【正文】 情況的所在，可以利用它完美傳達(dá)本案的主題概念，對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用，建立原始信心。在這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，制訂價(jià)格的技巧尤為重要，既要規(guī)避定價(jià)過高帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取應(yīng)有的回報(bào)。 毋庸諱言，區(qū)位是我們這個(gè)項(xiàng)目的軟肋所在，并且，實(shí)事求是的說，區(qū)位可以通過其他手段弱化或改善受眾對(duì)其不良印象，但卻無(wú)法規(guī)避。 n 建議巨森采用整合營(yíng)銷手法，在品牌推廣上做足文章，以巨森以往成功項(xiàng)目來帶動(dòng)此項(xiàng)目的附加值，此項(xiàng)前提：需投入大手筆打造企業(yè)及項(xiàng)目品牌。將項(xiàng)目的銷售價(jià)格制定的過高或過低都是危險(xiǎn)的，當(dāng)其過高時(shí)，開發(fā)商的利潤(rùn)受到影響，往往做了市場(chǎng)的“雷鋒”，而市場(chǎng)卻并不贊賞這種“雷鋒”；當(dāng)其過低時(shí)，開發(fā)商必然要承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)的“玩火者”往往是自焚的下場(chǎng)。 第五部分 撥動(dòng)價(jià)格這根敏感的神經(jīng) （項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略） 第一節(jié) 價(jià)格是把鋒利的雙刃劍 n 過低的銷售價(jià)格是以低利潤(rùn)為代價(jià)的； n 過高的銷售價(jià)格是以高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)的。（此價(jià)格可做參考之用） 教育——讓孩子不輸在起跑線上 根據(jù)前面的市調(diào)所反映出的軟肋，教育問題不容忽視，特別在幼兒教育上，本案周邊缺乏好的幼兒教育機(jī)構(gòu)，制約了教育的發(fā)展。 （略） 第八、綠松喚嶺： 月明閣樓距的綠化帶上種上松樹及其他草木，并配以假山奇石。 第四、柳岸聞鶯： 以二十埠河一帶為主，沿河栽種垂柳，在綠化的同時(shí)也改造了二十埠河，營(yíng)造出 “萬(wàn)條垂下綠絲濤”的畫意。隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們不再滿足于簡(jiǎn)單的栽點(diǎn)樹，種點(diǎn)草，對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機(jī)勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽(yáng)光草坪，太陽(yáng)島等景點(diǎn)是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂園則是兒童們玩耍的天堂。先進(jìn)的環(huán)保材料，使小區(qū)居民遠(yuǎn)離污染。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑…… ■通過人工與自然的交匯形成人們觀水、聽水、戲水的場(chǎng)景。 三大倡導(dǎo)——揭開明月港灣神秘面紗 為了體現(xiàn)明月港灣的特點(diǎn)和價(jià)值理念，也為了促進(jìn)明月港灣的營(yíng)銷，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂土三大倡導(dǎo)，作為本案營(yíng)銷的概念傳播。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自自然，只是在其中加了些小小的點(diǎn)綴。 關(guān)于環(huán)境 調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購(gòu)房的消費(fèi)者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。 n 陽(yáng)臺(tái)盡可能寬大，長(zhǎng)度不小于寬度； n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開門不影響主人休息； n 針對(duì)門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計(jì)中可考慮陽(yáng)光房。 n 小區(qū)大門內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書“明月港灣”， n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時(shí)，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合； n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。 關(guān)于總體規(guī)劃 n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺(tái)走廊、假山奇石）為世界著名的中國(guó)建筑師陳世民倡導(dǎo)的時(shí)代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點(diǎn)：對(duì)自然的污染小，抗疫能力強(qiáng)）。 而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點(diǎn)就是對(duì)細(xì)節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細(xì)節(jié)為王”。 小戶型躍復(fù)式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動(dòng)靜完全分離，實(shí)現(xiàn)空中別墅的感覺。 單身住宅：戶型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。 120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。 逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點(diǎn)，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺(tái)，讓業(yè)主時(shí)刻感受閑逸的生活。 近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場(chǎng)之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設(shè)置綠化帶將主干道改成兩個(gè)單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進(jìn)入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。具體劃分（見圖示）。 主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不強(qiáng)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其收入增長(zhǎng)將有較大潛力；家庭實(shí)際月總收入在1500元左右。 第三節(jié) 策劃思路 [明月港灣] 第四節(jié) 目標(biāo)人群定位 一、明月港灣主要客戶群 主要客戶群年齡分析： 32歲到52歲之間的群體。所以用“明月”來涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。 