【正文】 模型）（2）樓盤模型：重點(diǎn)突出其亮麗的建筑外觀及品質(zhì)感，建議做木制模型。因?yàn)檫@條小路布滿如此眾多的噴泉，遂得名百泉路。羅馬風(fēng)情商業(yè)街——整體商業(yè)街建議采用純歐洲風(fēng)情，一方面與本項(xiàng)目定位一致，另一方面與福中福商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃向連接，易于借勢(shì)提升自身的商業(yè)升值。（緹香名苑第一期產(chǎn)品營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算）營(yíng)銷項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（萬(wàn)）市場(chǎng)預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開盤熱銷期銷售持續(xù)期清盤期合計(jì)（萬(wàn)元）百分比戶外廣告高速公路廣告牌2*281*2　1*2　　130 %中心區(qū)廣告牌4*2103*2　1*2　　地塊現(xiàn)場(chǎng)廣告牌2*221*21*2　　　道路指示　1010　　　　影視制作影視制作1*220　1*2　　　12%模型制作一期模型、區(qū)域模型2512　　　11%戶型模型6　6　　　宣傳物料功能樓書3000　　　　　30%折頁(yè)、海報(bào)10000300030001200010001000戶型單張10000　　　　　銷售資料2000　　　　　VI延展及其它　5　　　　　媒體投放益陽(yáng)報(bào)紙102　252120%長(zhǎng)沙報(bào)紙44　121　16%高端雜志521111150%電視廣告15225521DM投放5000010000100002000050005000現(xiàn)場(chǎng)包裝工地現(xiàn)場(chǎng)包裝　5　　　　　12%售樓處包裝（不含裝修）　5　　　　　樣板房包裝（不含裝修）　2　　　　　營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)510　13　150%獎(jiǎng)項(xiàng)申請(qǐng)獎(jiǎng)項(xiàng)申請(qǐng)55　　31125%其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　40　　　　　30%總金額（萬(wàn)元）　　　　　　　396 　占營(yíng)銷費(fèi)用比例　　%%%%%　　說(shuō)明：總營(yíng)銷費(fèi)用396萬(wàn)元，占總營(yíng)銷額（約40000萬(wàn)元）%。應(yīng)對(duì)策略：將產(chǎn)品以組團(tuán)形式推出，以控盤的手法不斷創(chuàng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)，感覺(jué)不斷有新型產(chǎn)品面市，從而激活市場(chǎng)活力。因此本項(xiàng)目不需從價(jià)格上與任何項(xiàng)目相對(duì)比，只需做好產(chǎn)品與宣傳即可。二、銷售持續(xù)期過(guò)長(zhǎng)，客戶易疲軟。銷售物料要求制作高檔、精美，爭(zhēng)取做到益陽(yáng)市“最好”。綠籬及綠色雕塑植物有月桂、紫杉、黃楊、冬青等。在這條長(zhǎng)堤上，每隔不到1米便有一座噴泉，有的泉水從老鷹的嘴中吐出，有的從仙鶴口中噴出。間2007年完成首批地下基礎(chǔ)售樓處建設(shè)施工開工2008年1月 2月 5月 9月第三批推出營(yíng)銷籌備期開盤熱售期售樓處裝修完成銷售人員進(jìn)場(chǎng)珍藏推出尾盤銷售期銷售強(qiáng)勢(shì)（持續(xù)）期樣板房裝修進(jìn)場(chǎng)示范園林開始施工示范園林施工完成品率樣板房裝修完成第二批推出三、階段性核心攻略階段劃分營(yíng)銷周期攻略核心攻略主題第一階段營(yíng)銷籌備期品牌+價(jià)值營(yíng)銷城市生活中央?yún)^(qū)（CLD）市場(chǎng)預(yù)熱期豪宅標(biāo)準(zhǔn)八大價(jià)值體系第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期活動(dòng)營(yíng)銷華貴盛滿一座城（生活理念導(dǎo)入）第三階段公開發(fā)售期情景營(yíng)銷開盤活動(dòng)、促銷活動(dòng)為主（名車名盤大巡展、幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)、益陽(yáng)市少兒詩(shī)詞朗頌及書法大賽。