【正文】 與室外空間的交流度，同時(shí)加強(qiáng)與室內(nèi)空間的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光餐廳效果。第一太平戴維斯擁有著全球150家分公司及合作公司，有豐富的高端物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)遍及英國(guó)、歐洲大陸、亞太區(qū)及非洲。紫檀項(xiàng)目看重其多年在高檔樓盤(pán)的景觀(guān)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，邀請(qǐng)其作為項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)公司，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，悉心打造國(guó)際一流水準(zhǔn)的景觀(guān)園林設(shè)計(jì)?！?發(fā)展商品牌影響力項(xiàng)目發(fā)展商千和物業(yè)雖然開(kāi)發(fā)過(guò)眾多項(xiàng)目，但是其在市場(chǎng)上的影響力還不足以支撐其對(duì)高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能力?！?產(chǎn)品領(lǐng)先地塊屬性本身被附加上建筑價(jià)值后，整個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值點(diǎn)從新的起點(diǎn)開(kāi)始被發(fā)掘，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)頂級(jí)住宅物業(yè)的價(jià)值點(diǎn)是將地塊的稀缺性機(jī)會(huì)點(diǎn)發(fā)揮成為產(chǎn)品的供應(yīng)稀卻點(diǎn)?！?競(jìng)品對(duì)項(xiàng)目的影響目前區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)存、潛在以及城市各個(gè)方位環(huán)域的類(lèi)比項(xiàng)目都構(gòu)成本案的直接威脅，但就本案的整體運(yùn)作來(lái)看，2006年的提前亮相已經(jīng)樹(shù)立了“成都首個(gè)萬(wàn)元電梯豪宅”的開(kāi)拓者形象，后續(xù)多個(gè)接近或?qū)崿F(xiàn)一萬(wàn)元/平方米均價(jià)的項(xiàng)目與本案均存在一定差距，前期定位上的前瞻性和務(wù)實(shí)態(tài)度促成了本案的相對(duì)唯一性，但是這種唯一性轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)機(jī)會(huì)的運(yùn)作時(shí)間并沒(méi)有想象中長(zhǎng)，類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不斷的出現(xiàn)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)，因此必須加快項(xiàng)目的入市工作。此外，這些客群平時(shí)工作都很忙，沒(méi)有太多的時(shí)間去處理很多生活的瑣事，齊全的居住功能和成熟的社區(qū)配套是富豪購(gòu)房的重要指標(biāo)。當(dāng)然，這類(lèi)群體對(duì)運(yùn)動(dòng)的青睞度也很高，主要項(xiàng)目為網(wǎng)球、高爾夫等項(xiàng)目。神仙樹(shù)——紫荊——桐梓林三角區(qū)域作為成都傳統(tǒng)意義上的高端住宅物業(yè)密集區(qū)域，在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)成為高端人群城市置業(yè)首選，這一發(fā)展趨勢(shì)直接表現(xiàn)為價(jià)格對(duì)價(jià)值的認(rèn)可度，該區(qū)域現(xiàn)階段擁新房房?jī)r(jià)和二手房換手價(jià)格在成都市區(qū)處于領(lǐng)先位置且有繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)對(duì)高端物業(yè)的需求呈現(xiàn)出向上攀升的態(tài)勢(shì)，同時(shí)反映出市場(chǎng)上對(duì)于區(qū)域新開(kāi)項(xiàng)目的高度期待感。作為成都城南“萬(wàn)元電梯豪宅”項(xiàng)目，推廣上必須有強(qiáng)大支撐力充分迎合目標(biāo)客群對(duì)于傳播形式和表達(dá)方式的認(rèn)知，需要不失身份的與目標(biāo)客群進(jìn)行溝通。2007年11月——再次利用高端雜志的宣傳推廣，提高項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度,借此引起目標(biāo)客群的關(guān)注,以項(xiàng)目形象體現(xiàn)目標(biāo)客群尊貴身份但卻低調(diào)寧?kù)o的氣質(zhì)。