【正文】 25150160套三2513160170套三758170180套三2525至07年7月20日，項目共計接受預(yù)定140余套。其中80－88㎡的套二、125㎡的套二以及176㎡套三的戶型已經(jīng)定完。目前還余下101㎡的套二、150－170㎡的套三共計約160套房源可售。n 客群分析□ 125㎡的套二被一家香港公司團購□ 8088㎡的套二，有40％的純投資客戶，主要以本地投資客戶和上海投資客戶為主，40％為過渡居住兼投資的客戶為主，這類客群主要是本地客群，還有20％的客群是居住為主要目的的本地客戶，該類客群主要以現(xiàn)居住在項目周邊的原住民?！?臨河的套三戶型的買家基本絕大多數(shù)為上海、深圳以及香港等沿海大城市的投資客群，也有部分來自新加坡的客戶。□ 臨小區(qū)內(nèi)的套二戶型的購買客群以成都本地客戶為主。78號官邸宗地位置： 錦里西路78號開發(fā)企業(yè)： 四川三秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 45畝總建筑面積： 180000㎡總戶數(shù)：577套，1期327套容積率： 建筑形態(tài)： 133F電梯戶型面積：70－150㎡，主力面積為80－100㎡的套二和110－130㎡的套三項目1期推出的2單元戶型面積配比：面積 （㎡）套型套數(shù)（套）85套二3391套二3393套二132100套二66102套三66開盤時間： 2007年7月20日晚在凱賓斯基酒店正式選房銷售價格：均價7300元/㎡廣告推廣語： 城中心琴臺深處傳世府邸區(qū)位優(yōu)勢分析： 本項目的地理位置是其最大的亮點，與成都軍區(qū)將軍樓相鄰，周邊被五大公園、四大人文景點環(huán)繞，文化底蘊濃厚。配套分析： 項目定位為城中心國際生態(tài)深院高層住宅，并是成都首個同時擁有外墻保溫材料、雙層中空玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、食物垃圾處理系統(tǒng)等多項智能配套的高品質(zhì)電梯公寓項目。項目戶型分析： 本項目優(yōu)越的地理位置和較高的配置都凸現(xiàn)了項目作為“傳世府邸”的優(yōu)勢，但是其戶型面積設(shè)計則又偏向常規(guī)保守的經(jīng)濟實用戶型，1期推出的房源都是以90㎡左右的經(jīng)濟型套二為主，只有66套102㎡的緊湊型套三。85㎡93㎡100㎡102㎡項目價格分析：目前78號觀邸的銷售均價是7300元/㎡，對比周邊樓盤的銷售價格以及其本身的區(qū)位及配套優(yōu)勢來看，這個定價相對保守，目前臨近項目的錦都4期尾盤的銷售價格已經(jīng)達到了7500元/㎡左右。所以該項目在開盤后應(yīng)有較大的升值空間。客群簡析： 從售樓人員處了解，該項目客群以現(xiàn)居于區(qū)域周邊的原住民和政府機關(guān)以及軍區(qū)干部為主。購買目的大部分都是以自住或過渡居住為主，純投資客戶的比例相對較少。項目開盤銷售分析：由于項目前期蓄水時間較長，于2007年7月15日正式繳納誠意金排號，至7月20日排了400余號（其一期將推出327套房源）。7月20日晚該項目在開賓斯基酒店正式開盤，當(dāng)晚約有300人到場選房，開發(fā)商采取搖號的方式進行選房，10人/次。最終共計售出290套（包括開發(fā)商內(nèi)部關(guān)系認購客戶），剩余30余套。