【正文】 套道路項目建設按 照時間節(jié)點順利完成打下堅實基礎。上海站北廣場綜合交通樞紐工程已被正式列為 08 年市重大工程和迎世博項目，該工程主體范圍北至中興路，西至恒豐路，南至交通路，東至大統(tǒng)路。 ? 浦東機場高速公路、滬 蘇高速公路新建工程等一批高速公路項目加快推進 。 按照持續(xù)改善民生的重點，重大社會事業(yè)項目平穩(wěn)推進 為滿足中低收入家庭改善住房條件的迫切需求，上海市首批 160 萬平方米經濟適用房在 2020 年第三季度全面動工，其中 25 萬平方米的經濟適用房就 坐落 在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)境內。 ■ 土地閑臵 2 年禁止發(fā)放貸款 2020 年 8 月 27 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》要求 。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農村 危房改造試點。 從 2020 年 12 月 23 日起，下調個人住房公積金貸款各檔次利率 個百分點。又因為稅率從原來的 15%增加至 20%，使得企業(yè)預繳所得稅的金額增加不多，所以此次 公布的稅收新政并不會對房地產行業(yè)造成太大影響。 其實，通知中的這些 規(guī)定在之前先后出臺的相關法律法規(guī)中都有所提及，但是囤地現(xiàn)象仍 大量存在，主要原因在于執(zhí)行的力度不到位。 政策影響： 作為 “ 二套房貸 ” 新政的補充，《通知》明確了判定家庭人均住房面積的方式和流程。 政策要點 ： 根據(jù)這份征求意見稿， 2020 年 2020 年上海規(guī)劃竣工住房面積約 1 億平方米，其中經濟適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近 3500 萬平方米；計劃新開工住房建筑面積約 9300萬平方米，其中新建、配建經濟適用住房和廉租住房 2000 萬平方米（每年約 400 萬平方米），配套商品房近 2000 萬平方米；在此次規(guī)劃中，上海明確了經濟適用住房單套面積控制在 60 平方米左右。 政策要點： 十四個方面提出了相關意見：（ 1）契稅稅率的調整；（ 2）印花稅的征免；（ 3）土地增值稅的征 免；（ 4）住房貸款利率下限和首付比例的調整；（ 5）住房公積金貸款利率的調整；（ 6）二手房交易營業(yè)稅的征免；（ 7）住房轉讓的個人所得稅的征免；（ 8）住房公積金貸款最低首付比例及最高貸款限額的調整；（ 9）住房登記費、住房交易（轉讓）手續(xù)費的征免；（ 10）本市普通住房標準的調整；（ 11）中心城區(qū)舊區(qū)改造；（ 12）住房保障體系的建立與完善；（ 13）房地產市場信息的發(fā)布以及房地產 市場的監(jiān)管問題；（ 14）土地供應。 ■ 上海普通住宅新標準 11 月 1 日起正式實行 經上海市政府同意，房屋、規(guī)土、財政、稅務四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自 2020 年 11 月 1 日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調整為。 從全年的發(fā)展情況 可以概括為 ， 前兩季度政府的宏觀調控 力度加大 ，第三季度市場觀望氣氛加劇，第四季度面臨全球金融危機而采取一系列救市政策。 （ 2） 剛性 需求 是 上海房地產穩(wěn)定發(fā)展 的 基礎 上海 龐大的人口 基數(shù)和逐漸放寬的人才引進政策，是上海 房地產 業(yè)不斷發(fā)展的立基點 ， 特別 是 2550歲左右龐大的群體數(shù)量， 處于購臵新房和 改 善居住條件 兩種需求 的比例較高 ，是 市場上的購買主力 。 （ 5） 上海迪斯尼項目確定 ， 將帶動區(qū)域環(huán)境改善和房產價值提高 令人矚目的上海迪斯尼樂園項目經過幾年的商談終于在 08 年底塵埃落定，明確了項目 的正式啟動 。從年底的市場情況和趨勢來看，我們認為在 09 年房價將依然受到輿論和市場等多方面的考驗，仍舊存在一定的下跌空間，房價的下跌和整體市場情況嚴重影響了房企的利潤率，在 09 年房價走勢對房地產業(yè)的威脅不言而喻 。 （ 3） 市場觀望氣氛濃厚 ， 何時破冰迎來新一輪發(fā)展 2020 年房產市場逐漸轉冷，在上半年宏觀調控的影響下，觀望氣氛濃厚，到了下半年各地房價逐漸走低的情況下，觀望更甚，購房者都在擔心自己買好房之后房價又跌了，在這種想法的影響下，購房者遲遲不出手，導致了整個市場的 供大于求，我們認為在 09 年觀望氛圍濃厚，何時破冰打破這種情形，還需要政策 輔助 和購房者信心增強兩方面合力才能 有明顯的轉變 。 （ 4） 調控政策回暖 ， 有利于房企良性發(fā)展 隨著 2020 年四季度針對房地產業(yè)的宏觀調整政策 轉變 ， 各地區(qū)都相應出臺一系列救市政策，相對前幾年的政策從緊，在拉動內需和良性發(fā)展的前提下，政策明顯有所松動。 上海房地產發(fā)展面臨 的 機遇 （ 1） 在應對金融危機的情況下擴大內需 ， 凸現(xiàn)上海經濟龍頭 面對這次的全球金融危機，政府做出擴大內需促進經濟增長的策略，在確保經濟增長方面，上海作為經濟龍頭城市，相信經濟的穩(wěn)定和 大力 發(fā)展是必然的。我們認為，普通住房標準調整后有利于支持居民住房消費，特別是有利于小戶型住房的市場消費。除以上“三降”政策外，還提高了公積金貸款額度的上限。 政策影響： 《條例》的公布可以在一定程度上解決對外承包工程企業(yè)的資質問題，過濾掉一部分不達標的企業(yè)，從而凈化對外承包工程的發(fā)展環(huán)境，提高我國對外承包工程企業(yè)的整體形象。至于是否會對已經投入使用的設有插層的辦公樓進行整改，我們認為短期內可能性較小 。通知中對于二套房貸中的人均住宅房面積進行了界定。對閑臵土地特別是閑臵房地產用地要征繳增值地價。上海作為直轄市，規(guī)定預計利潤率為 20%，相比此前企業(yè)預繳所得稅利潤率一般以 15%計算有所提高。 政策要點： 從 2020 年 12 月 23 日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率下調 個百分點，由現(xiàn)行的%調整為 %。 ■ 國家出臺擴大內需促進經濟 增長 十項措施，預計到 2020 年底約需投資 4 萬億元 中國國務院總理溫家寶 11 月 5 日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內需促進經濟平穩(wěn)較快增長的措施 。 政策解讀： 上半年央行依舊在延續(xù)去年的 經濟 政策抑制國內經濟過熱，吸收更多的流動資金，而在 下半年全球金融危機的影響下， 經濟政策明顯做出戰(zhàn)略性調整 。寶鋼采用當今世界先進的煉鐵技術，建設 COREX 熔融還原裝臵，有利于促進我國鋼鐵工業(yè)的技術進步，增強寶鋼的核 心競爭力。 ? 新建路、人民路、軍工路越江工程等 7 條中心城區(qū)越江通道全面實施 。 虹橋國際機場的擴建，將在未來帶動整個上海西部的虹橋區(qū)域經濟發(fā)展，也將對上海西部地區(qū)交通網絡帶來新一輪的發(fā)展。 （ 1） 世博中心、中國館等結構實現(xiàn)封頂，園區(qū)內其他設施全面開建 世博園的建設是目前上海的最重大工程，隨著建設的開展和 2020 年的逐漸臨近，園區(qū)內和配 套設施的建設火熱展開。而近年來，受到宏觀調控政策的影響，上海房地產銷售價格指數(shù)增長放緩。 圖 12： 20012020 年上海戶籍人口增長情況 13001320134013601380140020246810戶籍人口（萬人） 13 27 . 1 13 34 . 2 13 41 . 8 13 52 . 4 13 60 . 3 13 68 . 1 13 78 . 9 13 71 . 0 戶籍人口增長率（‰) 4. 2 5. 3 5. 7 7. 9 5. 8 5. 7 7. 9 0. 6 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網站 消費水平及消費結構 ■ 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長 2001 年至 2020 年上海居民人均可支配收入逐步增長趨勢，其中，從 2020 年至今增長速度一直保持在兩位數(shù)。 圖 8： 20012020 年上海外商直接投資情況 0204060801001200%10%20%30%40%50%外商直接投資（億美元） 4 3 . 9 5 0 . 3 5 8 . 5 6 5 . 4 6 8 . 5 7 1 . 1 7 9 . 2 1 0 0 . 8 外商直接投資增長率 3 9 . 0 % 1 4 . 5 % 1 6 . 3 % 1 1 . 8 % 4 . 7 % 3 . 8 % 1 1 . 4 % 2 7 . 3 %2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網站 金融信貸和利率 ■ 信貸總規(guī)模維持較高增長，信貸差額持續(xù)增大 2001 年至 2020 年上海全社會存貸款余額一直保持高速增長。 8 年來，上海的社會消費品零售額已從 2001 年的 億元上升至 2020 年的 億元，增長 125%。 2020 年，上海 GDP 總量實現(xiàn) 億元，同比增長 %， 國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 圖