【正文】 江西路8號綠化率％開發(fā)商成都其士房地產(chǎn)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)29層電梯代理商成都瑞信地產(chǎn)顧問有限公司梯戶比2梯4戶（3個單元）公攤19％總戶數(shù)300戶物業(yè)公司香港其士自行成立物管公司進行管理期數(shù)世代錦江分為3期開發(fā)，凱旋門為2期物管費2元/㎡（暫定）停車位300個，1：1占地項目總占地30畝，凱旋門占地10畝開盤時間2007年7月凈用地面積10畝入住時間2008年12月總建面㎡均價總均價9000元/㎡臨河：起價9000元/而如城南副中心是受最早城南高檔住區(qū)的開發(fā)的影響，及政府主觀引導，相對桐梓林片區(qū)來講其富人區(qū)的純粹性及成都人的認知就弱許多，但發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳俺啥几蝗司幼∽罴械膮^(qū)域，生活配套，及市政配套非常完善生活配套非主流富人集中居住的區(qū)域，但生活配套較齊全富人區(qū)高端項目的開發(fā)成熟度成都第一成熟度“鷺島國際”開發(fā)后，提升了該區(qū)域的樓盤品質?！?雙楠、光華區(qū)域該區(qū)域在近三年的開發(fā)中，因實力開發(fā)商的大規(guī)模開發(fā)?！?城南區(qū)域城南的高檔電梯公寓開發(fā)由過去以銀都花園為中心輻射的桐梓林片區(qū)及以錦官新城為中心輻射的棕樹片區(qū)的城南區(qū)域，擴大輻射到以和黃、九龍倉城南地塊為中心的大城南區(qū)域?！?人民南路沿線區(qū)域人民南路沿線區(qū)域因受地理位置的影響，使得該區(qū)域內(nèi)的電梯公寓項目的定位多為中、高檔。隨電梯公寓市場的進一步發(fā)展，府南河沿線的區(qū)域將成為高檔電梯公寓的密集分布區(qū)，而合江亭、九眼橋附近區(qū)域的高檔電梯公寓項目的開發(fā)又將使該區(qū)域成為成都地區(qū)電梯公寓項目“豪宅”或“類豪宅”的聚集區(qū)域。從市場現(xiàn)有售價在5000元/平方米以上的高檔電梯公寓來看，多分布于以下幾個區(qū)域：府南河沿線區(qū)域、人民南路沿線區(qū)域、城南棕樹桐梓林區(qū)域、外雙楠光華片區(qū)。這與城南良好的區(qū)域認知和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境是分不開的，城南地價的上升及城南可開發(fā)土地的減少，加速了區(qū)域內(nèi)房價的上漲。這表明成都的住宅市場正在由逐步向“質”的市場發(fā)展，人們對高品質住宅的需求和接受度正在很快地提升，雖然高品質住宅的價格也相應地很高，但人們?nèi)栽敢鉃槠滟I單。單位：元/平方米010002000300040005000200220032004200520062007(20022007上半年成都五城區(qū)價格走勢力目前住宅市場仍處于供不應求的賣方市場，價格上漲是必然的發(fā)展，但國家不斷出臺的房地產(chǎn)新政對房價的上漲幅度必定會起的一定抑制作用，從而使房價的上漲保持一個穩(wěn)定的態(tài)勢。 紫檀營銷策略報告市場分析l 片區(qū)市場簡要分析由于片區(qū)內(nèi)住宅項目主要以高層物業(yè)為主，以及本案的高層電梯物業(yè)形態(tài)，針對性的選擇高端電梯物業(yè)為片區(qū)市場分析的切入口?！?成都主城區(qū)5000元/平方米以上的高價房市場交易情況成都主城區(qū)5000元/平方米以上的高價住宅，在2007年上半年中的成交情況?？梢灶A見，成都5000元/平方米以上的高檔住宅供需比例都將增加。