【正文】 景園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營(yíng)造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。 ⑸ 情感訴求定位 ① 擁有綠色生活空間。 價(jià)格定位建議 ① 控制成本，形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保持優(yōu)良性價(jià)比。 戶 型面積及配比 面積 朝向好、景觀好 朝向差、景觀好 朝向好、景觀差 朝向差、景觀差 是否設(shè)置 配比 是否設(shè)置 配比 是否設(shè)置 配比 是否設(shè)置 配比 一居 60 0 √ 10% √ 15% √ 20% 小兩居 70－ 80 0 √ 15% √ 10% √ 10% 兩居 80－100 √ 10% √ 5% 0 0 小三居 100－120 √ 5% 0 0 0 七、產(chǎn)品建議 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入性價(jià)比時(shí)代，各家項(xiàng)目都在強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的附加價(jià)值，營(yíng)銷方式的選擇上也從單純的平面媒體宣傳 向立體化、多元化的宣傳方式過渡。 （二）、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 建筑形式 ⑴ 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格定位為新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)綠色、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格。 ② 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語(yǔ)言，使住戶充分享受陽(yáng)光和景觀，飄窗 50CM，高度 50CM。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直 接影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié) 產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品的重要一環(huán)。 ? 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)主要有： ① 生活居家服務(wù)：與住戶的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑管理、公共設(shè)施、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū) 文化活動(dòng)。 （ 2）、安裝智能化車庫(kù)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)車庫(kù)、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。 ⑤ 實(shí)樓樣板和中庭園林最好在銷售之前的提前實(shí)現(xiàn)。 附： 附表 1—— 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目概況：北辰綠色家園、萬(wàn)科星園之水榭花都、北京青年城 附表 2—— 泛 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目概況：陽(yáng)光新干線、 潤(rùn)楓德尚國(guó)際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、凱旋城 — 歐陸經(jīng)典二期、風(fēng)林綠洲、澳林春天 附表 3—— 輻射競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目概況： 美欣家園、永泰園、 逸成東苑、 怡清園、澳洲新星 。 ③ 售樓處的包裝：精心裝修設(shè)計(jì)，以簡(jiǎn)約、時(shí)尚、雅致、有品位為基調(diào)，以輕裝修重裝飾來達(dá)到營(yíng)造環(huán)境的目的，如采用大多數(shù)喜歡追求時(shí)尚精致生活方式的人所欣賞的“宜家風(fēng)格”。 車庫(kù) 現(xiàn)在隨著汽車逐步走進(jìn)家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，一些比較高檔的社區(qū)的車位配比都已經(jīng)達(dá)到了 1： 1，而且選擇本區(qū)域的物業(yè)的客戶很多都已經(jīng)或即將擁有私家車，所以本案應(yīng)注重車庫(kù)的配設(shè)。 物業(yè)管理 一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌 可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個(gè)好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。 ? 按中西廚將廚房功能區(qū)分隔開，廚房呈方正或 L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線。 ⑷ 在營(yíng)銷中強(qiáng)調(diào)外國(guó)知名園林設(shè)計(jì)師為小區(qū)量身定做，以迎合目標(biāo)客群的偏好。 ⑤ 色彩應(yīng)追求簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚、自然的家居氛圍。 注重商 業(yè)配套的完善。 ? 由于塔樓只是本案增加面積的部分，非主要盈利點(diǎn)，所以定價(jià)方面，結(jié)構(gòu)和景觀都較好的戶型可以與東西向板樓中較差戶型的價(jià)格持平。 結(jié)論： 較高品質(zhì)、適中價(jià)位，北五環(huán)區(qū)域，奧運(yùn)商圈極具競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目。 ② 社區(qū)自身及周邊環(huán)境的優(yōu)越性。 