【正文】 全市（常住人口）堯都區(qū)409 萬人市轄區(qū)人口 萬人 萬人其中：男性 萬人 女性 萬人 戶數(shù) 約 萬戶 約 萬戶 人/戶 非農(nóng)業(yè)人口 萬人 萬人圖表 圖表 圖表 15 / 87根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，臨汾的常住人口以勞動適齡人口為主。16 / 873 臨汾零售商圈概況市場分析? 未來供應(yīng)量分析在二零零二至二零零四年前臨汾市零售物業(yè)供應(yīng)/銷售情況的基礎(chǔ)之上，預(yù)計未來23 年臨汾市零售物業(yè)的年供應(yīng)量應(yīng)在 10 萬平方米左右，年銷售量在 4 萬平方米左右，如此來說，供應(yīng)量大于需求量，空置量在不斷增加，競爭壓力仍然非常大?？傮w上來說這些商用物業(yè)對項目構(gòu)成了一定的威脅與競爭。商鋪的銷售均價接近六千元。有一定的泡沫成分。隨著城市西擴進程的不斷加快，南城的商業(yè)漸成氣候。同時由于平陽南街地區(qū)商業(yè)物業(yè)供給量的大幅增加，整體租金水平有下滑的可能。因為是新生事物，投資者心智不太成熟，對投資的風(fēng)險認識不足，加之開發(fā)商眼花繚亂的銷售手法，更讓投資者無從判斷，因而銷售形式好的驚人。 ? 街鋪因地理位置與商業(yè)繁榮程度的不同，發(fā)展各異。圖表 20 / 87? 銷售方面臨汾市商鋪投資看好，商用物業(yè)價格持續(xù)上漲，價格最高的是鼓樓廣場，最高售價達到 15000 元/平方米。物業(yè)名稱 未來供應(yīng)量 （一層）銷售均價鼓樓廣場超過 1 萬平方米12022 元/平方米向陽新城約 3 萬平方米 9800 元/平方米裕祥花苑約 5000 平方米 待定備注：以上數(shù)據(jù)僅供開商參考3．2 臨汾商圈概況根 據(jù) 經(jīng) 濟 界 對 商 業(yè) 圈 的 界 定 ： 商 業(yè) 圈 半 徑 在 250 米 至 500 米 之 內(nèi) 為 核 心 圈 層 ；綜合：? 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類型多是底商型的物業(yè)，純商業(yè)項目普遍體量較小，不成規(guī)模，臨汾缺乏大型綜合性的商業(yè)；? 從商用物業(yè)的租售與供給看，商業(yè)物業(yè)普遍銷售較好，銷售單價也比較高。? 本項目所在地點并不是商用物業(yè)開發(fā)的最熱點地區(qū)，商圈的繁華還需假以時日，但根據(jù)舊有商圈過度發(fā)展（目前解放路商圈就屬于此種情況）而促進次商圈形成的規(guī)律，以及城市西擴的利好，本項目具有相當(dāng)好的前景。 臨 汾 的 商 圈 行 業(yè) 劃 分 很 明 晰 。 即 ： 以 零 售 為 主 的 解 放 商 圈 ； 以 服 裝 市 場 為 主 的 百匯 信 和 服 裝 城 商 圈 ； 以 經(jīng) 營 電 子 及 數(shù) 碼 產(chǎn) 品 為 主 的 向 陽 路 商 圈 。臨 汾 市 政 府 加 快 實 施 “西 擴 東 改 ”發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ， 促 進 了 臨 汾 城 市 化 的 發(fā) 展 ， 在 臨汾 城 南 部 及 西 部 等 出 現(xiàn) 一 些 城 市 商 業(yè) 圈 的 外 圈 層 ， 如 以 經(jīng) 營 餐 飲 娛 樂 行 業(yè) 為 主 的貢 院 街 ； 以 經(jīng) 營 建 材 家 居 用 品 為 主 的 平 陽 南 路 商 圈 （ 南 外 環(huán) ） 等 ?