實力開發(fā)商的入駐及市場導向的驅動也很好的帶動了整個城南片區(qū)住宅的發(fā)展。□ 府南河沿線區(qū)域南河沿線的電梯公寓項目開發(fā)量大于府河沿線的電梯公寓項目的開發(fā)量，而電梯公寓項目，特別是高檔電梯公寓項目則主要集中在合江亭、九眼橋附近的區(qū)域?！?城市中心內(nèi)環(huán)區(qū)域該區(qū)域是由于舊城改造后，提供了開發(fā)用地。而另一方面，因該區(qū)域臨近成都主要交通干道的特殊地理位置，加之人民南路沿線傳承了一定的商務氛圍，故該區(qū)域的電梯公寓有轉向成為商、住兩用的現(xiàn)象。本案則屬于這個區(qū)域的絕版地塊。如滕王閣、博瑞、武海、置信等開發(fā)商的強勢介入，區(qū)域開發(fā)格局及定位也是該區(qū)域成為成都主流的高檔住宅開發(fā)區(qū)。 桐梓林片區(qū)VS城南副中心桐梓林片區(qū)VS城南副中心人民南路旁，城市中心生活區(qū)，距離市中心、CBD等區(qū)域很近距離地處城南延線，毗鄰政府新辦公中心、新會展中心、地鐵1號線、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、。城市絕對富人生活方式，繁華而有檔次生活方式非主流人群的生活方式富人區(qū)的市場認知度最高市場認知南富西貴的居住感念，富人區(qū)的市場認知度一般，但正在強化絕對的城市富人區(qū)版塊屬性及利益點項目開發(fā)綜合價值較高的區(qū)域目前已推出產(chǎn)品成交價均在7800元/㎡左右，甚至部分二手房價達到8300元/㎡價格水平目前已推出產(chǎn)品成交價均在6500元/㎡左右，部分精裝房價突破10000元/㎡外雙楠片區(qū)雖地理、居住成熟度及自然環(huán)境較好，但因其高端項目的開發(fā)相對較晚，而區(qū)域內(nèi)存在較多中低端項目，所以整個區(qū)域對富人的吸引相對又弱些。㎡,最高價11000元/㎡ 均價9500元 /㎡臨小區(qū)內(nèi)：起價7800元/㎡，最高價9600元/㎡ 均價8600元/㎡總容積率主力戶型價格區(qū)間65萬－98萬（80－101㎡）110萬－180萬（150－180㎡）□ 基礎數(shù)據(jù)分析項目開發(fā)商其士集團是擁有兩間香港上市公司及一間新加坡上市公司的實力雄厚的跨國集團。該項目也是成都首個真正概念上的高層電梯豪宅項目。加之項目的地段的不可復制性，也吸引了相當多的沿海乃至境外的投資客群。項目除了50套80－88㎡的經(jīng)濟型套二以外，其他戶型面積都偏于舒適性?！?項目配套小區(qū)入口的水景景觀、蓮花造型的中央水景、多功能游泳池、風雨走廊、法式風格園林；小區(qū)主入口配置小區(qū)會客廳、1層67米層高的豪華單元入戶大堂、1：1的地下停車場；車庫感應自動升桿系統(tǒng)、電梯智能卡自動感應系統(tǒng)、大堂入戶智能卡門禁系統(tǒng)。其中80－88㎡的套二、125㎡的套二以及176㎡套三的戶型已經(jīng)定完?！?臨小區(qū)內(nèi)的套二戶型的購買客群以成都本地客戶為主。85㎡93㎡100㎡102㎡項目價格分析：目前78號觀邸的銷售均價是7300元/㎡，對比周邊樓盤的銷售價格以及其本身的區(qū)位及配套優(yōu)勢來看，這個定價相對保守，目前臨近項目的錦都4期尾盤的銷售價格已經(jīng)達到了7500元/㎡左右。項目開盤銷售分析：由于項目前期蓄水時間較長，于2007年7月15日正式繳納誠意金排號，至7月20日排了400余號（其一期將推出327套房源）。從開發(fā)商處了解到，目前剩余的37套房源已經(jīng)被開發(fā)商收回，目前暫時不會對外發(fā)售，開發(fā)商擬重新調(diào)整價格（價格上調(diào)）后再對外公開。