【正文】 潛力和綠色居住環(huán)境的其他區(qū)域購房者的二次置業(yè)選擇。 (3) 原有住房拆遷，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)。 (2) 南鄰?qiáng)W林匹克公園和百米城市綠化帶，西靠萬畝國家級森林公園，擁有無可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。 (4) 周邊項(xiàng)目已經(jīng)入住，區(qū)域整體形象初步建立。 本項(xiàng)目價值形成示意圖 價值提升 小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一上作足文章。 ? 在社區(qū)概念上和建筑風(fēng)格上要與周邊環(huán)境一致，再居住氛圍上，強(qiáng)調(diào)舒 適性、健康性和高品質(zhì)性。 ? 在戶型設(shè)計(jì)上，以中大戶型為主，兼顧中小戶型，并提供多種戶型設(shè)計(jì)形式，如平層、錯層、躍層、復(fù)式等，滿足需求多樣性的要求。 （ 2）、差異性的營銷 : ? 強(qiáng)調(diào)營造社區(qū)園林環(huán)境及人文環(huán)境，強(qiáng)化社區(qū)歸屬感和生活高品質(zhì)感。 人們對奧運(yùn)概念的認(rèn)同 萬畝國家森林公園 和奧林匹克公園 五環(huán)路百米綠化帶 本案 周邊配套的不斷完善 建設(shè)中的地鐵 5號線 五環(huán)路 、安立路和北苑路組成的公路網(wǎng) 本區(qū)域形象的初步形成 眾多公交線路的通達(dá) ? 產(chǎn)品的定位、包裝、市場推廣 方面的一致性和超前性。 (3)、產(chǎn)品價格優(yōu)勢： ? 在有效控制成本的前提下，努力提升項(xiàng)目的品質(zhì)，樹立競爭區(qū)域內(nèi)極具競爭力項(xiàng)目的形象。 結(jié)論 ：本項(xiàng)目將通過差異性的產(chǎn)品、差異性的營銷、以及樹立產(chǎn)品價格優(yōu)勢戰(zhàn)略等多環(huán)節(jié)的組合，協(xié)調(diào)成為北五環(huán)區(qū)域內(nèi)內(nèi)較大規(guī)模，具有指標(biāo)性、均好性、超前性的現(xiàn)代綠色居住社區(qū)，本案為各單項(xiàng)指標(biāo)全面提升從而達(dá)到整體價值提升的 樓盤。 ⑵ 南面的五環(huán)路，東面的北苑路、建設(shè)中的地鐵 5 號線，西面的安立路構(gòu)成了立體交通網(wǎng)，具有很強(qiáng)的交通資源優(yōu)勢。 ⑷ 整體的社區(qū)規(guī)劃，板塔結(jié)合的設(shè)計(jì)為大尺度、舒適性戶型設(shè)置提供先決條件，同時兼顧了中小戶型設(shè)計(jì)，具有均好性。 ⑹ 在定位方面參考鄰近項(xiàng)目萬科星園和北辰綠色家園，板樓的均 價應(yīng)與萬科星園相近或略低之，塔樓的定價可以參考北辰綠色家園，其中較好景觀及朝向的戶型可以達(dá)到板樓中較差戶型的價格水平。 ⑵ 產(chǎn)品概念 ① 強(qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)勢，倡導(dǎo)健康生活理念，注重生活品質(zhì)。 ③ 在嚴(yán)格控制成本的基礎(chǔ)上確保外立面的設(shè)計(jì)新穎，戶型的設(shè)計(jì)多樣性和趣味性，突出優(yōu)化性優(yōu)勢。 ② 同區(qū)域缺乏高品質(zhì)、適中價格產(chǎn)品。 ⑷ 功能檔次定位 ① 居住的舒適性。 ③ 社區(qū)環(huán)境的人居和諧性。 ② 極具區(qū)位升值潛力。 ② 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈極具居住舒適性和區(qū)位升值潛力的物業(yè)。 ② 舒適、安逸而不奢華，溫馨、自然而不做作，有品位、個性但不虛榮的小區(qū)基調(diào)。板塔結(jié)合的社區(qū)建筑形式，消除較高容積率帶來的不利影響，大面積的中庭園林與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，使項(xiàng)目與環(huán)境融為一體。 ② 本案擬建板樓為主，毛坯房定價可參考萬科星園，或略低之，建議均價 6000 元 /m2；塔樓或板塔聯(lián)體為輔，價格方面毛坯房可以參考北辰綠色家園，建議均價 5300元 /m2。 ? 如采用圍合式設(shè)計(jì)，則東西向的板樓由于朝向和景觀的影響，應(yīng)以中小戶型（ 80－ 100 平米）為主，價格不宜過高，應(yīng)與塔樓較好戶型的價格持平；南北向板樓由于朝向和景觀都非常好，為本案的主要盈利點(diǎn)，戶型可以中大戶型（ 100－ 160平米）為主，輔以少量躍層（ 180－ 200平米），價格應(yīng)為本項(xiàng)目最高的，可以參照萬科星園的定價。 ? 由于塔樓的目標(biāo)客群主要為一些年輕的白領(lǐng)一族，他們對朝向要求不是很高，所以可以設(shè)置在圍合式社區(qū)的東西兩側(cè)，但戶型設(shè)置上一定要考慮到景觀因素。 ? 應(yīng)根據(jù)朝向和景觀的不同適當(dāng)設(shè)置 100－ 120平米的中檔戶型。 隨著房地產(chǎn)市場的成熟、置業(yè)者購房的理性化，盲目的概念炒作已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前的 市場形勢，開發(fā)商已經(jīng)將注意力全部轉(zhuǎn)向提供產(chǎn)品的性價比。營銷方面，傳統(tǒng)的平面媒體已經(jīng)不能適應(yīng)目前房地產(chǎn)競爭的需要了，立體多元化的宣傳 方式紛紛被各家開發(fā)商所采用，這些宣傳方式包括報紙、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、開發(fā)商的書面承諾、戶外展示、路牌引導(dǎo)、實(shí)際產(chǎn)品展示，以及組織活動等。 