【正文】 套道路項(xiàng)目建設(shè)按 照時(shí)間節(jié)點(diǎn)順利完成打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。上海站北廣場(chǎng)綜合交通樞紐工程已被正式列為 08 年市重大工程和迎世博項(xiàng)目，該工程主體范圍北至中興路，西至恒豐路，南至交通路，東至大統(tǒng)路。 ? 浦東機(jī)場(chǎng)高速公路、滬 蘇高速公路新建工程等一批高速公路項(xiàng)目加快推進(jìn) 。 按照持續(xù)改善民生的重點(diǎn)，重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目平穩(wěn)推進(jìn) 為滿足中低收入家庭改善住房條件的迫切需求，上海市首批 160 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房在 2020 年第三季度全面動(dòng)工，其中 25 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房就 坐落 在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)境內(nèi)。 ■ 土地閑臵 2 年禁止發(fā)放貸款 2020 年 8 月 27 日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求 。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村 危房改造試點(diǎn)。 從 2020 年 12 月 23 日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 個(gè)百分點(diǎn)。又因?yàn)槎惵蕪脑瓉?lái)的 15%增加至 20%，使得企業(yè)預(yù)繳所得稅的金額增加不多，所以此次 公布的稅收新政并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成太大影響。 其實(shí)，通知中的這些 規(guī)定在之前先后出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)中都有所提及，但是囤地現(xiàn)象仍 大量存在，主要原因在于執(zhí)行的力度不到位。 政策影響： 作為 “ 二套房貸 ” 新政的補(bǔ)充，《通知》明確了判定家庭人均住房面積的方式和流程。 政策要點(diǎn) ： 根據(jù)這份征求意見(jiàn)稿， 2020 年 2020 年上海規(guī)劃竣工住房面積約 1 億平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近 3500 萬(wàn)平方米；計(jì)劃新開(kāi)工住房建筑面積約 9300萬(wàn)平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房 2000 萬(wàn)平方米（每年約 400 萬(wàn)平方米），配套商品房近 2000 萬(wàn)平方米；在此次規(guī)劃中，上海明確了經(jīng)濟(jì)適用住房單套面積控制在 60 平方米左右。 政策要點(diǎn)： 十四個(gè)方面提出了相關(guān)意見(jiàn)：（ 1）契稅稅率的調(diào)整；（ 2）印花稅的征免；（ 3）土地增值稅的征 免；（ 4）住房貸款利率下限和首付比例的調(diào)整；（ 5）住房公積金貸款利率的調(diào)整；（ 6）二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征免；（ 7）住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的征免；（ 8）住房公積金貸款最低首付比例及最高貸款限額的調(diào)整；（ 9）住房登記費(fèi)、住房交易（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┦掷m(xù)費(fèi)的征免；（ 10）本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整；（ 11）中心城區(qū)舊區(qū)改造；（ 12）住房保障體系的建立與完善；（ 13）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布以及房地產(chǎn) 市場(chǎng)的監(jiān)管問(wèn)題；（ 14）土地供應(yīng)。 ■ 上海普通住宅新標(biāo)準(zhǔn) 11 月 1 日起正式實(shí)行 經(jīng)上海市政府同意，房屋、規(guī)土、財(cái)政、稅務(wù)四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確自 2020 年 11 月 1 日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為。 從全年的發(fā)展情況 可以概括為 ， 前兩季度政府的宏觀調(diào)控 力度加大 ，第三季度市場(chǎng)觀望氣氛加劇，第四季度面臨全球金融危機(jī)而采取一系列救市政策。 （ 2） 剛性 需求 是 上海房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 的 基礎(chǔ) 上海 龐大的人口 基數(shù)和逐漸放寬的人才引進(jìn)政策，是上海 房地產(chǎn) 業(yè)不斷發(fā)展的立基點(diǎn) ， 特別 是 2550歲左右龐大的群體數(shù)量， 處于購(gòu)臵新房和 改 善居住條件 兩種需求 的比例較高 ，是 市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)主力 。 （ 5） 上海迪斯尼項(xiàng)目確定 ， 將帶動(dòng)區(qū)域環(huán)境改善和房產(chǎn)價(jià)值提高 令人矚目的上海迪斯尼樂(lè)園項(xiàng)目經(jīng)過(guò)幾年的商談終于在 08 年底塵埃落定，明確了項(xiàng)目 的正式啟動(dòng) 。從年底的市場(chǎng)情況和趨勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為在 09 年房?jī)r(jià)將依然受到輿論和市場(chǎng)等多方面的考驗(yàn)，仍舊存在一定的下跌空間，房?jī)r(jià)的下跌和整體市場(chǎng)情況嚴(yán)重影響了房企的利潤(rùn)率，在 09 年房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的威脅不言而喻 。 （ 3） 市場(chǎng)觀望氣氛濃厚 ， 何時(shí)破冰迎來(lái)新一輪發(fā)展 2020 年房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，在上半年宏觀調(diào)控的影響下，觀望氣氛濃厚，到了下半年各地房?jī)r(jià)逐漸走低的情況下，觀望更甚，購(gòu)房者都在擔(dān)心自己買(mǎi)好房之后房?jī)r(jià)又跌了，在這種想法的影響下，購(gòu)房者遲遲不出手，導(dǎo)致了整個(gè)市場(chǎng)的 供大于求，我們認(rèn)為在 09 年觀望氛圍濃厚，何時(shí)破冰打破這種情形，還需要政策 輔助 和購(gòu)房者信心增強(qiáng)兩方面合力才能 有明顯的轉(zhuǎn)變 。 （ 4） 調(diào)控政策回暖 ， 有利于房企良性發(fā)展 隨著 2020 年四季度針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)整政策 轉(zhuǎn)變 ， 各地區(qū)都相應(yīng)出臺(tái)一系列救市政策，相對(duì)前幾年的政策從緊，在拉動(dòng)內(nèi)需和良性發(fā)展的前提下，政策明顯有所松動(dòng)。 上海房地產(chǎn)發(fā)展面臨 的 機(jī)遇 （ 1） 在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的情況下擴(kuò)大內(nèi)需 ， 凸現(xiàn)上海經(jīng)濟(jì)龍頭 面對(duì)這次的全球金融危機(jī)，政府做出擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的策略，在確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，上海作為經(jīng)濟(jì)龍頭城市，相信經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和 大力 發(fā)展是必然的。我們認(rèn)為，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后有利于支持居民住房消費(fèi)，特別是有利于小戶型住房的市場(chǎng)消費(fèi)。除以上“三降”政策外，還提高了公積金貸款額度的上限。 政策影響： 《條例》的公布可以在一定程度上解決對(duì)外承包工程企業(yè)的資質(zhì)問(wèn)題，過(guò)濾掉一部分不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，從而凈化對(duì)外承包工程的發(fā)展環(huán)境，提高我國(guó)對(duì)外承包工程企業(yè)的整體形象。至于是否會(huì)對(duì)已經(jīng)投入使用的設(shè)有插層的辦公樓進(jìn)行整改，我們認(rèn)為短期內(nèi)可能性較小 。通知中對(duì)于二套房貸中的人均住宅房面積進(jìn)行了界定。對(duì)閑臵土地特別是閑臵房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。上海作為直轄市，規(guī)定預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為 20%，相比此前企業(yè)預(yù)繳所得稅利潤(rùn)率一般以 15%計(jì)算有所提高。 政策要點(diǎn)： 從 2020 年 12 月 23 日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%調(diào)整為 %。 ■ 國(guó)家出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 十項(xiàng)措施，預(yù)計(jì)到 2020 年底約需投資 4 萬(wàn)億元 中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶 11 月 5 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施 。 政策解讀： 上半年央行依舊在延續(xù)去年的 經(jīng)濟(jì) 政策抑制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，吸收更多的流動(dòng)資金，而在 下半年全球金融危機(jī)的影響下， 經(jīng)濟(jì)政策明顯做出戰(zhàn)略性調(diào)整 。寶鋼采用當(dāng)今世界先進(jìn)的煉鐵技術(shù)，建設(shè) COREX 熔融還原裝臵，有利于促進(jìn)我國(guó)鋼鐵工業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，增強(qiáng)寶鋼的核 心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 新建路、人民路、軍工路越江工程等 7 條中心城區(qū)越江通道全面實(shí)施 。 虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建，將在未來(lái)帶動(dòng)整個(gè)上海西部的虹橋區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也將對(duì)上海西部地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)新一輪的發(fā)展。 （ 1） 世博中心、中國(guó)館等結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)封頂，園區(qū)內(nèi)其他設(shè)施全面開(kāi)建 世博園的建設(shè)是目前上海的最重大工程，隨著建設(shè)的開(kāi)展和 2020 年的逐漸臨近，園區(qū)內(nèi)和配 套設(shè)施的建設(shè)火熱展開(kāi)。而近年來(lái)，受到宏觀調(diào)控政策的影響，上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)放緩。 圖 12： 20012020 年上海戶籍人口增長(zhǎng)情況 13001320134013601380140020246810戶籍人口（萬(wàn)人） 13 27 . 1 13 34 . 2 13 41 . 8 13 52 . 4 13 60 . 3 13 68 . 1 13 78 . 9 13 71 . 0 戶籍人口增長(zhǎng)率（‰) 4. 2 5. 3 5. 7 7. 9 5. 8 5. 7 7. 9 0. 6 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 消費(fèi)水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu) ■ 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng) 2001 年至 2020 年上海居民人均可支配收入逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中，從 2020 年至今增長(zhǎng)速度一直保持在兩位數(shù)。 圖 8： 20012020 年上海外商直接投資情況 0204060801001200%10%20%30%40%50%外商直接投資（億美元） 4 3 . 9 5 0 . 3 5 8 . 5 6 5 . 4 6 8 . 5 7 1 . 1 7 9 . 2 1 0 0 . 8 外商直接投資增長(zhǎng)率 3 9 . 0 % 1 4 . 5 % 1 6 . 3 % 1 1 . 8 % 4 . 7 % 3 . 8 % 1 1 . 4 % 2 7 . 3 %2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 金融信貸和利率 ■ 信貸總規(guī)模維持較高增長(zhǎng)，信貸差額持續(xù)增大 2001 年至 2020 年上海全社會(huì)存貸款余額一直保持高速增長(zhǎng)。 8 年來(lái)，上海的社會(huì)消費(fèi)品零售額已從 2001 年的 億元上升至 2020 年的 億元，增長(zhǎng) 125%。 2020 年，上海 GDP 總量實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 圖