壹號公館 項目地址： 人民中路3段1號 占地面積： ，建筑面積： 建筑形態(tài)： 29層商住電梯公寓（1－6層為高級私人會所，7－29層為精品住宅）總戶數(shù)： 600戶左右主力戶型面積： 4090平方米開盤時間： 2007年2月3號銷售價格： 開盤最低價（元/㎡）9698開盤最高價（元/㎡）12268均價（07年）2月4月5月6月7月1098311000110001061010623銷售進度： 20％左右（約100多套）；有近100套處于團購的接洽中。大多為私營企業(yè)的老總。首先，開盤銷售的單位有很大一部分來源于公司內(nèi)部資源；其次，該樓盤所在的區(qū)域位置并不被成都本地高端客戶所認可，其市場的接受程度有待市場檢驗；第三、營銷推廣方式、渠道針對性不強，未將市場細分原則貫徹到推廣的細節(jié)（如廣告投放渠道失當）；開盤營銷推廣活動：該樓盤作為目前成都最高端的住宅之一，其開盤的推廣卻相對較為低調(diào)，這主要是出于極高端品質的考慮，如果太高調(diào)，則萬一開盤銷售情況不理想的話對產(chǎn)品后期銷售會造成很大的影響。皇后國際公寓項目地址： 上蓮池以西、錦興路以南而且項目的面積都控制在95㎡以下，由此可見皇后國際公寓還是一個堅持總價控制原則的城市中高端小戶型住宅項目，而并非之前市場傳聞的都市豪宅項目。并且就目前的價格而言，還有相當大的升值空間。 5月12日，項目售樓部正式亮相，售樓部門口清一色汗血寶馬組成的“皇家馬隊”護衛(wèi)著身著歐洲王室貴族服裝的模特優(yōu)雅起身，立于兩旁，為每個進入的女士戴上一頂閃閃發(fā)光的“后冠”。 前期戶外廣告售樓部亮相售樓部景觀售樓部亮相廣告桐梓林歐城項目地址： 桐梓林南路占地面積： 69畝建筑面積： 179860㎡建筑形態(tài)： 20F電梯總戶數(shù)： 484余戶（1期，含200 余戶小戶型）戶型面積區(qū)間： 50—200㎡ 1期：145－160㎡（套三） 50－55㎡（套一） 175－185㎡（套四）開盤時間： 2007年5月26日認購選房銷售價格： 開盤均價6700元/平方米；目前均價7300元/平方米銷售進度： 開盤當天認購了總推出戶數(shù)的近40％左右，目前僅余47套，已完成了近90％的銷售。因此對紫檀項目并無太大影響，但是該項目將于07年10月初推出2期，其位置、價格都將優(yōu)于1期，因此本項目對紫檀的影響還有待考察。5月26日認購選房,據(jù)從售樓部銷售人員處了解到當天認購了總推出戶數(shù)的近40％左右。推廣簡評：在5月6日的時候，項目通過電話，通知一些前期對項目有所關注的人群，贈送法國德彪西弦樂四重奏音樂會的門票。一般對高雅藝術十分感興趣的，都是社會地位較高，或者是從事藝術行業(yè)的人們。占地面積： 2500畝建筑形態(tài)： 獨棟、疊加別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房總戶數(shù)： 412戶開發(fā)商： 萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售情況：項目開盤時間推出套數(shù)戶型面積均價（元/m2）銷售周期麓山國際社區(qū)逸翠谷20041026136191272㎡ 80002個月橡樹坡200412151300500㎡120004個月水晶崗200579 100270310㎡。□ 傳統(tǒng)報媒報媒主要是以商報華西的高發(fā)行率為代表的媒介，在傳統(tǒng)報媒的推廣中，主要采用大篇幅、多版（通常24個整版）的強勢推廣模式應用；除了成都地區(qū)的日報媒，麓山國際還在《經(jīng)濟觀察報》、《南方周末》等全國發(fā)行的異地主流思想報媒上發(fā)行了廣告。