【正文】 寫字樓從 2021年 7月份到 2021年 3月份北京寫字樓售價總體處于上升態(tài)勢。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 7 第二章 區(qū)域市場分析 一、區(qū)域劃分說明 本項目地處朝陽區(qū)東五環(huán)以外，因此在對本項目相關(guān)區(qū)域市場環(huán)境分析過程中，選取東五環(huán)以外、京順路沿線。 2) 交通及配套分析 交通配套： 京通快速路 、 城鐵八號線、 地鐵六號線以及 未來廣渠路延長線 都將延伸至本區(qū)域內(nèi)。本項目所在區(qū)域也會隨著城市的東移而成為距離核心商圈較近，交通發(fā)達(dá)，配套較完善的人口聚居區(qū)域之一。 ? 同類產(chǎn)品間的差異化特點(diǎn)增強(qiáng)，產(chǎn)品呈現(xiàn)特色化趨勢。 ? 區(qū)域周邊的企、事業(yè)單位改善職工居住條件所選擇的住房。 ? 需求特征 ? 年輕化。有一定的經(jīng)濟(jì)實力，具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力，并以一次置業(yè)和投資置業(yè)為主。需要在節(jié)假日充分的放松和休息 ? 對建筑的形態(tài)和質(zhì)量要求很高，對交通及配套設(shè)施較敏感，重視便捷的交通及住宅配套設(shè)施。 ? 低密度、中低檔健康住宅需求依然旺盛。 ? 住宅市場受城市東移及規(guī)劃利好因素的影響保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢。 50 平方米左右的一居室約為總戶型比例的 10%— 12%。毛坯房占到了相當(dāng)大的比例。 表 13 市調(diào)項目單價情況 單位：萬平方米 項目名稱 目前均價 開盤均價 在售面積 折扣 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 4600 4600 20 無折扣 雙橋溫泉花園 4000 3620 6 東 1時區(qū) 4900（精裝修） 4200 20 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 5800 4900 11 閱讀萊茵 4600 4400 11 東領(lǐng)鑒筑 4600 4380 萬象新天 5800 4700 無折扣 華龍美樹 5050 4900 8 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 4200 4200 05年 3月開盤 不確定 德國樓尚 4500 4380 16 匯鴻家園 4300 4200 11 無折扣 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 14 主要賣點(diǎn)分析 表 14 市調(diào)項目賣點(diǎn)情況 區(qū)域 項目名稱 主要賣點(diǎn) 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境、配套設(shè)施、準(zhǔn)現(xiàn)房 雙橋溫泉花園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境 東 1時區(qū) 建筑風(fēng)格、綠化環(huán)境、溫泉景觀 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 奧運(yùn)主題、高綠化率、健康概念、景觀 閱讀萊茵 建筑風(fēng)格、戶型配比、智能科技、配套設(shè)施 東領(lǐng)鑒筑 區(qū)位、配套設(shè)施、建筑規(guī)劃 萬象新天 景觀、建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃 華龍美樹 交通區(qū)位、低總價、景觀 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 交通區(qū)位、園林景觀、建筑外立面 德國樓尚 建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計 匯鴻家園 區(qū)位、交通及配套 單價對比分析圖49004500 4600 4300505046005800東1時區(qū)德國樓尚 東領(lǐng)鑒筑 匯鴻家園 華龍美樹 柏陽景園 萬象新天房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 15 四、區(qū)域市場調(diào)研分析總結(jié) 1） 區(qū)域市場機(jī)會和空白 普通住宅項目在本區(qū)域內(nèi)得到廣泛的認(rèn)可。 