福州核心商圈某項(xiàng)目策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 的小型店面性質(zhì)不同，售價(jià)及租金行情不具可比性，在此暫不列入，僅簡(jiǎn)述其業(yè)態(tài)供分析參考。表1： 各路段租金行情明細(xì)表()路段省府路前端省府路后端肅威路達(dá)明路八一七北路西側(cè)鼓西路津泰路吉庇路面積（M2）40—7010—8010—2010—9010—3015—6020—9010—50租金(元)暫缺80—12050—7070—10035090—130400—500100—350 表2： 各路段租金行情明細(xì)表()路段省府路前端省府路后端肅威路達(dá)明路八一七北路西側(cè)鼓西路津泰路吉庇路面積（M2）40—7010—8010—2010—9010—3015—6020—9010—50租金(元)550—1000120—17050—70120—13035090—130400—500180—440如圖表表2比較來(lái)看，近半年由在福州房產(chǎn)大勢(shì)利好的驅(qū)動(dòng)下，繁華路段的租金行情也是不斷攀升，幅度在50—100每平米。1＃、2＃一層沿街店面，二層商場(chǎng)部分，3＃地下為停車場(chǎng)，其他為住宅樓 。二、三層為家電巨頭永樂(lè)入駐，投資回報(bào)率為3%。［分析］1. 五洲商廈是五年前的項(xiàng)目，在售價(jià)方面相對(duì)較低，該項(xiàng)目定價(jià)對(duì)本案沒(méi)有參考價(jià)值，目前沿街店面租金回報(bào)率相當(dāng)可觀。（2）交通客流優(yōu)勢(shì)：區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，多條干道縱貫?zāi)媳?，橫接?xùn)|西。（4）成本及價(jià)格優(yōu)勢(shì)：根據(jù)福州市制定的2004年度城市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)， 商服用地一級(jí)一類600萬(wàn)元/畝，一級(jí)二類400萬(wàn)元/畝，一級(jí)三類330萬(wàn)元/畝；二級(jí)一類240萬(wàn)元/畝，二級(jí)二類220萬(wàn)元/畝；三級(jí)一類170萬(wàn)元/畝，三級(jí)二類150萬(wàn)元/畝；四級(jí)一類110萬(wàn)元/畝，四級(jí)二類90萬(wàn)元/畝；五級(jí)70萬(wàn)元/畝；六級(jí)50萬(wàn)元/畝。（2）該區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象化以中低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)業(yè)形象亂，對(duì)品牌商品戶投資經(jīng)營(yíng)缺乏吸引力。 T—項(xiàng)目威脅周邊商場(chǎng)商鋪多是帶租約銷售，且價(jià)格相對(duì)不高（尤其是省府路及肅威路）；另外最近陸續(xù)推出的大型SHOPPMALL經(jīng)營(yíng)規(guī)模齊全，對(duì)本項(xiàng)目也會(huì)形成一定壓力。相對(duì)而言，機(jī)關(guān)事業(yè)人員的投資興趣相對(duì)較小。宣傳包裝和市場(chǎng)推廣的手段,也主要以如下四種為主：工地圍墻：鬧市中心工地圍墻形象本身，就是一種最好的宣傳載體。設(shè)計(jì)風(fēng)格注意與圍墻協(xié)調(diào)一致。十、 營(yíng)銷計(jì)劃如前所述，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為突出，體量又小，在投資氣氛仍然比較熱烈的現(xiàn)階段，計(jì)劃在30－90天內(nèi)全部去化。費(fèi)用預(yù)計(jì) 元。軟文：在項(xiàng)目啟動(dòng)期及銷售末期，可向關(guān)系較為密切的新聞媒體，各發(fā)送一、二篇軟文及進(jìn)行相關(guān)電視媒體報(bào)道。營(yíng)銷中心：應(yīng)位于省府路靠近省府路1號(hào)大院一側(cè)，并與工地圍墻相連。如：經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品、家具用品、音像制品、生活用品等傳統(tǒng)商品為主。但在商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買者中，有三類職業(yè)背景的客戶比較突出，他們分別是私營(yíng)業(yè)主(個(gè)體工商戶)、自由職業(yè)者和企業(yè)中高層管理人員。 O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)本項(xiàng)目的形成有助于該區(qū)域形象店面的提升，增強(qiáng)購(gòu)買力，吸引多類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。216。從鼓樓區(qū)來(lái)看，發(fā)揮中心城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展需要，提出了建設(shè)城區(qū)中部商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和思路。 