【正文】 圈都高。 未 來(lái) 的 將 成 為 休 閑 、 娛 樂(lè) 、 購(gòu) 物 中 心 ， 必 將 帶 動(dòng) 整 個(gè) 中 心 區(qū) 零 售 業(yè) 的 全 面發(fā) 展 。商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的分布極不合理，造成消費(fèi)、休閑和購(gòu)物比例不合理。? 市場(chǎng)規(guī)模小，對(duì)人們的吸引力不大。 老年型商場(chǎng)商業(yè)設(shè)施陳舊，有待升級(jí)。隨著 2022 年安達(dá)圣百貨的開(kāi)業(yè)，整個(gè)商圈的檔次有所提升，但與周邊商業(yè)的檔次和消費(fèi)群形成更強(qiáng)烈的沖突，整個(gè)商圈處在一個(gè)調(diào)整時(shí)期。解 放 商 圈 的 商 業(yè) 定 位 為 中 檔 層 面 ， 以 服 裝 精 品 為 主 ． 最 典 型 的 是 安 達(dá) 圣 商 場(chǎng) 和 工 貿(mào) 購(gòu) 物 中 心 。 這里云集了臨汾最好的商場(chǎng)，知名的品牌。 23 / 87人流狀況 日均約 15 萬(wàn)人次，流動(dòng)率高 日均約 5 萬(wàn)人次 日均約 56 萬(wàn)人次流動(dòng)率高 日均約 10 萬(wàn)人次 解放商圈歷來(lái)是臨汾商業(yè)中心。商品檔次 低—中擋 大眾消費(fèi) 低中檔 低檔是主流 整體解放商圈的商品檔次高于其它商圈。這一點(diǎn)是其它商圈所無(wú)法比擬的。 福 利 巷 區(qū) 一 直 堅(jiān) 持 “建 設(shè) 大 市 場(chǎng) 、 搞 活 大 流 通 、 發(fā) 展大 商 貿(mào) ”的 方 針 ， 積 極 扶 持 重 點(diǎn) 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 加 強(qiáng) 對(duì) 外 招 商 宣 傳 ， 萬(wàn) 佳 福 連 鎖 超 市 、神 州 機(jī) 電 裝 飾 城 、 萬(wàn) 國(guó) 家 私 等 項(xiàng) 目 ， 淘 汰 了 破 舊 商 業(yè) 區(qū) 及 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ， 完 成 了 商業(yè) 業(yè) 態(tài) 變 革 最 初 階 段 的 跨 越 。解 放 區(qū) 是 臨 汾 市 傳 統(tǒng) 的 商 業(yè) 中 心 ， 也 是 臨 汾 本 地 人 口 的 積 聚 地 ， 促 成 位 于 其 中心 ——解 放 商 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 的 繁 榮 。 以 及 幾 大 商 圈 周邊 零 散 的 不 規(guī) 范 的 商 鋪 和 商 場(chǎng) 的 城 市 商 業(yè) 格 局 。圖表 21 / 87商 業(yè) 圈 半 徑 1 公 里 左右為 中 心 圈 層 ； 整 個(gè) 城 市 四 周 郊 區(qū) 及 新 城 區(qū) 域 為 外 圈 層 ； 與 該城 市 有 密 切 經(jīng) 濟(jì) 聯(lián) 系 的 區(qū) 域 （ 或 城 市 圈 ） 為 影 響 圈 層 。其他路段商鋪價(jià)格在 5000 元—9800 元不等，與路段、商業(yè)氛圍等多種因素有關(guān)。租賃方面：? 傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)大型百貨商場(chǎng)租賃不愁，租金可觀；如：安達(dá)圣購(gòu)物廣場(chǎng)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)形式很好，合作方式幾乎都是租金，偶有物業(yè)為扣點(diǎn)，一層每平方米每月租金甚至超過(guò) 200 元；? 店中店（市場(chǎng)）租金不菲，招商情況較好；如：財(cái)神樓服裝市場(chǎng)（地下室），面積分割 15 平方米左右不等，平均租金 元/天/平方米，租金年付。將成為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)中心。出現(xiàn)這種情況的主要原因不是供應(yīng)短缺的問(wèn)題，這恐怕與投資市場(chǎng)有很直接的關(guān)系。其中在未來(lái)12 年內(nèi)將出現(xiàn)的大型商業(yè)物業(yè)（部分）有：鼓樓廣場(chǎng)向陽(yáng)新城 名稱(chēng) 位置 商業(yè)規(guī)模 預(yù)計(jì)入市時(shí)間裕祥花苑 平陽(yáng)南街約 5000 平方米二零零六年向陽(yáng)新城 向陽(yáng)路約 30000平方米二零零五年鼓樓廣場(chǎng) 鼓樓大街超過(guò) 10000平方米二零零五年通過(guò)上表可知，在未來(lái) 23 年內(nèi)將有 10 萬(wàn)㎡的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，主要集中在平圖表 17 / 87陽(yáng)南街和向陽(yáng)區(qū)。接受教育程度的多少，直接影響了消費(fèi)者的消費(fèi)行為，接受教育程度越高，其收入也相對(duì)較高，對(duì)消費(fèi)更趨于理性，更追求現(xiàn)代化、時(shí)尚化、品位化，比較容易接受新事物，懂得享受生活。 結(jié)論：從臨汾市的總體規(guī)劃中，可以看出，整個(gè)城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的利處非常之多，非常之大。澇巨河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。（2） 城市布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃從空間上將市區(qū)劃分為河西區(qū)、汾河生態(tài)區(qū)、澇巨河生態(tài)區(qū)、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)和堯廟組團(tuán)即“一城五區(qū)一組團(tuán)” 。這三個(gè)法規(guī)的頒布和實(shí)施將大大加速臨汾房地產(chǎn)業(yè)的法治進(jìn)程，從而牽動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的諸多環(huán)節(jié)；? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金缺口將明顯加大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響；政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整投資計(jì)劃，因此，我們預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將有所回落，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速回落；? 對(duì)一些中心城市帶高價(jià)房及商業(yè)用房的銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)形成巨大的壓力；投資增速放緩，部分需求回落。