【正文】 裝 修 或 菜單式裝修方案，小區(qū)戶內所配置的產品應保證一定的品質和中高檔的形象，從而保證房產的品質與小區(qū)業(yè)主的身份相符。 C 陽光浴室 傳統(tǒng)主臥衛(wèi)生間基本是一個黑房間，長期使用后容易滋生細菌，更不易打理。建議在園林中選擇局部地點鋪裝彩色光感玻璃，在晚上當人們踏上這種玻璃，即可發(fā)出不能色彩的燈光，燈光映在人與樓的身上，反映出光影的動感與建筑相互呼應。并且在小區(qū)最外圍的樓體裙樓部分，大膽使用水泥刻灰浮雕裝飾法進行裝飾，既可以低廉的價格造就出區(qū)域內標志性建筑，又可以非常貼切地與生態(tài)文化社區(qū)的主題切合。 （ 2）整個小區(qū)應注重窗的設計，應盡量降低窗臺的高度，多考慮采用落地 窗設計，尤其是南向立面窗戶設計，應充分體現(xiàn)小區(qū)的采光及觀景 效果。 所以，在確立本案的建筑風格時，我們并不能一味的模仿更不能一味的追求反差。 針對性市場策略與產品策略 采用針對性市場策略 ，以大眾需求和目標需求進行針對性市場策劃和產品策劃，策劃項目得規(guī)劃優(yōu)勢、產品優(yōu)勢，以市場速度和風險控制為主要環(huán)節(jié)控制點。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 29 四、價格定位 根據(jù) 我們對市場的理解以及近日對項目周邊市場競爭項目的調查與思考，我們認為塔樓的價格做到 4000— 4200 元 /㎡；精裝修產品均價 45005000 元 /㎡，是具備市場競爭力的，也是合理的，這主要基于以下幾點的思考： ? 住宅郊區(qū)化、城市空心論的趨勢在加強，城市東擴給項目較好的市場時機。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 27 消費者購房半徑分析：（消費者購房半徑主要受以下因素影響） 收入水平 ：消費群體收入水平應該說是最重要的影響因素，不同收入水平群體或者說不同收入等級的群體基本上不可能選擇同一個項目；收入水平越高相對而言，購房半徑會越大； 本案 的準業(yè)主一類 “ 發(fā)展中的成長型 ” 白領一族，他們敢花未來的錢，并且其收入和事業(yè)都處在不斷的增長中。 根據(jù)購買目的不同，客戶定位又可細分為： ? 自用型客戶Ⅰ 族群：中關村 內 E 時代的 IT 族群 年齡： 2230 歲 家庭人口： 2 人 家庭月收入： 4000 元左右 ? 自用型客戶Ⅱ 族群：白領新貴一族 年齡： 2835 歲 家庭人口： 23 人 家庭月收入： 6000 元以上 ? 投資型客戶 動機：關注產品增值、保值 由于 CBD 配套生活區(qū)的發(fā)展，促進產品升值 方式：自用兼投資 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 26 目標客戶群的價值取向及消費特征 ? 生活便利程度，熱衷于在本地區(qū)升級置業(yè)； ? 注重自然環(huán)境，追求生活的高品質和情趣； ? 工作繁忙，高速生活節(jié)奏，追求一種工作之外心情的釋放； ? 看重人與人、人與自然的有效溝通等； ? 購房為滿足 舒適、享受自住的需要； ? 在理性購買、追求物質生活的同時追求更高的精神生活； ? 認同生活及產品的附加值及產品的外在包裝； ? 有一定對生活的鑒賞能力，需要全方位、周到細膩的生活呵護； ? 具有色彩鮮明的現(xiàn)代都市生活價值觀； ? 呼喚帶有務實理念，并高于產品層面的理性產品； ? 追求個性、時尚、溫馨、舒適的居住氛圍。 ? 自由職業(yè)者（以律師、廣告人士為主）； ? IT 行業(yè)從業(yè)人員。 2） . 推廣定位：項目推廣主要以活動營銷充分挖掘本公司在東部區(qū)域乃至通州區(qū)域積累的老客戶資源，以個性推廣充分挖掘我公司區(qū)域客戶資源，贏得區(qū)域競爭市場。所以本案不能僅僅滿足于“ CBD 白領階層專 享公寓”的稱謂，而應能昭示未來動向，或是揭示文化內涵，展現(xiàn)美好前景，提供獨一無二的生活方式共享。 項目作為 CBD 核心生活配套區(qū)域，以優(yōu)越的地段、便捷的交通、以中高檔住宅產品、高品質的生活氛圍作為項目的核心競爭優(yōu)勢和賣點。 挖掘和培育大眾需求、潛在市場，實現(xiàn)速度營銷、快速開發(fā)的市場模式。 ③項目距離交通、生活配套有一定 距離，降低項目整體競爭力度。 ④隨著項目一、二期業(yè)主入住，社區(qū)逐漸成熟初具規(guī)模，對購房者形成吸引。 ③項目規(guī)模較小，在規(guī)劃方面發(fā)揮空間較小。 ④本 項目小體量規(guī)模，加之相對便利的交通優(yōu)勢，對 CBD，乃至整個東區(qū)購房群體中的中層置業(yè)者有較強的吸引力。居民出行主要靠京通快速路、東五環(huán)和城鐵八通線 ，多條公交線通過本項目，交通狀況較為良好。 73 90 85 36 731路等 15 供暖元 （元 /月 外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。 17 售樓電話 01065470808333 3332 0108539616717165687070 01065480888 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 18 市場調查統(tǒng)覽表三 案 名 類 別 東領鑒筑 柏陽景園 萬象新天 1 開發(fā)商 北京寶匯房地產開發(fā)有限 責任公司 北京柏基置業(yè)有限公司 北京天鴻房地產開發(fā)有限 責任公司 2 占地面積 （萬㎡） ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） ㎡ ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產 品類型 板樓 、 板塔結合 板樓 板樓 、 塔樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 5,800元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 7585㎡ 11 裝修標準 精裝 毛坯 毛坯 12 產品定位 中高擋住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 建國路雙會橋 南 1號 朝陽區(qū) 東葦路 9號 . 