【正文】 客戶(hù)服務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，麓山國(guó)際的客群中，以私企主的比例最大，占50%，尤其以房產(chǎn)公司老板居多；其次是社會(huì)金領(lǐng)精英人士，如大型實(shí)力公司、外資公司的執(zhí)行總裁、副總、營(yíng)銷(xiāo)總兼等高收入群體，比例也占35%；另有15%的客群職業(yè)特征不明顯，預(yù)計(jì)可能有各地的政府公務(wù)員群體，但這類(lèi)客群都不會(huì)以實(shí)名制購(gòu)房。通過(guò)主題派對(duì)、聚會(huì)的體驗(yàn)式生活營(yíng)銷(xiāo)方式，讓麓山國(guó)際社區(qū)的整體形象脫離了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是代表了“最純正的別墅生活、最I(lǐng)N的時(shí)尚休閑”。從實(shí)力購(gòu)房群體來(lái)講，這種“花開(kāi)墻外香”也能得以在心理上有很大的滿(mǎn)足感?！?特殊傳媒在航空雜志的廣告發(fā)行則是針對(duì)商務(wù)群體，對(duì)客群的篩選則更加細(xì)化；在該項(xiàng)目的主銷(xiāo)售周期內(nèi)，每期的《頭等艙》都有廣告投放。拉佩維爾電梯花園洋房2206121684140－20062001天電梯花園洋房2007－331108140－200550083001天疊加別墅200771/211－2388000100001天n 推廣方式該項(xiàng)目在推廣方式上，采用傳統(tǒng)報(bào)媒、特殊傳媒與路牌廣告相結(jié)合的手法。同時(shí)，這些文化主要是法國(guó)的藝術(shù)為主，所以，很多客源會(huì)來(lái)源于居住在成都的法國(guó)客戶(hù)。通過(guò)這些活動(dòng)，不僅很好的把鳳凰城這個(gè)藝術(shù)社區(qū)的概念推向的市場(chǎng)。純居住開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)： 項(xiàng)目于5月1日正式亮相房交會(huì)，開(kāi)始客戶(hù)VIP登記，至5月19日，共累計(jì)客戶(hù)1500余人。項(xiàng)目本身戶(hù)型面積設(shè)計(jì)都偏大（僅臨街有一棟小戶(hù)型，但目前已經(jīng)不作對(duì)外發(fā)售了），值得一提的是在部分戶(hù)型設(shè)計(jì)，采用了兩層挑高的空中花園，并且花園面積為贈(zèng)送面積?？梢?jiàn)開(kāi)發(fā)商在努力營(yíng)造一種宮廷貴族氣質(zhì)的氛圍，但是由于售樓部本來(lái)面積不大，加之人流較多，所以現(xiàn)場(chǎng)給人的感覺(jué)比較擁擠混亂。12成都 皇后駕臨 全城敬候”的廣告語(yǔ)。其次該項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)上基本都做到了明廚明衛(wèi)，這在小戶(hù)型住宅設(shè)計(jì)中還是比較難能可貴的。 7月22日推出第三批次150余套，目前已經(jīng)銷(xiāo)售了50％左右 項(xiàng)目于7月30日正式調(diào)價(jià)，調(diào)后均價(jià)達(dá)到7600元/平米推廣訴求主題： 城市中央名邸物管費(fèi)： 開(kāi)發(fā)商： 四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司主要賣(mài)點(diǎn)： 城市核心地帶純住宅社區(qū)、頂級(jí)配套、N+1創(chuàng)新可變戶(hù)型項(xiàng)目解析： 項(xiàng)目的位置是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)之一，地處成都市核心區(qū)域，周邊完善、繁華的配套大大提升了本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售價(jià)值?？蛻?hù)通知以短信方式告知進(jìn)行。推廣訴求主題：大人物、小公館物管費(fèi)： ”售出112套，占總房源的19％。2007年各月銷(xiāo)售進(jìn)度（累計(jì)）1月2月4月5月6月7月340套355套425套約72％462套，約78％498套，占總房源的82％左右505套，占總房源的85％n 客群情況：外地客群（如上海、新加坡等地購(gòu)房者）比例明顯多于成都本地客戶(hù)；本地客群中，對(duì)該案的認(rèn)知都基于對(duì)項(xiàng)目地理位置的高度認(rèn)可；n 廣告推廣□ 推廣主題人民南路48號(hào)，領(lǐng)袖俊杰之豪門(mén)生活場(chǎng)。