作為成都城南響亮提出萬(wàn)元電梯豪宅概念的項(xiàng)目，我們?cè)撛趺磥?lái)推盤(pán)？世家認(rèn)為，本項(xiàng)目的推盤(pán)策略線(xiàn)應(yīng)遵循：以項(xiàng)目作為整體推出→通過(guò)高端產(chǎn)品樹(shù)立“萬(wàn)元電梯豪宅”的品牌形象 →提升品牌價(jià)值→實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化原則，是相對(duì)理想的方案。即：我們將放盤(pán)量結(jié)合客戶(hù)蓄積量控制在一定比例，分批次、按單元?jiǎng)澐钟兄刃虻恼戏疟P(pán)，以滿(mǎn)足價(jià)格的高開(kāi)高走，實(shí)現(xiàn)全案的價(jià)值最大化。所以對(duì)于本案一期而言，究竟是選用一次性推出房源的方式，還是采用以分期產(chǎn)品“小幅頻推”，從而“高開(kāi)高走”逐漸提升項(xiàng)目品質(zhì)的產(chǎn)品銷(xiāo)售速率與價(jià)值的推盤(pán)策略；就必須根據(jù)前期的客戶(hù)蓄積量，在推盤(pán)策略上有所考慮。全案銷(xiāo)售中可根據(jù)工程進(jìn)度來(lái)劃分，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劃為二期推出。n 價(jià)格策略由于該地塊在投向市場(chǎng)時(shí)，就引起了業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的重點(diǎn)關(guān)注，在凱萊蒂景、中華園、錦繡花園、首座等高端住宅物業(yè)密布的區(qū)域中，出現(xiàn)一個(gè)新項(xiàng)目本身就是一種刺激，當(dāng)區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)云集時(shí)，對(duì)于新出現(xiàn)樓盤(pán)的期望值通常非常高，同時(shí)這種期待直接表現(xiàn)為價(jià)格對(duì)于價(jià)值的認(rèn)可度?！?基本定價(jià)方法 步驟一：通過(guò)與桐梓林片區(qū)、人南沿線(xiàn)、內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)區(qū)域及外雙楠片區(qū)最高端電梯住宅的各項(xiàng)價(jià)值的比較，確定“紫檀虛擬”項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)格水平。在放盤(pán)的考慮中，要注意以高帶低的原則，即在同一批次推出的房源中，通過(guò)高價(jià)位房源的呈現(xiàn)，帶動(dòng)低價(jià)位房源的整體價(jià)格。在一期2批次放盤(pán)時(shí)，通過(guò)頂躍拍賣(mài)會(huì)的形式，再次拔高項(xiàng)目的整體形象，形成一期2批次銷(xiāo)售高潮，追求短時(shí)間實(shí)現(xiàn)既定的銷(xiāo)售任務(wù)。 提高營(yíng)銷(xiāo)策劃的科學(xué)性、準(zhǔn)確性及可實(shí)現(xiàn)性。□ 保守推盤(pán)的銷(xiāo)控策略在客戶(hù)蓄積量只達(dá)到部分房源放盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我們將采用分批次保守推盤(pán)的策略；相對(duì)來(lái)說(shuō)，這也在銷(xiāo)控上給我們提出了更高的要求。當(dāng)一期銷(xiāo)售完畢后，工作重心主要是維持市場(chǎng)關(guān)注，同時(shí)對(duì)一期種子客戶(hù)進(jìn)行足夠溝通和互動(dòng)，幫助項(xiàng)目更快的樹(shù)立口碑，尤其是小眾范圍內(nèi)的傳播，高端客群的認(rèn)同感能在很大程度上為項(xiàng)目二期做好客戶(hù)蓄水。即：提高銷(xiāo)售均價(jià)，將一期的4樓104套房子整體推出，快速消化房源，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流收益。本項(xiàng)目立足于打造成都現(xiàn)有市場(chǎng)最頂級(jí)的電梯豪宅，為成都精英、全國(guó)精英乃至國(guó)際在蓉精英群體創(chuàng)建一個(gè)功能完善、健康舒適的生活環(huán)境和高品位的生活社區(qū)。2007年9月——主要突出項(xiàng)目神秘蓄勢(shì)一年后浮出水面；在接待中心開(kāi)放后,利用“大道消息，小道傳播”，為開(kāi)盤(pán)奠定良好的業(yè)界口碑和市場(chǎng)基礎(chǔ).2007年10月——利用高端雜志向全國(guó)進(jìn)行項(xiàng)目推廣,拔高項(xiàng)目調(diào)性,突出產(chǎn)品品質(zhì)使項(xiàng)目取得廣泛關(guān)注。