某房地產(chǎn)項目營銷策略分析-文庫吧
2025-06-02 07:49 本頁面
【正文】 口購房不便。產(chǎn)品層面（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢1. 本案目前是新站區(qū)西區(qū)住宅社區(qū)中獨樹一幟的高層住宅，其市場效應(yīng)不可忽視；2. 小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施會所，娛樂設(shè)施、購物等基本生活配套可滿足生活需要；3. 綠化園林景觀設(shè)計精致，綠化率33％；4. 商住分開，可以保證居住環(huán)境的舒適性，減少空氣噪音的影響；5. 戶型居多，面積在75－149m2之間，選擇余地廣；6. 小區(qū)內(nèi)基本上人車分流①、保證小區(qū)人員安全，②、避免汽車尾氣污染；7. 開發(fā)商實力雄厚，產(chǎn)品質(zhì)量可以保證；8. 獨特的凸窗設(shè)計新穎，吸引眼球；9. 戶戶觀景，坐北朝南采光通風(fēng)效果好；劣勢1. 2005年底才可入住，屬于遠(yuǎn)期樓花，會影響買家信心。2. 小區(qū)規(guī)模小且分二期完成，給客戶造成公司資金薄弱的思想，易產(chǎn)生觀望心里；3. 項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，影響項目形象，商業(yè)及生活配套檔次不高且相對缺乏；4. 地塊的不規(guī)則性為項目的規(guī)劃設(shè)計和地塊資源的充分利用構(gòu)成難點；5. 地塊規(guī)模較小， 小區(qū)內(nèi)部配套局限，生活配套不齊全；6. 周邊居民對高層建筑不敏感，接受能力有限；7. 對未來物業(yè)所產(chǎn)生一系列費用產(chǎn)生質(zhì)疑；8. 小區(qū)主入口門前修建鐵路橋，對物業(yè)升值造成不利影響；9. 臨泉路完工期限不確定；10. 市政工程迫使小區(qū)退讓，造成容積率高，樓間距窄，影響日照。168。機(jī)會：1. 房市整體火爆,市場需求較為旺盛，中價房供應(yīng)嚴(yán)重不足；2. 周邊項目供給量極為有限，運作得好有機(jī)會形成銷售火爆局面；3. 與新火車站近距離有可能形成外源性輸入需求；4. 產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和突破性營銷手段的運用都可能成為項目機(jī)會；5. 從市場角度上講，由于項目周邊現(xiàn)有的住宅供給相當(dāng)有限，再加上本地塊距離新火車站的距離適中，因此只要尋找好市場的切入點，項目的前景看好。168。威脅：1. 在尚未打通的“處女地”進(jìn)行開發(fā)，市場的接受度需要市場的考證；2. 若不能與周邊樓盤形成產(chǎn)品區(qū)隔塑造區(qū)域亮點，難以實現(xiàn)較高利潤；3. 城市發(fā)展格局和城市道路/市政工程的不確定性將可能對項目構(gòu)成威脅。4.5. 目前臨泉路尚未打通，張洼路的道路和環(huán)境狀況欠佳，因此存在一定的開發(fā)和定位難度。如何尋找適當(dāng)?shù)氖袌鐾黄瓶诔蔀轫椖壳捌诳紤]的難點和重點。6. 168。地塊的形狀不規(guī)則，亦為項目的合理規(guī)劃留下了不小的難度。如何合理利用好地塊的每一點資源是實現(xiàn)項目較高利潤的重要保證。第二篇 項目背景一、市場背景：合肥市場綜述：合肥，作為安徽省省會城市，是安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動中心，近幾年，隨著改革進(jìn)程的加快和對外交流的深入，以及受沿海城市的影響，有了長足的發(fā)展和提高。隨著經(jīng)濟(jì)的升溫，合肥的房地產(chǎn)行業(yè)和其它地方一樣迅速升溫，合肥房地產(chǎn)市場的繁榮不爭的事實。這兩年，合肥已推、在推和即將推出的住宅小區(qū)和商用寫字樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了已住的開發(fā)量，有三十多個具有一定規(guī)模的在銷樓盤。其中規(guī)模較大的夢園小區(qū)、世紀(jì)陽光花園、太寧花園、百盛苑、華府嘉園、長春都市花園、萬綠園、奧林花園、華源國際城、楓丹城市花園、康居時代花園、柏景灣、新華學(xué)府、玉蘭苑，其中以小高層為主的有元一時代花園、吟春園、景色家園、紫荊閣、東?；▓@、國軒苑等。新近開盤的有萬豪花園、瑞景家園、黃金廣場、淺水灣、鼎好家、金星花園等。即將開盤的有桂花園、新加坡花園城、香格里拉廣場（花園）頤和花園、和莊、金色池塘、CBD世貿(mào)廣場等。改革開放三十年來，具有2000多年歷史的古城合肥發(fā)生了天翻地覆的變化，城市建設(shè)綜合開發(fā)超常發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的態(tài)勢。開發(fā)企業(yè)迅速增加，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。開發(fā)企業(yè)由1992年的31家，發(fā)展到目前將近400家（其中三資企業(yè)50余家）；、9761萬美元、5100萬港元，從業(yè)人員由百余人發(fā)展到現(xiàn)在12000多人。1992年至2001年，房地產(chǎn)綜合開發(fā)累計完成投資130億元，商品房竣工面積1019萬平方米，其中住宅竣工面積780萬平方米，累計實現(xiàn)銷售近百億元人民幣，先后建成風(fēng)格迥異的住宅小區(qū)100多個。，住房成套率達(dá)85%以上。2003年合肥新開住宅面積近350萬平方米，而且規(guī)模較以往有了較大變化，新開和即將開發(fā)的樓盤基本上都在10萬平方米以上，其中超過20萬平方米的小區(qū)也是比比皆是，住宅的規(guī)?；咽欠康禺a(chǎn)開發(fā)的一個大的趨勢。隨著合肥市十年規(guī)劃的出臺，到2010年合肥市區(qū)人口將達(dá)到300萬，隨著城市人口的翻番，城市的市政建設(shè)與住宅的開發(fā)也將大幅度的提升。此外，隨著外地開發(fā)公司的進(jìn)入，規(guī)?；?、規(guī)范化、高檔化的大盤時代正提前到來，逐步提高了合肥的樓市價格，現(xiàn)在已在合肥掀起了新一輪的深層次市場競爭。面對目前的市場狀況，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨著巨大的市場壓力。要適應(yīng)當(dāng)前的市場形勢，必須找準(zhǔn)自己的市場定位，尋求市場機(jī)會點，同時，對于所開發(fā)的樓盤，必須審時度勢，一方面完善自己樓盤的整體設(shè)計和包裝，另一方面必須以有效的、科學(xué)的推廣思路，盡快完成銷售，實現(xiàn)企業(yè)的資金
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