【正文】 折左右，調(diào)至92折左右，保持成交均價2350元/㎡），增大首批成交客戶量，為市場下一步提升價格（調(diào)折扣的形式）及宣傳奠定基礎(chǔ)。 開通熱線電話，但不受理電話咨詢，為項目開盤營造充分的神秘感的同時力邀參與其內(nèi)部認(rèn)購時的產(chǎn)品發(fā)布會。對于市區(qū)內(nèi)高檔場所和銀行內(nèi)均設(shè)立宣傳架，放置宣傳物料，以供有身份者適時參閱，但不考察對外贈送；項目正式開盤前間斷性地在高檔酒店（如華天酒店）召開新聞發(fā)布會、產(chǎn)品推介會等吸聚人氣的商務(wù)溝通會議。建立豪宅標(biāo)準(zhǔn)、鎖定高端（銷售）以價格為導(dǎo)向，將潛在客戶群體進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，以“現(xiàn)實眼光”區(qū)別對待不同客戶。以品質(zhì)締創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)市場，強(qiáng)調(diào)項目的“第一”與“唯一”?；诖艘蛩兀覀円跃熛忝钒舜髢r值體系為參考，以對比的形式針對項目價格實現(xiàn)目標(biāo)進(jìn)行考證：選取參照樓盤根據(jù)本項目小高層的結(jié)構(gòu)特性，我們選用城上城、上城世家小高層、時代廣場、佳寧娜小高層、香港城五個項目的小高層、高層作為參照樓盤。產(chǎn)品形象需要怎樣的支撐？緹香名苑的產(chǎn)品形象主要是體現(xiàn)在檔次與品質(zhì)上，而它的檔次與品質(zhì)是具體的數(shù)據(jù)或事實，不是一個概念，因此我們總結(jié)緹香名苑其產(chǎn)品形象需要從以下八大價值體系進(jìn)行認(rèn)證，此八大價值體系也將是緹香名苑所宣揚的“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”：城市價值：中央生活區(qū)（CLD）建筑價值：意大利純板式風(fēng)情建筑（國際公寓）產(chǎn)品價值：空中庭院、陽光花房、270度景觀陽臺形象價值：高尚人居生活締創(chuàng)者園林價值：意大利臺地水景園林商業(yè)價值：意大利風(fēng)情商業(yè)長廊配套價值：意大利風(fēng)情會所、國際雙語幼兒園物業(yè)價值：知名物管、智能配套及安防第三節(jié)、價格實現(xiàn)目標(biāo)緹香名苑的“標(biāo)準(zhǔn)”最終體現(xiàn)在價格上。緹香名苑應(yīng)該樹立一個怎樣的品牌形象？緹香名苑應(yīng)該是一個為益陽市樹立豪宅標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，這個標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)為一句話：“高尚人居生活形象大使”或“身份主義者的生活圈”，這一品牌的暗示語則為“豪宅”。價格定位高，需品牌進(jìn)行支撐。第一節(jié)、品牌建設(shè)目標(biāo)緹香名苑為何需要樹立品牌形象？益陽市房地產(chǎn)起步于2005年，發(fā)展于2006年，本項目正處于益陽市房地產(chǎn)發(fā)展的“井噴年”。在一個較長的實施、運作過程中，事情遭遇波折勢所難免。執(zhí)行者對本土房地產(chǎn)營銷運作的宏觀、理性認(rèn)識與把握。我們認(rèn)為緹香名苑的銷售成功與否，主要看兩個指標(biāo)，一是銷售率，二是銷售速度。對項目及產(chǎn)品自身的優(yōu)化，包括建筑外觀、配套設(shè)施、園林主題、創(chuàng)意戶型等。好的《營銷策劃執(zhí)行報告》是策劃人員根據(jù)區(qū)域市場及項目自身的調(diào)查研究成果，結(jié)合以競爭樓盤的類比分析，充分發(fā)揮策劃人員的綜合知識及專業(yè)素養(yǎng)而創(chuàng)作出來的。