因此活動(dòng)營(yíng)銷的主題思想無(wú)非是為項(xiàng)目營(yíng)造氣氛，吸引更多的消費(fèi)者目光而已，不需過(guò)多地考慮其人文的因素。海棠路與龍洲路目前車流量少，本身噪音并不大。各階段定價(jià)措施內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，報(bào)價(jià)較高，但認(rèn)購(gòu)價(jià)格較低，才能吸引客戶。益陽(yáng)市地區(qū)縣級(jí)城市此類客戶主要是針對(duì)下屬城市的行政官員或經(jīng)商者，可能過(guò)媒介發(fā)放的信息有效吸引其購(gòu)買。 直銷互動(dòng)+口碑傳授 最佳的直銷人員是就是準(zhǔn)客戶自身。售樓部、會(huì)所及風(fēng)情商業(yè)走廊的表現(xiàn)形式均集中于此組團(tuán)，且組團(tuán)內(nèi)11層的小高層三房戶型也是緹香名苑的主力產(chǎn)品。售樓部原則上采用海棠路與龍洲龍交匯處的商業(yè)鋪位，適合建設(shè)中庭挑高的售樓部。海棠路口、龍洲路口是導(dǎo)識(shí)點(diǎn)，應(yīng)重點(diǎn)包裝。成功案例：華南碧桂園：是教育地產(chǎn)的創(chuàng)始者，由著名策劃人王志綱最早提出。臺(tái)球館：臺(tái)球特點(diǎn)：?，F(xiàn)在大多數(shù)的壁球場(chǎng)地都采用“透明”材料允許觀眾觀看選手的比賽。實(shí)際上，埃娜特利亞是古希臘語(yǔ)中的一個(gè)名詞，意指意大利東南部。經(jīng)營(yíng)品種：咖啡吧：意大利咖啡舉世聞名，愛(ài)喝咖啡的人都知道，現(xiàn)在全世界比較流行的就是用壓壺做出來(lái)的意大利咖啡。設(shè)計(jì)者應(yīng)十分注意水池與周圍環(huán)境的關(guān)系，使之有良好的比例和適宜的尺度。造園中的建筑、草坪、樹木無(wú)不講究完整性和邏輯性，以幾何形的組合達(dá)到數(shù)的和諧和完美，寬闊的中央大道，含有雕塑的噴泉水池，修剪成幾何形體的綠籬，大片開闊平坦的草坪，樹木成行列栽植。露臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)在于與大自然更親近，且因復(fù)式結(jié)構(gòu)寬敞而開放的 露臺(tái)并不受安全問(wèn)題困擾，加上露臺(tái)為南向，且冬季利用率也較高。第二節(jié)、項(xiàng)目形象打造策略項(xiàng)目形象打造總目標(biāo)中央生活區(qū) 人居形象大使一、項(xiàng)目八大領(lǐng)袖價(jià)值；城市價(jià)值：中央生活區(qū)（CLD）中央生活區(qū)，英文全稱為CenterLivingDistrict,簡(jiǎn)稱CLD。開盤日第二天，正式將其價(jià)格調(diào)回原報(bào)價(jià)的正常折扣。高端直銷（政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為主）。針對(duì)目前市場(chǎng)上的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如佳寧娜、上城世家等各個(gè)樓盤以抽象概念包裝品質(zhì)時(shí)，我們則以具體價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行品質(zhì)衡量，形成理性評(píng)判依據(jù)。八大價(jià)值的體現(xiàn)一方面是對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化建議，另一方面是則是產(chǎn)品品質(zhì)與檔次的見(jiàn)證，這些標(biāo)準(zhǔn)都將最終體現(xiàn)在緹香名苑的銷售價(jià)格上。目前緹香名苑定價(jià)超過(guò)2300元/㎡，超過(guò)周邊電梯小高層均價(jià)300元左右/㎡。如果一碰到波折就輕易改變方案，本報(bào)告將難以達(dá)到預(yù)期效果。本報(bào)告強(qiáng)調(diào)在區(qū)域市場(chǎng)里的可操作性。本〈〈營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告〉〉的制定，主要依據(jù)以下幾個(gè)方面的調(diào)研及思考成果。好的《營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告》是策劃人員根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)及項(xiàng)目自身的調(diào)查研究成果，結(jié)合以競(jìng)爭(zhēng)樓盤的類比分析，充分發(fā)揮策劃人員的綜合知識(shí)及專業(yè)素養(yǎng)而創(chuàng)作出來(lái)的。