，F(xiàn) 狀 來 看 ， 臨 汾 商 業(yè) 經(jīng) 濟 的 競爭很 大 程 度 是 以 解 放 路 為 核 心 的 解 放 商 圈 和 以 貢院 街 ， 貢 院 街 為 核 心 的 南 部 商 圈 的 較 量 。 商 業(yè) 區(qū) 通 過 市 場 經(jīng) 濟 的 促 進 發(fā) 展 ， 成 為 臨 汾 人購 物 的 理 想 去 處 ， 成 為 臨 汾 市 的 核 心 商 業(yè) 圈 。 是 近34 年 發(fā) 展 起 來 的 新 興 商 圈 。 同 時 也 準 備 好 迎 接 新 一 輪 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 變 革 時 代 的 到 來 。經(jīng)營行業(yè) 百貨業(yè)豐富，輔以精品專賣店和小型餐飲 數(shù)碼通訊電器為主貢院街，餐飲娛樂,精品專賣店，平陽路南外環(huán)，銷售汽車(配件)家具建材服裝批發(fā)零售解放商圈較早，而且商品種類繁多，行業(yè)齊全。商業(yè)特色 傳統(tǒng)商業(yè)旺地，臨汾居民購物必到場所。 商圈特色各不相同，都有各自獨立的商業(yè)特色，以此吸引人流平均租金（m 2/月） 約 60180 元/m 2 約 60 元/ m 2 3260 元/ m 2 120160 元/m 2 解放商圈經(jīng)營狀況最好，租金也最高。消費群本土居民、白領(lǐng)階層、新貴一族、時尚青年、政府官員各階層 旅游人士、本土居民、白領(lǐng)階層、新貴一族、 服裝零售商、工薪階層 各商圈的消費群由其自身的商業(yè)特色所決定。交通便利性交通可達性較好，交通擁堵、停車不方便交通可達性較好，停車不方便交通可達較好，停車不方便交通可達性一般，交通擁堵，道路狹窄、停車非常不方便城南商圈市政配套還須完善。未來發(fā)展該商圈歷來是臨汾商業(yè)中心，發(fā)展前景看好。備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考24 / 87? 歷史解 放 路 商 圈 一 直 以 來 是 臨汾核 心 的 商 圈 ， 它 由 解 放 路 ， 財 神 路 、 科 委 巷 、 青 獅 街 、 洪 家 樓 構(gòu) 成 ， 由 古 以 來 就 是 繁 華 之 地 。區(qū)內(nèi)商業(yè)以底商性物業(yè)為主，融合了傳統(tǒng)百貨與中小規(guī)模快餐。解放商圈有逐漸放大的趨勢。 安 達 圣 的 定 位 路 線 為 中 檔 百 貨 ，其 中 以 中 端 男 、 女 服 裝 專 賣 為 特 色 。? 現(xiàn) 狀解放路商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀，可以概括為一多三少：綜合百貨多，專業(yè)專賣店少、老字號少、娛樂餐飲業(yè)少，不能形成完整的消費鏈條；區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，現(xiàn)在的消費者除了在滿足購物要求的前提下，更多的是尋求購物的快樂體驗，但解放商圈由于歷史原因，休息空間、娛樂設(shè)施的建設(shè)大大滯后。解放商圈一覽表解解 放放 路路 商商 圈圈25 / 87圖表 商場名稱 安達圣購物廣場 工貿(mào)購物中心 動力廠服裝市場 77 街精品服飾位置 科委巷 解放路 解放路 財神路規(guī)模 2 層約 12022 平方米 5 層約 15000 平方米 部分 2 層約 15000 平方米 地下一層 1000 平方米經(jīng)營模式 開放式與獨立店鋪結(jié)合 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 開放式獨立店鋪 獨立店鋪主題定位 百貨 百貨 服裝市場 時尚服裝精品檔次 中檔 中低檔 低檔 中低檔業(yè)態(tài)分布1F：品牌男裝/化妝品/珠寶首飾/休閑專賣/床上用品/兒童用品2F：女裝/女內(nèi)衣1F 