【正文】 情況的所在，可以利用它完美傳達本案的主題概念，對購房者產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用，建立原始信心。在這個項目的運作中，制訂價格的技巧尤為重要，既要規(guī)避定價過高帶來的市場風(fēng)險，又要保證獲取應(yīng)有的回報。 毋庸諱言，區(qū)位是我們這個項目的軟肋所在，并且，實事求是的說，區(qū)位可以通過其他手段弱化或改善受眾對其不良印象，但卻無法規(guī)避。 n 建議巨森采用整合營銷手法，在品牌推廣上做足文章，以巨森以往成功項目來帶動此項目的附加值，此項前提：需投入大手筆打造企業(yè)及項目品牌。將項目的銷售價格制定的過高或過低都是危險的，當(dāng)其過高時，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場的“雷鋒”，而市場卻并不贊賞這種“雷鋒”；當(dāng)其過低時，開發(fā)商必然要承擔(dān)過大的風(fēng)險，而市場的“玩火者”往往是自焚的下場。 第五部分 撥動價格這根敏感的神經(jīng) （項目價格策略） 第一節(jié) 價格是把鋒利的雙刃劍 n 過低的銷售價格是以低利潤為代價的； n 過高的銷售價格是以高風(fēng)險為代價的。（此價格可做參考之用） 教育——讓孩子不輸在起跑線上 根據(jù)前面的市調(diào)所反映出的軟肋，教育問題不容忽視，特別在幼兒教育上，本案周邊缺乏好的幼兒教育機構(gòu)，制約了教育的發(fā)展。 （略） 第八、綠松喚嶺： 月明閣樓距的綠化帶上種上松樹及其他草木，并配以假山奇石。 第四、柳岸聞鶯： 以二十埠河一帶為主，沿河栽種垂柳，在綠化的同時也改造了二十埠河，營造出 “萬條垂下綠絲濤”的畫意。隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們不再滿足于簡單的栽點樹，種點草，對景觀設(shè)計提出了更高的要求。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽光草坪，太陽島等景點是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂園則是兒童們玩耍的天堂。先進的環(huán)保材料，使小區(qū)居民遠(yuǎn)離污染。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑…… ■通過人工與自然的交匯形成人們觀水、聽水、戲水的場景。 三大倡導(dǎo)——揭開明月港灣神秘面紗 為了體現(xiàn)明月港灣的特點和價值理念，也為了促進明月港灣的營銷，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂土三大倡導(dǎo)，作為本案營銷的概念傳播。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自自然，只是在其中加了些小小的點綴。 關(guān)于環(huán)境 調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購房的消費者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設(shè)計。 n 陽臺盡可能寬大，長度不小于寬度； n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開門不影響主人休息； n 針對門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風(fēng)效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設(shè)計中可考慮陽光房。 n 小區(qū)大門內(nèi)水池中央可放一頑石，頑石上書“明月港灣”， n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合； n 在配套設(shè)施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。 關(guān)于總體規(guī)劃 n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺走廊、假山奇石）為世界著名的中國建筑師陳世民倡導(dǎo)的時代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點：對自然的污染小，抗疫能力強）。 而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點就是對細(xì)節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細(xì)節(jié)為王”。 小戶型躍復(fù)式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動靜完全分離，實現(xiàn)空中別墅的感覺。 單身住宅：戶型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。 120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。 逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺，讓業(yè)主時刻感受閑逸的生活。 近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設(shè)置綠化帶將主干道改成兩個單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實現(xiàn)小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。具體劃分（見圖示）。 主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟基礎(chǔ)不強，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展其收入增長將有較大潛力；家庭實際月總收入在1500元左右。 第三節(jié) 策劃思路 [明月港灣] 第四節(jié) 目標(biāo)人群定位 一、明月港灣主要客戶群 主要客戶群年齡分析： 32歲到52歲之間的群體。