周邊高端物業(yè)的云集，標(biāo)志著萬(wàn)元電梯豪宅時(shí)代的到來(lái)，因此在價(jià)格上如何構(gòu)成梯度爬升，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)于電梯豪宅項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)知是非常重要的，項(xiàng)目搶先為成都城南電梯豪宅樹(shù)立萬(wàn)元標(biāo)桿，同時(shí)堅(jiān)持該標(biāo)桿的純粹性和唯一性，拉開(kāi)與一切模仿者的價(jià)值差距，有利于在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確立先行者的優(yōu)勢(shì)地位不受動(dòng)搖?？梢哉f(shuō)，本項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)品的科學(xué)論證和大膽嘗試，將帶來(lái)巨大的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)先行者效應(yīng)。除此之外，客戶(hù)常去的購(gòu)物場(chǎng)所還包括太平洋和王府井百貨，占了五成左右比例，大多追崇時(shí)尚、現(xiàn)代，有著較高的品味，同時(shí)也較為務(wù)實(shí)，參加世界頂級(jí)攝影作品展、畫(huà)展、電影鑒賞會(huì)都是他們懂得享受生活的體現(xiàn)。由于他們生活節(jié)奏非?？?，機(jī)場(chǎng)是他們經(jīng)常出現(xiàn)的地方，是他們非常重視的坐標(biāo)。此外，客戶(hù)在享受電梯豪宅所帶來(lái)居住舒適、身份彰顯的同時(shí)，也不會(huì)浪費(fèi)很多時(shí)間在往返途中，同時(shí)也能享受到相對(duì)方便快捷的城市生活。就地塊所屬方位和環(huán)域看，在土地供應(yīng)異常緊張二環(huán)路區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)新的類(lèi)似規(guī)模地塊機(jī)會(huì)很小，即使規(guī)模類(lèi)似，出現(xiàn)在城南同樣片區(qū)的機(jī)會(huì)也是非常低。n 劣勢(shì)（W）□ 交通體系項(xiàng)目的劣勢(shì)之一來(lái)自交通體系的局限，目前項(xiàng)目地塊可行的形象展示面只能選擇在地塊北面的區(qū)間道路，雖然該路段和二環(huán)路平行，但路面缺乏有效維護(hù)，同時(shí)在立交橋下并入輔道的入口受凱賓斯基酒店車(chē)流動(dòng)向的客觀(guān)干擾；相對(duì)而言，該區(qū)間道的西側(cè)交叉路口情況較好，遵照常有的駕駛習(xí)慣，自二環(huán)路立交下路口進(jìn)入，沿區(qū)間道西行進(jìn)入城市主干交通網(wǎng)絡(luò)的行車(chē)動(dòng)線(xiàn)最為方便，但考慮到施工車(chē)輛的單循環(huán)布置，可能會(huì)很大占用該區(qū)間道。n 景觀(guān)園林設(shè)計(jì)貝爾高林是一家國(guó)際知名的景觀(guān)設(shè)計(jì)公司，其總部設(shè)在美國(guó)的夏威夷，現(xiàn)在分別在新加坡、香港、澳大利亞、泰國(guó)、關(guān)島有分公司。n 安防與樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)指紋識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)門(mén)禁系統(tǒng)的便捷化，擯棄了市場(chǎng)普通住宅流行的社區(qū)IC卡系統(tǒng)（IC卡攜帶不方便且容易遺失），該身份識(shí)別系統(tǒng)與樓宇自動(dòng)化控制同步，實(shí)現(xiàn)門(mén)禁、電梯控制和報(bào)警功能。n 雙廚房設(shè)計(jì)每戶(hù)配置中西廚房，封閉式中廚可避免中式烹飪的油煙污染進(jìn)入室內(nèi)，開(kāi)放式西廚針對(duì)簡(jiǎn)單烹飪所需電器設(shè)施集中布置后，業(yè)主使用更加方便。n 整體層高優(yōu)勢(shì)，一、。從新近城南拍出多個(gè)地塊的成交價(jià)格換算樓面地價(jià)成本已經(jīng)達(dá)到7500元/平方米之巨，計(jì)算合理成本投入及發(fā)展商預(yù)期收入后，價(jià)格很可能會(huì)超過(guò)“紫檀”項(xiàng)目，因此目前的整體市場(chǎng)大勢(shì)已經(jīng)明確“紫檀”在去年制定的均價(jià)1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格已經(jīng)與市場(chǎng)環(huán)境脫節(jié)，需要重新檢討和調(diào)整?！