【正文】 ，目前本區(qū)域已經(jīng)成為一個新興的、大規(guī)模的居住集中區(qū)，所以物業(yè)的包容性非常強，有塔樓、板樓，還有低密度的低板，價格也從 5000 到 8000 元不等。下面即對競爭區(qū)域進行細致劃分，并對各區(qū)域中的代表項目進行分析： 本案所處位置為基點，根據(jù)不同地塊項目的性質(zhì)及定位區(qū)別，本案周邊區(qū)域可以劃分為三個競爭區(qū)域 ： ? 核心競爭區(qū)：北五環(huán)以北一公里以內(nèi)，安立路至來廣營北路之間。項目憑借 “萬科”的良好企業(yè)品牌形象及產(chǎn)品品牌知名度、以項目的景觀規(guī)劃及周邊國家森林公園良好的環(huán)境優(yōu)勢為賣點，同時強調(diào)項目地處奧運商圈所具有的奧運概念。根據(jù)調(diào)查表明，購買該項目的大多消費者看中的主要是項目的環(huán)境及萬科的品牌優(yōu)勢，同時，他們也表達出對該地區(qū)交通不便的抱怨。產(chǎn)品形式上，北辰家園有板樓及塔樓兩種，而青年城全為 12 層以下的板樓。 主要競爭區(qū) 主要項目包括：陽光新干線、 潤楓德尚國際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、歐陸經(jīng)典、風林綠洲、澳林春天（參見附表 2） 區(qū)域項 目特征： 該區(qū)域地處亞運村北擴區(qū)域，借亞運村周邊完善的商業(yè)配套、 “亞運村”區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合奧運概念及國家森林公園的環(huán)境優(yōu)勢。 ⑵ 緊鄰奧運主會場，奧運概念提升項目價值。項目基本以低密度板樓、中大戶型為主，注重景觀，尤其是倚林家園，更是走高端路線，定位為 CITY HOUSE北京第一居所，每平米均價為： 7000元。戶型以二居和三居（面積 90150平米）為主。 該區(qū)域項目最具有的比較優(yōu)勢：低價格優(yōu)勢。 （四） 區(qū)域競爭格局 分析 競爭狀態(tài)： ? 本案競爭區(qū)域樓盤非常多，同質(zhì)類項目也比較多，競爭非常激烈。 競爭項目銷售狀況： ? 產(chǎn)品的包容性很強，幾乎集中了高塔、高板、低密度板樓、聯(lián)排別墅等所目前見到物業(yè)類型，而且各種物業(yè)都有自己獨立的目標客群，銷售狀況都不錯。 ? 目標客群主要來自看重亞奧區(qū)域環(huán)境和升值潛力的其他區(qū)域的購房者、亞運村、中關(guān)村和 CBD單身貴族或夫婦和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會核心家庭。 ? 本案將處于萬科星園的品質(zhì)和北辰綠色家園的價格的雙重擠壓之下，未來周邊環(huán)境的發(fā)展與變化決定了本案應具備較高的產(chǎn)品品質(zhì)及社區(qū)品位。 五、本案的價值體現(xiàn) （一）、項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 (1) 區(qū)位概念優(yōu)勢 ① 比鄰奧林匹克公園，具有極其突出的 奧運概念。 ③ 北五環(huán)路已經(jīng)通車，使抵達中關(guān)村、望京和首都機場等地的時間大大縮短。 ② 由于 今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū) 的 建設 ，所以周邊自然環(huán)境將得到很好的保障。 (2) 地理位置上處于北五環(huán)，比較偏遠，認知度不高。 機會 分析 (1) 比鄰奧林匹克公園，隨著奧運會日期的臨近，以及五環(huán)百米綠化帶的逐步建設完成 ，本區(qū)域的升值潛力將不斷的體現(xiàn)出來。 (5) 人們對于自身居住品質(zhì)和環(huán)境的要求越來越高，所以客群規(guī)模相對比較充足。 (4) 在這個主打環(huán)境品牌的區(qū)域內(nèi)， ，認同度低。 周邊項目的開發(fā)時間較早，形象已經(jīng)比較過時，本案容易在品質(zhì)上超過之。 六、目標客群分析 本區(qū)域的購買人群主要來自看重本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢和升值潛力的其他購房者；原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的搬遷居民；亞運村、中關(guān)村的首次置業(yè)者；以及少部分 CBD工作的注重生活環(huán)境的白領，以下是對這些客群的具體分析： 目標客群形態(tài)特征分析： (1) 年齡： 25— 45歲社會主流群體。 (5) 經(jīng)濟狀況：有較穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，處于社會中至中上階層，經(jīng)濟狀況穩(wěn)定，有一定的承受能力，一部分家庭已經(jīng)擁有或即將擁有私家車。 (2) 亞運村區(qū)域的民營、私企老板及公司高層管理人員。 住宅購買需求分析： (1) 看重本區(qū) 域奧運概念的升值潛力和綠色居住環(huán)境的其他區(qū)域購房者的二次置業(yè)選擇。 (2) 南鄰奧林匹克公園和百米城市綠化帶，西靠萬畝國家級森林公園，擁有無可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。 本項目價值形成示意圖 價值提升 小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設計、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一上作足文章。 ? 在戶型設計上，以中大戶型為主，兼顧中小戶型，并提供多種戶型設計形式，如平層、錯層、躍層、復式等，滿足需求多樣性的要求。 人們對奧運概念的認同 萬畝國家森林公園 和奧林匹克公園 五環(huán)路百米綠化帶 本案 周邊配套的不斷完善 建設中的地鐵 5號線 五環(huán)路 、安立路和北苑路組成的公路網(wǎng) 本區(qū)域形象的初步形成 眾多公交線路的通達 ? 產(chǎn)品的定位、包裝、市場推廣 方面的一致性和超前性。 結(jié)論 ：本項目將通過差異性的產(chǎn)品、差異性的營銷、以及樹立產(chǎn)品價格優(yōu)勢戰(zhàn)略等多環(huán)節(jié)的組合，協(xié)調(diào)成為北五環(huán)區(qū)域內(nèi)內(nèi)較大規(guī)模，具有指標性、均好性、超前性的現(xiàn)代綠色居住社區(qū)，本案為各單項指標全面提升從而達到整體價值提升的 樓盤。 ⑷ 整體的社區(qū)規(guī)劃，板塔結(jié)合的設計為大尺度、舒適性戶型設置提供先決條件，同時兼顧了中小戶型設計，具有均好性。 ⑵ 產(chǎn)品概念 ① 強調(diào)環(huán)境優(yōu)勢，倡導健康生活理念，注重生活品質(zhì)。 ② 同區(qū)域缺乏高品質(zhì)、適中價格產(chǎn)品。 ③ 社區(qū)環(huán)境的人居和諧性。 ② 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈極具居住舒適性和區(qū)位升值潛力的物業(yè)。板塔結(jié)合的社區(qū)建筑形式，消除較高容積率帶來的不利影響，大面積的中庭園林與周邊環(huán)境相呼應，使項目與環(huán)境融為一體。 ? 如采用圍合式設計，則東西向的板樓由于朝向和景觀的影響，應以中小戶型（ 80－ 100 平米）為主，價格不宜過高，應與塔樓較好戶型的價格持平；南北向板樓由于朝向和景觀都非常好，為本案的主要盈利點，戶型可以中大戶型（ 100－ 160平米）為主，輔以少量躍層（ 180－ 200平米），價格應為本項目最高的，可以參照萬科星園的定價。 ? 應根據(jù)朝向和景觀的不同適當設置 100－ 120平米的中檔戶型。營銷方面，傳統(tǒng)的平面媒體已經(jīng)不能適應目前房地產(chǎn)競爭的需要了，立體多元化的宣傳 方式紛紛被各家開發(fā)商所采用，這些宣傳方式包括報紙、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡、開發(fā)商的書面承諾、戶外展示、路牌引導、實際產(chǎn)品展示，以及組織活動等。 通過產(chǎn)品設計來強調(diào)項目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目形象。 ② 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 ⑶ 窗 ① 各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 園林景觀設計建議 ⑴ 在萬畝森林公園、百米綠化帶及中庭園林上文章作足，園林設計兼顧觀賞性與實用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。 戶型設計 目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 ? 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 ? 廚房帶服 務型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務陽臺設有電源，上下水。 ? 設儲物間，中小居室可考慮半間房設計充分考慮景觀因素，在窗戶的設計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 ⑴ 在選擇物業(yè)管理公司的時候應重點考慮其品牌形象和服務內(nèi)容等因素。 ⑵ 在物業(yè)費的制定方面應考慮到周邊項目的情況和入住人群承受能力，建議不超過 2元。 （ 1）、采取地下車庫形式，實現(xiàn)人車分流。 營銷方面 ⑴ 營銷策略整體建議 ① 開發(fā)商的實力，是買家購房的決定性因素之一，尤其在期房階段，對開發(fā)商實力的認可程度直接關(guān)系到銷售業(yè)績，而實力的體現(xiàn)，在于營銷環(huán)境的營造，比如售樓處環(huán)境、工地形象、售樓人員的基本素質(zhì)、樣板間的設計品位等， 均是客戶為開發(fā)商打分的基本因素。 ④ 樣板房必須裝修，本案可在現(xiàn)樓中直接裝修，條件允許可修建樣板層，根據(jù)戶型不同配以不同的裝修風格，但在注重展示功能的同時強調(diào)實用性。 ② 各種銷售資料設