面積 （㎡）套型套數(shù)（套）銷售套數(shù)銷售價格（元/㎡）85套二33337400－800091套二33337300－800093套二1321327300－8000100套二66666600起102套三66296800－7500由上表可見，目前觀邸85－100㎡的戶型已經(jīng)售完，目前僅余37套102㎡的套三戶型，該戶型相對其他戶型銷售滯緩的主要原因是其位置相對不好，被2號樓遮擋。從開發(fā)商處了解到，目前剩余的37套房源已經(jīng)被開發(fā)商收回，目前暫時不會對外發(fā)售，開發(fā)商擬重新調(diào)整價格（價格上調(diào)）后再對外公開。 首座位置：成都市人民南路開發(fā)商：招商（蛇口）成都房地產(chǎn)建筑形態(tài)：2930F電梯公寓規(guī)模：40畝容積：戶型面積：80－300戶型配比：戶型面積 （單位：平方米）套數(shù)所占百分比一室二廳單衛(wèi)—549％二室二廳雙衛(wèi)－364％三室二廳雙衛(wèi)－156％躍層－20％樓盤價格分析開盤最低價（元/㎡）6000開盤最高價（元/㎡）8000均價06年07年8月（開盤）9月12月1月2月4月5月6月7月630066007800800080008200，后期頂躍大戶預(yù)計10000以上820083008400n 產(chǎn)品配套：地暖系統(tǒng)——品牌未定；安保系統(tǒng)——是否用IC卡識別系統(tǒng)未定；新風(fēng)系統(tǒng)——無300平方米露天恒溫游泳池；車位比——1：會所配套以豪生酒店配套為基礎(chǔ)；2層商業(yè)街n 銷售情況：于2006年7月26日星期三開始排號，但因為不是周末的原因，其排號的情況不是很好。2007年各月銷售進度（累計）1月2月4月5月6月7月340套355套425套約72％462套，約78％498套，占總房源的82％左右505套，占總房源的85％n 客群情況：外地客群（如上海、新加坡等地購房者）比例明顯多于成都本地客戶；本地客群中，對該案的認知都基于對項目地理位置的高度認可；n 廣告推廣□ 推廣主題人民南路48號，領(lǐng)袖俊杰之豪門生活場。成都劃時代奢派豪宅；（針對客群）人南首百萬級豪宅； 人南首豪門領(lǐng)空,成都的面子（針對產(chǎn)品地段和品質(zhì)）□ 主要媒介戶外廣告（一環(huán)路跳傘塔路口）、報媒廣告（7月后沒有報媒廣告的投放，原因在于開發(fā)商對廣告投放后，電話量要求較高）□ 推廣節(jié)奏06年蓄水和開盤前后廣告投放量都很大，但隨著銷售進度的推進，07年開始其推廣投入和廣告放量都極少。壹號公館 項目地址： 人民中路3段1號 占地面積： ，建筑面積： 建筑形態(tài)： 29層商住電梯公寓（1－6層為高級私人會所，7－29層為精品住宅）總戶數(shù)： 600戶左右主力戶型面積： 4090平方米開盤時間： 2007年2月3號銷售價格： 開盤最低價（元/㎡）9698開盤最高價（元/㎡）12268均價（07年）2月4月5月6月7月1098311000110001061010623銷售進度： 20％左右（約100多套）；有近100套處于團購的接洽中。2007年各月銷售進度（累計）2月5月6月7月約100多套，20％左右；有近100套處于團購的接洽中該項目銷售人員對外宣稱本月銷售了60余套，但其整個項目從開盤到目前在房產(chǎn)交易中心只有75套房源的備案?！笔鄢?12套，占總房源的19％。銷售138套，占總房源的23％客群結(jié)構(gòu)： 以外地客群為主，本地高端客戶為輔。大多為私營企業(yè)的老總。