【正文】 ，目前本區(qū)域已經(jīng)成為一個(gè)新興的、大規(guī)模的居住集中區(qū)，所以物業(yè)的包容性非常強(qiáng)，有塔樓、板樓，還有低密度的低板，價(jià)格也從 5000 到 8000 元不等。下面即對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域進(jìn)行細(xì)致劃分，并對(duì)各區(qū)域中的代表項(xiàng)目進(jìn)行分析： 本案所處位置為基點(diǎn)，根據(jù)不同地塊項(xiàng)目的性質(zhì)及定位區(qū)別，本案周邊區(qū)域可以劃分為三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 ： ? 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)：北五環(huán)以北一公里以內(nèi)，安立路至來(lái)廣營(yíng)北路之間。項(xiàng)目憑借 “萬(wàn)科”的良好企業(yè)品牌形象及產(chǎn)品品牌知名度、以項(xiàng)目的景觀規(guī)劃及周邊國(guó)家森林公園良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)為賣點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目地處奧運(yùn)商圈所具有的奧運(yùn)概念。根據(jù)調(diào)查表明，購(gòu)買該項(xiàng)目的大多消費(fèi)者看中的主要是項(xiàng)目的環(huán)境及萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，他們也表達(dá)出對(duì)該地區(qū)交通不便的抱怨。產(chǎn)品形式上，北辰家園有板樓及塔樓兩種，而青年城全為 12 層以下的板樓。 主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 主要項(xiàng)目包括：陽(yáng)光新干線、 潤(rùn)楓德尚國(guó)際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、歐陸經(jīng)典、風(fēng)林綠洲、澳林春天（參見(jiàn)附表 2） 區(qū)域項(xiàng) 目特征： 該區(qū)域地處亞運(yùn)村北擴(kuò)區(qū)域，借亞運(yùn)村周邊完善的商業(yè)配套、 “亞運(yùn)村”區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合奧運(yùn)概念及國(guó)家森林公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 ⑵ 緊鄰?qiáng)W運(yùn)主會(huì)場(chǎng)，奧運(yùn)概念提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目基本以低密度板樓、中大戶型為主，注重景觀，尤其是倚林家園，更是走高端路線，定位為 CITY HOUSE北京第一居所，每平米均價(jià)為： 7000元。戶型以二居和三居（面積 90150平米）為主。 該區(qū)域項(xiàng)目最具有的比較優(yōu)勢(shì)：低價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 （四） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局 分析 競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)： ? 本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤(pán)非常多，同質(zhì)類項(xiàng)目也比較多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售狀況： ? 產(chǎn)品的包容性很強(qiáng)，幾乎集中了高塔、高板、低密度板樓、聯(lián)排別墅等所目前見(jiàn)到物業(yè)類型，而且各種物業(yè)都有自己獨(dú)立的目標(biāo)客群，銷售狀況都不錯(cuò)。 ? 目標(biāo)客群主要來(lái)自看重亞奧區(qū)域環(huán)境和升值潛力的其他區(qū)域的購(gòu)房者、亞運(yùn)村、中關(guān)村和 CBD單身貴族或夫婦和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會(huì)核心家庭。 ? 本案將處于萬(wàn)科星園的品質(zhì)和北辰綠色家園的價(jià)格的雙重?cái)D壓之下，未來(lái)周邊環(huán)境的發(fā)展與變化決定了本案應(yīng)具備較高的產(chǎn)品品質(zhì)及社區(qū)品位。 五、本案的價(jià)值體現(xiàn) （一）、項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 (1) 區(qū)位概念優(yōu)勢(shì) ① 比鄰?qiáng)W林匹克公園，具有極其突出的 奧運(yùn)概念。 ③ 北五環(huán)路已經(jīng)通車，使抵達(dá)中關(guān)村、望京和首都機(jī)場(chǎng)等地的時(shí)間大大縮短。 ② 由于 今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū) 的 建設(shè) ，所以周邊自然環(huán)境將得到很好的保障。 (2) 地理位置上處于北五環(huán)，比較偏遠(yuǎn)，認(rèn)知度不高。 機(jī)會(huì) 分析 (1) 比鄰?qiáng)W林匹克公園，隨著奧運(yùn)會(huì)日期的臨近，以及五環(huán)百米綠化帶的逐步建設(shè)完成 ，本區(qū)域的升值潛力將不斷的體現(xiàn)出來(lái)。 (5) 人們對(duì)于自身居住品質(zhì)和環(huán)境的要求越來(lái)越高，所以客群規(guī)模相對(duì)比較充足。 (4) 在這個(gè)主打環(huán)境品牌的區(qū)域內(nèi)， ，認(rèn)同度低。 周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，形象已經(jīng)比較過(guò)時(shí)，本案容易在品質(zhì)上超過(guò)之。 六、目標(biāo)客群分析 本區(qū)域的購(gòu)買人群主要來(lái)自看重本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和升值潛力的其他購(gòu)房者；原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的搬遷居民；亞運(yùn)村、中關(guān)村的首次置業(yè)者；以及少部分 CBD工作的注重生活環(huán)境的白領(lǐng)，以下是對(duì)這些客群的具體分析： 目標(biāo)客群形態(tài)特征分析： (1) 年齡： 25— 45歲社會(huì)主流群體。 (5) 經(jīng)濟(jì)狀況：有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，處于社會(huì)中至中上階層，經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定，有一定的承受能力，一部分家庭已經(jīng)擁有或即將擁有私家車。 (2) 亞運(yùn)村區(qū)域的民營(yíng)、私企老板及公司高層管理人員。 住宅購(gòu)買需求分析： (1) 看重本區(qū) 域奧運(yùn)概念的升值潛力和綠色居住環(huán)境的其他區(qū)域購(gòu)房者的二次置業(yè)選擇。 (2) 南鄰?qiáng)W林匹克公園和百米城市綠化帶，西靠萬(wàn)畝國(guó)家級(jí)森林公園，擁有無(wú)可比擬的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值形成示意圖 價(jià)值提升 小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一上作足文章。 ? 在戶型設(shè)計(jì)上，以中大戶型為主，兼顧中小戶型，并提供多種戶型設(shè)計(jì)形式，如平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等，滿足需求多樣性的要求。 人們對(duì)奧運(yùn)概念的認(rèn)同 萬(wàn)畝國(guó)家森林公園 和奧林匹克公園 五環(huán)路百米綠化帶 本案 周邊配套的不斷完善 建設(shè)中的地鐵 5號(hào)線 五環(huán)路 、安立路和北苑路組成的公路網(wǎng) 本區(qū)域形象的初步形成 眾多公交線路的通達(dá) ? 產(chǎn)品的定位、包裝、市場(chǎng)推廣 方面的一致性和超前性。 結(jié)論 ：本項(xiàng)目將通過(guò)差異性的產(chǎn)品、差異性的營(yíng)銷、以及樹(shù)立產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略等多環(huán)節(jié)的組合，協(xié)調(diào)成為北五環(huán)區(qū)域內(nèi)內(nèi)較大規(guī)模，具有指標(biāo)性、均好性、超前性的現(xiàn)代綠色居住社區(qū)，本案為各單項(xiàng)指標(biāo)全面提升從而達(dá)到整體價(jià)值提升的 樓盤(pán)。 ⑷ 整體的社區(qū)規(guī)劃，板塔結(jié)合的設(shè)計(jì)為大尺度、舒適性戶型設(shè)置提供先決條件，同時(shí)兼顧了中小戶型設(shè)計(jì)，具有均好性。 ⑵ 產(chǎn)品概念 ① 強(qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)健康生活理念，注重生活品質(zhì)。 ② 同區(qū)域缺乏高品質(zhì)、適中價(jià)格產(chǎn)品。 ③ 社區(qū)環(huán)境的人居和諧性。 ② 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈極具居住舒適性和區(qū)位升值潛力的物業(yè)。板塔結(jié)合的社區(qū)建筑形式，消除較高容積率帶來(lái)的不利影響，大面積的中庭園林與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，使項(xiàng)目與環(huán)境融為一體。 ? 如采用圍合式設(shè)計(jì)，則東西向的板樓由于朝向和景觀的影響，應(yīng)以中小戶型（ 80－ 100 平米）為主，價(jià)格不宜過(guò)高，應(yīng)與塔樓較好戶型的價(jià)格持平；南北向板樓由于朝向和景觀都非常好，為本案的主要盈利點(diǎn)，戶型可以中大戶型（ 100－ 160平米）為主，輔以少量躍層（ 180－ 200平米），價(jià)格應(yīng)為本項(xiàng)目最高的，可以參照萬(wàn)科星園的定價(jià)。 ? 應(yīng)根據(jù)朝向和景觀的不同適當(dāng)設(shè)置 100－ 120平米的中檔戶型。營(yíng)銷方面，傳統(tǒng)的平面媒體已經(jīng)不能適應(yīng)目前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的需要了，立體多元化的宣傳 方式紛紛被各家開(kāi)發(fā)商所采用，這些宣傳方式包括報(bào)紙、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)發(fā)商的書(shū)面承諾、戶外展示、路牌引導(dǎo)、實(shí)際產(chǎn)品展示，以及組織活動(dòng)等。 通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)性，樹(shù)立區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目形象。 ② 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，隨著規(guī)劃布局平行展開(kāi)，住宅造型也隨之變化。 ⑶ 窗 ① 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。 園林景觀設(shè)計(jì)建議 ⑴ 在萬(wàn)畝森林公園、百米綠化帶及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計(jì)兼顧觀賞性與實(shí)用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。 戶型設(shè)計(jì) 目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 ? 客廳觀景陽(yáng)臺(tái)面積夠大，可作為其它功能。 ? 廚房帶服 務(wù)型家政小陽(yáng)臺(tái)，兼作洗衣房，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)設(shè)有電源，上下水。 ? 設(shè)儲(chǔ)物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 ⑴ 在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。 ⑵ 在物業(yè)費(fèi)的制定方面應(yīng)考慮到周邊項(xiàng)目的情況和入住人群承受能力，建議不超過(guò) 2元。 （ 1）、采取地下車庫(kù)形式，實(shí)現(xiàn)人車分流。 營(yíng)銷方面 ⑴ 營(yíng)銷策略整體建議 ① 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，是買家購(gòu)房的決定性因素之一，尤其在期房階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的認(rèn)可程度直接關(guān)系到銷售業(yè)績(jī)，而實(shí)力的體現(xiàn)，在于營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造，比如售樓處環(huán)境、工地形象、售樓人員的基本素質(zhì)、樣板間的設(shè)計(jì)品位等， 均是客戶為開(kāi)發(fā)商打分的基本因素。 ④ 樣板房必須裝修，本案可在現(xiàn)樓中直接裝修，條件允許可修建樣板層，根據(jù)戶型不同配以不同的裝修風(fēng)格，但在注重展示功能的同時(shí)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性。 ② 各種銷售資料設(shè)