【正文】 圈都高。 未 來 的 將 成 為 休 閑 、 娛 樂 、 購 物 中 心 ， 必 將 帶 動 整 個 中 心 區(qū) 零 售 業(yè) 的 全 面發(fā) 展 。商業(yè)經營業(yè)態(tài)的分布極不合理，造成消費、休閑和購物比例不合理。? 市場規(guī)模小，對人們的吸引力不大。 老年型商場商業(yè)設施陳舊，有待升級。隨著 2022 年安達圣百貨的開業(yè)，整個商圈的檔次有所提升，但與周邊商業(yè)的檔次和消費群形成更強烈的沖突，整個商圈處在一個調整時期。解 放 商 圈 的 商 業(yè) 定 位 為 中 檔 層 面 ， 以 服 裝 精 品 為 主 ． 最 典 型 的 是 安 達 圣 商 場 和 工 貿 購 物 中 心 。 這里云集了臨汾最好的商場，知名的品牌。 23 / 87人流狀況 日均約 15 萬人次，流動率高 日均約 5 萬人次 日均約 56 萬人次流動率高 日均約 10 萬人次 解放商圈歷來是臨汾商業(yè)中心。商品檔次 低—中擋 大眾消費 低中檔 低檔是主流 整體解放商圈的商品檔次高于其它商圈。這一點是其它商圈所無法比擬的。 福 利 巷 區(qū) 一 直 堅 持 “建 設 大 市 場 、 搞 活 大 流 通 、 發(fā) 展大 商 貿 ”的 方 針 ， 積 極 扶 持 重 點 商 業(yè) 項 目 ， 加 強 對 外 招 商 宣 傳 ， 萬 佳 福 連 鎖 超 市 、神 州 機 電 裝 飾 城 、 萬 國 家 私 等 項 目 ， 淘 汰 了 破 舊 商 業(yè) 區(qū) 及 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ， 完 成 了 商業(yè) 業(yè) 態(tài) 變 革 最 初 階 段 的 跨 越 。解 放 區(qū) 是 臨 汾 市 傳 統(tǒng) 的 商 業(yè) 中 心 ， 也 是 臨 汾 本 地 人 口 的 積 聚 地 ， 促 成 位 于 其 中心 ——解 放 商 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 經 濟 的 繁 榮 。 以 及 幾 大 商 圈 周邊 零 散 的 不 規(guī) 范 的 商 鋪 和 商 場 的 城 市 商 業(yè) 格 局 。圖表 21 / 87商 業(yè) 圈 半 徑 1 公 里 左右為 中 心 圈 層 ； 整 個 城 市 四 周 郊 區(qū) 及 新 城 區(qū) 域 為 外 圈 層 ； 與 該城 市 有 密 切 經 濟 聯(lián) 系 的 區(qū) 域 （ 或 城 市 圈 ） 為 影 響 圈 層 。其他路段商鋪價格在 5000 元—9800 元不等，與路段、商業(yè)氛圍等多種因素有關。租賃方面：? 傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)大型百貨商場租賃不愁，租金可觀；如：安達圣購物廣場，因為經營形式很好，合作方式幾乎都是租金，偶有物業(yè)為扣點，一層每平方米每月租金甚至超過 200 元；? 店中店（市場）租金不菲，招商情況較好；如：財神樓服裝市場（地下室），面積分割 15 平方米左右不等，平均租金 元/天/平方米，租金年付。將成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)的下一個中心。出現(xiàn)這種情況的主要原因不是供應短缺的問題，這恐怕與投資市場有很直接的關系。其中在未來12 年內將出現(xiàn)的大型商業(yè)物業(yè)（部分）有：鼓樓廣場向陽新城 名稱 位置 商業(yè)規(guī)模 預計入市時間裕祥花苑 平陽南街約 5000 平方米二零零六年向陽新城 向陽路約 30000平方米二零零五年鼓樓廣場 鼓樓大街超過 10000平方米二零零五年通過上表可知，在未來 23 年內將有 10 萬㎡的大型商業(yè)物業(yè)供應，主要集中在平圖表 17 / 87陽南街和向陽區(qū)。接受教育程度的多少，直接影響了消費者的消費行為，接受教育程度越高，其收入也相對較高，對消費更趨于理性，更追求現(xiàn)代化、時尚化、品位化，比較容易接受新事物，懂得享受生活。 結論：從臨汾市的總體規(guī)劃中，可以看出，整個城市規(guī)劃對本項目的利處非常之多，非常之大。澇巨河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和生態(tài)農業(yè)觀光區(qū)。（2） 城市布局結構規(guī)劃從空間上將市區(qū)劃分為河西區(qū)、汾河生態(tài)區(qū)、澇巨河生態(tài)區(qū)、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)和堯廟組團即“一城五區(qū)一組團” 。這三個法規(guī)的頒布和實施將大大加速臨汾房地產業(yè)的法治進程，從而牽動了房地產產業(yè)鏈條上的諸多環(huán)節(jié)；? 房地產開發(fā)企業(yè)的資金缺口將明顯加大，對房地產開發(fā)項目的經營產生巨大的影響；政策出臺以后，房地產企業(yè)需要調整投資計劃，因此，我們預計今年下半年房地產投資增長速度將有所回落，從而導致固定資產投資增速回落；? 