注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。 通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目形象?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。 ② 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 ④ 采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。 ⑶ 窗 ① 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 ③ 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。 園林景觀設(shè)計(jì)建議 ⑴ 在萬畝森林公園、百米綠化帶及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計(jì)兼顧觀賞性與實(shí)用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。 ⑶ 在售樓時即應(yīng)全部或部分實(shí)現(xiàn)中庭園林，以增強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達(dá)到對項(xiàng)目所提倡的健康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上增強(qiáng)對本案開發(fā)商資金實(shí)力的認(rèn)同。 戶型設(shè)計(jì) 目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 戶型建議 ? 玄關(guān)的設(shè)計(jì)，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。 ? 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 ? 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 ? 廚房帶服 務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。 ? 大戶型主臥帶衛(wèi)生間，衣帽間。 ? 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 ? 解放首層，首層公共部分做到挑高明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，奢華、親切。 ⑴ 在選擇物業(yè)管理公司的時候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。 ② 加值委托服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、 固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便民代辦服務(wù)。 ⑵ 在物業(yè)費(fèi)的制定方面應(yīng)考慮到周邊項(xiàng)目的情況和入住人群承受能力，建議不超過 2元。 （ 2）、智能化系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)在線化物業(yè)管理及服務(wù)的物業(yè)管理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠(yuǎn) 程教育、 VOD 視頻點(diǎn)播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。 （ 1）、采取地下車庫形式，實(shí)現(xiàn)人車分流。 （ 3）、 車位的配比上要達(dá)到 1： 1的量，滿足長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。 營銷方面 ⑴ 營銷策略整體建議 ① 開發(fā)商的實(shí)力，是買家購房的決定性因素之一，尤其在期房階段，對開發(fā)商實(shí)力的認(rèn)可程度直接關(guān)系到銷售業(yè)績，而實(shí)力的體現(xiàn)，在于營銷環(huán)境的營造，比如售樓處環(huán)境、工地形象、售樓人員的基本素質(zhì)、樣板間的設(shè)計(jì)品位等， 均是客戶為開發(fā)商打分的基本因素。 ② 營銷環(huán)境及銷售氣氛營造的好壞不與營銷投資金額成正比，成敗的關(guān)鍵在 于適度，在于精準(zhǔn)度，在于把握好目標(biāo)客群的欣賞情趣以及真實(shí)需求點(diǎn)，有的放矢地以迎合他們的偏好，刺激他們的購買欲。 ④ 樣板房必須裝修，本案可在現(xiàn)樓中直接裝修，條件允許可修建樣板層，根據(jù)戶型不同配以不同的裝修風(fēng)格，但在注重展示功能的同時強(qiáng)調(diào)實(shí)用性。 ⑥ 樓書必須精美，它是向社會傳達(dá)樓盤品位品質(zhì)身份標(biāo) 簽，但宜以實(shí)在、直接為主旨，應(yīng)首先是一本設(shè)計(jì)、印刷俱佳的完備的產(chǎn)品手冊，配以體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)含的精致的插圖以及措辭優(yōu)美的文案，以增添客戶研究本樓盤的興趣與情趣，達(dá)到從心動到行動的目的，不必過酷過玄，過于意境化。 ② 各種銷售資料設(shè)計(jì)及制作。 ⑤ 軟文支持：主流媒體消費(fèi)導(dǎo)向性、傾向性軟文支持，包括精品、北青、北晚、地產(chǎn) 及財(cái)經(jīng)類報紙期刊、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)