【正文】 （六）二次強(qiáng)銷期 展開第 二次的全面宣傳攻勢，借項目封頂?shù)裙こ踢M(jìn)度等信息的發(fā)布，再一次強(qiáng)化項目的優(yōu)勢及其他特點(diǎn)。 活動開展，各主要時尚類媒體（時尚、新周刊、瑞麗家居等）、針對媒體（經(jīng)濟(jì)觀察報）等全面展開關(guān)于本項目針對人群的報道 。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 42 七、推廣行動方案 整體項目推廣階段：共計 18 個月 整體銷售階段：共計 12 個月（銷售 80%）。在本案的概念整合和準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒之時，可以借展會之機(jī)，全面完整地展示形象，并進(jìn)一步促進(jìn)銷售。 D. 通過展開“邊緣貴族”的生活的討論，引起社會對此部分人群的關(guān)注。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 38 B. 提高客戶心理歸宿感 本項目由于規(guī)模較小，所以能夠易于抓住局 部的目標(biāo)客戶或某個細(xì)分市場，使項目特色更加突出，因此包裝工作應(yīng)當(dāng)目標(biāo)客戶狀態(tài)展開。讓客戶對本項目產(chǎn)生品質(zhì)比周邊項目好的情況下，價格更低的認(rèn)識。同時也可滿足部分投資客戶的需求。 燈光與園林的結(jié)合 在居住型小區(qū)的園林建設(shè)中，燈光的效果尤為重要。 （ 1）建筑風(fēng)格上建議追求一種穩(wěn)重不張揚(yáng)、現(xiàn)代不輕浮的建筑風(fēng)格。 重視市場速度的戰(zhàn)略 由于本項目的總體規(guī)模，地段條件、項目的規(guī)劃條件等，綜合考慮項目的目標(biāo)利潤和風(fēng)險因子，建議采用快速開發(fā)、速度營銷的模式，以市場速度，降低項目風(fēng) 險，實現(xiàn)項目的階段性戰(zhàn)略。強(qiáng)調(diào)地是掌握目標(biāo)客戶的心理和行為后，可以針對特定的客戶心理，進(jìn)行產(chǎn)品認(rèn)知引導(dǎo)，運(yùn)用引起客戶群共鳴、打動其內(nèi)心的宣傳。這些客戶的來源主要包括以下幾類。 本區(qū)域內(nèi)定位較為突出包括東一時區(qū)、華龍美樹等一些項目，定位方向通常是面向 CBD 白領(lǐng)階層的公寓或普通住宅，而個性化之處并不獨(dú)特。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 22 第四章 項目戰(zhàn)略及市場定位 一、中廣信操盤思想 市場理念：分析和把握市場階段性和成長性特征，重視和把握潛在的市 場和需求，突出和強(qiáng)調(diào)市場自身的發(fā)育和發(fā)展能力。 ③周邊項目產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為明顯，缺少產(chǎn)品的明確買點(diǎn)，本項 目只要能夠明確目標(biāo)客戶群，并針對客戶量身打造合適的產(chǎn)品，通過適當(dāng)?shù)恼蠣I銷，熱賣是不成問題的。 ③本項目位于 CBD板塊與通州板塊的聯(lián)接段上，能夠最大限度的發(fā)揮 CBD 配套生活區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢和輕軌的交通優(yōu)勢，規(guī)避兩個板塊的不足點(diǎn)。 ㎡） 不帶電梯： /月 /㎡ 帶電梯： /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 尾房 尾房 10 主力戶型面積 （㎡） 48180㎡ 以二居室為主 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 12 產(chǎn)品定位 13 項目地點(diǎn) 朝陽區(qū) 東壩集團(tuán)中區(qū) 朝陽區(qū) 東葦路 9號 (管莊路口北 600米 ) 14 交通條件 公交車 908支、 60 72 350支、 406路，另有社區(qū)巴士往返于奧園及國貿(mào)之間 社區(qū)班車每日接送業(yè)主到地鐵站。全落地窗，大尺度視覺空間，陽光通透縱深。區(qū)域內(nèi)建筑業(yè)態(tài)中普通住宅占到相當(dāng)?shù)谋壤? 表 13 市調(diào)項目單價情況 單位：萬平方米 項目名稱 目前均價 開盤均價 在售面積 折扣 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 4600 4600 20 無折扣 雙橋溫泉花園 4000 3620 6 東 1時區(qū) 4900（精裝修） 4200 20 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 5800 4900 11 閱讀萊茵 4600 4400 11 東領(lǐng)鑒筑 4600 4380 萬象新天 5800 4700 無折扣 華龍美樹 5050 4900 8 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 4200 4200 05年 3月開盤 不確定 德國樓尚 4500 4380 16 匯鴻家園 4300 4200 11 無折扣 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 14 主要賣點(diǎn)分析 表 14 市調(diào)項目賣點(diǎn)情況 區(qū)域 項目名稱 主要賣點(diǎn) 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境、配套設(shè)施、準(zhǔn)現(xiàn)房 雙橋溫泉花園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境 東 1時區(qū) 建筑風(fēng)格、綠化環(huán)境、溫泉景觀 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 奧運(yùn)主題、高綠化率、健康概念、景觀 閱讀萊茵 建筑風(fēng)格、戶型配比、智能科技、配套設(shè)施 東領(lǐng)鑒筑 區(qū)位、配套設(shè)施、建筑規(guī)劃 萬象新天 景觀、建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃 華龍美樹 交通區(qū)位、低總價、景觀 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 交通區(qū)位、園林景觀、建筑外立面 德國樓尚 建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計 匯鴻家園 區(qū)位、交通及配套 單價對比分析圖49004500 4600 4300505046005800東1時區(qū)德國樓尚 東領(lǐng)鑒筑 匯鴻家園 華龍美樹 柏陽景園 萬象新天房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 15 四、區(qū)域市場調(diào)研分析總結(jié) 1） 區(qū)域市場機(jī)會和空白 普通住宅項目在本區(qū)域內(nèi)得到廣泛的認(rèn)可。 