颈容^項(xiàng)目一覽表】項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商位置發(fā)售狀態(tài)規(guī)模層數(shù)容積率戶(hù)型面積銷(xiāo)售均價(jià)元／㎡項(xiàng)目檔次適合紫檀項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)比較權(quán)重首座招商蛇口（鑫達(dá)）人民南路4段，桐梓林片區(qū)側(cè)，銷(xiāo)售中36畝30層6903708800中檔□時(shí)間 □區(qū)位□層數(shù) □戶(hù)型面積20％桐梓林歐城大房型鑫瀾房產(chǎn)桐梓林中路銷(xiāo)售中70畝21+1層553407800中檔□時(shí)間 □區(qū)位□規(guī)模 □層數(shù)15％鳳凰城華潤(rùn)置地站華路待售300畝27層751706700中檔□時(shí)間 □區(qū)位□規(guī)模 □戶(hù)型面積□層數(shù) □開(kāi)發(fā)品牌□項(xiàng)目檔次10％鷺島國(guó)際社區(qū)水晶四季國(guó)際公寓滕王閣地產(chǎn)外雙楠銷(xiāo)售中466畝24層26038011000（精裝，裝修扣2000）高檔□時(shí)間 □規(guī)模 □戶(hù)型面積□層數(shù) □開(kāi)發(fā)品牌□項(xiàng)目檔次20％壹號(hào)公館香港飛大集團(tuán) 內(nèi)環(huán)內(nèi)銷(xiāo)售中29層17409010983（精裝，裝修扣2000高檔□時(shí)間 □規(guī)模 □層數(shù)□戶(hù)型面積15％世紀(jì)錦江凱旋門(mén)香港其士集團(tuán)濱江西路8號(hào)銷(xiāo)售中10畝29層801769050高檔□時(shí)間□層數(shù)□戶(hù)型面積□開(kāi)發(fā)品牌20％□□l 未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境變化分析對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境的變化基于宏觀(guān)、中觀(guān)、微觀(guān)三個(gè)層面進(jìn)行剖析。代表項(xiàng)目：鷺島國(guó)際社區(qū)水晶國(guó)際公寓、世紀(jì)錦江凱旋門(mén)、鳳凰城、壹號(hào)公館。川外客群購(gòu)買(mǎi)則多由產(chǎn)品好、價(jià)格低、未來(lái)升值空間大的投資行為所決定。n 麓山國(guó)際如何維護(hù)與客群的關(guān)系麓山國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)蔣莉強(qiáng)調(diào)“保證每個(gè)月都有活動(dòng)舉行”，活動(dòng)的覆蓋有很多，諸如別墅生活論壇、名流時(shí)尚之夜、風(fēng)水專(zhuān)題講座、財(cái)富論壇、足球比賽、新車(chē)發(fā)布會(huì)等等?！?傳統(tǒng)報(bào)媒報(bào)媒主要是以商報(bào)華西的高發(fā)行率為代表的媒介，在傳統(tǒng)報(bào)媒的推廣中，主要采用大篇幅、多版（通常24個(gè)整版）的強(qiáng)勢(shì)推廣模式應(yīng)用；除了成都地區(qū)的日?qǐng)?bào)媒，麓山國(guó)際還在《經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)》、《南方周末》等全國(guó)發(fā)行的異地主流思想報(bào)媒上發(fā)行了廣告。一般對(duì)高雅藝術(shù)十分感興趣的，都是社會(huì)地位較高，或者是從事藝術(shù)行業(yè)的人們。5月26日認(rèn)購(gòu)選房,據(jù)從售樓部銷(xiāo)售人員處了解到當(dāng)天認(rèn)購(gòu)了總推出戶(hù)數(shù)的近40％左右。 前期戶(hù)外廣告售樓部亮相售樓部景觀(guān)售樓部亮相廣告桐梓林歐城項(xiàng)目地址： 桐梓林南路占地面積： 69畝建筑面積： 179860㎡建筑形態(tài)： 20F電梯總戶(hù)數(shù)： 484余戶(hù)（1期，含200 余戶(hù)小戶(hù)型）戶(hù)型面積區(qū)間： 50—200㎡ 1期：145－160㎡（套三） 50－55㎡（套一） 175－185㎡（套四）開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2007年5月26日認(rèn)購(gòu)選房銷(xiāo)售價(jià)格： 開(kāi)盤(pán)均價(jià)6700元/平方米；目前均價(jià)7300元/平方米銷(xiāo)售進(jìn)度： 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)了總推出戶(hù)數(shù)的近40％左右，目前僅余47套，已完成了近90％的銷(xiāo)售。并且就目前的價(jià)格而言，還有相當(dāng)大的升值空間。皇后國(guó)際公寓項(xiàng)目地址： 上蓮池以西、錦興路以南大多為私營(yíng)企業(yè)的老總。從開(kāi)發(fā)商處了解到，目前剩余的37套房源已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商收回，目前暫時(shí)不會(huì)對(duì)外發(fā)售，開(kāi)發(fā)商擬重新調(diào)整價(jià)格（價(jià)格上調(diào)）后再對(duì)外公開(kāi)。