【正文】 、加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。 膠州作為全國百強(qiáng)縣之一，大力發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃充分利用了自己良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，使商業(yè)設(shè)施布局于城市之中，在整個(gè)中心城規(guī)劃圖里可以看到，大量的商業(yè)集散中心依然在老城區(qū)分布，規(guī)?；图行缘膬?yōu)勢(shì)顯而易見。但本項(xiàng)目在整個(gè)新城商務(wù)大道并未啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)之前，做為標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，所承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大，同時(shí)新城區(qū)發(fā)展需要時(shí)間進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，才可使商業(yè)發(fā)展推動(dòng)到成熟運(yùn)作，開發(fā)時(shí)間和時(shí)機(jī)來說對(duì)于本項(xiàng)目來說都是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。中心城內(nèi)交通四通八達(dá)，主要由杭州路、廣州北路、常州路、福州路、溫州路五條縱向城市主干道，和由膠州路、鄭州路、蘭州路、揚(yáng)州路、北京路、上海路、澳門路、香港路八條橫向城市主干道組成，城區(qū)交通便利，同時(shí)中心布局各個(gè)小區(qū)均設(shè)有社區(qū)規(guī)劃道路，整個(gè)城區(qū)交通動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)通達(dá)。第二部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究一、 膠州商業(yè)市場(chǎng)概況168。今年前三季度,膠州外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)迅速，成功突破25億美元關(guān)口，增長(zhǎng)幅度繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。1－7月份，新注冊(cè)個(gè)體工商戶2884戶，注冊(cè)資本金6605萬元；注冊(cè)民營(yíng)企業(yè)557戶，其中注冊(cè)資本100萬以上的85個(gè)，500萬以上的24個(gè)，1000萬以上的12個(gè)。二、 膠州商業(yè)物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展我們通過走街方式調(diào)研方式對(duì)膠州進(jìn)行了較為全面的商業(yè)物業(yè)考察，依據(jù)主要住宅及商業(yè)地產(chǎn)的分布，我們粗略的將膠州劃分為以下幾個(gè)區(qū)域：老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，商業(yè)中心商圈相互覆蓋較為全面，新增商業(yè)供應(yīng)豐富老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州80%以上的商業(yè)消費(fèi)業(yè)態(tài)。這六個(gè)商圈含概的商業(yè)除向陽市場(chǎng)作為專業(yè)的服飾市場(chǎng)外，蘭州西路作為建材專業(yè)市場(chǎng)以外，其他均是作為覆蓋面較大的區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)存在，而且內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營(yíng)品種比較全面。 國貨暨新世紀(jì)購物中心青島國貨集團(tuán)新世紀(jì)購物中心有限公司是于2000年12月24日開業(yè)的一家集購物、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)于一體的大型綜合性購物中心。二層由一個(gè)大型自選超市和一個(gè)集名牌與中國名牌服飾為一體的百貨賣場(chǎng)組成，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)四萬余種，三層于2002年4月份進(jìn)行了全面的裝修調(diào)整后，分為家電、百貨、餐飲及休閑娛樂四大區(qū)域，充分滿足了消費(fèi)者多方面的需求。如圖：由于國貨（新世界購物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時(shí)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，區(qū)域已經(jīng)自然形成以它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場(chǎng)——三聯(lián)家電，通訊市場(chǎng)和服裝、手飾專賣店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)相當(dāng)完善。 利群商場(chǎng)利群商場(chǎng)位于蘇州路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅(qū)，以超市為主力店帶動(dòng)的中高檔服飾品牌商場(chǎng)。一層以品牌服飾為主，對(duì)外租賃，同利群集團(tuán)統(tǒng)一管理，二層主要是利群超市賣場(chǎng)，另有約500平方米的數(shù)碼產(chǎn)品賣場(chǎng)。由于利群在山東地方品牌優(yōu)勢(shì)，其經(jīng)營(yíng)得到很好的市場(chǎng)支持，同時(shí)與向陽市場(chǎng)的連通，整個(gè)區(qū)域形成了以利群為中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主要專賣業(yè)態(tài)的家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)。經(jīng)過近20年的商業(yè)浸潤(rùn)，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠州路、蘇州路、鄭州路、湖州路合圍部分約200畝土地上，積聚著1100家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和小商販,日交易額300萬元，是一處天然的“商業(yè)旺鋪”。