【正文】 一、項(xiàng)目概況 地理位置 ◆ 本案位于北五環(huán)路北面，西鄰安立路，東鄰北苑路，北面緊鄰萬科星園和北辰綠色家園，處于朝陽區(qū)，概念上屬于亞奧商圈范圍。 ◆ 本案用地為北辰綠色家園轉(zhuǎn)讓 , 建筑性質(zhì)為住宅及配套設(shè)施。 ◆ 擬建面積：約 30萬平方米，規(guī)劃容積率為 。 本案區(qū)域地圖 ◆ 建筑形態(tài)為塔板結(jié)合。 項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀 ◆ 建設(shè)區(qū)域已完成土地平整，無拆遷阻力，條件具備可迅速開工。 ◆ 目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的修改。 二、項(xiàng)目策劃背景 內(nèi)部因素 ◆ 屬規(guī)模較大的項(xiàng)目，開發(fā)周期可能要較長，必須考慮項(xiàng)目的可持續(xù)競 爭力及品質(zhì)的超前性。 ◆ 容積率較高，對項(xiàng)目整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求高。本案必須適應(yīng)當(dāng)前主流市場的需求。 ◆ 本項(xiàng)目的綜合成本決定本案市場價格水準(zhǔn)處于中間狀態(tài)，又有萬科星園品質(zhì)和北辰綠色家園價格的雙重擠壓，項(xiàng)目必須從差異化的產(chǎn)品、差異化的營銷和較強(qiáng)的價格優(yōu)勢等方面努力，才能有所作為。 ◆ 本項(xiàng)目開發(fā)商是首次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，沒有經(jīng)驗(yàn)和品牌實(shí)力，對項(xiàng)目的品牌形象的推廣不是很有利。 外部因素 ◆ 本案屬 亞北地區(qū)，這 一區(qū)域由于亞運(yùn)概念和安立路的通行而不斷發(fā)展起來的，屬于亞運(yùn)村的向北延伸，隨著 2020 年奧運(yùn)會的召開，本區(qū)域由于 具有與奧林匹克公園只隔一個五環(huán)路的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢，所以開發(fā)更是前所未有，品質(zhì)也較高，由于本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢明顯，土地成本較北四環(huán)到北五環(huán)的區(qū)域要低，所以本區(qū)域的項(xiàng)目多以陽光板樓為主，價格從 5200－ 6500元不等。 ◆ 區(qū)域項(xiàng)目整體質(zhì)素都比較高，規(guī)模也比較大，已經(jīng)初步形成區(qū)域居住板塊。 ◆ 區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢明顯，但周邊配套比較缺乏，會在一定程度上影響項(xiàng)目的推廣。 ◆ 本案南面緊臨奧林匹克公園， 隨著 2020 年奧運(yùn)會的召開 ，本案的奧運(yùn)概念會更加不斷的體現(xiàn)，進(jìn)而為本案的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。 三、 區(qū)域 環(huán)境分析 交通條件 (1) 南面緊鄰剛剛通 車的北五環(huán)路，連通了中關(guān)村、望京和首都機(jī)場，使本區(qū)域的出行十分便利。 (2) 西側(cè)的安立路是市政主干道，也是本區(qū)域出行的主要道路之一，連接四環(huán)、五環(huán)，北至立水橋。 (3) 東側(cè)北苑路也是連接北四環(huán)和五環(huán)的主干道，集中了本區(qū)域出行的如 75 84809等眾多公交線路。 (4) 建設(shè)中的地鐵 5 號線大羊坊站正好位于本區(qū)域東側(cè)的北苑路上，為本區(qū)域的出行帶來了更大便捷。 綜述 ：本案所在區(qū)域目前為市政條件比較完善的地區(qū)，新路網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)形成，有效的提 高了本區(qū)域的出行效率，也提升了本區(qū)域的價值形象。