由于項目地處市中心內(nèi)環(huán)以內(nèi)，受城市空心化的影響，加上該項目售價相當(dāng)高，因此大多數(shù)成都本地高端客戶并不是很接受，他們大多更傾向于性價比更高、大環(huán)境更成熟的城南高端項目。推廣訴求主題：大人物、小公館物管費： 月開發(fā)商： 香港飛大集團 威爾斯實業(yè)主要賣點： 內(nèi)環(huán)內(nèi)；超五星級豪宅配置、英式皇家金鑰匙管家服務(wù)；精裝修未來銷售形勢預(yù)測：以其11000元/平方米的均價和目前銷售138套來看，銷售情況已相當(dāng)不錯，但是其以后的銷售形勢仍不容樂觀。首先，開盤銷售的單位有很大一部分來源于公司內(nèi)部資源；其次，該樓盤所在的區(qū)域位置并不被成都本地高端客戶所認可，其市場的接受程度有待市場檢驗；第三、營銷推廣方式、渠道針對性不強，未將市場細分原則貫徹到推廣的細節(jié)（如廣告投放渠道失當(dāng)）；開盤營銷推廣活動：該樓盤作為目前成都最高端的住宅之一，其開盤的推廣卻相對較為低調(diào)，這主要是出于極高端品質(zhì)的考慮，如果太高調(diào)，則萬一開盤銷售情況不理想的話對產(chǎn)品后期銷售會造成很大的影響。主要在開盤一周內(nèi)，進行了為期一周的時尚概念推廣活動，如面具舞會等等?？蛻敉ㄖ远绦欧绞礁嬷M行。近段時間該項目幾乎沒有任何報版廣告和推廣活動，僅有少量介紹項目配置的媒體軟文。皇后國際公寓項目地址： 上蓮池以西、錦興路以南占地面積： 10畝建筑面積： 59802㎡建筑形態(tài)： 33F電梯總戶數(shù)： 699戶主力戶型面積： 61－95㎡ 61－71㎡的套一（可改套二）、80－95㎡的套二（可改套三）開盤時間： 2007年6月9日銷售價格： 開盤均價 7339元/平方米； 目前均價 7347元/平方米銷售進度：6月9日推出了第一批次191套，在當(dāng)天就基本售罄 6月24日推出第二批次推出140余套，至7月初就基本銷售完成。 7月22日推出第三批次150余套，目前已經(jīng)銷售了50％左右 項目于7月30日正式調(diào)價，調(diào)后均價達到7600元/平米推廣訴求主題： 城市中央名邸物管費： 開發(fā)商： 四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司主要賣點： 城市核心地帶純住宅社區(qū)、頂級配套、N+1創(chuàng)新可變戶型項目解析： 項目的位置是項目最大的優(yōu)勢之一，地處成都市核心區(qū)域，周邊完善、繁華的配套大大提升了本項目的開發(fā)和銷售價值。該項目前期準(zhǔn)備時間較長，銷售價格市場預(yù)期較高，但是項目推出后，銷售均價為7300元/平米左右，即使調(diào)價后的7600元/平米和之前市場預(yù)期的10000元/㎡以上的售價相差還是較遠。而且項目的面積都控制在95㎡以下，由此可見皇后國際公寓還是一個堅持總價控制原則的城市中高端小戶型住宅項目，而并非之前市場傳聞的都市豪宅項目。 皇后國際公寓的主力面積都在61－95㎡，在戶型設(shè)計上，該項目推出了一個“N+1”可墅空間概念，實際上就是在原有套型上加一個陰臺（計半面積），即可作為戶型的一個生態(tài)空間配套又可改作一個房間。其次該項目在戶型設(shè)計上基本都做到了明廚明衛(wèi)，這在小戶型住宅設(shè)計中還是比較難能可貴的。未來銷售形勢預(yù)測：由項目周邊的在售項目來說，皇后國際的售價并不算高，該項目也是市中心少見的純住宅項目，并且項目在有限的規(guī)模上也配備了游泳池、會所等配套設(shè)施，加之藍光多年來樹立的品牌形象和口碑，皇后國際公寓的后續(xù)銷售應(yīng)該會繼續(xù)保持良好的勢頭。