對一些中心城市帶高價房及商業(yè)用房的銷售與開發(fā)形成巨大的壓力；投資增速放緩，部分需求回落。主要包括方面：房地產金融及物業(yè)管理政策、房地產房改政策、購房入戶政策等。整體來看酒店、辦公用房市場的投入將放量。? 臨汾經濟的持續(xù)快速增長將為房地產持續(xù)健康發(fā)展提供動力。百貨、超市、主題商場總和約占全部的近一半，相互間有一定的競爭，但也存在較大的市場空間。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。? 第一階段是 20 世紀 90 年代中期，世界零售商巨頭沃爾瑪、家樂福等進駐中國市場，以其大型量販市場、大賣場的形式，沖擊著當時傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經營方式，導致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營業(yè)務的百貨商家退出歷史舞臺；? 第二階段是 20 世紀末，全國各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在這個時候一些專業(yè)市場、主題商貿城、專營商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來，浮出水面。進入新千年以來臨汾市社會固定資產投資數(shù)額逐年放大，重點項目建設順利。即使是在山西省的 11 個城市中也只能維持中等稍偏上的水平，但是值得關注的是臨汾市進入新千年以來，特別是二零零四年臨汾的經濟飛速發(fā)展，各項經濟指標的增幅較大，臨汾市經濟保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢。交通：臨汾市交通便利，通訊快捷。類別：山西省地級市組成：臨汾市、侯馬市、霍州市、曲沃縣、翼城縣、襄汾縣、洪洞縣、古縣、安澤縣、浮山縣、吉縣、鄉(xiāng)寧縣、蒲縣、大寧縣、永和縣、隰縣和汾西縣 3 市 14 縣?！　　　№椖靠偲矫鎴D4 / 871. 臨汾市宏觀經濟分析 臨 汾 概 況位置：臨汾地處山西省西南部，黃河中游。說明 本次物業(yè)市場的分析力求在反映各物業(yè)市場動態(tài)變化，市場特征以及個案項目動向的基礎上，緊密結合本案的產品特征，為產品定位給出市場依據(jù)，故此本次各物業(yè)市場的分析在以下幾個劃分標準上進行：１．在區(qū)域劃分上，以我項目所在的區(qū)域市場為主。有鑒于臨汾市整個區(qū)域的商業(yè)大環(huán)境與周邊物業(yè)素質，本項目將建設成為集購物、飲食、休閑、娛樂服務為一體的綜合性購物中心。0 / 87山西岐東房地產開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Development .福利星城商業(yè)項目策劃報告（一）中國 臨汾北京新港地產投資顧問公司西元二零零五年八月1 / 87目 錄前 言 ................................................................................2 ....................................................................4 臨 汾 概 況 ...........................................................................4 經 濟 發(fā) 展 狀 況 .......................................................................5 汾 市 商 業(yè) 狀 況 分 析 ..................................................................7 人 口 狀 況 及 消 費 分 析 ...............................................................14 未 來 經 濟 及 發(fā) 展 展 望 ...............................................................15 .............................................................163．1 目前商業(yè)物業(yè)市場的供求及租賃水平 ...................................................183．2 臨汾商圈概況 .......................................................................203．