【正文】 本項目于益陽市場而言，體量過大，常規(guī)營銷手法其銷售周期23年左右，在此過程中會不斷有新樓盤面市，并可以斷定其品質(zhì)勢必有較大的提升，對緹香名苑項目也將起到較大沖擊，從而導(dǎo)致市場疲軟，影響銷售進度。）米蘭廣場——在11117樓之間，由于其地下為小區(qū)停車場，因此園林不宜以高大喬木為主，建議采取廣場形式，突出意大利園林規(guī)劃布局嚴(yán)謹(jǐn)，中軸線貫穿全園的做法。）熱銷持續(xù)期體驗營銷示范園林、樣板房參觀活動尾盤營銷期附加價值營銷老業(yè)主答謝活動（口碑營銷）四、核心攻略實施細(xì)節(jié)：模型制作：（1）區(qū)域模型：主要展示緹香名苑作為城市中央生活區(qū)的的區(qū)位優(yōu)劣。因此，其噪音差體現(xiàn)在價格上可考慮以均價35%左右較為適宜。 售樓中心主入口主入口標(biāo)志米蘭廣場百泉路臨時停車天鵝湖臨時停車第五節(jié)：銷售動線組織園林示范區(qū)第六節(jié)、銷售策略組織銷售人員組織與培訓(xùn)緹香名苑營銷策劃項目組人員架構(gòu) 項目總控：王海 項目經(jīng)理：黎威 主案策劃師：1人 策劃執(zhí)行：2人 銷售經(jīng)理：1人（待定） 銷售組長：1人（待定） 置業(yè)顧問：810人銷售人員培訓(xùn)計劃銷售人員的培訓(xùn)主要分成以下幾個方面：項目基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 8月1日8月5日（考核）項目理念培訓(xùn) 8月6日8月10日（考核）項目產(chǎn)品100問培訓(xùn) 8月12日8月15日（考核）競爭市場及產(chǎn)品分析培訓(xùn) 8月16日8月20日（考核）培訓(xùn)考核及實操演練 8月20日8月30日（考核）銷售價格控制策略價格控制原則 緹香名苑作為目前益陽市同類產(chǎn)品中價格最高的項目，其營銷過程中最實質(zhì)的內(nèi)容就是價格控制，價格控制策略作為一重要營銷手段，在其整個銷售進程，特別是在開盤時期具有重要的作用。組團一可以充分體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、建筑外觀等因素，同時也是項目臨海棠路的形象工程，因此是最適宜第一次推廣的產(chǎn)品。工地圍墻及施工點重點包裝。 斯諾克（司諾克）臺球桌尺寸：3820*2035*850mm 美式落袋臺球桌尺寸：2810*1530*850mm 棋弈室：整體面積在150平米左右，采取大廳和包房兩種方式。該國的葡萄酒歷史久遠(yuǎn)。至于噴泉與背景的色彩、明暗方面的對比也都是經(jīng)過精心考慮的。（4）270度轉(zhuǎn)角景觀陽臺此概念是對兩房兩廳其轉(zhuǎn)角陽臺的概念提升，將其陽臺命名為270度景觀陽臺，是對產(chǎn)品自然景觀及園林景觀的一種訴求指引，便于產(chǎn)品概念的提練與推廣。對外明確承諾首批房源為200套（具體套數(shù)依情意另行制定），開盤當(dāng)日簽訂正式合同后，對外折扣作調(diào)整，恢復(fù)原98折報價，保持第二批產(chǎn)品銷售均價為2500元/㎡（實際成交價保持2400元/㎡）左右。堅持不鳴則已，一鳴驚人的宣傳手法，絕不做“填鴨式”宣傳。在三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展前提下，同類產(chǎn)品其價格差超過300元/㎡以上者，無論你的廣告推廣力度有多強，都將是徒勞無功。在提供建議和方案時，充分考慮到發(fā)展商在本地配置的人力資源、資本資源和社會資源的總和，不提超越發(fā)展商能力之外的方案。 同致行（中國）長沙分公司益陽項目組 目錄綱要上篇：《目標(biāo)與策略》第一章：項目營銷執(zhí)行總目標(biāo)第一節(jié)、品牌建設(shè)目標(biāo)第二節(jié)、形象建設(shè)目標(biāo)第三節(jié)、價格實現(xiàn)目標(biāo)第二章：項目營銷執(zhí)行總體策略第一節(jié)、營銷策略概述 第二節(jié)、項目形象打造策略 第三節(jié)、項目視覺形象提示第四節(jié)、項目推售策略第五節(jié)、項目銷售動線組織第六節(jié)、項目銷售策略組織第七節(jié)、項目活動營銷模式下篇：《執(zhí)行與風(fēng)險》第一章：項目各階段營銷執(zhí)行策略第一節(jié)、項目營銷階段劃分第二節(jié)、各階段營銷執(zhí)行策略第三節(jié)、各項目營銷費用預(yù)算第二章：項目營銷風(fēng)險分析及應(yīng)對策略第一節(jié)：銷售周期風(fēng)險第二節(jié)：銷售價格風(fēng)險 【目標(biāo)與策略】第一章：項目營銷執(zhí)行總目標(biāo)《營銷策劃執(zhí)行報告》的技術(shù)支持任何一部思想深刻、創(chuàng)意非凡且切實可行的營銷策劃執(zhí)行報告，都是建立在對項目及區(qū)域市場充分理解的基礎(chǔ)之上。