【正文】 水溪林語項(xiàng)目策劃報(bào)告第一部分 市場篇一、 房地產(chǎn)宏觀市場216。 政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細(xì)入微216。 土地短缺，上市新房銳減，價(jià)格借勢上揚(yáng) 216。 利好逐步兌現(xiàn)，需求開始爆發(fā)216。 客戶認(rèn)知?dú)w于理性，一、二手間藩籬漸破216。 熱點(diǎn)區(qū)域，更加分散216。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨216。 市場供應(yīng)分析 2023年北京市新開盤別墅項(xiàng)目為 132個(gè)，市場表現(xiàn)力十分強(qiáng)勁，新開別墅項(xiàng)目主要分布在昌平、朝陽、順義、房山等區(qū)域。 一、房地產(chǎn)宏觀市場216。 市場價(jià)格分析 隨著國家宏觀政策一再強(qiáng)壓，加之奧運(yùn)會的逐步臨近，諸多已經(jīng)拿地的開發(fā)商也加快了項(xiàng)目的入市時(shí)間，以此減少今后的開發(fā)壓力，所以別墅類物業(yè)開發(fā)商在定價(jià)方面也較為低調(diào)，諸多原因?qū)е?5年別墅市場均價(jià)下滑。一、房地產(chǎn)宏觀市場 建筑形式以聯(lián)排居多，經(jīng)濟(jì)性別墅社區(qū)通常以 “ 聯(lián)排 +疊拼 /雙拼 ” 的混合型社區(qū)為主。 此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，小獨(dú)棟產(chǎn)品占獨(dú)棟產(chǎn)品的 60%左右，且市場表現(xiàn)良好。216。 市場產(chǎn)品特征分析 一、房地產(chǎn)宏觀市場? 新型別墅區(qū)（京通別墅帶、大興、密云等遠(yuǎn)郊別墅區(qū)）發(fā)展快速，傳統(tǒng)別墅區(qū)受一定挑戰(zhàn)；? 別墅進(jìn)入了大眾化、快速化的消費(fèi)階段；? 別墅市場存在泛區(qū)域競爭特征；? 近郊、近遠(yuǎn)郊別墅兼顧城市功能；? 產(chǎn)品純粹度不夠，自然景觀資源不夠豐富，家庭庭院面積不足 ，密度較大，容積率較高，其別墅涵義不純粹。216。 市場總結(jié) 一、房地產(chǎn)宏觀市場? 北部別墅帶依然是京城別墅市場最熱的區(qū)域。? 市場需求方面，將呈現(xiàn)多樣化、明確化的特征。? 2023年北京別墅市場的價(jià)格仍將逐漸回歸，與 2023年相比呈現(xiàn)平緩下降趨勢。? 未來幾年內(nèi)，北京中小型別墅將成市場主導(dǎo)地位，小獨(dú)棟別墅前景持續(xù)看好。216。 市場發(fā)展預(yù)測 一、房地產(chǎn)宏觀市場 ? 核心競爭區(qū)域：京昌高速沿線? 相關(guān)競爭區(qū)域：亞北區(qū)域 西山區(qū)域 溫榆河區(qū)域二、區(qū)域市場分析 項(xiàng)目位于京昌高速沿線西側(cè)，按照地緣性原則，將項(xiàng)目競爭區(qū)域劃分為四個(gè)板塊：2. 核心競爭區(qū)域分析項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 交房日期龍 城花園 一二期 別 墅、公寓（售罄） 四期獨(dú) 棟 （ 250389㎡） 占地： 66萬㎡建面： 35萬㎡ 別 墅均價(jià)： 11500元 /㎡ 毛坯 現(xiàn) 房靜林灣 聯(lián) 排 (206300 ㎡ ) 占地： ㎡建面： ㎡ 均價(jià)： 8300元 /㎡ 毛坯 06331流星花園二期 獨(dú) 棟 、雙拼、 聯(lián) 排（ 267300㎡，含地下 5063㎡） 占地： ㎡建面： 50萬㎡ 均價(jià)： 5300元 /㎡套價(jià)： 138170萬 /套 毛坯 現(xiàn) 房順馳 林溪 獨(dú) 棟 、雙拼、聯(lián) 排 （ 230500㎡） 占地： 52萬㎡建面： 38萬㎡ 含地下： 7800元 /㎡ 毛坯 063寬 House 聯(lián) 排： 240250㎡（含地下）雙拼： 200300㎡（地下 5060㎡） 占地： 22萬㎡建面： ㎡ 聯(lián) 排： 150190萬套三期均價(jià)： 7500元 /㎡ 毛坯 一期 