【正文】 產(chǎn)品特色：以雙拼為主純別墅社區(qū)、物業(yè)、綠化做的比較好二、區(qū)域市場分析項目借鑒?本項目有一定的口碑層，但市場反映不好?項目定位出現(xiàn)市場斷層，以雙拼為主的社區(qū)，在私密性以及性價比上都不占優(yōu)勢。 市場特點分析 二、區(qū)域市場分析216。市場價值四： 本案直接腹地內(nèi)有三水清清二期無雙、順馳林溪等項目，更有頗具市場 知名度的高檔別墅項目玫瑰園。 從 2023年入市的項目來看，其售價多在 10000元 /平方米（地上部分）以上。 4060萬60100萬100250萬500萬市場基礎(chǔ)層核心需求層借勢層需求分析： 該區(qū)域產(chǎn)品線的豐富、多層次性將使區(qū)域市場呈現(xiàn)多樣化、明確化的特征，經(jīng)濟型別墅滿足城市中堅階層的需求；高端別墅依托自身的貼身化個性服務(wù)和定制化路線，以稀缺、經(jīng)典等賣點吸引不少富有階層的關(guān)注。? 區(qū)域內(nèi) TOWNHOUSE產(chǎn)品面積主要集中在 180260平米之間，主力戶型面積大多在 200260平米之間；獨棟產(chǎn)品均在 220平米以上，戶型面積普遍在280350平米左右，最大面積達到 500平米以上。? 市場需求方面，將呈現(xiàn)多樣化、明確化的特征。一、房地產(chǎn)宏觀市場216。 政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細入微216。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨216。 市場產(chǎn)品特征分析 一、房地產(chǎn)宏觀市場? 新型別墅區(qū)（京通別墅帶、大興、密云等遠郊別墅區(qū)）發(fā)展快速，傳統(tǒng)別墅區(qū)受一定挑戰(zhàn)；? 別墅進入了大眾化、快速化的消費階段；? 別墅市場存在泛區(qū)域競爭特征；? 近郊、近遠郊別墅兼顧城市功能；? 產(chǎn)品純粹度不夠，自然景觀資源不夠豐富，家庭庭院面積不足 ，密度較大，容積率較高，其別墅涵義不純粹。 聯(lián) 排 (206300 ㎡ ) 占地： ㎡建面： ㎡ 均價： 8300元 /㎡ 毛坯 06331流星花園二期 獨 棟 、雙拼、 聯(lián) 排（ 267300㎡，含地下 5063㎡） 占地： ㎡建面： 50萬㎡ 均價： 5300元 /㎡套價： 138170萬 /套 毛坯 現(xiàn) 房順馳 林溪 獨 棟 、雙拼、聯(lián) 排 （ 230500㎡） 占地： 52萬㎡建面： 38萬㎡ 含地下： 7800元 /㎡ 毛坯 063寬 House 聯(lián) 排： 240250㎡（含地下）雙拼： 200300㎡（地下 5060㎡） 占地： 22萬㎡建面： ㎡ 聯(lián) 排： 150190萬套三期均價： 7500元 /㎡ 毛坯 一期 現(xiàn) 房三期 055三水青青 /無雙 聯(lián) 排： 192200㎡ 獨 棟 ： 403449㎡（不含地下 139㎡） 占地： 27萬㎡建面： 11萬㎡ 聯(lián) 排： 72007600元 /㎡獨 棟 ： 9000元 /㎡ 毛坯 055雪梨澳 鄉(xiāng) 雙拼： 160260㎡（不含地下 70㎡） 占地： 30萬㎡建面： 14萬㎡ 均價： 10000元 /㎡ 毛坯 現(xiàn) 房玫瑰園（三期） 獨 棟 ： 260300㎡（無地下） 占地： 30萬㎡建面： 15萬㎡ 均價： 17600元 /㎡ 精裝修 現(xiàn) 房碧水莊園 A區(qū) 獨 棟 ： 370420（含地下 130㎡ ) 占地： 30萬㎡建面： 16萬㎡ 均價： 300萬 /套 毛坯 現(xiàn) 房中海瓦 爾 登湖 獨棟： 300600（含地下） 占地： 60萬㎡建面： 10萬㎡ 均價： 14000元 /㎡ 香江 別 墅 獨 棟 ： 400480（含地下 80㎡） 占地： 100萬㎡建面： 10萬㎡ 均價： 8500元 /㎡地下同價 毛坯 現(xiàn) 房other渡上 獨 棟 、雙拼： 287㎡，不含地下 70㎡ 聯(lián) 排： 227㎡，不含地下 60㎡ 占地： ㎡建面： ㎡ 均價： 8500元 /㎡地下同價 毛坯 現(xiàn) 房二、區(qū)域市場分析216。