所以用“明月”來涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。 第二節(jié) 策劃理念 （一）項目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。 玉蘭苑等小區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，景觀設(shè)計沒有太多健康話題，同時戶型設(shè)計陳舊，根本無法滿足現(xiàn)在消費者的需求，因此成了本案的最佳突破點，設(shè)計較好的景觀，較為理想的戶型，且價格相對不高，環(huán)境有好。 本案所處地域的治安情況較差，居民的收入低，市民對這一區(qū)域的印象較差，所以物業(yè)無疑要成為不可或缺的重要組成部分。 長期以來，東區(qū)的擁擠、雜亂給購房者留下了較差的印象。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強有力的保障。人口規(guī)模控制在39萬人。 同時，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，也同樣應(yīng)該看到：合肥房地產(chǎn)市場的消費群已經(jīng)開始向理性化消費者轉(zhuǎn)變；市場漸趨成熟；產(chǎn)品向差異化發(fā)展；市場競爭加劇。在上世紀(jì)90年代中期，合肥的家庭就完成了家電消費，經(jīng)過57年的積累，合肥市居民消費需求已經(jīng)進入住宅消費期，所以這種旺盛的需求實際上是厚積薄發(fā)。 序號 因素 比例 % 1 價格 2 交通 3 樓盤質(zhì)量 4 物業(yè)管理 5 小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀 6 學(xué)區(qū)劃分 7 周邊自然環(huán)境 8 周邊生活配套設(shè)施 9 開發(fā)商的形象及信譽 10 小區(qū)內(nèi)居住人群狀況 11 增值潛力 有五成消費者選擇在東區(qū)購買“兩室型”住宅，另外，有四成消費者選擇“三室型”住宅。在購東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55% 從工作地點來看。消費者以區(qū)內(nèi)企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，%。未來隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開發(fā)余量。這些特色概括起來，可以歸納為以下兩點：教育為樓盤開發(fā)增光添金；圍繞山水以生態(tài)為題作秀博彩。相對于合肥其他三個行政區(qū)來說，其各項發(fā)展都較為成熟，住宅的價格在四區(qū)中也相對較高。合肥火車站、長途汽車站、旅游汽車站、出租車旅游公司等坐落在區(qū)內(nèi)，鐵路、公路、水運等交通發(fā)達。 ◆ 瑤海區(qū)：隨著合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。 明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。合肥某房地產(chǎn)公司項目策劃分析全案作者：日期：合肥明月港灣房地產(chǎn)項目策劃全案目 錄 第一部分：合肥東市房地產(chǎn)市場分析 一、 板塊之爭顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場亟待發(fā)掘 二、 誰在東區(qū)購房 三、 購房者希望在東區(qū)購什么樣的房 第二部分：市場調(diào)研 一、區(qū)域市場分析 二、競爭項目分析 三、本案優(yōu)劣勢分析 第三部分：項目主題定位 一、 項目定位 二、 策劃理念 三、 策劃思路 四、 目標(biāo)人群定位 第四部分：產(chǎn)品策略 一、 規(guī)劃設(shè)計建議 二、 產(chǎn)品形式建議 三、 套型設(shè)計建議 四、 差異是產(chǎn)品取勝的殺手锏 五、 教育——未來的希望 第五部分：項目價格策略 一、 價格是把鋒利的雙刃劍 二、 市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者 三、 低開高走，步步為營 第六部分：廣告策略 一、 推廣策略 二、 推廣媒體 三、 推廣訴求 四、 推廣思路 五、 促銷活動 第七部分：因為專業(yè)所以營銷 第一部分 撥云見日看東區(qū) （合肥東區(qū)房地產(chǎn)市場分析） 第一節(jié) 板塊之爭顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場亟待發(fā)掘 房地產(chǎn)業(yè)作為一個風(fēng)險與機會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商需從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。該地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了很大的制約,無論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時落后只是發(fā)展的時間問題,在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進入發(fā)展的快車道。 合肥市四大區(qū)域概況： ◆ 包河區(qū)：處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)的最佳選擇，未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠?qū)Ω黝惿a(chǎn)要素產(chǎn)生強大的吸引力，必將快速迎來一個工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時期”?，幒^(qū)是交通樞紐區(qū)。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬，下轄１０個街道、３個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色。從購買群體上看，除了區(qū)內(nèi)及周邊的有意于改變居住條件的居民，購買群體向整個合肥市外延。 從職業(yè)狀況來看。 從居住區(qū)域來看。 3. 價格