現(xiàn) 房三期 055三水青青 /無雙 聯(lián) 排： 192200㎡ 獨(dú) 棟 ： 403449㎡（不含地下 139㎡） 占地： 27萬㎡建面： 11萬㎡ 聯(lián) 排： 72007600元 /㎡獨(dú) 棟 ： 9000元 /㎡ 毛坯 055雪梨澳 鄉(xiāng) 雙拼： 160260㎡（不含地下 70㎡） 占地： 30萬㎡建面： 14萬㎡ 均價(jià)： 10000元 /㎡ 毛坯 現(xiàn) 房玫瑰園（三期） 獨(dú) 棟 ： 260300㎡（無地下） 占地： 30萬㎡建面： 15萬㎡ 均價(jià)： 17600元 /㎡ 精裝修 現(xiàn) 房碧水莊園 A區(qū) 獨(dú) 棟 ： 370420（含地下 130㎡ ) 占地： 30萬㎡建面： 16萬㎡ 均價(jià)： 300萬 /套 毛坯 現(xiàn) 房中海瓦 爾 登湖 獨(dú)棟： 300600（含地下） 占地： 60萬㎡建面： 10萬㎡ 均價(jià)： 14000元 /㎡ 香江 別 墅 獨(dú) 棟 ： 400480（含地下 80㎡） 占地： 100萬㎡建面： 10萬㎡ 均價(jià)： 8500元 /㎡地下同價(jià) 毛坯 現(xiàn) 房other渡上 獨(dú) 棟 、雙拼： 287㎡，不含地下 70㎡ 聯(lián) 排： 227㎡，不含地下 60㎡ 占地： ㎡建面： ㎡ 均價(jià)： 8500元 /㎡地下同價(jià) 毛坯 現(xiàn) 房二、區(qū)域市場分析216。市場供給? 區(qū)域別墅市場供給集中， 20232023年京昌高速沿線總體供應(yīng)量超過 150萬㎡，其中不乏幾十萬平米的大盤項(xiàng)目。? 項(xiàng)目規(guī)劃容積率普遍較低，產(chǎn)品以 TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目為主，追求居住舒適度和生活品質(zhì)是該區(qū)域產(chǎn)品的一大特點(diǎn)。? 區(qū)域內(nèi) TOWNHOUSE產(chǎn)品面積主要集中在 180260平米之間，主力戶型面積大多在 200260平米之間；獨(dú)棟產(chǎn)品均在 220平米以上，戶型面積普遍在280350平米左右，最大面積達(dá)到 500平米以上。? 區(qū)域供給項(xiàng)目中，產(chǎn)品線豐富，層次劃分明顯，玫瑰園、碧水莊園等高檔別墅項(xiàng)目提升區(qū)域市場形象，領(lǐng)秀硅谷、寬 house等中檔、經(jīng)濟(jì)型別墅拓寬了區(qū)域市場需求層面。216。分析說明二、區(qū)域市場分析高檔獨(dú)棟別墅：高檔獨(dú)棟別墅： 西城權(quán)貴、中關(guān)村財(cái)富奠基者、亞運(yùn)村傳統(tǒng)富人區(qū)為主，購買力在 500萬以上，對產(chǎn)品、社區(qū)、環(huán)境、品牌要求較高，需求的產(chǎn)品和價(jià)格區(qū)間相對集中。能夠帶動(dòng)區(qū)域市場認(rèn)知度的極大提升。公寓、花園洋房：公寓、花園洋房： 有改善居住環(huán)境的需求，地緣性客群為主，追求生活品質(zhì)，對價(jià)格有敏感性，屬于成長型置業(yè)群體。中高檔、經(jīng)濟(jì)型別墅：中高檔、經(jīng)濟(jì)型別墅： 以輻射中關(guān)村、亞運(yùn)村富人區(qū)為主要目標(biāo)區(qū)域的中高檔別墅區(qū)； 亞運(yùn)村財(cái)富新銳和中關(guān)村知本家，購買力在 100250萬左右，產(chǎn)品品質(zhì)要求高、存在一定的價(jià)格敏感度。普通住宅：普通住宅： 一次置業(yè)群體，追求郊區(qū)普宅的低價(jià)位、對交通、生活配套依賴程度較高 。 4060萬60100萬100250萬500萬市場基礎(chǔ)層核心需求層借勢層需求分析： 該區(qū)域產(chǎn)品線的豐富、多層次性將使區(qū)域市場呈現(xiàn)多樣化、明確化的特征，經(jīng)濟(jì)型別墅滿足城市中堅(jiān)階層的需求；高端別墅依托自身的貼身化個(gè)性服務(wù)和定制化路線，以稀缺、經(jīng)典等賣點(diǎn)吸引不少富有階層的關(guān)注。216。