但對(duì)該區(qū)域進(jìn)行拆遷改造，需要大量的先期資金投入，一般的商業(yè)企業(yè)根本無能為力，需要實(shí)力雄厚的國際商業(yè)大鱷才可能運(yùn)作。該集團(tuán)將斥資10億元，將此區(qū)域打造成山東省一流的商貿(mào)聚集區(qū)。佳樂佳購物中心佳樂佳購物中心位于膠州主要商業(yè)大道的廣州路南部終端，隸屬勝利村。因此可開發(fā)改造的空間很大，可以為大型商業(yè)提供充分的場(chǎng)地。佳樂家購物中心的引進(jìn)就是該區(qū)域改造的第一步。佳樂家超市的投入使用，不僅滿足了周邊地區(qū)的消費(fèi)需求，也使吸引了大部分新城區(qū)居民，但二層服飾商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況卻捉襟見肘，最初佳樂家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進(jìn)駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。168?？偨ㄖ娣e43萬平方米。但經(jīng)過三年的運(yùn)營(yíng)，KK香港城并未取得預(yù)計(jì)的成績(jī)，現(xiàn)在已基本淡出了膠州市民的視線。整個(gè)區(qū)域沿著蘭州西路由更多的裝飾裝修涂料器材等專賣店及專營(yíng)店，基本形成老城區(qū)一條專業(yè)的裝飾裝修一條街，同時(shí)向東延伸至國貨商業(yè)影響區(qū)域。 PS韓國城PS韓國城膠州市韓國人（國內(nèi)朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨(dú)具特色街區(qū)文化，以韓國商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠(yuǎn)離本族人的聚居地這種固有的生活習(xí)慣，即使沒有獲得預(yù)期的收益，大部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。在建的中銀廣場(chǎng)是一個(gè)集中的購物廣場(chǎng)，如果運(yùn)作成功，則可以解決韓國城區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一的問題。新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)豐富，但經(jīng)營(yíng)寥寥，嚴(yán)重的供需不平衡，市場(chǎng)有待培養(yǎng)新城區(qū)現(xiàn)有社區(qū) 13 個(gè)，在開發(fā)建設(shè)社區(qū) 8個(gè)，所有社區(qū)建設(shè)都配套相當(dāng)面積商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：新城市花園：商鋪建筑面積約7350平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨(dú)立兩部分組成。澳門花園： 商鋪共30套，磚混式結(jié)構(gòu)，戶型分割從10~300建筑平方米不等，85%未售出，可供應(yīng)面積達(dá)到20000平方米。香港花園： 建筑面積約2萬平方米，雙層。三里河花園：建筑面積約在2萬平方米。河濱華庭： 建筑面積4萬平米。新城區(qū)是膠州市政府于2003年起規(guī)劃建設(shè)的新行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心?，F(xiàn)存商業(yè)地產(chǎn)均為住宅商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)，僅澳門路兩側(cè)的住宅底商總建筑面積已超過10萬平方米。以200平方米的商鋪為例，總價(jià)為100萬元，15年回收成本，這是目前在膠州中心城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。在我們調(diào)查的人中，投資回報(bào)周期過長(zhǎng)，影響了投資者的購買欲望。（據(jù)售房者介紹，消費(fèi)者對(duì)50150平方米的商鋪需求量較高。生活上的不便，使許多購房者暫時(shí)放棄了入住新房的計(jì)劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過30%，而缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因素。為了打破這種僵持局面，帶動(dòng)新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進(jìn)利群商場(chǎng)及本項(xiàng)目作為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的支柱項(xiàng)目。但是利群商場(chǎng)規(guī)劃了3年之久仍未動(dòng)工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對(duì)新城區(qū)發(fā)展前景的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯不前且。本項(xiàng)目商業(yè)如欲超價(jià)上市，難度極大。 幾大商圈以及幾條主要商業(yè)街附近租金價(jià)格較高，并向外圍擴(kuò)散租金價(jià)格依次降低；168。 租賃時(shí)間越早、租賃年限越長(zhǎng)租金價(jià)格相對(duì)就越低；168。六商圈租金指數(shù)分析：168。 國貨內(nèi)部租金主要集中在5~8元之間，國貨商圈周邊租金一般在2元左右168。 向陽市場(chǎng)內(nèi)部租金集中在3~5元之間，周邊小鋪位租金在3元左右168。 ~主要幾條商業(yè)街分析168。租金指數(shù)分析： 整條路自南向北租金價(jià)格根據(jù)面積不同、租賃年代不同，租金價(jià)格起伏不定，忽高忽低。168。租金價(jià)格指數(shù)分析：國貨附近租金價(jià)格相對(duì)較高，一般在2元以上，依次向東西兩側(cè)降低。168。在溫州路與福州路段間還形成了電腦耗材一條街。中部商業(yè)形態(tài)規(guī)律性不是很明顯，僅僅是在國貨附近精品店多一些，租金價(jià)格相對(duì)較高，~，向東到福州路段商業(yè)形態(tài)多樣化，~。~。 蘇州路商業(yè)街北起青州東路南至蘭州路，主要商街集中在膠州路與鄭州路段。路段很短，但店鋪卻非常集中，業(yè)