產(chǎn)品定位建議 ⑴ 區(qū)位定位 北五環(huán)區(qū)域極具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的高品質(zhì)社區(qū)型住宅。 ? 在品質(zhì)方面向萬(wàn)科星園看齊，在價(jià)格方面向北辰綠色家園看齊，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 容積率雖然較高，但可以通過規(guī)劃建設(shè)較大規(guī)模的中心庭園來強(qiáng)調(diào)增加綠地率的同時(shí)加強(qiáng)綠視效果，形成高綠化率、低密度的感覺。 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 地塊價(jià)值的客觀評(píng)估 本地塊在北京市具有獨(dú)特性 (1) 南面的五環(huán)路、東面的北苑路和建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線、西面的安立路構(gòu)成了立體的交通網(wǎng)，具有很強(qiáng)的交通資源優(yōu)勢(shì)。 目標(biāo)客群定位 (1) 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的都市白領(lǐng)階層。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)策略，在確保產(chǎn)品質(zhì)量的情況下，盡可能的控制成本，已達(dá)到壓低價(jià)格的目的，從而達(dá)到塑造區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目的目的。 (3) 次競(jìng)爭(zhēng)區(qū)的同質(zhì)項(xiàng)目很多，而且各種配套比較完善，勢(shì)必與本項(xiàng)目產(chǎn)生一定程度上的競(jìng)爭(zhēng)。 (5) 集中了本區(qū)域出行的主要公交線路的北苑路上下班期間比較擁堵，對(duì)于業(yè)主的出行造成了一定程度的影響。 (4) 環(huán)境資源優(yōu)勢(shì) ① 西面的萬(wàn)畝森林公園加上規(guī)劃建設(shè)的 五環(huán)路百米綠化帶 ，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步體現(xiàn)出來。 ? 本案周邊區(qū)域高端與中端產(chǎn)品形成了 1000 元 /平方米的價(jià)格落差，為本案提供了中間狀態(tài)的生存空間。 ? 25— 45 歲的社會(huì)主流群體，其中中端項(xiàng) 目如萬(wàn)科星園、北辰綠色家園的購(gòu)買者多在 35－ 45歲之間，北京青年城的購(gòu)買者則主要集中在 25－ 35歲之間。望京已成為北京又一成熟的、區(qū)位相對(duì)獨(dú)立的居住新區(qū)。此類項(xiàng)目以板樓為住，板塔結(jié)合，強(qiáng)調(diào)生 活的舒適性與方便性，主要面向本區(qū)域內(nèi)人群，除個(gè)別項(xiàng)目如潤(rùn)楓德尚（精裝修均價(jià)： 8600元 /平米）外，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中于 64007600元 /平米之間。 該區(qū)域項(xiàng)目所具特點(diǎn) ⑴ 依托亞運(yùn)村完善的商業(yè)配套，生活設(shè)施完備。因此，項(xiàng)目在定價(jià)策略上明顯采取低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手法，以爭(zhēng)取客戶，促進(jìn)銷售。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤示意圖 （三） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特點(diǎn)及分析 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 主要項(xiàng)目包括： 北辰綠色家園、萬(wàn)科星園之水榭花都、北京青年城（參見附表 1） 該區(qū)域建筑類型主要分兩類： ? 以萬(wàn)科星園 水榭花都為代表的區(qū)域內(nèi)高知名度品牌產(chǎn)品。 ? 繼續(xù)向東的亞北地 區(qū)，這一區(qū)域由于亞運(yùn)概念和安立路的通行，不斷發(fā)展起來的，屬于亞運(yùn)村的向北延伸，隨著 2020年奧運(yùn)會(huì)的召開，本區(qū)域由于具有與奧林匹克公園只隔一個(gè)五環(huán)路的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以開發(fā)更是前所未有，品質(zhì)也較西面的八達(dá)嶺高速沿線區(qū)域要高，由于本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，土地成本較北四環(huán)到北五環(huán)的區(qū)域要低，所以本區(qū)域的項(xiàng)目多以陽(yáng)光板樓為主，如：光大名筑、嘉銘桐城、倚林佳園、風(fēng)林綠洲、萬(wàn)科星園、北辰綠色家園等項(xiàng)目代表項(xiàng)目，也有以錦繡馨園為代表的塔樓，價(jià)格大都在 5200－ 6500元不等，還有以康斯丹郡、亞運(yùn)新新家園為代表的低密度高檔項(xiàng) 目，售價(jià)在萬(wàn)元左右。 (4) 隨著建設(shè)中的地鐵 5號(hào)線的 2020年全面通車，本區(qū)域的出行將更加方便快捷，也將帶動(dòng)本區(qū)域價(jià)值的進(jìn)一步提升。多條市政干道將北京市主要 交通干路北四環(huán)、北五環(huán)有機(jī)地連接在一起，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，以?shī)W運(yùn)村為中心的交通樞紐體系使本案交通動(dòng)線延伸向至全市。 ◆ 區(qū)域項(xiàng)目整體質(zhì)素都比較高，規(guī)模也比較大，已經(jīng)初步形成區(qū)域居住板塊。 項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀 ◆ 建設(shè)區(qū)域已完成土地平整，無拆遷阻力，條件具備可迅速開工。 本案區(qū)域地圖 ◆ 建筑形態(tài)為塔板結(jié)合。 外部因素