市場需求分析 二、區(qū)域市場分析項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類別 戶型面積 價(jià) 格套 價(jià) 單 價(jià)領(lǐng) 秀硅谷 聯(lián) 排 250㎡左右 180萬元 /套 均價(jià) 7600元 /㎡龍 城花園 獨(dú) 棟 250—389 ㎡ 352萬 —950 萬 /套 均價(jià) 11500元 /㎡順馳 林溪 獨(dú)立、雙拼 230—500 ㎡ 獨(dú)立 280400萬元 /套雙拼 180280萬元 /套 獨(dú)立 12023元 /㎡雙拼 8000元 /㎡寬 house 聯(lián) 排 220—250 ㎡ 80萬元 —150 萬元 7500元 /㎡玫瑰園 獨(dú)立、 聯(lián) 排 200—1000 ㎡ 最 貴 ： 3000萬 /套 均價(jià) 17600元 /㎡流星花園 聯(lián) 排、獨(dú) 棟 250—330 ㎡ 120160萬元左右 折合 4800元 /㎡碧水莊園 獨(dú) 棟 314—1042 ㎡ 270420萬元 /套 8600元 /㎡靜林灣 聯(lián) 排 206300㎡ 160240萬元 /套 8300元 /㎡雪梨澳 鄉(xiāng) 聯(lián) 排、雙拼 240—341 ㎡ 140萬 —270 萬 /套 9980元 /㎡無雙（三水青清） 獨(dú) 棟 、 聯(lián) 排 240—273 ㎡ 210—300 萬 /套 獨(dú) 棟 ： 9000元 /㎡聯(lián) 排： 7400元 /㎡香江別墅 獨(dú) 棟 400480㎡ 320—450 萬 /套 8500元 /㎡（地下同價(jià)）京昌路沿線項(xiàng)目價(jià)格分析表216。 市場價(jià)格分析 二、區(qū)域市場分析216。 據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域 20％左右的產(chǎn)品價(jià)位集中在 10000元 /平米以上；216。 40％－ 50％左右集中在 6000－10000元 /平米之間；216。 30％左右集中在 4500－ 6000元左右。216。 從 2023年入市的項(xiàng)目來看，其售價(jià)多在 10000元 /平方米（地上部分）以上。216。 預(yù)計(jì)今后京昌高速沿線區(qū)域別墅價(jià)格將會一路走高。二、區(qū)域市場分析 區(qū)域別墅市場中，高檔獨(dú)棟別墅產(chǎn)品均價(jià)在 16000元 /㎡左右，小獨(dú)棟產(chǎn)品均價(jià)在 10000 元 /㎡，聯(lián)排產(chǎn)品均價(jià)在 7000元 /㎡，疊拼產(chǎn)品均價(jià)在50005500元 /㎡。 從價(jià)格成長看，高檔獨(dú)棟產(chǎn)品由于受到面積大、總價(jià)高的影響，價(jià)格上漲空間有限，而小獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品性價(jià)比較高，價(jià)格成長快，有一定的成長空間。價(jià)格分析說明二、區(qū)域市場分析 市場價(jià)值一： 受到傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)的影響，區(qū)域市場價(jià)值顯著提升，市場成熟度高， 認(rèn)可度及口碑效應(yīng)良好。市場價(jià)值二 ： 相對于大面積、高總價(jià)的獨(dú)立式豪宅，經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟或類獨(dú)棟產(chǎn)品其生 活感受相同，但總價(jià)低，市場門檻低，具有一定的市場需求。市場價(jià)值三： 目前區(qū)域市場中同類產(chǎn)品供應(yīng)量一般，不會使本案的推出面市造成過大 競爭和壓力創(chuàng)。市場價(jià)值四： 本案直接腹地內(nèi)有三水清清二期無雙、順馳林溪等項(xiàng)目，更有頗具市場 知名度的高檔別墅項(xiàng)目玫瑰園。區(qū)域的整體市場認(rèn)知具備基礎(chǔ)，有利于 本案的基本面?zhèn)鞑ァ?16。 市場價(jià)值提煉 二、區(qū)域市場分析216。 市場供給分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 交房日期納 帕溪谷大獨(dú) 棟 ： 3204