管莊路口北 600米 朝陽區(qū) 常營鄉(xiāng) (城鐵雙橋站向北 700米 ) 14 交通條件 城鐵八通線，社區(qū)公交路線： 73 38 73 8331 9 72 815等。 區(qū)域內市場供給量相對集中，同時根據(jù)調研在售項目的銷售情況顯示，區(qū)域中小戶型銷售狀況良好，說明潛在的市場需求對住宅總價敏感度較高，但看好其中、遠期的升值潛力。 區(qū)域內具 有高性價比和擁有足夠吸引潛在客群的特色產品的項目并不多見。 本區(qū)域與 CBD 商圈的距離優(yōu)勢及交通的便捷使市場認同度近一步的提高， 城市東擴使本區(qū)域有著較強的上升發(fā)展空間。 20%10%70%精裝修簡裝修毛坯房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 13 區(qū)域市場價格及預期 城市東擴、市政交通的近期規(guī)劃 等因素拉動了本區(qū)域內住宅價格的上漲，區(qū)域內市場廣泛認可的價位在 4000— 5500 元 /平方米，總價介于 28— 35 萬元之間。 63%31%6%板樓塔樓板塔結合房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 12 ? 配 置： 在所調查的項目中毛坯房占到總戶型的 70%，精裝修為 20%，其余 10%為簡裝修。 ? 普通住宅需求量上升，有較大的成長空間。 ? 戶型面積在 7585 ㎡的小戶型二居室市場反映良好。 ? 對住宅類建筑產品有一定的要求，向往更高品質和與國際接軌的建筑產品，傾向于高層板樓或塔樓，以中、小戶型需求為主。 ? 學歷高。北京本身就是一個年齡結構比較輕的城市，而京通快速沿線地區(qū)內人口多為在 CBD 工作的年輕白領，平均年齡與北 京整體相比更加年輕，更具有開放時尚的生活觀念，強烈的消費意識。 ? 對該區(qū)域認可的投資置業(yè)客群。 ? 經濟適用房供給量增加，商品房市場空間受到擠壓。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 8 三、區(qū)域市場調研分析 進行市場分析的主要目的就在于通過了解市場狀況，尋找市場的空缺，或者重新開辟市場，以避開競爭對手，減少自身損耗，即所謂“避實擊虛” 。 教育配套：本區(qū)域也屬于北京市第二學院區(qū)， 北廣、二外等六所高校營造了該地區(qū)的人文環(huán)境 ； 定福莊四小、定福莊三小、大黃莊中學；團結湖第一幼兒園分園 等形成該區(qū)域完整的教育配套體系。東至東六環(huán)，北至定福莊，南至京沈高速路作為同本項目最直接的競爭區(qū)域進行分析。由于 2021 年上半年 SARS 的影響，去年 7 月份寫字樓價格降到了 13000 元 /平米以內，而本年度 2 月份則漲到 15000 元 /平米以上， 3 月份略有回落，但由于眾多利好因素，寫字樓市場價格還將繼續(xù)堅挺。其余類型客戶很少。 商品房市場客戶構成情況 2021 年前 3 季度客戶構成與 2021 年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮(zhèn)購房者 比例下降，由 61%下降為 54%。 （二） 、銷售情況 (需求的體現(xiàn) )： 觀點 1：在主觀上宏觀調控的影響下，市場供需狀況反映的客觀結果是， 2021年北京房地產銷售市場上一片旺銷之聲。 遠郊區(qū)的房地產市場異?；钴S，應該是 2021 年的一大典型特征。房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 1 目 錄 總體市場環(huán)境分析 區(qū)域市場環(huán)境分析 項目 SWOT 分析 項目戰(zhàn)略及市場定位 項目產品設計及產品模型 營銷推廣策劃 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構 專業(yè)的房地產策劃資料提供商 2 第一章 總體市場分析 一、 2021 年北京房地產市場分析 （一）市場供應分析 觀 點：受宏觀調控的影響，今年市場供應總量減少、投放速度放緩、但交易火爆 根據(jù) 中廣信 市場研究部的跟蹤統(tǒng)計，截止到 9 月底， 2021 年北京市新開商品房屋面積 萬平方米，較去年同期的 萬平方米減少 %；其中新開住宅面積 1499 萬平方米，較去年同期的 萬平方米減少了 5%。 從側面反映了土地市場的動向，就是政府在加大對別墅、公寓等高檔住宅項目開發(fā)的限制力度后，開發(fā)商紛紛將目光轉向郊區(qū)。 通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯，在均價上升的熱點區(qū)域中，銷售均價同比增長幅度最大的通州區(qū)漲幅度達到 %，上漲 元，這與今年以來通州區(qū)市政道路與基礎設施的不斷改善以及與其他地區(qū)相比交通優(yōu)勢不斷增大是分不開的 。 （三）、（普通住宅）購房客群分析 說 明：所有數(shù)據(jù)來源為 efdc，百分比是各類客戶購房的總銷售額占整體銷售額的比例。外省市個人購房者比例也較高，為 32%。