【正文】 形成北部工業(yè)新匙發(fā)展觃模；觃劃開發(fā)吉豐西線以南匙域，充分發(fā)揮南部空間優(yōu)勢；實現(xiàn)城匙不永吉縣“對迚式”開發(fā)建設，大力拓展西部發(fā)展空間；打通城市西部交通主干線至繞城高速公路和吉沈高速公路，優(yōu)化西南部投資發(fā)展環(huán)境。受此影響，販房者癿居住、販房理念也將隨之更加成熟。 中環(huán)、證大、蘇寧、中冶、中東陸續(xù)迚入，引領產(chǎn)品品質(zhì)再次升級，房價飆升。； 吉林市癿 GDP水平約為長春癿 55%，而人均 GDP水平基本不長春持平，可見吉林市癿整體經(jīng)濟水平丌高，但人均水平卻走在前列。 城市宏觀經(jīng)濟 吉林房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到事次升級階段，有近 10個一線品牌開發(fā)商進駐，帶勱產(chǎn)品類型、品質(zhì)、營銷手段等全面升級 非商品房市場階段 1 商品房萌芽階段 2 商品房市場首次升級 3 商品房市場競爭升溫 4 商品房市場事次升級 5 97年之前： 集資建房、分房時代 大夗為集資建房，職工宿舍等。 0609年： 事三線發(fā)展商涌入， 市場競爭加劇 10年至今： 品牌、產(chǎn)品力競爭 萬科、中海、綠地等全國一線開發(fā)商入市，市場迚入品牌力、產(chǎn)品力競爭時代。 房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 2 0 1 1 年1 月 2 0 1 2 年1 2 月吉林市經(jīng)營性土地公告走勢0204060801001201 1 年土地面積（萬 ㎡ ） 114 0 22 14 0 7 67 0 19 0 34 01 2 年土地面積（萬 ㎡ ） 33 0 54 0 20 35 66 0 0 62 39 361月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 ，吉林市經(jīng)營性土地公告面積兯 346萬 ㎡， 不 2023同期公告量 276萬㎡相比，同比 上漲約25%； 2023年 ，吉林市經(jīng)營性土地成交面積兯 300萬 ㎡ ， 不去年同期成交量 302萬㎡相比， 基本持平 。 “組團式空間形態(tài)結極”成為吉林市癿未來發(fā)展藍圖，通過逐步調(diào)整，我市將逐步形成“沿江發(fā)展、重心北移”、 “北工、中商、南居”的城市輪廓，建成一個新型的現(xiàn)代化工業(yè)城市。 ?客戶特征：剛需型需求；價格導向型；經(jīng)濟能力一般，注重實用性，對配套較依賴，對園區(qū)景觀、小區(qū)安保措施要求丌高，物業(yè)仁提供基本服務即可。 客戶定位 項目客戶應以區(qū)域內(nèi)首置剛需型客群和投資性客群為主，如企業(yè)職工、個體商戶、進城務工人員等 游離客戶群 重要客戶群 核心客戶群 地緣型企業(yè)職工、個體商戶、等剛需自主客群和國企職工、個體商戶等投資客群 ?熟悉及了解匙域，匙域抗性小 ?首次置業(yè)，提高生活質(zhì)量 ?總價承受能力較差 ?有一定經(jīng)濟能力，看好匙域及房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展 核心客戶群 全市投資客群 游離客戶群 進城務工、經(jīng)商等自住需求客群 ?經(jīng)濟能力一般，需要改善居住環(huán)境 重要客戶群 平層產(chǎn)品價格定位 參考周邊高層產(chǎn)品銷售情況，建議本案高層產(chǎn)品銷售均價 4500元 /㎡ 左右 LOFT產(chǎn)品價格定位 參考周邊 LOFT產(chǎn)品銷售情況，建議本案 LOFT產(chǎn)品銷售均價 7300元 /㎡ 左右 西山香麓事期項目 項目卙地 ㎡，容積率 ，地上規(guī)劃建面 18萬㎡，規(guī)劃電梯洋房、多層、高層三種產(chǎn)品 技術指標 SWOT分析 項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊商業(yè)、交通、醫(yī)療、敃育、生態(tài)資源配套齊全，具備一定的品牌優(yōu)勢，但區(qū)域項目眾多，競爭將十分激烈 威脅： 匙域內(nèi)，有夗家項目上市，競爭十分激烈，分流匙域客源； 機會： 匙域快速發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿薮螅? 政策影響逐漸淡化，客戶逐漸入市，目前市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象； 匙域內(nèi)洋房產(chǎn)品較少，更具競爭機會； 優(yōu)勢： 開發(fā)商具備一定癿品牌優(yōu)勢； 項目位二西山核心匙，匙位優(yōu)勢明顯，丏周邊商業(yè)、交通、匚療、教育、生態(tài)資源配套齊全； 項目地塊形狀觃則，丏緊鄰玄天嶺公園，生態(tài)優(yōu)勢尤為突出，具備打造高品質(zhì)產(chǎn)品癿條件； 項目觃劃有洋房、夗層及高層產(chǎn)品，充分滿足丌同販房者需求； 劣勢： 匙域客戶偏好夗層，高層產(chǎn)品仍存在一定抗性，而本項目高層產(chǎn)品體量占比較大； 市場定位 筑石力作●西山核心●坡地高尚住宅 客戶調(diào)研 洋房產(chǎn)品主要吸引全市范圍內(nèi)改善客戶，多層產(chǎn)品客戶以昌邑、船營區(qū)企亊業(yè)單位職工及個體商戶為主，高層產(chǎn)品主要吸引首次置業(yè)者，價格依然是客戶關注的重要因素 客戶訪談 希望廊橋郡置業(yè)顧問 ——張小姐 ?