公寓、花園洋房：公寓、花園洋房： 有改善居住環(huán)境的需求，地緣性客群為主，追求生活品質(zhì)，對價格有敏感性，屬于成長型置業(yè)群體。 40％－ 50％左右集中在 6000－10000元 /平米之間；216。價格分析說明二、區(qū)域市場分析 市場價值一： 受到傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)的影響，區(qū)域市場價值顯著提升，市場成熟度高， 認可度及口碑效應(yīng)良好。220 平方米至 650 占地 57萬㎡ 總建面 36萬㎡ 均價： 7700元 /㎡地下同價 毛坯 部分現(xiàn)房二、區(qū)域市場分析? 土地供應(yīng)居各區(qū)之首，因占地面積大，目前亞北各新建別墅項目之間顯得比較分散；? 交通優(yōu)勢凸現(xiàn)，隨著交通路網(wǎng)的進一步擴展，從北三環(huán)太陽宮橋，走京承高速路至后沙峪出口，僅需 30分鐘車程；? 區(qū)域項目風(fēng)格多樣，包容性強，從目前區(qū)域亮相的新別墅項目來看，從中式風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格到北美風(fēng)格、美國南部風(fēng)情等； ? 客群廣泛，從價位上分析，高中低檔兼?zhèn)?，價位從每平方米六七千元到２萬元都涵蓋在內(nèi)，所以其別墅的客群亦相當(dāng)廣泛； ? 市場特點分析 ? 位置、環(huán)境等資源優(yōu)勢得天獨厚，造就其高檔區(qū)域形象；? 溫榆河別墅區(qū)的國際化氛圍非常濃， 90％以上的居住者是海外人士；? 區(qū)域內(nèi)別墅項目既有獨棟又有聯(lián)排，項目價格大多在每平米 15000元以上，物業(yè)費基本上在一個月每平米 1美元的水平上；? 從銷售情況看，獨棟的銷售量往往好于聯(lián)排，說明有實力在這個區(qū)域買房的人更加看中居住品質(zhì)，而對價格并不敏感；? 區(qū)域向東發(fā)展的趨勢越來越明顯，臨近順義的通州區(qū)大運河一帶也開始有了一些高檔社區(qū)，但別墅還很少，基本上是公寓。第二部分 定位篇昌平區(qū)昌平區(qū)行政區(qū)劃圖河岸西有一座發(fā)射塔。 與 “ 綠色奧運、科技奧運、人文奧運 ” 的目標(biāo)契合，昌平區(qū)提出建設(shè)“ 投資創(chuàng)業(yè)、旅游休閑、生活居住 ” 三個首選之區(qū)，全力打造可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)人文環(huán)境。 一、宗地分析列 項 單 位 數(shù) 量 總占地面積 ㎡ 代征道路用地面積 ㎡ 代征綠化用地 ㎡ 建筑控制規(guī)模 ㎡ ≦ 29198 地下建筑面積 ㎡ 8302 綠化地 % ≧ 65% 控高 ㎡ ≦ 18 容積率 —— 一、宗地分析 S W O SO WO T ST WT一、宗地分析216。周邊配套不完善，距離北京市交通距離過長，不宜于做為第一居所。別墅郊區(qū)化引發(fā)的泛區(qū)域競爭，從價格競爭到產(chǎn)品的競爭愈加激烈。216。216。 由于北京市場容量大，需求的層次性、復(fù)合性特征明顯，而別墅產(chǎn)品，也會隨著中產(chǎn)階級白領(lǐng)階層的不斷擴充而繼續(xù)保持其固定的市場需求。 