主要包括方面：房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理政策、房地產(chǎn)房改政策、購(gòu)房入戶(hù)政策等。整體來(lái)看酒店、辦公用房市場(chǎng)的投入將放量。? 臨汾經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動(dòng)力。百貨、超市、主題商場(chǎng)總和約占全部的近一半，相互間有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但也存在較大的市場(chǎng)空間。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。? 第一階段是 20 世紀(jì) 90 年代中期，世界零售商巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福等進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，以其大型量販?zhǔn)袌?chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)的形式，沖擊著當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的百貨商家退出歷史舞臺(tái)；? 第二階段是 20 世紀(jì)末，全國(guó)各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在這個(gè)時(shí)候一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題商貿(mào)城、專(zhuān)營(yíng)商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來(lái)，浮出水面。進(jìn)入新千年以來(lái)臨汾市社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)額逐年放大，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利。即使是在山西省的 11 個(gè)城市中也只能維持中等稍偏上的水平，但是值得關(guān)注的是臨汾市進(jìn)入新千年以來(lái)，特別是二零零四年臨汾的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅較大，臨汾市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。交通：臨汾市交通便利，通訊快捷。類(lèi)別：山西省地級(jí)市組成：臨汾市、侯馬市、霍州市、曲沃縣、翼城縣、襄汾縣、洪洞縣、古縣、安澤縣、浮山縣、吉縣、鄉(xiāng)寧縣、蒲縣、大寧縣、永和縣、隰縣和汾西縣 3 市 14 縣?！　　　№?xiàng)目總平面圖4 / 871. 臨汾市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 臨 汾 概 況位置：臨汾地處山西省西南部，黃河中游。說(shuō)明 本次物業(yè)市場(chǎng)的分析力求在反映各物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，市場(chǎng)特征以及個(gè)案項(xiàng)目動(dòng)向的基礎(chǔ)上，緊密結(jié)合本案的產(chǎn)品特征，為產(chǎn)品定位給出市場(chǎng)依據(jù)，故此本次各物業(yè)市場(chǎng)的分析在以下幾個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行：１．在區(qū)域劃分上，以我項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)為主。有鑒于臨汾市整個(gè)區(qū)域的商業(yè)大環(huán)境與周邊物業(yè)素質(zhì)，本項(xiàng)目將建設(shè)成為集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)服務(wù)為一體的綜合性購(gòu)物中心。0 / 87山西岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Development .福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告（一）中國(guó) 臨汾北京新港地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司西元二零零五年八月1 / 87目 錄前 言 ................................................................................2 ....................................................................4 臨 汾 概 況 ...........................................................................4 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 狀 況 .......................................................................5 汾 市 商 業(yè) 狀 況 分 析 ..................................................................7 人 口 狀 況 及 消 費(fèi) 分 析 ...............................................................14 未 來(lái) 經(jīng) 濟(jì) 及 發(fā) 展 展 望 ...............................................................15 .............................................................163．1 目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求及租賃水平 ...................................................183．2 臨汾商圈概況 .......................................................................203．