3 各大商圈概況 .......................................................................2平陽南街商圈概況 ...............................................................31 概況 ................................................................................31 貢院、平陽街商圈商業(yè)現(xiàn)狀（本項目所在商圈） ..........................................33 消費者行為及心理 ....................................................................37 項目所屬商圈房地產市場現(xiàn)狀、及未來規(guī)劃 ..............................................38 目標業(yè)態(tài)分析 ........................................................................385 項目市場分析 ..........................................................................51 交通條件 ............................................................................51 項目潛在客源及消費行為特征調查 ......................................................56 經營者喜好及投資因素調查 ............................................................75 區(qū)內商用物業(yè)銷售模式、銷售手段及推廣方式 ............................................812 / 87前 言承蒙貴方賞識，敝司有幸能參與由貴司投資的商業(yè)項目之策劃顧問服務，并針對貴司項目特點提出系列的策劃及建議。是臨汾城市“西擴東改”戰(zhàn)略的核心區(qū)域，正在成為新興的商業(yè)副中心。3 / 87思路及邏輯本項目策劃顧問報告是我司經過對臨汾商業(yè)市場狀況的深入調查、對各行業(yè)租賃條件承受力以及項目經策劃包裝后的整體附加值三方面綜合考評，結合我司多年來對零售行業(yè)之經驗及多位策劃資深人士的分析而得出的。４．在各物業(yè)市場的發(fā)展階段上，以最能反映市場最新動態(tài)的信息和新近開發(fā)的個案為主。因其地理位置重要 , 自古為兵家必爭之地。但由于受地形影響 , 山區(qū)平川氣候差異較大 , 氣候特征迥異。但不可否認的是無論從經濟總量還是絕對值來看臨汾的經濟發(fā)展水平在全國中心城市中都屬于相對落后的。 資 料 來 源 于 臨 汾 市 統(tǒng) 計 局 二 零 零 四 年新港地產認為：臨汾的經濟屬于典型的粗放和外延式的增長模式，經濟增長主要靠投資拉動。8 / 87在最近的幾年內，從中國各大城市的調查報告中可以得出：中國以零售業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)的分化和進步大致經歷了三個階段。隨著臨汾商業(yè)的不斷發(fā)展，安達圣、工貿、萬佳福、銀河超市等零售業(yè)的發(fā)展，將導致臨汾商業(yè)零售領域的競爭日趨激烈。圖表 9 / 87 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)的比例 圖表 百 貨 , 20%超 市 , 10%專 業(yè) 商 場 , 25%主 題 商 場 , 8%街 鋪 , 37%新港認為：從上述比例圖可以看出街鋪與專業(yè)市場數(shù)量所占份額較大，說明其商業(yè)還處于初期的發(fā)展。今年臨汾房地產市場將繼續(xù)受宏觀有利因素的影響，前景依然看好。11 / 87新盤銷售市場較活躍，進入新千年以來由于城市經濟的快速發(fā)展，社會對商務空間的需求逐年放大。 房 地 產 政 策 及 城 市 規(guī) 劃 發(fā) 展 分 析 房 地 產 政 策房地產政策是政府對于房地產行業(yè)正常運行所采取的積極的、有利于行業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)。主要目的是調整房地產市場需求結構，引導房地產投資方向，二是規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為。? 分析? 隨著房改的深入，住房分配和市民消費觀念發(fā)生深刻的變化，住房的商品化、社會化的意識深入人心；? 加快了住宅建設的步代，改善了居民的住房條件，人們現(xiàn)在不僅僅只求居住的寬大，而且看重住房的質量、文化氛圍、舒適環(huán)境和交通的便捷；? 房改對推動臨汾國民經濟增長起了重要的作用，住房消費量的增加，使臨汾每年的房地產投資每年以超過 30%的速度遞增，間接帶動相關行業(yè)的發(fā)展， 臨 汾 城 市 規(guī) 劃（1） 臨汾市區(qū)用地發(fā)展方向： 在挖掘舊城土地使用潛力的前提下，跨汾河向西拓展新的城市空間，向南或向北作為城市遠景發(fā)展用地。濱河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和文化教育旅游區(qū)。根據(jù)新的《臨汾市近期建設規(guī)劃