綜合前期市場分析，本項目要在用足容積率的前提下提高項目的性價比，最大臣渡的提高項目品質(zhì)感，建議選擇 “ 方案二 ”三、產(chǎn)品定位216。 設(shè)計流暢而經(jīng)濟實用的道路系統(tǒng) ,體現(xiàn) 人車分流 的基本原則 .216。 產(chǎn)品類型借鑒Other渡上三、產(chǎn)品定位達觀三、產(chǎn)品定位香江別墅三、產(chǎn)品定位建筑層高 首層層高不低于 ，二層不低于 3米，建筑的 “ 面寬 ” （ 1）主臥室的 “ 面寬 ” 應(yīng)在 ；（ 2）客廳的 “ 面寬 ” 也應(yīng)在 。內(nèi)部空間由公共 —— 半公共 —— 私密的邏輯遞進關(guān)系?！岸嗉壭?”的道路系統(tǒng)：三、產(chǎn)品定位一級道路二級道路三級道路 項目強調(diào)景觀資源的均好性，應(yīng)該采用 “集中 ”與 “分散 ”相結(jié)合的方式，將項目綠化按 “面、線、點 ”組成綜合體方式設(shè)計： “面 ”： 講求以項目改造后的 “虎峪河 ”為基礎(chǔ)，依托區(qū)域大的自然環(huán)境營造整體生態(tài)的人居的環(huán)境； “線 ”： 講求為 “道路兩側(cè) ”綠化和 “林蔭步道 ”，無論是獨棟別墅區(qū)還是院落別墅區(qū)， “線 ”的綠化至關(guān)重要。 園林小品 1. 拒絕 “抄襲 ”和 “模仿 ”： 總體上，項目應(yīng)該更多地體現(xiàn) “中性的 ”現(xiàn)代建筑潮流，以及簡約、理性的風(fēng)格； “泊來品 ”： 我們應(yīng)該一方面要充分體現(xiàn) “建筑美學(xué) ”的震撼力，但是，同時也要拒絕那些所謂的 “歐陸風(fēng)格 ”的建筑。有時在于： （ 1）低開擴大市場容量，轉(zhuǎn)換有效需求，讓無法支付高價的新消費者成為實際購買者。由以上分析比較可得： 獨棟產(chǎn)品的市場比較價格為： 7300元 /平米 。216。 確 保 品 牌216。216。二、銷售執(zhí)行力市場目標(biāo)試銷階段 公開銷售階段 強銷階段 穩(wěn)步階段 續(xù)銷階段通過各類宣傳途徑讓人們接觸、了解本案，引起目標(biāo)客戶的注意，喚起目標(biāo)客戶群的興趣。擴大宣傳面，采取立體組合廣告攻勢；充分掌握本案在市場上的影響力，建立本案在市場上的品牌效應(yīng)。此時此階段逐步進入現(xiàn)房階段，是產(chǎn)品接受市場考驗的重要階段，將有可能出現(xiàn)新一輪的波浪。二、銷售執(zhí)行力市場目標(biāo)３ .銷售部整體構(gòu)架“３＋３ ”構(gòu)架模式銷售領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場銷售隊伍銷售部秘書組ＦＳＦＳＬＴＳＳＧ品牌銷售模式計劃與評估體系銷售部操作系統(tǒng)ＴＳＤＳＯＳ ＰＡＥ二、銷售執(zhí)行力市場目標(biāo) ４ .銷售現(xiàn)場管理框架銷售經(jīng)理開發(fā)商置業(yè)顧問營銷計劃制訂調(diào)整并報批批準(zhǔn)后的營銷計劃執(zhí)行效果反饋及銷售統(tǒng)計執(zhí)行營銷計劃跟蹤執(zhí)行過程督察及核實現(xiàn)場意見反饋傳達營銷指令銷售信息、現(xiàn)場反應(yīng)上報現(xiàn)場意見反饋策劃組三、中廣信核心競爭力 2023年 3月 15日進入，一年時間實現(xiàn) 2個多億的銷售額。鹿鳴苑　 籌備起草業(yè)主委員會章程及細則。對已成交客戶進行聯(lián)絡(luò)、溝通，形成堅實的口碑傳播層。集成掌握來客來電的分析及控制。216。在地產(chǎn)營銷中，如果把策劃力比作兵法謀略，那銷售力就是在一線打拼的勇士。20%0 10%10%20%51012FIRR（