最終共計(jì)售出290套（包括開(kāi)發(fā)商內(nèi)部關(guān)系認(rèn)購(gòu)客戶(hù)），剩余30余套。客群簡(jiǎn)析： 從售樓人員處了解，該項(xiàng)目客群以現(xiàn)居于區(qū)域周邊的原住民和政府機(jī)關(guān)以及軍區(qū)干部為主。配套分析： 項(xiàng)目定位為城中心國(guó)際生態(tài)深院高層住宅，并是成都首個(gè)同時(shí)擁有外墻保溫材料、雙層中空玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、食物垃圾處理系統(tǒng)等多項(xiàng)智能配套的高品質(zhì)電梯公寓項(xiàng)目。n 客群分析□ 125㎡的套二被一家香港公司團(tuán)購(gòu)□ 8088㎡的套二，有40％的純投資客戶(hù)，主要以本地投資客戶(hù)和上海投資客戶(hù)為主，40％為過(guò)渡居住兼投資的客戶(hù)為主，這類(lèi)客群主要是本地客群，還有20％的客群是居住為主要目的的本地客戶(hù)，該類(lèi)客群主要以現(xiàn)居住在項(xiàng)目周邊的原住民。至07年7月9日項(xiàng)目的售樓部正式開(kāi)放，項(xiàng)目就直接開(kāi)始對(duì)外接受預(yù)定選房，定金10萬(wàn)/套，并于繳納定金兩周后正式簽訂合同。從戶(hù)型設(shè)計(jì)來(lái)看，凱旋門(mén)88㎡以上的戶(hù)型都采用了入戶(hù)花園的設(shè)置，面積一般在6－20㎡不等（銷(xiāo)售中，入戶(hù)花園只算半面積）。529層是住宅，三個(gè)單元，2梯4戶(hù)；共300戶(hù)。售樓部于7月9日正式開(kāi)放，購(gòu)房者在參觀售樓部的同時(shí)也可以直觀的了解到項(xiàng)目的工程進(jìn)度，這樣從一定意義上也讓購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目是有相當(dāng)?shù)男判谋Ｕ稀ｍ?xiàng)目地處濱江西路，緊鄰府南河和錦江賓館，項(xiàng)目地段及周邊自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，市政生活配套成熟項(xiàng)目總占地約30畝，分3期開(kāi)發(fā)，凱旋門(mén)為2期，占地約10畝，項(xiàng)目整體規(guī)模不大，自身環(huán)境配套有限，但是項(xiàng)目依托于府南河畔和錦江賓館，有相當(dāng)?shù)膱@林景觀資源共享。世代錦江 結(jié)論桐梓林片區(qū)是成都形成的第一個(gè)富人集中居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)有如錦繡花園、中華園、凱萊帝景等成都最高端的項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)域內(nèi)有成都市最齊全、最高端的生活配套設(shè)施，其已成為成都最具高端身份名片的居住區(qū)之一，所以該區(qū)域?qū)τ诔晒θ耸康奈κ冀K很強(qiáng)。 桐梓林片區(qū)VS外雙楠片區(qū)桐梓林片區(qū)VS外雙楠片區(qū)人民南路旁，城市中心生活區(qū)，距離市中心、CBD等區(qū)域很近，距機(jī)場(chǎng)也很近距離是城西較成熟的居住生活區(qū)，距二環(huán)路三公里左右?！?次競(jìng)爭(zhēng)版塊：內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)區(qū)域、外雙楠片區(qū)。之所以城南的電梯公寓市場(chǎng)能自然的形成高檔次、高品質(zhì)化的目標(biāo)市場(chǎng)，是受到了品牌開(kāi)發(fā)商打造的品質(zhì)居住社區(qū)及完善的社區(qū)配套，所營(yíng)造的舒適性、品質(zhì)性的居住環(huán)境的直接作用，該區(qū)域是豪宅產(chǎn)品生長(zhǎng)的天然土壤?，F(xiàn)階段，該區(qū)域以首座、世紀(jì)城為代表。而這些地塊的開(kāi)發(fā)商都具有較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)實(shí)力，目前典型的城市中心高檔住宅項(xiàng)目有，鼓樓世家、藍(lán)光皇后國(guó)際公寓、仁恒廣場(chǎng)、力訊成都項(xiàng)目。如雅典國(guó)際社區(qū)、中海?