多條市政干道將北京市主要 交通干路北四環(huán)、北五環(huán)有機(jī)地連接在一起，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，以奧運(yùn)村為中心的交通樞紐體系使本案交通動線延伸向至全市。本區(qū)域出行的公交線路多達(dá)三十余條，而且多集中在北苑路上，不同程度上造成了道路擁堵。 周邊環(huán)境 (1) 本區(qū)域緊鄰 13000畝的國家森林公園，空氣清新，碧水宜人，環(huán)境優(yōu)勢無可比抵。 (2) 本案西南面緊鄰?qiáng)W林匹克公園，是 2020年北京奧運(yùn)會的主會場，對本區(qū)域價值的提升非常有利。 (3) 本案周邊生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施不夠齊全，商業(yè)配套主要集中在北苑路兩側(cè)和萬科星園與北 辰綠色家園之間的商業(yè)街，各種配套設(shè)施都有待進(jìn)一步完善。 發(fā)展趨勢 (1) 本區(qū)域緊鄰?qiáng)W林匹克公園，具有明顯的奧運(yùn)概念，隨著 2020年北京奧運(yùn)會的不斷臨近，本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)也將全面提速，特別是市政基礎(chǔ)設(shè)施如商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等的配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)將全面展開，也將進(jìn)一步帶動本區(qū)域區(qū)位價值的提升。 (2) 北京市已通過了 五環(huán)路百米綠化帶的綠化方案，按照目標(biāo)， 五環(huán)路 兩側(cè)將完成不低于１００米寬的綠化帶 建設(shè)， 形成點(diǎn)線片結(jié)合、氣勢宏大、景色宜人的生態(tài)景觀大道 ，再加上西面的萬畝森林公園，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢將進(jìn)一步體現(xiàn)出來。 (3) 北京將建成 的 第二道綠化隔離地區(qū) 就是要 控制市區(qū)建設(shè)向外蔓延的生態(tài)環(huán) ，根據(jù)規(guī)劃， 今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū) 的 建設(shè) ，所以隨著本案的建成入住和北辰綠色家園二、三期的開發(fā)和入住，再加上先前已經(jīng)入住的萬科星園、北辰綠色家園一期等，本區(qū)域?qū)⑿纬晌瀛h(huán)路周邊少有的成熟綠色居住區(qū)，它的稀缺性決定了它的升值潛力。 (4) 隨著建設(shè)中的地鐵 5號線的 2020年全面通車，本區(qū)域的出行將更加方便快捷，也將帶動本區(qū)域價值的進(jìn)一步提升。 四、區(qū)域市場分析 （一） 區(qū)域界定 本案位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村正北 3 公里， 毗鄰北五環(huán)，位于安立路與北五環(huán)交界處的 東北角，向西接北苑路。屬北京亞北地區(qū)，從地域概念上位屬亞奧商圈，而在行政上隸屬朝陽區(qū)。 北五環(huán)為這個區(qū)域里最為重要的交通大動脈。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，目前在北五環(huán)沿線從西向東已經(jīng)形成了四個房地產(chǎn)開發(fā)的集中區(qū)域，其物業(yè)形態(tài)有著明顯的差別。該區(qū)域市場以北五環(huán)路為主干線，可明顯分為四個大區(qū)域。 ? 西北五環(huán)路區(qū)域由于鄰近頤和園和圓明園，有山有水，環(huán)境十分優(yōu)美，是京城一個別墅項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，另外又有五環(huán)路的通過，解決了這一區(qū)域的出行問題，所以本區(qū)域的別墅項(xiàng)目也比較受歡迎，價位基本在萬元以上，代表項(xiàng)目有：半山楓林、圓明園花園 別墅，主要面向高端人群，價格一般在 10000元 /平米附近，明顯的，該區(qū)域物業(yè)類型與本案不具可比性。 ? 沿北五環(huán)向東，八達(dá)嶺高速沿線區(qū)域是又一個房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，本區(qū)域向南鄰近中關(guān)村，向西鄰近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，隨著中關(guān)村的建設(shè)和發(fā)展，這一區(qū)域也得到了空前的開發(fā)和建設(shè)，而且主要的購買人群也來自中關(guān)村，由于周邊環(huán)境較差，土地成本也較低，而且選擇本區(qū)域的客群消費(fèi)水平有限，本區(qū)域的項(xiàng)目多以高塔為主，主要項(xiàng)目有永泰園、美欣家園、怡清園等，售價也基本在 42005500元 /平米之間，銷售情況相對一般。 ? 繼續(xù)向東的亞北地 區(qū)，這一區(qū)域由于亞運(yùn)概念和安立路的通行，不斷發(fā)展起來的，屬于亞運(yùn)村的向北延伸，隨著 2020年奧運(yùn)會的召開，本區(qū)域由于具有與奧林匹克公園只隔一個五環(huán)路的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢，所以開發(fā)更是前所未有，品質(zhì)也較西面的八達(dá)嶺高速沿線區(qū)域要高，由于本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢明顯，土地成本較北四環(huán)到北五環(huán)的區(qū)域要低，所以本區(qū)域的項(xiàng)目多以陽光板樓為主，如：光大名筑、嘉銘桐城、倚林佳園、風(fēng)林綠洲、萬科星園、北辰綠色家園等項(xiàng)目代表項(xiàng)目，也有以錦繡馨園為代表的塔樓，價格大都在 5200－ 6500元不等，還有以康斯丹郡、亞運(yùn)新新家園為代表的低密度高檔項(xiàng) 目，售價在萬元左右。 ? 再繼續(xù)向東的東北五環(huán)區(qū)域是已經(jīng)概念十分深入的望京地區(qū)，這一區(qū)域的發(fā)展主要源自一些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來的，這一區(qū)域的形成先于五環(huán)路的建設(shè)，但五環(huán)路和輕軌的通車進(jìn) 一步帶動了這一區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，目前本區(qū)域已經(jīng)成為一個新興的、大規(guī)模的居住集中區(qū)，所以物業(yè)的包容性非常強(qiáng)，有塔樓、板樓，還有低密度的低板，價格也從 5000 到 8000 元不等。目前產(chǎn)品形式也正從以塔樓為主的鋼筋混凝土大森林向以慧谷陽光為代表的低密度板樓轉(zhuǎn)變，而且還出現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包 裝及行銷執(zhí)行上都堪稱目前業(yè)內(nèi)一流的標(biāo)志性項(xiàng)目 — CLASS。 值得一提的是，北五環(huán)通車、地鐵 5號線的開通，交通易達(dá)性使得競爭輻射圈進(jìn)一步擴(kuò)大。 （二） 區(qū)域競爭市場劃分 由于本案正處于亞奧商圈，即南至北四環(huán)路，西至八達(dá)嶺高速，北到清河路，東至北苑路所包括的一片區(qū)域，所以競爭主要來自亞奧商圈區(qū)域和其周邊鄰近的一些區(qū)域，主要競爭項(xiàng)目也是來自這些區(qū)域的與本案同質(zhì)的一些項(xiàng)目。下面即對競爭區(qū)域進(jìn)行細(xì)致劃分，并對各區(qū)域中的代表項(xiàng)目進(jìn)行分析： 本案所處位置為基點(diǎn)，根據(jù)不同地塊項(xiàng)目的性質(zhì)及定位區(qū)別，本案周邊區(qū)域可以劃分為三個競爭區(qū)域 ： ? 核心競爭區(qū)：北五環(huán)以北一公里以內(nèi)，安立路至來廣營北路之間。 ? 主要射競爭區(qū)：北四環(huán)至北五環(huán)之間、八達(dá)嶺高速公路與安立路所構(gòu)成區(qū)域。 ? 輻射競爭區(qū)：北