北京市房地產(chǎn)市場容量及潛力仍處于上升階段，規(guī)模龐大。區(qū)域內(nèi)建筑業(yè)態(tài)中普通住宅占到相當(dāng)?shù)谋壤? 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 16 附 件： 市場調(diào)查統(tǒng)覽表一 案 名 類 別 東 1 時區(qū) 德國樓尚 匯鴻家園 1 開發(fā)商 北京金時代置業(yè)有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 北京市國土資源和房屋 管理局住宅合作社 2 占地面積 （萬㎡） 32萬 ㎡ ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 50萬 ㎡ 15萬 ㎡ 17萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 、 塔樓 塔樓 、板樓（已售完） 高板 7 價格 （元 /㎡） ￥ 4,900元 /㎡ ￥ 4,500元 /㎡ ￥ 4,300元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 全落地窗，大尺度視覺空間，陽光通透縱深。 75 85 36 411 路 白鹿司站 規(guī)劃中的地鐵 6 號線從 小區(qū)旁邊經(jīng)過 15 供暖元（ /㎡） 小區(qū)集中供暖 壁掛式采暖爐 地板供暖 ， 集中和分戶都有 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 戶門為 “ 四防 ” 門。 ㎡） 不帶電梯： /月 /㎡ 帶電梯： /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 尾房 尾房 10 主力戶型面積 （㎡） 48180㎡ 以二居室為主 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 12 產(chǎn)品定位 13 項目地點(diǎn) 朝陽區(qū) 東壩集團(tuán)中區(qū) 朝陽區(qū) 東葦路 9號 (管莊路口北 600米 ) 14 交通條件 公交車 908支、 60 72 350支、 406路，另有社區(qū)巴士往返于奧園及國貿(mào)之間 社區(qū)班車每日接送業(yè)主到地鐵站。 ? 交通條件 本項目的交通條件良好。 ③本項目位于 CBD板塊與通州板塊的聯(lián)接段上，能夠最大限度的發(fā)揮 CBD 配套生活區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢和輕軌的交通優(yōu)勢，規(guī)避兩個板塊的不足點(diǎn)。周邊生活配套有待進(jìn)一步建設(shè)，大環(huán)境與項目自身形象不符。 ③周邊項目產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為明顯，缺少產(chǎn)品的明確買點(diǎn)，本項 目只要能夠明確目標(biāo)客戶群，并針對客戶量身打造合適的產(chǎn)品，通過適當(dāng)?shù)恼蠣I銷，熱賣是不成問題的。 ②輕軌開通、政府南移等發(fā)展舉措的逐一實現(xiàn)，使南部板塊過多的吸收了本區(qū)域的直接目標(biāo)客戶群。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 22 第四章 項目戰(zhàn)略及市場定位 一、中廣信操盤思想 市場理念：分析和把握市場階段性和成長性特征，重視和把握潛在的市 場和需求，突出和強(qiáng)調(diào)市場自身的發(fā)育和發(fā)展能力。 本項目整體定位于東區(qū)中高檔住宅社區(qū)；以 CBD、朝陽區(qū)、通州區(qū)域內(nèi)的一次置業(yè)、升級置業(yè)客群為主，以知識型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標(biāo)客戶。 本區(qū)域內(nèi)定位較為突出包括東一時區(qū)、華龍美樹等一些項目，定位方向通常是面向 CBD 白領(lǐng)階層的公寓或普通住宅，而個性化之處并不獨(dú)特。 （一）、公司區(qū)域客戶資源 1） . 目標(biāo)客戶特征：對東部區(qū)域充分認(rèn)同，為方便日常生活和娛樂選擇交通便捷的生活配套區(qū)域。這些客戶的來源主要包括以下幾類。 ? 以滿足居住需求為主； ? 關(guān)注生活方式與生活品質(zhì)； ? 兼顧保值增值，投資。強(qiáng)調(diào)地是掌握目標(biāo)客戶的心理和行為后，可以針對特定的客戶心理，進(jìn)行產(chǎn)品認(rèn)知引導(dǎo)，運(yùn)用引起客戶群共鳴、打動其內(nèi)心的宣傳。 