85㎡93㎡100㎡102㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析：目前78號(hào)觀(guān)邸的銷(xiāo)售均價(jià)是7300元/㎡，對(duì)比周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格以及其本身的區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)來(lái)看，這個(gè)定價(jià)相對(duì)保守，目前臨近項(xiàng)目的錦都4期尾盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了7500元/㎡左右。其中80－88㎡的套二、125㎡的套二以及176㎡套三的戶(hù)型已經(jīng)定完。項(xiàng)目除了50套80－88㎡的經(jīng)濟(jì)型套二以外，其他戶(hù)型面積都偏于舒適性。該項(xiàng)目也是成都首個(gè)真正概念上的高層電梯豪宅項(xiàng)目。外雙楠片區(qū)雖地理、居住成熟度及自然環(huán)境較好，但因其高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，而區(qū)域內(nèi)存在較多中低端項(xiàng)目，所以整個(gè)區(qū)域?qū)Ω蝗说奈鄬?duì)又弱些。 桐梓林片區(qū)VS城南副中心桐梓林片區(qū)VS城南副中心人民南路旁，城市中心生活區(qū)，距離市中心、CBD等區(qū)域很近距離地處城南延線(xiàn)，毗鄰政府新辦公中心、新會(huì)展中心、地鐵1號(hào)線(xiàn)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、。本案則屬于這個(gè)區(qū)域的絕版地塊?！?城市中心內(nèi)環(huán)區(qū)域該區(qū)域是由于舊城改造后，提供了開(kāi)發(fā)用地。實(shí)力開(kāi)發(fā)商的入駐及市場(chǎng)導(dǎo)向的驅(qū)動(dòng)也很好的帶動(dòng)了整個(gè)城南片區(qū)住宅的發(fā)展?！?成都主城區(qū)5000元/平方米以上的高價(jià)房市場(chǎng)交易情況成都主城區(qū)5000元/平方米以上的高價(jià)住宅，在2007年上半年中的成交情況。單位：元/平方米010002000300040005000200220032004200520062007(20022007上半年成都五城區(qū)價(jià)格走勢(shì)力目前住宅市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格上漲是必然的發(fā)展，但國(guó)家不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)新政對(duì)房?jī)r(jià)的上漲幅度必定會(huì)起的一定抑制作用，從而使房?jī)r(jià)的上漲保持一個(gè)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。這與城南良好的區(qū)域認(rèn)知和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境是分不開(kāi)的，城南地價(jià)的上升及城南可開(kāi)發(fā)土地的減少，加速了區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲。隨電梯公寓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，府南河沿線(xiàn)的區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n電梯公寓的密集分布區(qū)，而合江亭、九眼橋附近區(qū)域的高檔電梯公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)又將使該區(qū)域成為成都地區(qū)電梯公寓項(xiàng)目“豪宅”或“類(lèi)豪宅”的聚集區(qū)域?！?城南區(qū)域城南的高檔電梯公寓開(kāi)發(fā)由過(guò)去以銀都花園為中心輻射的桐梓林片區(qū)及以錦官新城為中心輻射的棕樹(shù)片區(qū)的城南區(qū)域，擴(kuò)大輻射到以和黃、九龍倉(cāng)城南地塊為中心的大城南區(qū)域。而如城南副中心是受最早城南高檔住區(qū)的開(kāi)發(fā)的影響，及政府主觀(guān)引導(dǎo)，相對(duì)桐梓林片區(qū)來(lái)講其富人區(qū)的純粹性及成都人的認(rèn)知就弱許多，但發(fā)展?jié)摿薮蟆．a(chǎn)品形態(tài)為1棟29層的高層電梯公寓，這是基于項(xiàng)目地塊本身規(guī)模較小的原因。項(xiàng)目平面圖□ 戶(hù)型及配比分析凱旋門(mén)戶(hù)型面積配比面積 （㎡）套型套數(shù)百分比80套二25％88套二25％101套二100％125套二25％150160套三25％160170套三7525％170180套三25％由上面的面積配比可以看出，凱旋門(mén)的戶(hù)型都集中在套二、套三，其中套二有175套，