福州核心商圈某項目策劃報告(存儲版)
【正文】 的小型店面性質(zhì)不同，售價及租金行情不具可比性，在此暫不列入，僅簡述其業(yè)態(tài)供分析參考。表1： 各路段租金行情明細表()路段省府路前端省府路后端肅威路達明路八一七北路西側(cè)鼓西路津泰路吉庇路面積（M2）40—7010—8010—2010—9010—3015—6020—9010—50租金(元)暫缺80—12050—7070—10035090—130400—500100—350 表2： 各路段租金行情明細表()路段省府路前端省府路后端肅威路達明路八一七北路西側(cè)鼓西路津泰路吉庇路面積（M2）40—7010—8010—2010—9010—3015—6020—9010—50租金(元)550—1000120—17050—70120—13035090—130400—500180—440如圖表表2比較來看，近半年由在福州房產(chǎn)大勢利好的驅(qū)動下，繁華路段的租金行情也是不斷攀升，幅度在50—100每平米。1＃、2＃一層沿街店面，二層商場部分，3＃地下為停車場，其他為住宅樓 。二、三層為家電巨頭永樂入駐，投資回報率為3%。［分析］1. 五洲商廈是五年前的項目，在售價方面相對較低，該項目定價對本案沒有參考價值，目前沿街店面租金回報率相當可觀。（2）交通客流優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)交通發(fā)達，多條干道縱貫?zāi)媳保瑱M接?xùn)|西。（4）成本及價格優(yōu)勢：根據(jù)福州市制定的2004年度城市土地級別和基準地價， 商服用地一級一類600萬元/畝，一級二類400萬元/畝，一級三類330萬元/畝；二級一類240萬元/畝，二級二類220萬元/畝；三級一類170萬元/畝，三級二類150萬元/畝；四級一類110萬元/畝，四級二類90萬元/畝；五級70萬元/畝；六級50萬元/畝。（2）該區(qū)域經(jīng)營形象化以中低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)業(yè)形象亂，對品牌商品戶投資經(jīng)營缺乏吸引力。 T—項目威脅周邊商場商鋪多是帶租約銷售，且價格相對不高（尤其是省府路及肅威路）；另外最近陸續(xù)推出的大型SHOPPMALL經(jīng)營規(guī)模齊全，對本項目也會形成一定壓力。相對而言，機關(guān)事業(yè)人員的投資興趣相對較小。宣傳包裝和市場推廣的手段,也主要以如下四種為主：工地圍墻：鬧市中心工地圍墻形象本身，就是一種最好的宣傳載體。設(shè)計風(fēng)格注意與圍墻協(xié)調(diào)一致。十、 營銷計劃如前所述，本項目的優(yōu)勢較為突出，體量又小，在投資氣氛仍然比較熱烈的現(xiàn)階段，計劃在30－90天內(nèi)全部去化。費用預(yù)計 元。軟文：在項目啟動期及銷售末期，可向關(guān)系較為密切的新聞媒體，各發(fā)送一、二篇軟文及進行相關(guān)電視媒體報道。營銷中心：應(yīng)位于省府路靠近省府路1號大院一側(cè)，并與工地圍墻相連。如：經(jīng)營中高檔服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品、家具用品、音像制品、生活用品等傳統(tǒng)商品為主。但在商業(yè)地產(chǎn)購買者中，有三類職業(yè)背景的客戶比較突出，他們分別是私營業(yè)主(個體工商戶)、自由職業(yè)者和企業(yè)中高層管理人員。 O—項目機會本項目的形成有助于該區(qū)域形象店面的提升，增強購買力，吸引多類經(jīng)營商戶進駐經(jīng)營。216。從鼓樓區(qū)來看，發(fā)揮中心城區(qū)的優(yōu)勢，立足于長遠的發(fā)展需要，提出了建設(shè)城區(qū)中部商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和思路。 S—項目優(yōu)勢（1）地理位置優(yōu)勢：福州一級地段繁華市中心，臨街黃金店面位置，“金角銀邊”，歷史悠久，人們的心理認同感極強。其他暫且空置。西面為沿街店面經(jīng)營手機、珠寶、服裝、鞋類等知名品牌。本項目由于其得天獨厚的自然地理條件，加上其定位為沿街坊獨立小型店面，與大量新建的商業(yè)地產(chǎn)還是有著本質(zhì)區(qū)別，仍屬于市中心極稀缺資源，基本上“皇帝女兒不愁嫁”，因此競爭性沖擊對本項目影響不大；加上本項目體量較小，銷售周期較短，資金回籠也較為迅速，因此福州目前的商業(yè)總體過剩因素我們可以不予考慮。南北兩側(cè)的租金標準因門面新舊、裝修好壞而有著明顯差別：南面經(jīng)營水準以中檔為主，新建成的安泰樓一層店面面積10—50M2，租金300—350元/M2；北面是早期破舊民房，租金行情與南面相差200元之多，僅100—150元/M2，店面面積多在6—30M2。大型手機零售店為輔，如：和記專賣、南凱專賣。1. 省府路：主要以街鋪為主，除三福旗艦店面積較大（800 M2左右），大多數(shù)商鋪面積主要以10—80 M10—30 M2兩類為主，省府路后端（以省府1號大院為中線，東側(cè)稱為前端；西側(cè)稱為后端；）租金范圍在80—120元/M2不等。又如經(jīng)營服裝、小百貨、精品，對商鋪的面積要求比較低，這三個行業(yè)的經(jīng)營戶對商鋪的需求整體數(shù)量較大，其面積要求都在10～50平方米。欲重振五一商圈的正大廣場商業(yè)面積也達到了6萬平方米。倉山片區(qū)：總規(guī)確定的倉山和蓋山分區(qū)范圍。五一廣場片區(qū)：重在調(diào)整商業(yè)布局，形成以休閑、娛樂、服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)中心。在兩岸形勢撲朔迷離的階段，臺灣問題是商界人士必須參考的一個因素?！按蟾Ｖ荨备窬值男纬?，將極大地拓展福州城市發(fā)展空間，進一步促進人口的聚集，從而形成更大的空間，隨著居住升級換代和二、三級市場的繁榮發(fā)展，商品房一級市場的交易也將不斷擴大國民經(jīng)濟的強勁發(fā)展和城市版圖的擴張為房地產(chǎn)帶來了可以預(yù)見的新的發(fā)展空間。、其它（工業(yè)等），％、％、％、％％。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集、區(qū)域性極強的高風(fēng)險、高收益行業(yè)，尤其要處理好行業(yè)的總供給與總需求之間的平衡。如果按1：2的比例計算，約形成400—500億元的產(chǎn)值，拉動ＧＤＰ約1—2個百分點，2004年房地產(chǎn)業(yè)為政府創(chuàng)造稅費收入約20億元，相當財政總收入的12％，較好地發(fā)揮了先導(dǎo)帶動產(chǎn)業(yè)的作用。――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！福州核心商圈某項目策劃報告目 錄一、福州社會經(jīng)濟概況二、福州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜述三、今后福州樓市大勢判斷四、福州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和現(xiàn)狀五、東街口商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)及租金行情六、本項目產(chǎn)品簡況七、本項目周邊商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查八、項目SWOT分析九、項目定位建議十、宣傳企劃思路十一、營銷計劃
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