房地產(chǎn)項目營銷策略報告作者：日期：【前言】緹香名苑以高姿態(tài)形式即將亮相益陽市，它的出現(xiàn)不僅是益陽市房地產(chǎn)行業(yè)里的一次產(chǎn)品變革運動，更是中核集團(tuán)房地產(chǎn)戰(zhàn)略布署的重要里程。本〈〈營銷策劃執(zhí)行報告〉〉的制定，主要依據(jù)以下幾個方面的調(diào)研及思考成果。對三線城市消費者購買心態(tài)、銷售環(huán)境及房地產(chǎn)相關(guān)政策的考慮。本報告強(qiáng)調(diào)在區(qū)域市場里的可操作性。因項目地處三線城市益陽，其房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特性有別于一線城市，其執(zhí)行者只有對本土地產(chǎn)營銷及其運作的規(guī)律、特點有一個清醒認(rèn)識，才會意識到本報告的價值、意義和創(chuàng)造性；相反，若執(zhí)行者對地產(chǎn)營銷沒有一個基本認(rèn)識，對本報告的理解、實施都會存在難度。如果一碰到波折就輕易改變方案，本報告將難以達(dá)到預(yù)期效果。在此特殊環(huán)境下，有兩條重要因素制約著本項目的開發(fā)與銷售：供需不平衡，市場被分流，需借助品牌搶占市場份額。目前緹香名苑定價超過2300元/㎡，超過周邊電梯小高層均價300元左右/㎡。開發(fā)商需要一個怎樣的品牌？中核不僅是緹香名苑的開發(fā)商，更是高尚人居生活的倡導(dǎo)者與引進(jìn)者，它的出現(xiàn)預(yù)示著益陽市民的生活開始導(dǎo)入了高尚人居的概念，也標(biāo)識著以中核公司為代表的房地產(chǎn)品牌正式入駐益陽市場。八大價值的體現(xiàn)一方面是對產(chǎn)品的優(yōu)化建議，另一方面是則是產(chǎn)品品質(zhì)與檔次的見證，這些標(biāo)準(zhǔn)都將最終體現(xiàn)在緹香名苑的銷售價格上。項目時代廣場上城世家城上城香港城佳寧娜坐落位置朝陽路與龍洲路交匯處國家稅務(wù)局對面康富南路與鹿角園路交匯處陸賈山路88號朝陽大道梓山湖畔銷售均價1850元/㎡1780元/㎡1800元/㎡1900元/㎡2800元/㎡目價格綜合因素修正 (備注：本項目得分是嚴(yán)格按照同致行所提建議計算而得)評價標(biāo)準(zhǔn)時代廣場上城世家城上城香港城佳寧娜本案城市價值10101081010建筑價值8988910產(chǎn)品價值121412131615形象價值78871010園林價值121411131915商業(yè)價值111011121310配套價值121312131715物業(yè)價值131413151415合計85928589108100可比性項目價格綜合因素調(diào)整項目時代廣場上城世家城上城香港城佳寧娜交易價格1850元/㎡1780元/㎡1800元/㎡1900元/㎡2800元/㎡綜合因素修正本項目修正價格2164元/㎡1922元/㎡2106元/㎡2128元/㎡2576元/㎡加權(quán)求項目均價（依據(jù)市場競爭關(guān)系，以產(chǎn)品為主）可比項目時代廣場上城世家城上城香港城佳寧娜權(quán)重15%25%20%10%30%由此得出本項目小高層均價=2164*15%+1922*25%+2106*20%+2128*10%+2576*30%= (元/㎡) 同時，考慮入市時機(jī)（07年10月份開盤，按溢價810%計算小高層入市均價）：(元/㎡)按以上論證及分析，緹香名苑項目以點代面的對產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化后，其對外銷售價格基本能保持在(元/㎡)的價格區(qū)間。針對目前市場上的潛在競爭對手如佳寧娜、上城世家等各個樓盤以抽象概念包裝品質(zhì)時，我們則以具體價值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行品質(zhì)衡量，形成理性評判依據(jù)。