【正文】 ，客戶單價可接受 1000014000元產(chǎn)品，總價區(qū)間在 200萬 900萬之間 | 客戶構(gòu)成 | 客戶置業(yè)目的 | 客戶關(guān)注因素排序 | 客戶價格敏感度 | 客戶信息渠道 成交客戶信息渠道有戶外、報紙等，靠業(yè)主介紹和朋友介紹均多，體現(xiàn)豪宅客戶的圈層屬性； 惠州第一梯隊豪宅客戶綜合分析 A：提升居住環(huán)境（關(guān)注居住環(huán)境、關(guān)注城市發(fā)展、注重生活品質(zhì)的客戶） B：城市周邊客戶（除惠州本地客戶外，深圳東莞客戶較多看到項目資源，認(rèn)可城市發(fā)展） C：縣域進城型客戶（惠州所轄較發(fā)達的縣域中成功商人或政府官員或開發(fā)區(qū)的高層管理者）。 ?投資客 — 投入成本高，風(fēng)險加大，觀望 ?自住客 — 首付加大，門檻提高，觀望加大 ?發(fā)展商 — 面臨資金需求，后期價格將會有一定調(diào)整 ?政府“保增長、防通脹、降房價”之間，中原預(yù)計將會采取犧牲預(yù)期的經(jīng)濟增長，繼續(xù)對房地產(chǎn)進行嚴(yán)厲調(diào)控，兌現(xiàn)政府的承諾，加強推進房地產(chǎn)制度化改革措施。 政策情況：組合壓制調(diào)控政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房 國土部：中小戶型供地須占七成 嚴(yán)禁向別墅供地 國土部發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求各地今年 90平米（包括 90平米）以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成。目前別墅的建設(shè)已經(jīng)整體鋪開，工程浩大 售樓處及樣板房： 售樓處預(yù)計 1月份裝修完畢，樣板房預(yù)計 1月中下旬裝修完畢 工程評估： 大面積的鋪開工程，容易造成項目的開發(fā)和銷售面臨一定的壓力，需在開發(fā)節(jié)奏和項目推售上，在保證公司整體運營的情況下，做出相應(yīng)的調(diào)整。 別墅圈：周邊區(qū)都是以開發(fā)別墅大盤為主，形成別墅圈 本案 項目基本情況： 地址：惠城區(qū)惠博沿江路東江水利樞紐附近 規(guī)劃占地：約 ， 規(guī)劃建面：約 32萬方， 容積率： 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡歐 物業(yè)類型：別墅、洋房、高層 小區(qū)配套：會所、泳池、野航碼頭、社區(qū)幼兒園等，純生活居住區(qū) 效果圖 規(guī)模價值：低密度品質(zhì)大盤 南面：可見東江 西面：保利山水城 東面北面：靠山 北 東 西 南 瑞亨 惠州分公司 . 瑞亨 〃 半山 1號營銷執(zhí)行策略案 報告框架 一、項目價值及現(xiàn)狀分析 二、市場情況及競品分析 、項目價值分析 、項目現(xiàn)狀分析 三、項目客戶界定及形象定位 四、項目營銷執(zhí)行策略 項目價值分析 ?五重價值體系 江北區(qū)位解析 江北是規(guī)劃中的城市，中央商務(wù)區(qū)及中央居住區(qū)，處于惠州城市發(fā)展北拓東延的軸線上，是目前最熱點區(qū)域。Code of this report | 1 169。 區(qū)域價值：江北片區(qū)，各方面配套成熟 配套完善：金融醫(yī)療教育公共設(shè)施等配套完善 交通便利：惠博沿江公路、惠州大道、三環(huán)路、軌道交通貫穿區(qū)域 本案 景觀資源豐富：臨東江，觀江景，政府打造沿江景觀帶 舊城區(qū) 下角龍豐上排 片區(qū) 當(dāng)前成熟片區(qū) 河南岸 \麥地 \下埔 東江新城 南部新城 教育 /高科技園為主 南部綜合新城 東平半島 江北 奧林匹克花園 湯泉高爾夫 鴻隆江山 城市山麓 雅居樂白鷺湖 星輝灣 帝景灣 萬科北地塊 保利山水城 華貿(mào)中心 佳兆業(yè) 惠博沿江公路板塊：依靠自然資源優(yōu)勢打造低密度產(chǎn)品，形成別墅圈。半山 1號 景觀價值：外在景觀價值 — 靠山觀水賞城 景觀價值：內(nèi)在景觀價值 — 奢享社區(qū)美景 小區(qū)內(nèi)有會所、無邊際泳池、野航碼頭、云梯等，充分利用地勢及自然景觀資源打造健體美景的娛樂康體配套！ 