第二節(jié) 策劃理念 （一）項(xiàng)目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩(shī)情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。 玉蘭苑等小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，景觀設(shè)計(jì)沒有太多健康話題，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)陳舊，根本無(wú)法滿足現(xiàn)在消費(fèi)者的需求，因此成了本案的最佳突破點(diǎn)，設(shè)計(jì)較好的景觀，較為理想的戶型，且價(jià)格相對(duì)不高，環(huán)境有好。 本案所處地域的治安情況較差，居民的收入低，市民對(duì)這一區(qū)域的印象較差，所以物業(yè)無(wú)疑要成為不可或缺的重要組成部分。 長(zhǎng)期以來，東區(qū)的擁擠、雜亂給購(gòu)房者留下了較差的印象。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強(qiáng)有力的保障。人口規(guī)?？刂圃?9萬(wàn)人。 同時(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，也同樣應(yīng)該看到：合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群已經(jīng)開始向理性化消費(fèi)者轉(zhuǎn)變；市場(chǎng)漸趨成熟；產(chǎn)品向差異化發(fā)展；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。在上世紀(jì)90年代中期，合肥的家庭就完成了家電消費(fèi)，經(jīng)過57年的積累，合肥市居民消費(fèi)需求已經(jīng)進(jìn)入住宅消費(fèi)期，所以這種旺盛的需求實(shí)際上是厚積薄發(fā)。 序號(hào) 因素 比例 % 1 價(jià)格 2 交通 3 樓盤質(zhì)量 4 物業(yè)管理 5 小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀 6 學(xué)區(qū)劃分 7 周邊自然環(huán)境 8 周邊生活配套設(shè)施 9 開發(fā)商的形象及信譽(yù) 10 小區(qū)內(nèi)居住人群狀況 11 增值潛力 有五成消費(fèi)者選擇在東區(qū)購(gòu)買“兩室型”住宅，另外，有四成消費(fèi)者選擇“三室型”住宅。在購(gòu)東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55% 從工作地點(diǎn)來看。消費(fèi)者以區(qū)內(nèi)企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，%。未來隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開發(fā)余量。這些特色概括起來，可以歸納為以下兩點(diǎn)：教育為樓盤開發(fā)增光添金；圍繞山水以生態(tài)為題作秀博彩。相對(duì)于合肥其他三個(gè)行政區(qū)來說，其各項(xiàng)發(fā)展都較為成熟，住宅的價(jià)格在四區(qū)中也相對(duì)較高。合肥火車站、長(zhǎng)途汽車站、旅游汽車站、出租車旅游公司等坐落在區(qū)內(nèi)，鐵路、公路、水運(yùn)等交通發(fā)達(dá)。 ◆ 瑤海區(qū)：隨著合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。 明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場(chǎng)、漕沖批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)。合肥某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃分析全案作者：日期：合肥明月港灣房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案目 錄 第一部分：合肥東市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘 二、 誰(shuí)在東區(qū)購(gòu)房 三、 購(gòu)房者希望在東區(qū)購(gòu)什么樣的房 第二部分：市場(chǎng)調(diào)研 一、區(qū)域市場(chǎng)分析 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 三、本案優(yōu)劣勢(shì)分析 第三部分：項(xiàng)目主題定位 一、 項(xiàng)目定位 二、 策劃理念 三、 策劃思路 四、 目標(biāo)人群定位 第四部分：產(chǎn)品策略 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 二、 產(chǎn)品形式建議 三、 套型設(shè)計(jì)建議 四、 差異是產(chǎn)品取勝的殺手锏 五、 教育——未來的希望 第五部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 一、 價(jià)格是把鋒利的雙刃劍 二、 市場(chǎng)不需要雷鋒，更會(huì)拋棄玩火者 三、 低開高走，步步為營(yíng) 第六部分：廣告策略 一、 推廣策略 二、 推廣媒體 三、 推廣訴求 四、 推廣思路 五、 促銷活動(dòng) 第七部分：因?yàn)閷I(yè)所以營(yíng)銷 第一部分 撥云見日看東區(qū) （合肥東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析） 第一節(jié) 板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商需從眾多的市場(chǎng)現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會(huì)，獲得成功。該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了很大的制約,無(wú)論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價(jià)格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時(shí)落后只是發(fā)展的時(shí)間問題,在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進(jìn)入發(fā)展的快車道。 合肥市四大區(qū)域概況： ◆ 包河區(qū)：處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)的最佳選擇，未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠?qū)Ω黝惿a(chǎn)要素產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，必將快速迎來一個(gè)工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時(shí)期”?，幒^(qū)是交通樞紐區(qū)。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬(wàn)，下轄１０個(gè)街道、３個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色。從購(gòu)買群體上看，除了區(qū)內(nèi)及周邊的有意于改變居住條件的居民，購(gòu)買群體向整個(gè)合肥市外延。 從職業(yè)狀況來看。 從居住區(qū)域來看。 3. 價(jià)格