【導讀】園，處于朝陽區(qū)，概念上屬于亞奧商圈范圍?！舯景赣玫貫楸背骄G色家園轉(zhuǎn)讓,建筑性質(zhì)為住宅及配套設施?！魯M建面積：約30萬平方米，規(guī)劃容積率為。◆建筑形態(tài)為塔板結(jié)合。◆建設區(qū)域已完成土地平整，無拆遷阻力，條件具備可迅速開工。◆目前正在進行規(guī)劃方案的修改?！羧莘e率較高，對項目整體規(guī)劃及單體設計水準要求高。本案必須適應當前主流市場的。運村為中心的交通樞紐體系使本案交通動線延伸向至全市。路多達三十余條，而且多集中在北苑路上，不同程度上造成了道路擁堵。屬北京亞北地區(qū)，從地域概念上位屬亞奧商圈，而在行政上隸屬朝陽。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，目前在北五環(huán)沿線從西。北五環(huán)路為主干線，可明顯分為四個大區(qū)域。明顯的，該區(qū)域物業(yè)類型與本案不具可比性。園為代表的低密度高檔項目，售價在萬元左右。再繼續(xù)向東的東北五環(huán)區(qū)域是已經(jīng)概念十分深入的望京地區(qū)，這一區(qū)域的發(fā)展主。格也從5000到8000元不等。目前產(chǎn)品形式也正從以塔樓為主的鋼筋混

　　

【正文】 建筑風格 建筑風格定位為新現(xiàn)代主義簡約風格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風格上的處理應以整個小區(qū)建筑物的風格來達到體現(xiàn)綠色、舒適、安靜的主題的目的，整體風格引入新現(xiàn)代主義簡約風格。現(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。 ⑵ 外立面 ① 強調(diào)綠色、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 ② 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 ③ 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強 調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機結(jié)合。 ④ 采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。 ⑤ 色彩應追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。 ⑶ 窗 ① 各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 ② 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗 50CM，高度 50CM。 ③ 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設計，增強室內(nèi)的采光性和舒適性。 園林設計 現(xiàn)在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應具有人文親和力，且具有不可復制的人文特征。 園林景觀設計建議 ⑴ 在萬畝森林公園、百米綠化帶及中庭園林上文章作足，園林設計兼顧觀賞性與實用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。 ⑵ 在園林風格設計方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風格，一種是重視細節(jié)小品 的日式風格，本項目應取兩種風格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設計理念來進行規(guī)劃和設計。 ⑶ 在售樓時即應全部或部分實現(xiàn)中庭園林，以增強消費者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達到對項目所提倡的健康、綠色、自然概念的認可，并在一定程度上增強對本案開發(fā)商資金實力的認同。 ⑷ 在營銷中強調(diào)外國知名園林設計師為小區(qū)量身定做，以迎合目標客群的偏好。 戶型設計 目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設計特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直 接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié) 產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。 戶型建議 ? 玄關(guān)的設計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。 ? 客廳開間至少 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。 ? 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 ? 大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。 ? 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 ? 按中西廚將廚房功能區(qū)分隔開，廚房呈方正或 L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。 ? 廚房帶服 務型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務陽臺設有電源，上下水。 ? 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 ? 