通過研究 “ 項目輻射半徑 ” 與 “ 消費(fèi)者購房半徑 ” 的關(guān)系 ,我公司市場研究部和策劃部經(jīng)過反復(fù)研究和討論，認(rèn)為本案的 “ 項目輻射半徑 ” 與 “ 消費(fèi)者購房半徑 ”可以確定為西起東三環(huán)國貿(mào)，西到東六環(huán)乃至通州區(qū)域，北起朝陽北路，南到京沈高速路的范圍。 重視市場速度的戰(zhàn)略 由于本項目的總體規(guī)模，地段條件、項目的規(guī)劃條件等，綜合考慮項目的目標(biāo)利潤和風(fēng)險因子，建議采用快速開發(fā)、速度營銷的模式，以市場速度，降低項目風(fēng) 險，實現(xiàn)項目的階段性戰(zhàn)略。因此 在建筑的造型以及色彩方面應(yīng)追求盡量的簡單與純粹。 （ 1）建筑風(fēng)格上建議追求一種穩(wěn)重不張揚(yáng)、現(xiàn)代不輕浮的建筑風(fēng)格。建議選用極具文化底蘊(yùn)的毛石、鐵銹板、劈裂石等材料，進(jìn)行大膽的創(chuàng)新。 燈光與園林的結(jié)合 在居住型小區(qū)的園林建設(shè)中，燈光的效果尤為重要。增加餐廚面積，拉近家庭成員的距離感。同時也可滿足部分投資客戶的需求。在此我們將對物業(yè)管理的建議分為三個層面： 服務(wù)管理 ——— 日常公共區(qū)域內(nèi) 的保安 ——— 日常公共區(qū)域內(nèi)的保潔 ——— 社區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù) ——— 社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的保養(yǎng)維修 ——— 住戶郵件信報的發(fā)放 ——— 小區(qū)住戶車輛管理 ——— 小區(qū)會所與車庫的日常管理等等 溝通聯(lián)系 —— 區(qū)內(nèi)植物及種植用地的認(rèn)養(yǎng)與租用 —— 節(jié)日禮品的派發(fā) —— 保證及時負(fù)責(zé)的維修 —— 時事業(yè)主民意調(diào)查 —— 網(wǎng)上溝通活動 —— 定期組織業(yè)主聯(lián)誼活動等等 有償服務(wù) ——— 入戶清潔 —— — 送水送物 ——— 租賃房產(chǎn) ——— 代客泊車 ——— 代客購物 ——— 代客照管寵物等等 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 34 五、產(chǎn)品模型 根據(jù)市場調(diào)查，本區(qū)域住宅市場上大多數(shù)的項目以兩居或一居為主力戶型，銷售建筑面積一居為 55－ 70 平方米，兩居 75－ 100 平方米左右。讓客戶對本項目產(chǎn)生品質(zhì)比周邊項目好的情況下，價格更低的認(rèn)識。 （二） LOGO 設(shè)計思路及手法 （待整合） 應(yīng)服從本案的總體形象要求。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 38 B. 提高客戶心理歸宿感 本項目由于規(guī)模較小，所以能夠易于抓住局 部的目標(biāo)客戶或某個細(xì)分市場，使項目特色更加突出，因此包裝工作應(yīng)當(dāng)目標(biāo)客戶狀態(tài)展開。 以軟文炒作、事件炒作為主要形式 過多的媒體、過多的廣告已經(jīng)讓消費(fèi)者無暇去接受更多的信息，因此只有不斷增加曝光頻率，才能夠起到引起注意的目的。 D. 通過展開“邊緣貴族”的生活的討論，引起社會對此部分人群的關(guān)注。 在各個階段都提到“邊緣貴族”起源于本項目，讓本項目客戶也擁有較大的歸宿感。在本案的概念整合和準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒之時，可以借展會之機(jī)，全面完整地展示形象，并進(jìn)一步促進(jìn)銷售。 現(xiàn)場在看房客戶較多的時候舉行小的抽獎活動，贈送低價的小禮品。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 42 七、推廣行動方案 整體項目推廣階段：共計 18 個月 整體銷售階段：共計 12 個月（銷售 80%）。 局部小范圍，如樓市圖等展開小范圍宣傳，積蓄客戶儲備。 活動開展，各主要時尚類媒體（時尚、新周刊、瑞麗家居等）、針對媒體（經(jīng)濟(jì)觀察報）等全面展開關(guān)于本項目針對人群的報道 。集各實效性推廣手段于一體， 從各方面對項目支持， 將項目重新推上銷售最高潮 。 （六）二次強(qiáng)銷期 展開第 二次的全面宣傳攻勢，借項目封頂?shù)裙こ踢M(jìn)度等信息的發(fā)布，再一次強(qiáng)化項目的優(yōu)勢及其他特點(diǎn)。