格林威治城、粼江峰閣、世代錦江1期等項(xiàng)目，從潛在項(xiàng)目來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)集中了諸如九龍倉(cāng)項(xiàng)目、世代錦江2期等品牌開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目，而這類(lèi)項(xiàng)目的定位則集中在高檔電梯公寓。n 成都高檔電梯物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 豪宅在成都的概念，從別墅轉(zhuǎn)化為電梯公寓始于世紀(jì)城，世紀(jì)城的熱銷(xiāo)，一定程度上也讓豪宅的購(gòu)買(mǎi)群體進(jìn)行了一次新的輪回。說(shuō)明城南的房?jī)r(jià)一直是成都房?jī)r(jià)的高位地帶，是成都房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。2007年上半年，成都市5000元以上的高價(jià)位住宅的成交面積不斷逐月增加，且其環(huán)比增幅也在不斷上升。從近幾年成都市五城區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，住宅的交易價(jià)格呈逐年攀升的趨勢(shì)，但漲幅時(shí)大時(shí)小，其中2005年的漲幅最大，％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。n 成都高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況□ 成都市主城區(qū)房?jī)r(jià)變化情況2002—2007上半年五城區(qū)價(jià)格分別為：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。因主城區(qū)的范圍，其5000元/平方米的產(chǎn)品主要為高層電梯公寓?！?城南房?jī)r(jià)變化情況□ 從上圖可以看出，城南的住宅均價(jià)變化較大，城南均價(jià)6300元/平米，%，僅2007年第一季度就比2006年全年上漲了1195元/平方米，%，高于成都整體同期漲幅的11個(gè)百分點(diǎn)。單就2007年上半年，城南在售物業(yè)分布的地理位置來(lái)看，都不能與本案相抗衡，一定程度上可反應(yīng)，本案的市場(chǎng)價(jià)值將高于現(xiàn)有的城南在售物業(yè)。隨成都府南河工程的改造完成及城市改造工程的深入，使得改造的區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境得到了大量的提升，就目前府南河沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，多為高檔電梯公寓項(xiàng)目，且高檔電梯公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)多集中在合江亭、九眼橋、錦江賓館附近的區(qū)域。這類(lèi)地塊具有占地面積小、高土地成本、高容積率等特征。該區(qū)域內(nèi)在過(guò)去幾年中，開(kāi)發(fā)的主要項(xiàng)目有華西美廬、盤(pán)古花園、凱萊蒂景等項(xiàng)目。城南作為成都地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最主要區(qū)域，擁有市場(chǎng)開(kāi)發(fā)最主流的品牌開(kāi)發(fā)商，如中海、和黃等品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商，使得其項(xiàng)目定位多為高檔次物業(yè)。n 版塊競(jìng)爭(zhēng)格局□ 直接競(jìng)爭(zhēng)版塊：本案直接競(jìng)爭(zhēng)板塊為城南版塊，包括桐梓林片區(qū)、城南副中心。目前成都富人居住最集中的區(qū)域，生活配套，道路、公交、學(xué)校等市政配套非常完善生活配套共享城市配套，生活配套有待完善，公交線(xiàn)路較少，地鐵線(xiàn)路正在建設(shè)中開(kāi)發(fā)成熟度、居住成熟度很高成熟度開(kāi)發(fā)趨于成熟、居住成熟度較低城市絕對(duì)富人生活方式，繁華而有檔次生活方式城市生活方式，較繁華區(qū)域內(nèi)集中的均為高端項(xiàng)目，是富人最集中居住的區(qū)域人文環(huán)境因市政府南遷，區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目逐漸增多市場(chǎng)認(rèn)知度很高市場(chǎng)認(rèn)知市場(chǎng)認(rèn)知度不斷提升近期以高層電梯毫宅產(chǎn)品為主產(chǎn)品形態(tài)高層電梯公寓為主目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均在7800元/㎡左右，甚至部分二手房?jī)r(jià)達(dá)到8300元/㎡價(jià)格水平目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均在6500元/㎡左右 