并且就目前的價格而言，還有相當(dāng)大的升值空間。開盤營銷推廣活動：項目在準(zhǔn)備階段都比較低調(diào)，一直到4月底，項目才開始在成都市各個交通要道推出了戶外廣告——一面碩大的“寶鏡”，和“512成都 皇后駕臨 全城敬候”的廣告語。廣告畫面還是比較有視覺沖擊力，廣告語也比較有氣勢，與“皇后國際”的案名還是比較相符。 5月12日，項目售樓部正式亮相，售樓部門口清一色汗血寶馬組成的“皇家馬隊”護衛(wèi)著身著歐洲王室貴族服裝的模特優(yōu)雅起身，立于兩旁，為每個進入的女士戴上一頂閃閃發(fā)光的“后冠”。售樓部內(nèi)部也開辟了專門供購房者休息的飲茶區(qū)，并提供了咖啡、飲料、糕點等服務(wù)，一邊還有著宮廷服飾的樂隊伴奏背景音樂、宮廷畫師現(xiàn)場作畫等?？梢婇_發(fā)商在努力營造一種宮廷貴族氣質(zhì)的氛圍，但是由于售樓部本來面積不大，加之人流較多，所以現(xiàn)場給人的感覺比較擁擠混亂。這一個問題在項目的樣板間也存在一定問題，項目的戶型面積不大，但樣板間裝飾以及家具陳列卻采用了比較繁復(fù)歐洲宮廷式的風(fēng)格，讓人覺得稍顯不合時宜。 前期戶外廣告售樓部亮相售樓部景觀售樓部亮相廣告桐梓林歐城項目地址： 桐梓林南路占地面積： 69畝建筑面積： 179860㎡建筑形態(tài)： 20F電梯總戶數(shù)： 484余戶（1期，含200 余戶小戶型）戶型面積區(qū)間： 50—200㎡ 1期：145－160㎡（套三） 50－55㎡（套一） 175－185㎡（套四）開盤時間： 2007年5月26日認購選房銷售價格： 開盤均價6700元/平方米；目前均價7300元/平方米銷售進度： 開盤當(dāng)天認購了總推出戶數(shù)的近40％左右，目前僅余47套，已完成了近90％的銷售。推廣訴求主題： 城南國際生活社區(qū)（區(qū)位地段優(yōu)勢）物管費： 開發(fā)商： 四川鑫瀾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司主要賣點： 桐梓林絕版地段、規(guī)模社區(qū)、完善社區(qū)配套項目解析： 項目最大的優(yōu)勢在于其位于桐梓林的絕版位置，周邊具有高尚的居住氛圍、成熟的市政配套、繁華的商業(yè)環(huán)境。項目本身戶型面積設(shè)計都偏大（僅臨街有一棟小戶型，但目前已經(jīng)不作對外發(fā)售了），值得一提的是在部分戶型設(shè)計，采用了兩層挑高的空中花園，并且花園面積為贈送面積。項目的單價較之周邊樓盤來說，還算中規(guī)中矩，但是由于戶型面積較大，總價一般都在100萬左右，可以判斷項目的1期房源針對的目標(biāo)客群基本還是鎖定為城市中產(chǎn)階層。因此對紫檀項目并無太大影響，但是該項目將于07年10月初推出2期，其位置、價格都將優(yōu)于1期，因此本項目對紫檀的影響還有待考察。 未來銷售形勢預(yù)測： 該項目一期400余套房源中有200套5055㎡的小戶型，早在開盤之前就被開發(fā)商內(nèi)部人員和政府相關(guān)關(guān)系戶消化完畢，1期銷售火暴，加之開發(fā)商本身具有政府背景，有較多的累計關(guān)系客戶，所以本項目未來銷售形勢比較樂觀。開盤營銷推廣活動： 項目于5月1日正式亮相房交會，開始客戶VIP登記，至5月19日，共累計客戶1500余人。 5月19日正式排號，交納誠意金5萬元，累計當(dāng)天排號300