肯 德 基 、 副 食 、 小 吃 鋪 、 傳 統(tǒng) 家 電 、手 機 通 訊2F： 經(jīng) 營 化 妝 品 、 箱 包 、 鞋 、 皮 衣3F： 男 、 女 針 織 衫 、 內(nèi) 衣 、 床 上 用 品4F：男 女 服 裝 5F：童裝 男裝、女裝、童裝、鞋帽、小商品等 前 沿 時 尚 女 裝 、 飾 品行業(yè)組合服裝 77%，化妝品、精品、珠寶 8%，皮具 10%，家居 5%，體育用品占 10%服裝占 75%，皮具占 15%，兒童用品占 5%，化妝品、精品、珠寶 5% 服裝占 80%，鞋占 5%，小商品童裝、鞋帽占 15%流行前線服裝：95%，飾品 5%26 / 87評析? 消 費 群涵蓋面最廣（2550） ，消費人群為本地居民、機關(guān)單位人員等中高收入人仕；? 整 個 商 場 的 人 流 動 線 混 亂 ， 產(chǎn)品 品 類 配 比 差 距 大 （ 如 承 租能 力 較 強 的 珠 寶 和 化 妝 品 較少 等 ） 。工 貿(mào) 為 臨 汾 最 早 的 百 貨 ， 而 經(jīng) 營 模 式 并沒 有 隨 著 人 們 的 消 費 觀 念 而 改 變 。購 物 環(huán) 境 差 、 人 流 動 線 和 產(chǎn) 品 的 業(yè) 態(tài) 分布 混 亂 。? 多為低檔服飾? 消費層年齡 2055 歲? 購物環(huán)境差? 因價格優(yōu)惠，提袋率較高? 停車困難? 2022 年 10 月開業(yè)處于調(diào)整期，商戶極不穩(wěn)定? 因開業(yè)時間不長人們的認知度不高。? 青春休閑裝較有特色；? 適合 1830 歲人消費注： 以上數(shù)據(jù)僅供參考。? 購物空間的停留、觀賞和娛樂性也較差；? 文化餐飲服務(wù)類發(fā)展不足；? 交通問題嚴重，停車位嚴重不足；已經(jīng)遠遠不能滿足消費者的需要，單行線較多、龐大的車流造成的擁堵? 區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，經(jīng)營綜合百貨的占百分之六十（60%）以上，造成行業(yè)競爭激烈，經(jīng)營舉步維艱。只有百分之二十八（28%）的顧客消費用于休閑，其他全都是購物，顧客大都是買完就走，沒有逗留型購物。工貿(mào)購物廣場28 / 87? 未來發(fā)展趨勢2022 年 10 月 份 肯 德 基 在 臨 汾 市 區(qū) 開 的 第 一 家 餐 廳 就 選 擇 了 解 放 商 圈 ， 隨 著 周邊 商 鋪 和 財 神 樓 街 上 新 開 業(yè) 的 幾 家 小 型 購 物 市 場 （ 財 神 樓 服 裝 市 場 、 恒 達 服 裝 市 場 、77 街 時 尚 精 品 市 場 ） 的 加 入 將 在 逐 步 成 熟 后 發(fā) 生 大 的 改 變 ， 休 閑 娛 樂 的 比 重 也 會 有所 增 加 。百百 匯匯 信信 和和 路路 商商 圈圈29 / 87? 歷 史兩三家百貨撐不起一個商圈，因此嚴格的講百匯信和路商業(yè)還不具備形成獨立商圈的規(guī)模。? 現(xiàn) 狀百匯信和商圈由百匯服裝市場、鳳凰家私、百家樂家私城等組成，是臨汾市知名的服裝批發(fā)零售專業(yè)街，其規(guī)模最大，因為其價位低，成交容易。市場興起時間比較久，有穩(wěn)定的消費客層，也是臨汾市人流密度最大的街道。存在問題? 檔次低，甚至沒有品牌，假冒偽劣猖獗；? 該市場建立的年代比較久遠, 建筑老舊購物環(huán)境差該進入調(diào)整期,有待升級。 信和百匯商圈一纜表物業(yè)名稱 百匯服裝市場 鳳凰家私 百家樂家私位置 信和東路 信和東路 信和東路30 / 87規(guī)模 約 2 萬平方米 約 5000 平方米 約 5000 平方米經(jīng)營模式 開放式與獨立店鋪結(jié)合 開放式 開放式主題定位 服裝市場 家居 家居檔次 低檔 低檔 低檔業(yè)態(tài)組合 服裝、鞋帽、皮具等 經(jīng)營情況 良好 一般 一般評價 ?