S—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（1）地理位置優(yōu)勢(shì)：福州一級(jí)地段繁華市中心，臨街黃金店面位置，“金角銀邊”，歷史悠久，人們的心理認(rèn)同感極強(qiáng)。其他暫且空置。西面為沿街店面經(jīng)營(yíng)手機(jī)、珠寶、服裝、鞋類等知名品牌。本項(xiàng)目由于其得天獨(dú)厚的自然地理?xiàng)l件，加上其定位為沿街坊獨(dú)立小型店面，與大量新建的商業(yè)地產(chǎn)還是有著本質(zhì)區(qū)別，仍屬于市中心極稀缺資源，基本上“皇帝女兒不愁嫁”，因此競(jìng)爭(zhēng)性沖擊對(duì)本項(xiàng)目影響不大；加上本項(xiàng)目體量較小，銷售周期較短，資金回籠也較為迅速，因此福州目前的商業(yè)總體過(guò)剩因素我們可以不予考慮。南北兩側(cè)的租金標(biāo)準(zhǔn)因門面新舊、裝修好壞而有著明顯差別：南面經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)以中檔為主，新建成的安泰樓一層店面面積10—50M2，租金300—350元/M2；北面是早期破舊民房，租金行情與南面相差200元之多，僅100—150元/M2，店面面積多在6—30M2。大型手機(jī)零售店為輔，如：和記專賣、南凱專賣。1. 省府路：主要以街鋪為主，除三福旗艦店面積較大（800 M2左右），大多數(shù)商鋪面積主要以10—80 M10—30 M2兩類為主，省府路后端（以省府1號(hào)大院為中線，東側(cè)稱為前端；西側(cè)稱為后端；）租金范圍在80—120元/M2不等。又如經(jīng)營(yíng)服裝、小百貨、精品，對(duì)商鋪的面積要求比較低，這三個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪的需求整體數(shù)量較大，其面積要求都在10～50平方米。欲重振五一商圈的正大廣場(chǎng)商業(yè)面積也達(dá)到了6萬(wàn)平方米。倉(cāng)山片區(qū)：總規(guī)確定的倉(cāng)山和蓋山分區(qū)范圍。五一廣場(chǎng)片區(qū)：重在調(diào)整商業(yè)布局，形成以休閑、娛樂(lè)、服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)中心。在兩岸形勢(shì)撲朔迷離的階段，臺(tái)灣問(wèn)題是商界人士必須參考的一個(gè)因素?！按蟾Ｖ荨备窬值男纬?，將極大地拓展福州城市發(fā)展空間，進(jìn)一步促進(jìn)人口的聚集，從而形成更大的空間，隨著居住升級(jí)換代和二、三級(jí)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，商品房一級(jí)市場(chǎng)的交易也將不斷擴(kuò)大國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展和城市版圖的擴(kuò)張為房地產(chǎn)帶來(lái)了可以預(yù)見(jiàn)的新的發(fā)展空間。、其它（工業(yè)等），％、％、％、％％。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集、區(qū)域性極強(qiáng)的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，尤其要處理好行業(yè)的總供給與總需求之間的平衡。如果按1：2的比例計(jì)算，約形成400—500億元的產(chǎn)值，拉動(dòng)ＧＤＰ約1—2個(gè)百分點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)業(yè)為政府創(chuàng)造稅費(fèi)收入約20億元，相當(dāng)財(cái)政總收入的12％，較好地發(fā)揮了先導(dǎo)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的作用。――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！福州核心商圈某項(xiàng)目策劃報(bào)告目 錄一、福州社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況二、福州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜述三、今后福州樓市大勢(shì)判斷四、福州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和現(xiàn)狀五、東街口商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)及租金行情六、本項(xiàng)目產(chǎn)品簡(jiǎn)況七、本項(xiàng)目周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查八、項(xiàng)目SWOT分析九、項(xiàng)目定位建議十、宣傳企劃思路十一、營(yíng)銷計(jì)劃
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1