50 平方米左右的一居室約為總戶型比例的 10%— 12%。 ? 低密度、中低檔健康住宅需求依然旺盛。有一定的經(jīng)濟(jì)實力，具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力，并以一次置業(yè)和投資置業(yè)為主。 ? 區(qū)域周邊的企、事業(yè)單位改善職工居住條件所選擇的住房。本項目所在區(qū)域也會隨著城市的東移而成為距離核心商圈較近，交通發(fā)達(dá)，配套較完善的人口聚居區(qū)域之一。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 7 第二章 區(qū)域市場分析 一、區(qū)域劃分說明 本項目地處朝陽區(qū)東五環(huán)以外，因此在對本項目相關(guān)區(qū)域市場環(huán)境分析過程中，選取東五環(huán)以外、京順路沿線。外省市個人購房者比例也較高，為 32%。 通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯，在均價上升的熱點(diǎn)區(qū)域中，銷售均價同比增長幅度最大的通州區(qū)漲幅度達(dá)到 %，上漲 元，這與今年以來通州區(qū)市政道路與基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善以及與其他地區(qū)相比交通優(yōu)勢不斷增大是分不開的 。房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 1 目 錄 總體市場環(huán)境分析 區(qū)域市場環(huán)境分析 項目 SWOT 分析 項目戰(zhàn)略及市場定位 項目產(chǎn)品設(shè)計及產(chǎn)品模型 營銷推廣策劃 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 2 第一章 總體市場分析 一、 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析 （一）市場供應(yīng)分析 觀 點(diǎn)：受宏觀調(diào)控的影響，今年市場供應(yīng)總量減少、投放速度放緩、但交易火爆 根據(jù) 中廣信 市場研究部的跟蹤統(tǒng)計，截止到 9 月底， 2021 年北京市新開商品房屋面積 萬平方米，較去年同期的 萬平方米減少 %；其中新開住宅面積 1499 萬平方米，較去年同期的 萬平方米減少了 5%。 （二） 、銷售情況 (需求的體現(xiàn) )： 觀點(diǎn) 1：在主觀上宏觀調(diào)控的影響下，市場供需狀況反映的客觀結(jié)果是， 2021年北京房地產(chǎn)銷售市場上一片旺銷之聲。其余類型客戶很少。東至東六環(huán)，北至定福莊，南至京沈高速路作為同本項目最直接的競爭區(qū)域進(jìn)行分析。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 8 三、區(qū)域市場調(diào)研分析 進(jìn)行市場分析的主要目的就在于通過了解市場狀況，尋找市場的空缺，或者重新開辟市場，以避開競爭對手，減少自身損耗，即所謂“避實擊虛” 。 ? 對該區(qū)域認(rèn)可的投資置業(yè)客群。 ? 學(xué)歷高。 ? 戶型面積在 7585 ㎡的小戶型二居室市場反映良好。 63%31%6%板樓塔樓板塔結(jié)合房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 12 ? 配 置： 在所調(diào)查的項目中毛坯房占到總戶型的 70%，精裝修為 20%，其余 10%為簡裝修。 本區(qū)域與 CBD 商圈的距離優(yōu)勢及交通的便捷使市場認(rèn)同度近一步的提高， 城市東擴(kuò)使本區(qū)域有著較強(qiáng)的上升發(fā)展空間。 區(qū)域內(nèi)市場供給量相對集中，同時根據(jù)調(diào)研在售項目的銷售情況顯示，區(qū)域中小戶型銷售狀況良好，說明潛在的市場需求對住宅總價敏感度較高，但看好其中、遠(yuǎn)期的升值潛力。 17 售樓電話 01065470808333 3332 0108539616717165687070 01065480888 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 18 市場調(diào)查統(tǒng)覽表三 案 名 類 別 東領(lǐng)鑒筑 柏陽景園 萬象新天 1 開發(fā)商 北京寶匯房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 北京柏基置業(yè)有限公司 北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 2 占地面積 （萬㎡） ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） ㎡ ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn) 品類型 板樓 、 板塔結(jié)合 板樓 板樓 、 塔樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 5,800元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 73 90 85 36 731路等 15 供暖元 （元 /月 ④本 項目小體量規(guī)模，加之相對便利的交通優(yōu)勢，對 CBD，乃至整個東區(qū)購房群體中的中層置業(yè)者有較強(qiáng)的吸引力。 ④隨著項目一、二期業(yè)主入住，社區(qū)逐漸成熟初具規(guī)模，對購房者形成吸引。 挖掘和培育大眾需求、潛在市場，實現(xiàn)速度營銷、快速開發(fā)的市場模式。所以本案不能僅僅滿足于“ CBD 白領(lǐng)階層專 享公寓”的稱謂，而應(yīng)能昭示未來動向，或是揭示文化內(nèi)涵，展現(xiàn)美好前景，提供獨(dú)一無二的生活方式共享。 ? 自由職業(yè)者（以律師、廣告人士為主）； ? IT 行業(yè)從業(yè)人員。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)