多為低檔服飾?消費層年齡 2055 歲?優(yōu)點：定位明確、擁有相當(dāng)多消費群?缺點：缺少休閑設(shè)施、業(yè)態(tài)混亂、管理差?因價格優(yōu)惠，提袋率較高?停車困難?多為低檔家居用品?消費層年齡 2555 歲?價格便宜 ?多為低檔家居?消費層年齡 2555 歲?購物環(huán)境差?價格優(yōu)惠 歷史該 商 圈 由 三 大 主 路 ： 向 陽 路 、 廣 宣 街 、 建 設(shè) 路 組 成 。? 現(xiàn)狀在 向 陽 商 圈 內(nèi) 集 中 著 較 多 的 電 器 專 業(yè) 商 場 也 是目前臨汾較為活躍的商圈，一方面是由于近些年電訊產(chǎn)品成為消費熱點，另一方面也與商圈自身不段升級完善有關(guān)。? 新物業(yè)開發(fā)較慢，供應(yīng)量不足，延緩了商圈的壯大；? 基本為臨汾本土企業(yè)經(jīng)營，缺少知名商家的介入，商圈整體質(zhì)量不高。 4 貢院、平陽南街商圈概況 概況? 背景：政策驅(qū)動飛速發(fā)展貢 院 街 被 臨 汾 人 民 稱 為 “餐 飲 街 ”， 隨 著 臨 汾 城 市 “西 擴 東 改 ”， 的 利 好 吸 引 ，這 一 商 圈 日 漸 繁 華 。貢院、平陽南商圈由第一百貨、通運服裝市場、普國機電裝飾城、神州機電裝飾城、萬國家私城、堯豐汽車配件等一些品牌汽車銷售等幾個業(yè)態(tài)組成。 大 多數(shù) 商 業(yè) 設(shè) 施 的 配 套 設(shè) 施 不 足 ， 例 如 停 車 場 和 商 場 的 門 前 廣 場 尤 其 缺 乏 。目 前 該 商 圈 擁 有 第 一 百 貨 、 通 運 服 裝 市 場 、 萬 佳 福 倉 儲 超 市 、 銀 河 超 市 、 九 州市 場 等 幾 家 大 型 購 物 場 所 以 及 普 國 機 電 裝 飾 城 、 神 州 機 電 裝 飾 城 、 萬 國 家 私 等 幾 家建 材 市 場 和 沃 爾 沃 、 三 棱 、 一 汽 大 眾 、 北 京 現(xiàn) 代 等 多 家 汽 車 展 廳 。集 中 著 較 多 的 中 餐 、 西 餐 廳 、 快 餐 、 咖 啡 廳 、 酒 吧 ?？?之 ： 該 商 圈 內(nèi) 商 業(yè) 形 態(tài) 以 專 業(yè) 市場居 多 至 今 沒 有 大 型 綜 合 性 項 目 出 現(xiàn) 該項目所在商圈本身消費特征與周邊居民消費特征重合性少，減弱了項目對客流的吸納力，所以為使本項目輻射功能與凝聚力擴大，保證商場的收益，必須要增加超市、餐飲娛樂等“人氣”好的行業(yè)的比重。34 / 87本項目周邊商業(yè)情況項目 2 公里半徑主要商業(yè)一覽表商業(yè)類型 商業(yè)名稱百貨店 第一百貨大型超市 萬佳福倉儲超市中超 銀河超市綜合市場 九洲綜合市場專業(yè)市場 上海大眾專賣店/神州機電裝飾城/名洋鞋業(yè)等精品店 夢特嬌/與狼共舞/圣馬龍中餐 旺嫂私房菜/海底嶗火鍋 /蜀香人家西餐 米嘻爾/金蘋果/德克式餐飲茶樓/咖啡廳 賓庫其它 洗浴中心/美容美發(fā)/藥店/干洗店35 / 87貢院、平陽街商圈商場綜合比較表商場名稱 第一百貨 通運服裝市場商業(yè)類別 傳統(tǒng)百貨 市場規(guī)模（㎡） 3 層約 5000 平方米 約 5000 平方米樓層及主要業(yè)態(tài)1F：手機通訊2F： 鞋3F：男、女休閑裝、保暖內(nèi)衣4F：羽絨服、皮衣、床上用品 男女服裝、鞋、小商品品牌檔次 低檔 低檔消費代表品牌 康奈、紅青蜓、波司登等 ——客流指數(shù) ★☆☆☆☆ ★★★☆☆租金或扣點 —— 出租店鋪租金 3010