桐梓林片區(qū)VS內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)區(qū)域桐梓林片區(qū)VS內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)區(qū)域人民南路旁，城市中心生活區(qū)，距離市中心近、CBD等區(qū)域很近，距機(jī)場(chǎng)也很近距離內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，城市中心商業(yè)區(qū)及生活區(qū)，距離市中心、CBD等區(qū)域很近，距機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)目前成都富人居住最集中的區(qū)域，生活配套，及市政配套非常完善生活配套非主流富人集中居住的區(qū)域，生活配套較全富人區(qū)高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成熟度成都第一成熟度近兩年才有個(gè)別高端項(xiàng)目推出城市絕對(duì)富人生活方式，繁華而有檔次生活方式都市白領(lǐng)快節(jié)奏的生活，體現(xiàn)工作對(duì)他們的重要性富人區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)知度最高市場(chǎng)認(rèn)知富人區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)知度不強(qiáng)絕對(duì)的城市富人區(qū)版塊屬性及利益點(diǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值較高的區(qū)域目前已推出相對(duì)高端的產(chǎn)品成交價(jià)均在8500元/㎡左右，部分頂躍房?jī)r(jià)最高達(dá)到18000元/㎡價(jià)格水平目前已推出產(chǎn)品成交價(jià)均已有達(dá)到9050元/㎡，部分精裝房?jī)r(jià)突破11000元/㎡88 / 88l 競(jìng)品分析對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選擇鎖定價(jià)格、品質(zhì)與本案接近的項(xiàng)目，類(lèi)比區(qū)域跨度較大，對(duì)于紫檀項(xiàng)目的參考意義有一定劃分。公司總部位于香港，其在香港、北京、上海均開(kāi)發(fā)有高品質(zhì)物業(yè)。該項(xiàng)目目前主體已經(jīng)基本封頂，售樓部就修在項(xiàng)目的裙樓部分。n 產(chǎn)品研究□ 產(chǎn)品形態(tài)研究凱旋門(mén)為1棟29層的電梯住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目1－4樓規(guī)劃為精品百貨商場(chǎng)，檔次將類(lèi)似于“美美力誠(chéng)百貨”，將由開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)。這和其電梯豪宅的定位有一定吻合，但是以豪宅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)反推其戶(hù)型面積來(lái)看，凱旋門(mén)的戶(hù)型面積設(shè)計(jì)還是比較保守，還不能算是奢侈型豪宅。n 項(xiàng)目銷(xiāo)售及價(jià)格分析□ 價(jià)格項(xiàng)目的總體均價(jià)目前為9000元/㎡臨河：起價(jià)9000元/ ㎡,最高價(jià)11000元/㎡，均價(jià)9500元 /㎡（125㎡、150－180㎡的戶(hù)型）臨小區(qū)內(nèi)：起價(jià)7800元/㎡，最高價(jià)9600元/㎡，均價(jià)8600元/ ㎡（80㎡、88㎡、101㎡的戶(hù)型）凱旋門(mén)目前是成都市市場(chǎng)上清水房均價(jià)最高的電梯住宅項(xiàng)目 □ 銷(xiāo)售情況該項(xiàng)目早于07年3月就拿到預(yù)售許可證，但是項(xiàng)目一直沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)咨詢(xún)、排號(hào)和發(fā)售。