【正文】 ④ 樣板房必須裝修，本案可在現(xiàn)樓中直接裝修，條件允許可修建樣板層，根據(jù)戶型不同配以不同的裝修風(fēng)格，但在注重展示功能的同時(shí)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性。 ⑴ 在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。 戶型設(shè)計(jì) 目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目形象。板塔結(jié)合的社區(qū)建筑形式，消除較高容積率帶來的不利影響，大面積的中庭園林與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，使項(xiàng)目與環(huán)境融為一體。 ⑵ 產(chǎn)品概念 ① 強(qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)勢，倡導(dǎo)健康生活理念，注重生活品質(zhì)。 ? 在戶型設(shè)計(jì)上，以中大戶型為主，兼顧中小戶型，并提供多種戶型設(shè)計(jì)形式，如平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等，滿足需求多樣性的要求。 (2) 亞運(yùn)村區(qū)域的民營、私企老板及公司高層管理人員。 (4) 在這個(gè)主打環(huán)境品牌的區(qū)域內(nèi)， ，認(rèn)同度低。 ② 由于 今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū) 的 建設(shè) ，所以周邊自然環(huán)境將得到很好的保障。 ? 目標(biāo)客群主要來自看重亞奧區(qū)域環(huán)境和升值潛力的其他區(qū)域的購房者、亞運(yùn)村、中關(guān)村和 CBD單身貴族或夫婦和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會(huì)核心家庭。戶型以二居和三居（面積 90150平米）為主。產(chǎn)品形式上，北辰家園有板樓及塔樓兩種，而青年城全為 12 層以下的板樓。 ? 再繼續(xù)向東的東北五環(huán)區(qū)域是已經(jīng)概念十分深入的望京地區(qū)，這一區(qū)域的發(fā)展主要源自一些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來的，這一區(qū)域的形成先于五環(huán)路的建設(shè)，但五環(huán)路和輕軌的通車進(jìn) 一步帶動(dòng)了這一區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，目前本區(qū)域已經(jīng)成為一個(gè)新興的、大規(guī)模的居住集中區(qū)，所以物業(yè)的包容性非常強(qiáng)，有塔樓、板樓，還有低密度的低板，價(jià)格也從 5000 到 8000 元不等。本區(qū)域出行的公交線路多達(dá)三十余條，而且多集中在北苑路上，不同程度上造成了道路擁堵。 ◆ 目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的修改。 ◆ 本項(xiàng)目開發(fā)商是首次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，沒有經(jīng)驗(yàn)和品牌實(shí)力，對項(xiàng)目的品牌形象的推廣不是很有利。 (2) 北京市已通過了 五環(huán)路百米綠化帶的綠化方案，按照目標(biāo)， 五環(huán)路 兩側(cè)將完成不低于１００米寬的綠化帶 建設(shè)， 形成點(diǎn)線片結(jié)合、氣勢宏大、景色宜人的生態(tài)景觀大道 ，再加上西面的萬畝森林公園，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢將進(jìn)一步體現(xiàn)出來。 ? 主要射競爭區(qū)：北四環(huán)至北五環(huán)之間、八達(dá)嶺高速公路與安立路所構(gòu)成區(qū)域。該區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格明顯高于其他兩個(gè)區(qū)域，主要價(jià)格區(qū)域在： 65008800 元 /平米，更有高端項(xiàng)目如：亞運(yùn)新新家園和價(jià)格高達(dá)萬元以上。 （ 2）、望京區(qū)域項(xiàng)目特征 這一區(qū)域的發(fā)展主要源自一些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來的。 ? 本案所屬區(qū)域的形象已基本形成，對于項(xiàng)目的品質(zhì)形成很大的提升作用。 (3) 項(xiàng)目用地為北辰轉(zhuǎn)讓，成本較高，不利于項(xiàng)目成本的控制。 （三）、本案的市場突破點(diǎn) 差異化的產(chǎn)品策略，區(qū)別于八達(dá)嶺沿線的高塔項(xiàng)目，區(qū)別于北五環(huán)區(qū)域北辰綠色家園呆板程式化的規(guī)劃格局，強(qiáng)調(diào)最好的生活環(huán)境、景觀和最適宜居住的地段打造最適宜居住的產(chǎn)品。 (2) 工作于中關(guān)村、 CBD 的注重居住環(huán)境和價(jià)格的白領(lǐng)一族，想擁有自己的生活空間，滿足居住需求，首次置業(yè)。 ? 營造項(xiàng)目的 景觀性、親切性、和諧性和舒適性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭力項(xiàng)目的形象。 ③ 注重商業(yè)配套的完善。 戶型面積及配比 東西向 南北向 面積（平米） 配比 （占板樓總面積） 面積（平米） 配比 （占板樓總面積） 兩居 80－ 100 30% 90100 20% 三居 120－ 160 45% 躍層 180－ 200 頂層， 5% ⑵ 塔樓： ? 應(yīng)采取細(xì)塔形式，標(biāo)準(zhǔn)層面積不要超過 800平米，電梯配置方面應(yīng)達(dá)到或超過2梯 6— 8戶，滿足大家出行的需要。 ③ 注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng) 調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。 ? 大戶型主臥帶陽臺(tái)室，可拓展小書房，健身房等其它功能。 智能化 （ 1）、小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計(jì)量（ IC 卡或遠(yuǎn)傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報(bào)警、防火、防煤氣泄露報(bào)警、緊急求助報(bào)警、家庭電器自動(dòng)化控制（包括音頻和視頻）等功能。 ③ 項(xiàng)目網(wǎng)站方案設(shè)計(jì)并實(shí)施 ④ 廣告調(diào)性的確定，包括視覺及核心理念。 （ 4）、所有車庫都相互連通，并且有樓內(nèi)電梯直接通達(dá)。 ? 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺(tái)充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗 50CM，高度 50CM，較為舒適。 園林設(shè)計(jì) 現(xiàn)在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。產(chǎn)品的附加價(jià)值越來越成為房地產(chǎn)項(xiàng)目提升產(chǎn)品品質(zhì)的重要砝碼，也越來越多的被開發(fā)商們所重視、開發(fā)和運(yùn)用，這些隱性價(jià)值包括賦予會(huì)所以主題和組織適合的活動(dòng)，各種配套設(shè)施的提供，裝修標(biāo)準(zhǔn)的可選性，以及為項(xiàng)目銷售所特意組織的活動(dòng)和制造的事件等，這些都無疑大大提升了項(xiàng)目的認(rèn)知度和競爭性。 ⑹ 市場身份定位 ① 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈有較高競爭力的高品質(zhì)綠色居住社區(qū)。 ⑶ 交通的通達(dá)性，廣泛延伸性，具備了較大升值潛力的項(xiàng)目的可能性。 結(jié)論： 有條件成為北五環(huán)區(qū)域極佳居住環(huán)境和極具升值潛力的項(xiàng)目。 (4) 生活形態(tài)：追求穩(wěn)定生活之后的安逸與舒適，對生活環(huán)境要求較高，注重生活品味，追求生活品質(zhì)，看重觀賞性、實(shí)用性、合理性與功能性的統(tǒng)一，有一定生存、競爭和生活壓力。 (4) 周邊項(xiàng)目建成時(shí)間較長，相對目前新建項(xiàng)目品質(zhì)一般，而且產(chǎn)品和戶型的設(shè)計(jì)上存在著市場空白。 ② 周邊已有三十余條公交線路，出行十分方便。 ? 由于競爭的影響，各項(xiàng)目都在尋找項(xiàng)目銷售的突破點(diǎn)，而且出現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷執(zhí)行上都堪稱目前業(yè)內(nèi)一流的標(biāo)志性項(xiàng)目 — CLASS。 區(qū)域項(xiàng)目可分為兩類： ? 位于該區(qū)域西側(cè)， 八達(dá)嶺 高速東邊以倚林佳園為代表的高 舒適度、高品質(zhì)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目與國家公園最為接近，因此環(huán)境是該類型項(xiàng)目最值稱道的賣點(diǎn)，另外，由于緊靠奧運(yùn)運(yùn)動(dòng)員村，因此，“奧運(yùn)概念”也是該類項(xiàng)目比其他項(xiàng)目在宣傳上高調(diào)的一個(gè)理由。因此，雖然萬科依仗自身品牌優(yōu)勢，借國家森林公園及奧運(yùn)概念，但在均價(jià) 6500 元 /平米的相對高價(jià)位，銷售表現(xiàn)僅僅算 是一般。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，目前在北五環(huán)沿線從西向東已經(jīng)形成了四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的集中區(qū)域，其物業(yè)形態(tài)有著明顯的差別。 (2) 西側(cè)的安立路是市政主干道，也是本區(qū)域出行的主要道路之一，連接四環(huán)、五環(huán)，北至立水橋。 一、項(xiàng)目概況 地理位置 ◆ 本案位于北五環(huán)路北面，西鄰安立路，東鄰北苑路，北面緊鄰萬科星園和北辰綠色家園，處于朝陽區(qū)，概念上屬于亞奧商圈范圍。 三、 區(qū)域 環(huán)境分析 交通條件 (1) 南面緊鄰剛剛通 車的北五環(huán)路，連通了中關(guān)村、望京和首都機(jī)場，使本區(qū)域的出行十分便利。 北五環(huán)為這個(gè)區(qū)域里最為重要的交通大動(dòng)脈。但由于項(xiàng)目所處地段為北五環(huán)外，目前仍然面臨交通不便，周邊商業(yè)配套不完善、產(chǎn)品形式以蝶塔為主，實(shí)際密度較大等不足。 ⑷ 靠近國家森林公園。 ? 本案競爭區(qū)域樓盤基本以亞奧商圈及中關(guān)村為主要訴求區(qū)域，目標(biāo)客群按收入及購買力高低分成不同的細(xì)分市場，既有面向較高 收入都市領(lǐng)導(dǎo)群為目標(biāo)客群的潤楓德尚國際宮寓、風(fēng)林綠洲和萬科星園，也有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力都市白領(lǐng)為目標(biāo)客群的北辰綠色家園、北苑家園，以收入不高的年輕白領(lǐng)為目標(biāo)客群的北京青年城和澳洲新星。 (2) 交通資源優(yōu)勢 ① 周邊公路交通路網(wǎng)四通八達(dá)，出入方便快捷。 (3) 五環(huán)路、安立路、北苑路和建設(shè)中的