約 514平米獨棟別墅 戶型：六房五廳七衛(wèi) 車位：雙室內(nèi)車位 花園：超大花園帶私人游泳池設(shè)計 產(chǎn)品價值：帶私家泳池設(shè)計，更注重居住舒適及私密性 約 357平米雙拼 戶型：七房四廳七衛(wèi) 車位：雙室內(nèi)車位 花園：超大花園大露臺 價值體系總結(jié) 五大價值體系： 區(qū)域價值： 地處別墅群，豪宅云集，片區(qū)配套完善成熟，為目前開發(fā)及置業(yè)熱點區(qū)域 別墅圈價值：名流別墅生活圈，上層人士聚集之地 規(guī)模價值： 項目規(guī)模大，產(chǎn)品以打造品質(zhì)別墅為主，低密度，具備豪宅基本要素 景觀價值： 內(nèi)外雙重景觀資源，私享一片景觀天地 產(chǎn)品價值： 產(chǎn)品以舒適為主，帶私家泳池及大花園設(shè)計，更注重居住舒適性，及私密性 本項目五大價值體系，直接決定本項目為別墅圈里的高端品質(zhì)別墅盤 然而，項目的現(xiàn)狀如何？ 項目現(xiàn)狀分析 ?定位現(xiàn)狀 ?營銷渠道現(xiàn)狀 ?包裝展示現(xiàn)狀 ?工程進度現(xiàn)狀 定位現(xiàn)狀：定位太泛，無法落到實處 瑞亨 總結(jié) 具備別墅圈 /大規(guī)模 /優(yōu)景觀 /佳產(chǎn)品 五大價值要素的 高端品質(zhì)別墅盤 項目目前的定位 項目目前的營銷渠道 項目目前的現(xiàn)場包裝 不相符合 報告框架 一、項目價值及現(xiàn)狀分析 二、市場情況及競品分析 、市場情況 、競品分析 、政策情況 三、項目客戶界定及形象定位 四、項目營銷執(zhí)行策略 政策情況 ? ?別墅政策 “ 9〃29 新政” “ 4〃15 新政” 對比 項目 國十條（“ 415”） 國五條（“ 929”） 差別 首付比例 對購買首套自住房且房型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上 貸款購買首套房面積在 90平米以下，需繳付 30%及以上比例首付款 三套房貸 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款 對三套及以上住房停貸，已無前置條件 土地增值稅 對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。同時，土地競買保證金不得低于出讓最低價的 20%，并要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。 ?別墅的供應(yīng)受政策影響，將會持續(xù)減少，但本輪調(diào)控的政策對改善型需求的經(jīng)濟實力雄厚的高端別墅客戶群，影響較小。 E：渠道牽引型客戶（關(guān)注方直地產(chǎn)品牌，信賴中原的眼光 —— 中原客戶轉(zhuǎn)介，并具有較強的投資意識和實力的客戶） D：裙帶關(guān)聯(lián)型客戶（和惠州一定關(guān)聯(lián)的客戶，或許是惠州籍人 ,或許希望在惠州度假養(yǎng)老，或許和惠州有往來關(guān)系等） 本項目客戶類型定位 本項目客戶定位 城市私享家 城市的尖端客戶群 低調(diào)的、懂得享受生活的群體 與“思想”諧音，具有文化內(nèi)涵和底蘊的 行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者 城市的思想者 有卓越的眼光和高度 追求生活品質(zhì) 懂得享受生活 低調(diào)、富有文化內(nèi)涵 …… 頂 級 豪 宅 片 區(qū) 競爭市場： 保利山水城以山水資源 +德式風(fēng)情 +品牌贏得市場 奧林匹克花園以運動社區(qū) +規(guī)模 +品牌贏得市場 項目價值： 項目區(qū)域價值為共性，規(guī)模也為大社區(qū)，無法跳出現(xiàn)有市場，景觀價值基本相同，而產(chǎn)品價值是區(qū)別于在售項目的最大價值 客戶定位： 城市尖端客戶群，低調(diào)、懂得享受生活的“城市私享家” 突破 釋放 對接 另辟蹊徑，突破競爭市場格局，從競爭市場中脫穎而出 釋放項目價值，最大化產(chǎn)品價值賣點 對客戶定位進行對接，定位符合客戶屬性 項目形象定位因素 項