VIP點對點銷售，盡量少走大眾營銷的路線。高端直銷（政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為主）。價格高報、低開高走（價格）開盤前以較高價格對外報價，使客戶從價格上認(rèn)識到產(chǎn)品品質(zhì)及檔次。開盤日第二天，正式將其價格調(diào)回原報價的正常折扣。獨守高寒、統(tǒng)領(lǐng)市場（市場）不以同區(qū)域其它項目價格為主要參照，只以市場空間為參照。第二節(jié)、項目形象打造策略項目形象打造總目標(biāo)中央生活區(qū) 人居形象大使一、項目八大領(lǐng)袖價值；城市價值：中央生活區(qū)（CLD）中央生活區(qū)，英文全稱為CenterLivingDistrict,簡稱CLD。如C戶型部分入戶花園可以使用此方式，將南向部分用玻璃進(jìn)行圍合。露臺的優(yōu)點在于與大自然更親近，且因復(fù)式結(jié)構(gòu)寬敞而開放的 露臺并不受安全問題困擾，加上露臺為南向，且冬季利用率也較高。庭園軸線有時分主、次軸，甚至不同軸線呈垂直、平行或放射狀。造園中的建筑、草坪、樹木無不講究完整性和邏輯性，以幾何形的組合達(dá)到數(shù)的和諧和完美，寬闊的中央大道，含有雕塑的噴泉水池，修剪成幾何形體的綠籬，大片開闊平坦的草坪，樹木成行列栽植。在臺地園的頂層常設(shè)貯水池，有時以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實感，并增添些許的山野情趣。設(shè)計者應(yīng)十分注意水池與周圍環(huán)境的關(guān)系，使之有良好的比例和適宜的尺度。商業(yè)價值：意大利風(fēng)情商業(yè)長廊配套價值：意大利風(fēng)情會所、國際雙語幼兒園意大利休閑會所會所是商業(yè)街的組成部分之一，其形象要與商業(yè)街所匹配，彰顯意大利貴族氣息，但由于工期原因，其對銷售的促進(jìn)作用有限，建議整體檔次中檔標(biāo)準(zhǔn)即可，有的放矢，節(jié)約成本。經(jīng)營品種：咖啡吧：意大利咖啡舉世聞名，愛喝咖啡的人都知道，現(xiàn)在全世界比較流行的就是用壓壺做出來的意大利咖啡。這個神秘而典雅的國度，除了有著令人嘆為觀止的藝術(shù)文化外，葡萄酒的產(chǎn)量也占世界的1/4。實際上，埃娜特利亞是古希臘語中的一個名詞，意指意大利東南部。據(jù)說古代的羅馬士兵們?nèi)?zhàn)場時，和武器一塊兒帶著葡萄苗，領(lǐng)土擴(kuò)大了就在那兒種下葡萄?，F(xiàn)在大多數(shù)的壁球場地都采用“透明”材料允許觀眾觀看選手的比賽。建議對該項目采取免費開放，以體現(xiàn)對業(yè)主的關(guān)心。臺球館：臺球特點：。經(jīng)營模式：采取聯(lián)營的方式，可與朝陽實驗學(xué)校進(jìn)行聯(lián)合經(jīng)營，并樹立一站式教育品牌。成功案例：華南碧桂園：是教育地產(chǎn)的創(chuàng)始者，由著名策劃人王志綱最早提出。面積130畝的校園，投資了兩個億，中學(xué)部加小學(xué)部共有學(xué)生兩千多人。海棠路口、龍洲路口是導(dǎo)識點，應(yīng)重點包裝。確保外觀風(fēng)格與項目整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一。售樓部原則上采用海棠路與龍洲龍交匯處的商業(yè)鋪位，適合建設(shè)中庭挑高的售樓部。解籌、開盤促銷等活動時使用。售樓部、會所及風(fēng)情商業(yè)走廊的表現(xiàn)形式均集中于此組團(tuán)，且組團(tuán)內(nèi)11層的小高層三房戶型也是緹香名苑的主力產(chǎn)品。（米蘭陽光） 組團(tuán)三：兩棟18層高層的出現(xiàn)，將緹香名苑第一期產(chǎn)品推向一個最高峰