計劃實行。 項目發(fā)展中幾個關(guān)鍵的銷售節(jié)點： 2020年 8月 27日 產(chǎn)品說明會 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一期入伙 9月2日小高層樣板房完工 企劃準備期 別墅蓄水期 別墅認籌期 別墅推廣期 賣場整改結(jié)束 別墅內(nèi)部解籌 別墅公開發(fā)售 正式推售 入伙SP\中介店SP 房展會加推期 園區(qū)參觀展示活動配SP期 價格裝戶 9月17日小高層開盤 企劃準備期 小高層蓄水期 小高層認籌期 小高層解籌期 房展會促銷期 開始正式蓄水 5．1期間別墅基本售罄 6月小高層正式蓄水開始 房展會小高層加推及別墅消化 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一期入伙 7月底小高層樣板房完工 企劃準備期 別墅蓄水期 別墅認籌期 別墅推廣期 賣場整改結(jié)束 別墅內(nèi)部解籌 別墅公開發(fā)售 正式推售 入伙SP\中介店SP 房展會加推期 園區(qū)參觀展示活動配SP期 價格裝戶 8月底9月初小高層開盤 企劃準備期 小高層蓄水期 小高層認籌期 小高層解籌期 房展會促銷期 開始正式蓄水 5月1日推出第二批單位 6月小高層正式蓄水開始 房展會小高層加推及別墅消化 7月22日首推第一批小高曾 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2020年 9月 17日 開盤 2020年 4月 8日 二期別墅推出 2020年 9月 2日 湖景公寓樣板房開放 由于 項目發(fā)展過程中，并沒有出現(xiàn)大起大落的市場波動，整體按照我司既定的推廣和銷售節(jié)奏進行。 原定位如下： 整個小區(qū)㎡ 北區(qū)㎡ 南區(qū)㎡ 用地面積 72345 25835 46510 建筑面積 容積率 TOWNHOUSE 疊加 復式 — 多層住宅 — 會所 — 架空層面積 — 地下室面積 建筑總棟數(shù) 42 — — 覆蓋率 % % % 綠地率 % % % 一期基本按照原有設(shè)計進行，共有 119套聯(lián)排別墅，戶型分布如下： 房型 總套數(shù) 面積 A 31 256 A1 7 256 B 42 230 B1 7 230 C 20 200 C1 4 200 D 6 230 D1 2 230 合計 119 二期考慮到一期 townhouse在市場上的稀缺性，加大了該類物業(yè)的整體比例，取消了原有定位中的疊加復式，在項目的北側(cè)只設(shè)立一排的 9層公寓。 二期戶型配比如下： 房型 總套數(shù) 面積 B1 12 230 B2 19 230 B3 3 230 C 1 12 200 C2 18 200 C3 7 200 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 公寓 53 161 本項目南地塊別墅客戶構(gòu)成中 本地 區(qū)域的私營業(yè)主、企業(yè)高級管理人為主力客層，他們需要通過自己所居住的社區(qū)來物化身份，同時他們比較講究經(jīng)濟實惠，這一點從本項目南地塊別墅的不同戶型的去化速度可以得到體現(xiàn)。在本項目北地塊別墅客戶構(gòu)成中，這部分人還會大量存在，因此根據(jù)他們的需求我們可以對北地塊的別墅產(chǎn)品戶型進行調(diào)整，增加了別墅的體量并對面積進行了調(diào)整。 由于二期及時進行了定位調(diào)整，在 2020年的銷售過程中搶占時機，利用 townhouse 在市場上的稀缺性，為項目的快速去化提供了有利的保障。 會所及商業(yè)定位對比： 原定位： 面積及位置建議 按政府規(guī)劃要 求，公建配套面積在建筑面積的 1— 3%，以項目建筑面積 58600平方米計，公建面積上下限在 580— 1760平方米，規(guī)劃獨立商業(yè)顯然不足條件，因此本項目的商業(yè)及會所是合二為一，統(tǒng)一規(guī)劃。 鑒于地塊被規(guī)劃道路分為南北兩部分，將會所設(shè)置在任何一組團都勢必造成另一組團的不便，不利于體現(xiàn)出項目自身的高端形象。 建議南地塊沿中央水系北端設(shè)置休閑及商業(yè)性會所一座，命名為“ 會”，建議會所面積 1200平方米。 “ 會”功能配套建議 內(nèi)部設(shè)施功能以動靜分區(qū)： 動：室內(nèi)溫水泳池、室外園林泳池、壁球館、健身館、形體室、網(wǎng)球場 （人工草坪）、室內(nèi)景觀恒溫泳池 靜： SPA、紅酒屋、雪茄屋、書室、咖啡吧、多功能廳 會內(nèi)設(shè)中、西式餐廳各一個。 