據(jù)統(tǒng)計，麓山國際在北京、上海、廣州、昆明等幾大城市進行了機場戶外廣告的投放，其中以上海浦東機場的收效是最大的。n 麓山國際如何維護與客群的關系麓山國際營銷總監(jiān)蔣莉強調(diào)“保證每個月都有活動舉行”，活動的覆蓋有很多，諸如別墅生活論壇、名流時尚之夜、風水專題講座、財富論壇、足球比賽、新車發(fā)布會等等。因為別墅生活就是代表了一個圈層的生活，而麓山國際就對這類圈層進行了很好的聚眾營銷，也取得了很好的社會效應。川外客群購買則多由產(chǎn)品好、價格低、未來升值空間大的投資行為所決定。本案的電梯住宅部分面臨的直接競爭是桐梓林片區(qū)高端電梯住宅的競爭，如首座、桐梓林歐城大房型。代表項目：鷺島國際社區(qū)水晶國際公寓、世紀錦江凱旋門、鳳凰城、壹號公館。戶型面積：指涵蓋戶型面積在75—370平方米的項目?！颈容^項目一覽表】項目名稱開發(fā)商位置發(fā)售狀態(tài)規(guī)模層數(shù)容積率戶型面積銷售均價元／㎡項目檔次適合紫檀項目的評判標準比較權重首座招商蛇口（鑫達）人民南路4段，桐梓林片區(qū)側，銷售中36畝30層6903708800中檔□時間 □區(qū)位□層數(shù) □戶型面積20％桐梓林歐城大房型鑫瀾房產(chǎn)桐梓林中路銷售中70畝21+1層553407800中檔□時間 □區(qū)位□規(guī)模 □層數(shù)15％鳳凰城華潤置地站華路待售300畝27層751706700中檔□時間 □區(qū)位□規(guī)模 □戶型面積□層數(shù) □開發(fā)品牌□項目檔次10％鷺島國際社區(qū)水晶四季國際公寓滕王閣地產(chǎn)外雙楠銷售中466畝24層26038011000（精裝，裝修扣2000）高檔□時間 □規(guī)模 □戶型面積□層數(shù) □開發(fā)品牌□項目檔次20％壹號公館香港飛大集團 內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售中29層17409010983（精裝，裝修扣2000高檔□時間 □規(guī)模 □層數(shù)□戶型面積15％世紀錦江凱旋門香港其士集團濱江西路8號銷售中10畝29層801769050高檔□時間□層數(shù)□戶型面積□開發(fā)品牌20％□□l 未來市場環(huán)境變化分析對于未來市場環(huán)境的變化基于宏觀、中觀、微觀三個層面進行剖析。成都市政府目前對于高端物業(yè)發(fā)展沒有明顯政策指導性意見，但成為“城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”后雖無相關政策出臺，區(qū)域的房地產(chǎn)投資已經(jīng)明顯加速。從新近城南拍出多個地塊的成交價格換算樓面地價成本已經(jīng)達到7500元/平方米之巨，計算合理成本投入及發(fā)展商預期收入后，價格很可能會超過“紫檀”項目，因此目前的整體市場大勢已經(jīng)明確“紫檀”在去年制定的均價1萬元/平方米的價格已經(jīng)與市場環(huán)境脫節(jié)，需要重新檢討和調(diào)整。鳳凰城、和黃南城都匯等項目都已經(jīng)正式啟動，加之已經(jīng)在銷首座項目的尾盤清售，本案面臨的市場競爭是激烈和充滿挑戰(zhàn)的，同時項目的入市已經(jīng)迫在眉睫。n 整體層高優(yōu)勢，一、。n 精裝負一樓地下大堂考慮項目業(yè)主均為私車主（有專職司機或自駕），他們的生活習慣總是早出晚歸，地下室是出行主要通路，因此本案打破傳統(tǒng)住宅在一樓設置大堂的傳統(tǒng)，將電梯大堂設置在地下一層，同時負一層和一層室內(nèi)挑空，一樓電梯廳與室外由廊橋相連。n 雙廚房設計每戶配置中西廚房，封閉式中廚可避免中