3 各大商圈概況 .......................................................................2平陽(yáng)南街商圈概況 ...............................................................31 概況 ................................................................................31 貢院、平陽(yáng)街商圈商業(yè)現(xiàn)狀（本項(xiàng)目所在商圈） ..........................................33 消費(fèi)者行為及心理 ....................................................................37 項(xiàng)目所屬商圈房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、及未來(lái)規(guī)劃 ..............................................38 目標(biāo)業(yè)態(tài)分析 ........................................................................385 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ..........................................................................51 交通條件 ............................................................................51 項(xiàng)目潛在客源及消費(fèi)行為特征調(diào)查 ......................................................56 經(jīng)營(yíng)者喜好及投資因素調(diào)查 ............................................................75 區(qū)內(nèi)商用物業(yè)銷(xiāo)售模式、銷(xiāo)售手段及推廣方式 ............................................812 / 87前 言承蒙貴方賞識(shí)，敝司有幸能參與由貴司投資的商業(yè)項(xiàng)目之策劃顧問(wèn)服務(wù)，并針對(duì)貴司項(xiàng)目特點(diǎn)提出系列的策劃及建議。是臨汾城市“西擴(kuò)東改”戰(zhàn)略的核心區(qū)域，正在成為新興的商業(yè)副中心。3 / 87思路及邏輯本項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告是我司經(jīng)過(guò)對(duì)臨汾商業(yè)市場(chǎng)狀況的深入調(diào)查、對(duì)各行業(yè)租賃條件承受力以及項(xiàng)目經(jīng)策劃包裝后的整體附加值三方面綜合考評(píng)，結(jié)合我司多年來(lái)對(duì)零售行業(yè)之經(jīng)驗(yàn)及多位策劃資深人士的分析而得出的。４．在各物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展階段上，以最能反映市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)的信息和新近開(kāi)發(fā)的個(gè)案為主。因其地理位置重要 , 自古為兵家必爭(zhēng)之地。但由于受地形影響 , 山區(qū)平川氣候差異較大 , 氣候特征迥異。但不可否認(rèn)的是無(wú)論從經(jīng)濟(jì)總量還是絕對(duì)值來(lái)看臨汾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)中心城市中都屬于相對(duì)落后的。 資 料 來(lái) 源 于 臨 汾 市 統(tǒng) 計(jì) 局 二 零 零 四 年新港地產(chǎn)認(rèn)為：臨汾的經(jīng)濟(jì)屬于典型的粗放和外延式的增長(zhǎng)模式，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)。8 / 87在最近的幾年內(nèi)，從中國(guó)各大城市的調(diào)查報(bào)告中可以得出：中國(guó)以零售業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)的分化和進(jìn)步大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。隨著臨汾商業(yè)的不斷發(fā)展，安達(dá)圣、工貿(mào)、萬(wàn)佳福、銀河超市等零售業(yè)的發(fā)展，將導(dǎo)致臨汾商業(yè)零售領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。圖表 9 / 87 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)的比例 圖表 百 貨 , 20%超 市 , 10%專(zhuān) 業(yè) 商 場(chǎng) , 25%主 題 商 場(chǎng) , 8%街 鋪 , 37%新港認(rèn)為：從上述比例圖可以看出街鋪與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量所占份額較大，說(shuō)明其商業(yè)還處于初期的發(fā)展。今年臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)受宏觀有利因素的影響，前景依然看好。11 / 87新盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)較活躍，進(jìn)入新千年以來(lái)由于城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)商務(wù)空間的需求逐年放大。 房 地 產(chǎn) 政 策 及 城 市 規(guī) 劃 發(fā) 展 分 析 房 地 產(chǎn) 政 策房地產(chǎn)政策是政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行所采取的積極的、有利于行業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)。主要目的是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向，二是規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。? 分析? 隨著房改的深入，住房分配和市民消費(fèi)觀念發(fā)生深刻的變化，住房的商品化、社會(huì)化的意識(shí)深入人心；? 加快了住宅建設(shè)的步代，改善了居民的住房條件，人們現(xiàn)在不僅僅只求居住的寬大，而且看重住房的質(zhì)量、文化氛圍、舒適環(huán)境和交通的便捷；? 房改對(duì)推動(dòng)臨汾國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了重要的作用，住房消費(fèi)量的增加，使臨汾每年的房地產(chǎn)投資每年以超過(guò) 30%的速度遞增，間接帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展， 臨 汾 城 市 規(guī) 劃（1） 臨汾市區(qū)用地發(fā)展方向： 在挖掘舊城土地使用潛力的前提下，跨汾河向西拓展新的城市空間，向南或向北作為城市遠(yuǎn)景發(fā)展用地。濱河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和文化教育旅游區(qū)。根據(jù)新的《臨汾市近期建設(shè)規(guī)劃