我們認(rèn)為緹香名苑的銷售成功與否，主要看兩個(gè)指標(biāo)，一是銷售率，二是銷售速度。在一個(gè)較長(zhǎng)的實(shí)施、運(yùn)作過(guò)程中，事情遭遇波折勢(shì)所難免。價(jià)格定位高，需品牌進(jìn)行支撐。產(chǎn)品形象需要怎樣的支撐？緹香名苑的產(chǎn)品形象主要是體現(xiàn)在檔次與品質(zhì)上，而它的檔次與品質(zhì)是具體的數(shù)據(jù)或事實(shí)，不是一個(gè)概念，因此我們總結(jié)緹香名苑其產(chǎn)品形象需要從以下八大價(jià)值體系進(jìn)行認(rèn)證，此八大價(jià)值體系也將是緹香名苑所宣揚(yáng)的“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”：城市價(jià)值：中央生活區(qū)（CLD）建筑價(jià)值：意大利純板式風(fēng)情建筑（國(guó)際公寓）產(chǎn)品價(jià)值：空中庭院、陽(yáng)光花房、270度景觀陽(yáng)臺(tái)形象價(jià)值：高尚人居生活締創(chuàng)者園林價(jià)值：意大利臺(tái)地水景園林商業(yè)價(jià)值：意大利風(fēng)情商業(yè)長(zhǎng)廊配套價(jià)值：意大利風(fēng)情會(huì)所、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園物業(yè)價(jià)值：知名物管、智能配套及安防第三節(jié)、價(jià)格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)緹香名苑的“標(biāo)準(zhǔn)”最終體現(xiàn)在價(jià)格上。以品質(zhì)締創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“第一”與“唯一”。對(duì)于市區(qū)內(nèi)高檔場(chǎng)所和銀行內(nèi)均設(shè)立宣傳架，放置宣傳物料，以供有身份者適時(shí)參閱，但不考察對(duì)外贈(zèng)送；項(xiàng)目正式開盤前間斷性地在高檔酒店（如華天酒店）召開新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)等吸聚人氣的商務(wù)溝通會(huì)議。對(duì)于誠(chéng)意客戶，作為首批簽約者，將其折扣空間適量放大（可將其折扣由原來(lái)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的98折左右，調(diào)至92折左右，保持成交均價(jià)2350元/㎡），增大首批成交客戶量，為市場(chǎng)下一步提升價(jià)格（調(diào)折扣的形式）及宣傳奠定基礎(chǔ)。 堅(jiān)決執(zhí)行產(chǎn)品調(diào)性與價(jià)格策略，不能因前期市場(chǎng)反應(yīng)未能及時(shí)體現(xiàn)出來(lái)便過(guò)早放棄市場(chǎng)，堅(jiān)決不趨附市場(chǎng)。（3）頂層露臺(tái)將陽(yáng)臺(tái)適當(dāng)改造成露臺(tái)，主要是針對(duì)復(fù)式樓下層戶型南向陽(yáng)臺(tái)。其貫穿數(shù)個(gè)臺(tái)面，經(jīng)歷幾個(gè)高差而形成跌水，而且莊園的軸線不止一兩條，而是幾條軸線或垂直相交，或平行并列，甚至還有呈放射狀排列。低層臺(tái)地也可匯集眾水形成平靜的水池，或成為寬廣的運(yùn)河。交房后則可采取獨(dú)立運(yùn)營(yíng)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)租或部分打包出租，對(duì)業(yè)主采取特殊折扣由物業(yè)公司從租賃費(fèi)用中進(jìn)行補(bǔ)貼。古代希臘人把意大利叫做葡萄酒之國(guó)(埃娜特利亞)。壁球場(chǎng)地的墻面與地面成90度角。根據(jù)本項(xiàng)目建議做成標(biāo)準(zhǔn)型即可，后期可引進(jìn)準(zhǔn)業(yè)的瑜伽品牌進(jìn)行管理。近年來(lái)，凡是引入“教育地產(chǎn)”概念的樓盤大多都會(huì)取得意想不到的銷售業(yè)績(jī)。物業(yè)價(jià)值：知名物管、智能配套及安防第二節(jié)、項(xiàng)目視覺(jué)形象提示戶外宣傳策略戶外廣告為主，電視媒體為輔老城