目前還余下101㎡的套二、150－170㎡的套三共計(jì)約160套房源可售。78號(hào)官邸宗地位置： 錦里西路78號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)： 四川三秦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積： 45畝總建筑面積： 180000㎡總戶(hù)數(shù)：577套，1期327套容積率： 建筑形態(tài)： 133F電梯戶(hù)型面積：70－150㎡，主力面積為80－100㎡的套二和110－130㎡的套三項(xiàng)目1期推出的2單元戶(hù)型面積配比：面積 （㎡）套型套數(shù)（套）85套二3391套二3393套二132100套二66102套三66開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2007年7月20日晚在凱賓斯基酒店正式選房銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)7300元/㎡廣告推廣語(yǔ)： 城中心琴臺(tái)深處傳世府邸區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析： 本項(xiàng)目的地理位置是其最大的亮點(diǎn)，與成都軍區(qū)將軍樓相鄰，周邊被五大公園、四大人文景點(diǎn)環(huán)繞，文化底蘊(yùn)濃厚。所以該項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)后應(yīng)有較大的升值空間。7月20日晚該項(xiàng)目在開(kāi)賓斯基酒店正式開(kāi)盤(pán)，當(dāng)晚約有300人到場(chǎng)選房，開(kāi)發(fā)商采取搖號(hào)的方式進(jìn)行選房，10人/次。 首座位置：成都市人民南路開(kāi)發(fā)商：招商（蛇口）成都房地產(chǎn)建筑形態(tài)：2930F電梯公寓規(guī)模：40畝容積：戶(hù)型面積：80－300戶(hù)型配比：戶(hù)型面積 （單位：平方米）套數(shù)所占百分比一室二廳單衛(wèi)—549％二室二廳雙衛(wèi)－364％三室二廳雙衛(wèi)－156％躍層－20％樓盤(pán)價(jià)格分析開(kāi)盤(pán)最低價(jià)（元/㎡）6000開(kāi)盤(pán)最高價(jià)（元/㎡）8000均價(jià)06年07年8月（開(kāi)盤(pán)）9月12月1月2月4月5月6月7月630066007800800080008200，后期頂躍大戶(hù)預(yù)計(jì)10000以上820083008400n 產(chǎn)品配套：地暖系統(tǒng)——品牌未定；安保系統(tǒng)——是否用IC卡識(shí)別系統(tǒng)未定；新風(fēng)系統(tǒng)——無(wú)300平方米露天恒溫游泳池；車(chē)位比——1：會(huì)所配套以豪生酒店配套為基礎(chǔ)；2層商業(yè)街n 銷(xiāo)售情況：于2006年7月26日星期三開(kāi)始排號(hào)，但因?yàn)椴皇侵苣┑脑?，其排?hào)的情況不是很好。2007年各月銷(xiāo)售進(jìn)度（累計(jì)）2月5月6月7月約100多套，20％左右；有近100套處于團(tuán)購(gòu)的接洽中該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員對(duì)外宣稱(chēng)本月銷(xiāo)售了60余套，但其整個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)到目前在房產(chǎn)交易中心只有75套房源的備案。由于項(xiàng)目地處市中心內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)，受城市空心化的影響，加上該項(xiàng)目售價(jià)相當(dāng)高，因此大多數(shù)成都本地高端客戶(hù)并不是很接受，他們大多更傾向于性?xún)r(jià)比更高、大環(huán)境更成熟的城南高端項(xiàng)目。主要在開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)，進(jìn)行了為期一周的時(shí)尚概念推廣活動(dòng)，如面具舞會(huì)等等。占地面積： 10畝建筑面積： 59802㎡建筑形態(tài)： 33F電梯總戶(hù)數(shù)： 699戶(hù)主力戶(hù)型面積： 61－95㎡ 61－71㎡的套一（可