會之 SPA：療養(yǎng)身心，舒暢滿懷 引入全球最知名的美國 Pevonia SPA，提供美容、瘦身、削減壓力、水療等多種服務(wù)。追求精致、高貴、優(yōu)雅生活，完美享受時尚、健康、休閑的養(yǎng)生館。 本項目會所負一樓最終為物業(yè)管理配套用房及一個恒溫泳池，而地上部分在售樓功能喪失以后準備以商業(yè)形態(tài)銷售，目前未售出。 面積 銷售額 實際均價 計劃均價 可研階段 一期 119套 11000 9500 二期 71套 11500 9500 小高層 7500 7500 一期、二期別墅及小高曾銷售均價略超過計劃銷售價格，成功完成計劃銷售任務(wù)，并適度提升了 的整體銷售價格，使 成為這一片區(qū)內(nèi)別墅價格最高，小高層價格高出周邊單位 1500－ 2020的項目。 原定位客戶分析 原有定位客戶群比較： 自住為主（ 70%） 投資為主（ 30%） 層次細分 園區(qū)目標客戶 近郊私營企業(yè)主 江浙、上海一帶 企業(yè)家 市區(qū)各精英 階層 —— 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 所占比例 35% 25% 15% 25% —— 人群描述 中方企業(yè)主、高管、政府官員占 25%；外資企業(yè)高管占10% 以 市區(qū)為核心的周邊地區(qū)，包括昆山、常熟、張家港等地區(qū) 在 兩地有生意往來或是看重園區(qū)良好教育環(huán)境 以市區(qū)企業(yè)主、高級管理人員、政府官員等為主 本地、周邊地區(qū)以及外省市的具有投資眼光和經(jīng)濟頭 腦的富有者 特征描述 對別墅環(huán)境質(zhì)量，設(shè)計風格和物業(yè)管理較為關(guān)注；歐美人士對娛樂配套的要求較高，如高爾夫球場等。中方人士 多為有海外生活背景。 文化層次不一定很高，但是非常富 有，多有艱苦創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷，成功后向往舒適的生活。 這群人往往有多處置業(yè)經(jīng)歷的，他們看重園區(qū)的生活環(huán)境，在 有生意或是重要客戶，選擇置業(yè)為方便生意 上往來。 關(guān)心別墅的面積、戶型、花園的大??；關(guān)注物業(yè)管理；基本生活配套要求高?？粗貓@區(qū)國際化的教育環(huán)境。 有較為豐富的投資置業(yè)經(jīng)驗，看好園區(qū)房地產(chǎn)市場，有閑錢，只要有高投資回報率的物業(yè) 和優(yōu)質(zhì)的租賃客源，該出手 時就出手 價格接受度 不確定，對價格要 求不高 對價格比較敏感，心理價位低于市場價格 對價格比較敏感，心理價位低于市場價格 對價格比較敏感，心理價位低于市場價格 價格敏感，租賃市場敏感 年齡 3045 3055 3550 3555 2545 家庭結(jié)構(gòu) 三口或四口之家（家里 2個小孩）；有保姆 多為三口之家或者長輩健在的五口之家；有保姆 多為三口之家； 多為三口之家或者長輩健在的五口之家；有保姆 —— 戶型需求 四房 四房或五房 四房 四房或五房 三房或四房 客戶國籍情況 可以看出， 的主要客戶還是來自中國戶籍人士，達到 181戶，達到了 76%；其次是中國臺灣，有 48戶，占到了 20%；中國香港 4戶，外籍人士中有 3戶美籍人士、 3戶韓國人士、 1戶意大利人士、 1戶丹麥人士和 1戶新加坡人士，非大陸人士合計 61戶，占了總國籍 戶數(shù) 中國內(nèi)陸 181 中國臺灣 48 中國香港 4 意大利 1 韓國 3 新加坡 1 丹麥 1 美國 3 合計 242 成交客戶國籍分析 76% 20% 2% 0% 1% 0% 0% 1% 中國內(nèi)陸 中國臺灣 中國香港 意大利 韓國 新加坡 丹麥 美國 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 戶數(shù)2%50%11%6%2%2%7%14%2%4%外企業(yè)主私企業(yè)主臺企業(yè)主高級公務(wù)員國企高級管理人員私企高級管理人員臺企高級管理人員外企高難管理人員文藝工作者、律師其它戶數(shù)的 25%。 客戶身份情況 成交客戶身份分析 從實際成交和原有定位的客戶群比較來看，有著不少的差距。實際成交的客戶來源，園區(qū)客戶遠遠大于原有定位的標準，而對外來的客戶群及私營業(yè)主 的比例也相差不少。這和 作為 第一個項目，對市場和客戶群的挖掘缺乏本地的最直接和清晰的認識有關(guān)。 項目物業(yè)管理費標準： 別墅： /平米 公寓：