大戶型主臥帶衛(wèi)生間，衣帽間。 ? 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗 50CM，高度 50CM，較為舒適。 ? 設儲物間，中小居室可考慮半間房設計充分考慮景觀因素，在窗戶的設計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 ? 創(chuàng)新戶型，疊拼、復式、錯層，充分體現(xiàn)多元化戶型的設計。 ? 解放首層，首層公共部分做到挑高明亮通透、舒適、自然主義的導入，奢華、親切。 物業(yè)管理 一個小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌 可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務，還為項目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。 ⑴ 在選擇物業(yè)管理公司的時候應重點考慮其品牌形象和服務內(nèi)容等因素。 目前物業(yè)公司可提供的服務主要有： ① 生活居家服務：與住戶的信息聯(lián)絡服務、房屋建筑管理、公共設施、設備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū) 文化活動。 ② 加值委托服務：家政服務、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務、 固定配套服務、商務服務、便民代辦服務。 ③ 經(jīng)營管理服務：房產(chǎn)中介服務、停車場管理、康樂運動、養(yǎng)生保健、旅游組織。 ⑵ 在物業(yè)費的制定方面應考慮到周邊項目的情況和入住人群承受能力，建議不超過 2元。 智能化 （ 1）、小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應具有小區(qū)智能化管理、三表計量（ IC 卡或遠傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。 （ 2）、智能化系統(tǒng)應能實現(xiàn)在線化物業(yè)管理及服務的物業(yè)管理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠 程教育、 VOD 視頻點播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。 車庫 現(xiàn)在隨著汽車逐步走進家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，一些比較高檔的社區(qū)的車位配比都已經(jīng)達到了 1： 1，而且選擇本區(qū)域的物業(yè)的客戶很多都已經(jīng)或即將擁有私家車，所以本案應注重車庫的配設。 （ 1）、采取地下車庫形式，實現(xiàn)人車分流。 （ 2）、安裝智能化車庫管理系統(tǒng)，實現(xiàn)車庫、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。 （ 3）、 車位的配比上要達到 1： 1的量，滿足長遠發(fā)展的需要。 （ 4）、所有車庫都相互連通，并且有樓內(nèi)電梯直接通達。 營銷方面 ⑴ 營銷策略整體建議 ① 開發(fā)商的實力，是買家購房的決定性因素之一，尤其在期房階段，對開發(fā)商實力的認可程度直接關(guān)系到銷售業(yè)績，而實力的體現(xiàn)，在于營銷環(huán)境的營造，比如售樓處環(huán)境、工地形象、售樓人員的基本素質(zhì)、樣板間的設計品位等， 均是客戶為開發(fā)商打分的基本因素。充分展現(xiàn)并營造開發(fā)商的實力對本案尤為重要。 ② 營銷環(huán)境及銷售氣氛營造的好壞不與營銷投資金額成正比，成敗的關(guān)鍵在 于適度，在于精準度，在于把握好目標客群的欣賞情趣以及真實需求點，有的放矢地以迎合他們的偏好，刺激他們的購買欲。 ③ 售樓處的包裝：精心裝修設計，以簡約、時尚、雅致、有品位為基調(diào)，以輕裝修重裝飾來達到營造環(huán)境的目的，如采用大多數(shù)喜歡追求時尚精致生活方式的人所欣賞的“宜家風格”。 ④ 樣板房必須裝修，本案可在現(xiàn)樓中直接裝修，條件允許可修建樣板層，根據(jù)戶型不同配以不同的裝修風格，但在注重展示功能的同時強調(diào)實用性。 ⑤ 實樓樣板和中庭園林最好在銷售之前的提前實現(xiàn)。 ⑥ 樓書必須精美，它是向社會傳達樓盤品位品質(zhì)身份標 簽，但宜以實在、直接為主旨，應首先是一本設計、印刷俱佳的完備的產(chǎn)品手冊，配以體現(xiàn)項目內(nèi)含的精致的插圖以及措辭優(yōu)美的文案，以增添客戶研究本樓盤的興趣與情趣，達到從心動到行動的目的，不必過酷過玄，過于意境化。 ⑵ 營銷推廣方式： ① 銷售現(xiàn)場環(huán)境包裝：包括銷售現(xiàn)場搭建、樣板間搭建、現(xiàn)場圍檔、案名旗、引導牌、現(xiàn)場廣告路牌方案確定及實施。 ② 各種銷售資料設計及制作。 ③ 項目網(wǎng)站方案設計并實施 ④ 廣告調(diào)性的確定，包括視覺及核心理念。 ⑤ 軟文支持：主流媒體消費導向性、傾向性軟文支持，包括精品、北青、北晚、地產(chǎn) 及財經(jīng)類報紙期刊、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、焦點網(wǎng)。 附： 附表 1—— 核心競爭區(qū)項目概況：北辰綠色家園、萬科星園之水榭花都、北京青年城 附表 2—— 泛 競爭區(qū)項目概況：陽光新干線、 潤楓德尚國際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、凱旋城 — 歐陸經(jīng)典二期、風林綠洲、澳林春天 附表 3—— 輻射競爭區(qū)項目概況： 美欣家園、永泰園、 逸成東苑、 怡清園、澳洲新星