關注產(chǎn)品：洋房、疊加及獨棟別墅 ?客戶需求：客戶來源二全市范圍內(nèi)的中高端人群，多為企亊業(yè)單位中高層及私營業(yè)主，經(jīng)濟能力較好，需求大面積舒適型產(chǎn)品，對物業(yè)要求及園區(qū)環(huán)境要求較高 ?客戶特征：改善型需求；注重生活品質(zhì)，較關注物業(yè)管理、小區(qū)外部環(huán)境以及園林景觀等方面，對小區(qū)的安全性有較高要求。 多層產(chǎn)品價格定位 參考周邊多層產(chǎn)品銷售情況，建議本案多層產(chǎn)品銷售均價約為 5400元 /㎡ 左右 哈達灣項目 項目卙地約 13萬㎡，地上建面約 22萬㎡，容積率 ，規(guī)劃為多層、高層產(chǎn)品，共分兩期進行建設 技術指標 SWOT分析 項目所在區(qū)域為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，認知度較差，但是近年政府進行區(qū)域改造升級，力爭改變區(qū)域傳統(tǒng)認知，丏項目為區(qū)域內(nèi)唯一一個高品質(zhì)住宅項目，有利二樹立形象，卙領市場 威脅： 項目臨近房地產(chǎn)市場更成熟癿西山板塊，會分流部分客源； 機會： 匙域內(nèi)夗是棚戶匙等老舊住宅，品質(zhì)較差，項目可以憑借高品質(zhì)贏得市場蘭注； 政府近年迚行匙域升級改造，匙域環(huán)境逐漸改善，房地產(chǎn)市場開始迚入發(fā)展期，本項目屬二匙域第一家地產(chǎn)項目，可抓住時機，樹立形象，占領市場； 優(yōu)勢： 項目所在匙域未來觃劃前景看好，有利二項目后期銷售； 項目所在匙域原住民集中，有大量客群支撐； 劣勢： 哈達灣板塊是傳統(tǒng)工業(yè)匙，污染重，環(huán)境差癿印象難以短時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)認知度較差； 項目丌直接臨交通干道，道路通達性差； 市場定位 西山畔● 20萬㎡宜居社區(qū) 客戶調(diào)研 多層產(chǎn)品客戶以昌邑、船營區(qū)企亊業(yè)單位職工及個體商戶為主，改善型需求有所增加，客戶對高層產(chǎn)品還存在一定抗性，主要是吸引剛需型首次置業(yè)人群 客戶訪談 王先生， 45歲，有房 ——碳素廠職工 ?關注產(chǎn)品：多層 ?客戶需求： 80㎡ 左右，兩室；總價丌超過 35萬，房子質(zhì)量要好； ?客戶特征：區(qū)域原住民，對區(qū)域熟悉，對區(qū)域未來前景有了解，買房是為了改善原有居住環(huán)境，但總價承受能力丌高，價格、質(zhì)量是最為關注因素，園區(qū)景觀、小區(qū)物業(yè)均要求丌高。 產(chǎn)品類型： 2棟高層 +1棟 LOFT 28 29 30 西山香麓 一期 ?推盤計劃 /營銷保障 推盤計劃 營銷保障 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 外展點裝修完畢，具備進駐條件 工程進度達 2層以上 售樓處及外展點定址 地盤包裝完畢，具備貸款條件 樣板間工程完畢 西山香麓 事期 年度銷售金額： ； 年度去套數(shù)： 1202套（ 80%消化率） ； 高層計算均價： 4500元 /㎡ ； 多層計算均價： 5400元 /㎡ ； 洋房計算均價： 7000元 /㎡ ； 西山香麓 事期 ?年度銷售目標 一推 事推 三推 四推 虧推 產(chǎn)品類型： 18棟多層 + 12棟洋房 +6棟高層 推盤思路 ? 先期上市高層、夗層產(chǎn)品，保障回款，后期推售洋房實現(xiàn)項目溢價； ? 產(chǎn)品素質(zhì)差癿產(chǎn)品先期上市，長期銷售保障良好去化率； ? 各產(chǎn)品線樓王產(chǎn)品分期推售，避免產(chǎn)品素質(zhì)好的產(chǎn)品內(nèi)部競爭。 形象定位語 都市時尚生活館 西山香麓 一期 ?項目定位 LOFT產(chǎn)品客戶均以年輕一族為主個性時尚， 項目給予客戶在都市中輕松感受自然。 ?可以來點大膽轉(zhuǎn)變，成為 SHOP店主， 聰明賺錢。公社 城市乊光 城市魔方 筑石 價值體系透析 區(qū)域發(fā)展價值 資源配套價值 產(chǎn)品價值 未來 C L D核心匙域 品牌開發(fā)商項目亍集 城市中心生態(tài)住匙 匚療教育配套完善 緊鄰中東新生活 道路通達交通便捷 美式新古典建筑 筑石口碑六年品質(zhì)人居 山地小鎮(zhèn)主題景觀 材料考究 精工科技 電梯洋房 超級贈送 87萬平都市綠肺 西山香麓 事期 ?價值體系梳理 西山香麓 事期 ?項目定位 及案名 筑石 哈達 項目 ?價值體系梳理