項目營銷運作有一個較長的時間周期，同樣，本報告的實施也有一個過程。形象目標(biāo)的建立基礎(chǔ)是以產(chǎn)品為核心，沒有產(chǎn)品的出類拔粹，則很難以單純借助廣告的宣傳力量達(dá)到較高的形象目標(biāo)，因此同致行建議以產(chǎn)品優(yōu)化結(jié)合概念創(chuàng)新來完成形象建設(shè)工作。銀行與高檔場所（咖啡館、賓館、電影院、酒店等）全面定點宣傳與講解。不趨附于市場，只統(tǒng)領(lǐng)于市場。各臺層上往往以多種水體造型與雕像結(jié)合作為局部中心。經(jīng)營模式：會所各功能區(qū)在交房前可憑購房卡免費試用會所設(shè)施，突出其尊貴性。壁球館：壁球場類似一個矩形的盒子。根據(jù)慣例，教育同地產(chǎn)結(jié)合起來以后，教育便成了一個可以點石成金的魔杖。售樓部設(shè)計要求:依緹香錦苑工程及營銷進度考慮，8月底—9月初需要使用售樓部接待臨時客戶。 資源營銷小眾營銷+直銷互動+口碑傳播=資源營銷項目處于商端形象時，大眾營銷路線對于品牌塑造有較大影響；考慮到產(chǎn)品與地域的特殊性，營銷過程中必須充分融入本土資源，因此可采取一定范圍內(nèi)的特殊營銷模式，具體實施如下：小眾營銷 諸如酒店、賓館、咖啡廳、高級會所等高端人士經(jīng)常觀顧的地方，采取資料展架入定點咨詢的形式滲透其中。低開高走：為迅速占有市場份額，形成市場熱點，建議本物業(yè)低價入市，逐步提高價格，樹立升值物業(yè)形象。第七節(jié)、項目活動營銷策略活動營銷的核心思想體現(xiàn)：益陽屬三線城市，其生活水平及人居素質(zhì)有待提高。為項目樹立與眾不同的形象，二來形成園林中主要的縱向景觀。從營銷推廣的基本原理分析，因廣告推廣存在一定滯后性，因此認(rèn)為第一期產(chǎn)品銷售階段，需將其廣告投放90%以上，以下營銷費用預(yù)算均以兩年為銷售周期計算,其投放比例遵循以下原則：以戶外廣告為主，電視廣告以輔。應(yīng)對策略：產(chǎn)品走高端路線，首先就從價體格上與諸如五洲城、上城世家等普通產(chǎn)品拉開檔次。 各自占投放費用比例分別為：%\%\%第二章：項目營銷風(fēng)險分析及應(yīng)對策略第一節(jié)：銷售周期風(fēng)險一、入市時間目前項目進展緩慢，10月1日開盤的時間較為緊迫。此景觀應(yīng)突出臺地園林的特色，打造出異域風(fēng)情人工造景，區(qū)別于其它項目的自然景觀，對客戶造成巨大的視覺沖擊，讓其充分領(lǐng)略意大利園林的巨大魅力，達(dá)到拔升產(chǎn)品形象的目的，同時景觀示范區(qū)是后期營銷的重要道具。樣板房體驗式系列活動意大利文化之旅（依條件可在售樓部展示其意大利文化。尾盤銷售時，為了加快銷售速度，盡量保持價格，避免價格調(diào)整的太高。異地推售緹香名苑總建筑面積達(dá)22萬平方米，就目前益陽市的消費份額與消費能力而言，想要突破營銷上的時間瓶頸十分困難。解籌、開盤促銷等活動時使用。面積130畝的校園，投資了兩個億，中學(xué)部加小學(xué)部共有學(xué)生兩千多人。建議對該項目采取免費開放，以體現(xiàn)對業(yè)主的關(guān)心。這個神秘而典雅的國度，除了有著令人嘆為觀止的藝術(shù)文化外，葡萄酒的產(chǎn)量也占世界的1/4。在臺地園的頂層常設(shè)貯水池，有時以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實感，并增添些許的山野情趣。如C戶型部分入戶花園可以使用此方式，將南向部分用玻璃進行圍合。價格高報、低開高走（價格）開盤前以較高價格對外報價，使客戶從價格上認(rèn)識到產(chǎn)品品質(zhì)及檔次。項目時代廣場上城世家城上城香港城佳寧娜坐落位置朝陽路與龍洲路交匯處國家稅務(wù)局對面康富南路與鹿角園路交匯處陸賈山路88號朝陽大道梓山湖畔銷售均價1850元/㎡1780元/㎡1800元/㎡1900元/㎡2800元/㎡目價格綜合因素修正 (備注：本項目得分是嚴(yán)格按照同致行所提建議計算而得)評價標(biāo)準(zhǔn)時代廣場上城世家城上城香港城佳寧娜本案城市價值10101081010建筑價值8988910產(chǎn)品價值121412131615形象價值78871010園林價值121411131915商業(yè)價值111011121310配套價值121312131715物業(yè)價值131413151415合計85928589108100可比性項目價格綜合因素調(diào)整項目時代廣場上城世家城上城香港城佳寧娜交易價格1850元/㎡1780元/㎡1800元/㎡1900元/㎡2800元/㎡綜合因素修正本項目修正價格2164元/㎡1922元/㎡2106元/㎡2128元/㎡2576元/㎡加權(quán)求